{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2007/VIII_ZR__95-07","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2008-03-05","aktenzeichen":"VIII ZR 95/07","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB § 307 Abs. 1 Satz 2 Bb, § 306 Abs. 2 a) Eine Abgeltungsklausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, die den Mieter für den Fall, dass die Schönheitsreparaturen bei seinem Auszug noch nicht fällig sind, dazu verpflichtet, \"angelaufene Renovierungsintervalle zeitanteilig zu ent- schädigen\", ist wegen Verstoßes gegen das Transparenzgebot unwirksam. b) Dem Verwender Allgemeiner Geschäftsbedingungen, die sich aufgrund einer Än- derung der höchstrichterlichen Rechtsprechung als unwirksam erweisen, ist grundsätzlich kein Vertrauensschutz zuzubilligen (Bestätigung von BGHZ 132, 6, 12).","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVerkündet am: \n5. März 2008 \nErmel, \nJustizangestellte \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nVIII ZR 95/07 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nNachschlagewerk: \n\nja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja \n\nBGB § 307 Abs. 1 Satz 2 Bb, § 306 Abs. 2 \n\na) Eine Abgeltungsklausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, die den Mieter für \n\nden Fall, dass die Schönheitsreparaturen bei seinem Auszug noch nicht fällig \n\nsind, dazu verpflichtet, \"angelaufene Renovierungsintervalle zeitanteilig zu ent-\n\nschädigen\", ist wegen Verstoßes gegen das Transparenzgebot unwirksam. \n\nb) Dem Verwender Allgemeiner Geschäftsbedingungen, die sich aufgrund einer Än-\n\nderung der höchstrichterlichen Rechtsprechung als unwirksam erweisen, ist \n\ngrundsätzlich kein Vertrauensschutz zuzubilligen (Bestätigung von BGHZ 132, 6, \n\n12). \n\nBGH, Urteil vom 5. März 2008 - VIII ZR 95/07 - LG Düsseldorf \n\nAG Düsseldorf \n\n Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 23. Januar 2008 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter \n\nDr. Frellesen, die Richterinnen Dr. Milger und Dr. Hessel sowie den Richter \n\nDr. Achilles \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Revision des Klägers wird das Urteil der 21. Zivilkammer \n\ndes Landgerichts Düsseldorf vom 22. Februar 2007 aufgehoben. \n\nDie Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch \n\nüber die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-\n\nricht zurückverwiesen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\n2 \n\n3 \n\nDie Parteien streiten über die Kosten der Durchführung von Schönheits-\n\nreparaturen. \n\nDie Beklagten hatten vom Kläger eine Drei-Zimmer-Wohnung in D. \n\n gemietet. Das Mietverhältnis dauerte vom 1. September 1998 bis zum \n\n31. August 2002. \n\nÜber die Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume enthält der \n\nMietvertrag in § 8 Ziffer 2 unter anderem folgende vorgedruckte Klausel: \n\n\"Der Mieter hat insbesondere die Verpflichtung, auf seine Kosten alle \nSchönheitsreparaturen … auszuführen bzw. ausführen zu lassen… \n\nDiese Arbeiten sind ab Mietbeginn in der Regel in Küchen, Bädern und \nToiletten spätestens nach drei Jahren, in Wohnräumen, Schlafräumen, \nDielen… spätestens nach fünf Jahren und in sonstigen Räumlichkei-\nten… spätestens nach sieben Jahren zu tätigen.\" \n\n4 \n\nIn § 12 Ziffer 1 des Mietvertrages heißt es weiter: \n\n\"Die Mieträume sind zum Vertragsablauf geräumt, sauber und in dem \nZustand zurückzugeben, in dem sie sich bei regelmäßiger Vornahme \nder Schönheitsreparaturen - vgl. § 8 Ziff. 2 - befinden müssen, wobei \naufgelaufene Renovierungsintervalle - vgl. § 8 Ziff. 2 - vom Mieter zeit-\nanteilig zu entschädigen sind, und zwar nach Wahl des Mieters in Geld \nauf der Basis eines Kostenvoranschlages oder durch fachgerechte Re-\nnovierung durch den Mieter.