{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2007/VIII_ZR___6-07","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2007-09-19","aktenzeichen":"VIII ZR 6/07","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB §§ 554, 559, 550b Einer Mieterhöhung wegen Modernisierung steht nicht entgegen, dass der Vermieter den Beginn der Modernisierungsarbeiten weniger als drei Monate vorher angekün- digt und der Mieter der Maßnahme widersprochen hat.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVIII ZR 6/07 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nVerkündet am: \n19. September 2007 \nKirchgeßner, \nJustizhauptsekretärin \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nNachschlagewerk: \n\nja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja \n\nBGB §§ 554, 559, 550b \n\nEiner Mieterhöhung wegen Modernisierung steht nicht entgegen, dass der Vermieter \n\nden Beginn der Modernisierungsarbeiten weniger als drei Monate vorher angekün-\n\ndigt und der Mieter der Maßnahme widersprochen hat. \n\nBGH, Urteil vom 19. September 2007 - VIII ZR 6/07 - LG München I \n\nAG München \n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 19. September 2007 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter \n\nDr. Wolst sowie die Richterinnen Hermanns, Dr. Milger und Dr. Hessel \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Revision des Klägers wird das Urteil der 31. Zivilkammer \n\ndes Landgerichts München I vom 30. November 2006 aufgeho-\n\nben. \n\nDie Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts \n\nMünchen vom 3. April 2006 wird zurückgewiesen. \n\nDie Beklagten tragen die Kosten des Rechtsstreits. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\nDer Kläger ist Vermieter, die Beklagten sind Mieter einer Wohnung im \n\nzweiten Obergeschoss eines Mehrfamilienhauses in der K. straße in M. \n\n . Mit Schreiben vom 18. August 2004 kündigte die Hausverwaltung für den \n\nKläger den Beklagten den Einbau eines Aufzugs in das fünfgeschossige Ge-\n\nbäude an. Unter anderem hieß es in der Mitteilung, mit den Arbeiten werde im \n\nSeptember 2004 begonnen und die Miete werde sich aufgrund der Maßnahme \n\nvoraussichtlich um 108,08 € monatlich erhöhen. Die Beklagten erwiderten \n\n \n \n \n\n2 \n\n3 \n\n4 \n\n5 \n\n6 \n\nschriftlich, sie würden die Modernisierungsmaßnahme nur unter der Vorausset-\n\nzung dulden, dass sie zu keiner Mieterhöhung führe. \n\nDer Kläger erhöhte mit einem Schreiben vom 22. Juli 2005 wegen der in-\n\nzwischen vorgenommenen Modernisierung die monatliche Miete um 107,06 € \n\nauf insgesamt 966,83 € für die Zeit ab 1. Oktober 2005. \n\nDa die Beklagten den Erhöhungsbetrag in den Monaten Oktober, No-\n\nvember und Dezember 2005 nicht zahlten, macht der Kläger den Gesamtbetrag \n\nvon 321,18 € gerichtlich geltend. \n\nDas Amtsgericht hat die Beklagten antragsgemäß verurteilt. Auf die Be-\n\nrufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage abgewiesen. Mit der vom \n\nLandgericht zugelassenen Revision begehrt der Kläger die Wiederherstellung \n\nder erstinstanzlichen Entscheidung. \n\nEntscheidungsgründe: \n\nI. \n\nDas Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgeführt: \n\nDa die Beklagten der Modernisierungsmaßnahme einschließlich der da-\n\nmit verknüpften Mieterhöhung widersprochen hätten, wären sie nur dann zur \n\nZahlung des Erhöhungsbetrages verpflichtet, wenn nicht allein - wie hier - die \n\nmateriellen Voraussetzungen einer Erhöhung wegen durchgeführter Moderni-\n\nsierung vorliegen würden, sondern der Vermieter diese Maßnahme auch