\" \n\n5 \n\nDer Kläger behauptet, die Beklagten hätten bei ihrem Auszug die erfor-\n\nderlichen Schönheitsreparaturen trotz Setzung einer Nachfrist nicht bzw. nicht \n\nordnungsgemäß durchgeführt. Er hat zunächst Zahlung der ihm entstandenen \n\nKosten eines Malerbetriebs in Höhe von 4.199,36 € begehrt. Das Amtsgericht \n\nhat die Klage abgewiesen. Im (ersten) Berufungsverfahren hat der Kläger sei-\n\nnen Anspruch noch in Höhe von 3.330,17 € weiterverfolgt. Das Landgericht hat \n\ndie Berufung zurückgewiesen. Es hat eine Verpflichtung der Beklagten zur \n\nDurchführung von Schönheitsreparaturen verneint, weil die Klausel in § 8 Zif-\n\nfer 2 des Mietvertrags einen starren Fristenplan enthalte und deshalb unwirk-\n\nsam sei. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen (ersten) Revision hat der \n\nKläger sein Begehren noch in Höhe von 2.581,35 € weiterverfolgt. Mit Urteil \n\nvom 13. Juli 2005 (VIII ZR 351/04, NJW 2005, 3416) hat der Senat das Beru-\n\nfungsurteil im Umfang der Anfechtung aufgehoben und den Rechtsstreit zur \n\nNachholung der erforderlichen weiteren Tatsachenfeststellungen (insbesondere \n\nzur Schadenshöhe) und zur erneuten Entscheidung an das Berufungsgericht \n\nzurückverwiesen. \n\n6 \n\nDas Landgericht hat die Berufung des Klägers erneut zurückgewiesen. \n\nMit der vom Berufungsgericht wiederum zugelassenen Revision verfolgt der \n\nKläger sein Klagebegehren im Umfang von 2.581,35 € - wie im vorangegange-\n\nnen Revisionsverfahren - weiter. \n\n7 \n\n8 \n\n9 \n\nEntscheidungsgründe: \n\nDie Revision hat Erfolg. \n\nI. \n\nDas Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We-\n\nsentlichen ausgeführt: \n\nDem Kläger stehe kein Anspruch auf Ersatz der Kosten für Schönheits-\n\nreparaturen zu. Die in § 8 Ziffer 2 des Mietvertrags bestimmte Abwälzung der \n\nSchönheitsreparaturen auf den Mieter sei wegen unangemessener Benachteili-\n\ngung der Beklagten gemäß § 9 AGBG (jetzt § 307 BGB) unwirksam, denn die \n\ndarin bezeichnete Frist sei hinsichtlich der Toilette zu kurz. \n\n10 \n\nEine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen enthaltene Klausel sei - ab-\n\ngesehen von dem Fall starrer Fristen - auch dann unwirksam, wenn sie so ge-\n\nnannte verkürzte Fristen gegenüber den im Mustermietvertrag des Bundesmi-\n\nnisteriums der Justiz vorgesehenen Zeitabständen für die Renovierung enthal-\n\nte. Hier sei die Renovierungsfrist für die Toilette von fünf auf drei Jahre verkürzt. \n\nDa innerhalb dieser Frist bei normaler Wohnungsnutzung noch kein Renovie-\n\nrungsbedarf entstehe, benachteilige die verkürzte Frist den Mieter unangemes-\n\nsen. Hieraus folge die Unwirksamkeit der gesamten Regelung über die Schön-\n\nheitsreparaturen, denn es käme einer unzulässigen geltungserhaltenden Re-\n\nduktion gleich, nur die Regelung über den Toilettenraum als unwirksam anzu-\n\nsehen. \n\n11 \n\nDem Kläger stehe auch kein Anspruch auf Zahlung anteiliger Renovie-\n\nrungskosten gemäß der in § 12 Ziffer 1 des Mietvertrags enthaltenen Abgel-\n\ntungsklausel zu. Zwar nehme diese Vertragsbestimmung Bezug auf den in § 8 \n\nZiffer 2 des Mietvertrags enthaltenen \"weichen\" Fristenplan. Die in der vorge-\n\nnannten Regelung enthaltene Öffnungsklausel beziehe sich jedoch nicht, jeden-\n\nfalls nicht ausdrücklich, auf die Abgeltungsklausel. Der Mieter könne der Abgel-\n\ntungsklausel nicht eindeutig entnehmen, dass sich die Höhe seiner Zahlungs-\n\npflicht im konkreten Fall am tatsächlichen Zustand der Wohnung bemessen sol-\n\nle. Vielmehr dränge sich der Schluss auf, dass der Zahlungsanspruch des Ver-\n\nmieters zwingend mit Ablauf der Fristen entstehe. Auch wenn eine andere Aus-\n\nlegung denkbar wäre, ginge die Mehrdeutigkeit zu Lasten des Klägers als Ver-\n\nwender der Formularklausel. \n\nII. \n\n12 \n\n13 \n\nDiese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung nicht in allen Punkten \n\nstand. \n\n1. Das Berufungsgericht durfte einen Schadensersatzanspruch des Klä-\n\ngers wegen unterlassener Durchführung fälliger Schönheitsreparaturen nicht \n\n(erneut) mit der Begründung verneinen, die in § 8 Ziffer 2 des Mietvertrages \n\nformularmäßig bestimmte Übertragung der