form- \n\nund fristgerecht angekündigt hätte. Daran fehle es hier. Der Vermieter habe es \n\nversäumt, den Mietern die beabsichtigte Maßnahme drei Monate vor deren Be-\n\nginn, wie vom Gesetz vorgeschrieben, anzuzeigen. Diese Frist sei mit dem \n\nSchreiben vom 18. August 2004, mit der die entsprechenden Arbeiten, begin-\n\nnend ab September 2004 angekündigt worden seien, nicht eingehalten. Damit \n\nfehlten die Voraussetzungen für eine Mieterhöhung wegen durchgeführter Mo-\n\ndernisierung. \n\nII. \n\n7 \n\n8 \n\n9 \n\nDiese Ausführungen halten der revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht \n\nstand. Zu Recht wendet sich der Kläger gegen die Annahme des Landgerichts, \n\ner könne aufgrund der formell nicht ordnungsgemäßen Modernisierungsmittei-\n\nlung keine erhöhte Miete verlangen. \n\n1. Zwischen den Parteien ist zu Recht nicht mehr streitig, dass die durch-\n\ngeführte Maßnahme (Einbau eines Aufzugs) eine solche zur Verbesserung der \n\nMietsache i.S. des § 554 Abs. 2 Satz 1 Alt. 1 BGB war. \n\n2. Streit besteht zwischen den Parteien allein darüber, ob eine Mieterhö-\n\nhung nach §§ 559 ff. BGB ausgeschlossen ist, wenn die Mitteilung des Vermie-\n\nters über die beabsichtigte Modernisierungsmaßnahme dem Mieter - wie hier - \n\nentgegen § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB später als drei Monate vor Beginn der Maß-\n\nnahme zugegangen ist und der Mieter der Maßnahme widersprochen hat. \n\n10 \n\na) Das Landgericht hat diese Frage in Übereinstimmung mit einer in der \n\nRechtsprechung (KG Berlin NJW-RR 1988, 1420; LG Berlin NZM 1999, 219 \n\n- beide Entscheidungen zur Vorgängervorschrift § 541b Abs. 2 Satz 1 BGB \n\naF -) und im Schrifttum (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht 9. Aufl., \n\n§ 559b BGB Rdnr. 49, 52; Staudinger/Emmerich, BGB (2006), § 554 Rdnr. 41) \n\nvertretenen Ansicht bejaht. \n\n11 \n\nNach anderer Ansicht steht die Nichteinhaltung der vorgenannten Frist \n\njedenfalls nicht grundsätzlich einer Mieterhöhung nach § 559 BGB entgegen \n\n(Schultz in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., \n\nKap. III A Rdnr. 555, zu § 3 MHG). \n\n12 \n\nb) Die letztgenannte Ansicht trifft zu. Dies folgt aus dem Wortlaut des \n\nGesetzes. Denn nach § 559b Abs. 2 Satz 2 BGB verlängert sich bei unterlasse-\n\nner Mitteilung der zu erwartenden Mieterhöhung nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB \n\nlediglich die Frist des § 559b Abs. 2 Satz 1 BGB für die (geforderte und) ge-\n\nschuldete Mieterhöhung um sechs Monate. Hat somit die gänzlich unterlassene \n\nMitteilung nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB nur eine Verzögerung des Eintritts der \n\nMieterhöhung zur Folge, so kann die erfolgte, wenn auch verspätete Mitteilung \n\nkeine für den Vermieter nachteiligere Folge auslösen. Dies entspricht auch der \n\nim Gesetzgebungsverfahren vertretenen Ansicht. Danach sollten Mängel der \n\nModernisierungsmitteilung aus anderen als den jetzt in § 559b Abs. 2 Satz 2 \n\nBGB genannten Gründen für die anschließende Mieterhöhung ohne Bedeutung \n\nsein (Begründung des Regierungsentwurfs zum Mietrechtsreformgesetz, BT-\n\nDrs. 14/4553 S. 58 f.). Im weiteren Gesetzgebungsverfahren finden sich davon \n\nabweichende Äußerungen nicht. \n\n13 \n\nAuch der Gesetzeszweck spricht dafür, dass die Nichteinhaltung der Frist \n\nfür die Modernisierungsmitteilung einer späteren Mieterhöhung nach § 559 BGB \n\nnicht entgegensteht. \n\n14 \n\nSoweit die dem Vermieter gemäß § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB obliegende \n\nMitteilungspflicht Art, Umfang, Dauer und Beginn der Modernisierungsarbeiten \n\nbetrifft, wird dem Mieter durch die vorgesehene Frist ein gewisser Zeitraum zu-\n\ngebilligt, um sich auf die beabsichtigten (Bau-)Maßnahmen und die für ihn damit \n\nin der Regel verbundenen Beeinträchtigungen einzustellen oder von seinem \n\nSonderkündigungsrecht (§ 554 Abs. 3 Satz 2 BGB) Gebrauch zu machen, denn \n\ndie vom Vermieter einzuhaltende Ankündigungsfrist und das Sonderkündi-\n\ngungsrecht des Mieters sind so aufeinander abgestimmt, dass das Mietverhält-\n\nnis im Falle der Kündigung des Mieters vor Beginn der Baumaßnahmen endet. \n\nDiese Harmonisierung der Fristen - nicht ein besonderes Interesse des Mieters \n\ngerade an der Einhaltung der Drei-Monats-Frist - war nach der Gesetzesbe-\n\ngründung (BT-Drs. 14/4553, S. 49) der Grund für die Erhöhung der in der Vor-\n\ngängervorschrift (§ 541b Abs. 2 Satz 1 BGB aF) vorgesehenen Mitteilungsfrist \n\nvon zwei Monaten auf nunmehr drei Monate in § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB. \n\n15 \n\nDie Mitteilungspflicht dient dem Schutz des Mieters bei der Durchführung \n\nvon Modernisierungsmaßnahmen, nicht aber der Einschränkung der Befugnis \n\ndes Vermieters, die Kosten einer tatsächlich durchgeführten Modernisierung im \n\nRahmen des § 559 BGB auf den Mieter umzulegen. Diese Bestimmung soll \n\ndem Vermieter - wie schon die Vorgängervorschrift des § 3 MHG - im Interesse \n\nder allgemeinen Verbesserung der Wohnverhältnisse einen finanziellen Anreiz \n\nzur Modernisierung geben (Staudinger/Emmerich, aaO, § 559 Rdnr. 1; Schmidt-\n\nFutterer/Börstinghaus, aaO, § 559 Rdnr. 6). Hiermit ist die auch vom Beru-\n\nfungsgericht vertretene Auffassung nicht zu vereinbaren, die dem Vermieter die \n\nMieterhöhung für eine nach § 554 Abs. 2 BGB tatsächlich durchgeführte Mo-\n\ndernisierung wegen Verstoßes gegen eine Verfahrensvorschrift im Ergebnis auf \n\nDauer versagt. \n\nIII. \n\n16 \n\nDas Berufungsurteil kann somit keinen Bestand haben (§ 562 Abs. 1 \n\nZPO). Der Senat hat in der Sache selbst zu entscheiden, da die Aufhebung des \n\nlandgerichtlichen Urteils nur wegen Rechtsverletzung bei Anwendung des Ge-\n\nsetzes auf den festgestellten Sachverhalt erfolgt ist und nach letzterem die Sa-\n\nche zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Da die Klage begründet \n\nist, ist die Berufung der Beklagten gegen das amtsgerichtliche Urteil zurückzu-\n\nweisen. \n\nBall \n\nDr. Wolst \n\nHermanns \n\nDr. Milger \n\nDr. Hessel \n\nVorinstanzen: \n\nAG München, Entscheidung vom 03.04.2006 - 424 C 34946/05 - \n\nLG München I, Entscheidung vom 30.11.2006 - 31 S 8758/06 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2007/VIII_ZR___6-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2007-09-19/viii-zr-6-07","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 554","ref_norm":"554","n":8},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 559b","ref_norm":"559b","n":4},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 559","ref_norm":"559","n":4},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 562","ref_norm":"562","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 563","ref_norm":"563","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2007/VIII_ZR___6-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2007/VIII_ZR___6-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2007-09-19/viii-zr-6-07","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2007/VIII_ZR___6-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 21:59:10.164985+00:00"}}