Schönheitsreparaturen auf die Be-\n\nklagten sei wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters gemäß § 9 \n\nAGBG (jetzt § 307 BGB) insgesamt unwirksam. Diese Frage ist vom Senat be-\n\nreits im ersten Revisionsverfahren mit Bindungswirkung für das Berufungsge-\n\nricht im gegenteiligen Sinn entschieden worden. \n\n14 \n\nDie Bindungswirkung nach § 563 Abs. 2 ZPO bezieht sich auf diejenige \n\nrechtliche Beurteilung, auf der die Entscheidung des Revisionsgerichts unmit-\n\ntelbar beruht (BGHZ 51, 131, 135; 132, 6, 10; 145, 316, 319; 163, 223, 233). \n\nTragender Grund für die Aufhebung des ersten Berufungsurteils war die rechtli-\n\nche Beurteilung des Senats, dass die Schönheitsreparaturen durch die Rege-\n\nlung in § 8 Ziffer 2 des Mietvertrages - entgegen der Auffassung des Beru-\n\nfungsgerichts - wirksam auf den Mieter übertragen sind und dem Kläger des-\n\nhalb bei Vorliegen der weiteren Voraussetzungen, zu denen noch tatsächliche \n\nFeststellungen zu treffen sind, ein Schadensersatzspruch wegen Nichtausfüh-\n\nrung geschuldeter Schönheitsreparaturen zusteht. Das erste Revisionsurteil in \n\ndieser Sache beruht mithin unmittelbar auf der Rechtsauffassung des Senats, \n\ndass § 8 Ziffer 2 des Mietvertrags einer Inhaltskontrolle gemäß § 307 BGB \n\nstandhält. Diese Beurteilung hatte das Berufungsgericht nach Zurückverwei-\n\nsung der Sache gemäß § 563 Abs. 2 ZPO seiner Entscheidung zugrunde zu \n\nlegen. Es durfte deshalb nicht - mit der nunmehr gegebenen Begründung, die \n\nKlausel benachteilige den Mieter unter dem Aspekt einer zu kurzen Renovie-\n\nrungsfrist für die Toilette unangemessen - wiederum darauf abstellen, dass § 8 \n\nZiffer 2 des Mietvertrags der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB nicht standhalte. \n\n15 \n\n2. Im Ergebnis ohne Erfolg wendet sich die Revision gegen die Auffas-\n\nsung des Berufungsgerichts, dass der Kläger den geltend gemachten Zah-\n\nlungsanspruch nicht auf die Regelung in § 12 des Mietvertrags stützen könne. \n\nDie darin enthaltene Quotenabgeltungsklausel ist wegen unangemessener Be-\n\nnachteiligung des Mieters unwirksam. \n\n16 \n\na) Allerdings lässt die Klausel - entgegen der Ansicht des Berufungsge-\n\nrichts - bei der Berechnung der Abgeltungsquote die zur Vermeidung einer un-\n\nangemessenen Benachteiligung des Mieters gebotene Berücksichtigung des \n\ntatsächlichen Erhaltungszustands der Wohnung zu, denn sie verweist auf die in \n\n§ 8 Ziffer 2 des Mietvertrags genannten Renovierungsintervalle. Dort sind aber \n\n- wie der Senat im ersten Revisionsurteil in dieser Sache (aaO) entschieden \n\nhat - keine starren Renovierungsfristen vorgesehen. Bei einem unterdurch-\n\nschnittlichen Abnutzungsgrad kann der Mieter nach diesem ausdrücklich nur \"in \n\nder Regel\" geltenden Fristenplan eine längere Renovierungsfrist in Anspruch \n\nnehmen. Dass dies auch für die Berechnung der Abgeltungsquote gilt, ergibt \n\nsich ohne weiteres daraus, dass die Abgeltungsklausel - ohne Einschränkung - \n\nauf § 8 Ziffer 2 des Mietvertrags verweist, der - wie ausgeführt - einen flexiblen \n\nFristenplan enthält. Dass dieser (flexible) Fristenplan deshalb auch der Berech-\n\nnung der Abgeltungsquote zugrunde zu legen ist, ist für einen verständigen \n\nMieter unschwer zu erkennen. \n\n17 \n\nb) Die Abgeltungsklausel benachteiligt den Mieter jedoch deswegen un-\n\nangemessen, weil sie im Hinblick auf die konkrete Berechnung des vom Mieter \n\nhiernach als \"zeitanteilige Entschädigung angelaufener Renovierungsintervalle\" \n\ngeschuldeten Betrags nicht hinreichend klar und verständlich ist. Das in § 307 \n\nAbs. 1 Satz 2 BGB normierte Transparenzgebot gebietet es, tatbestandliche \n\nVoraussetzungen und Rechtsfolgen in Formularbedingungen so genau zu be-\n\nschreiben, dass einerseits für den Verwender keine ungerechtfertigten Beurtei-\n\nlungsspielräume entstehen und andererseits der Vertragspartner seine Rechte \n\nund Pflichten ohne fremde Hilfe möglichst klar und einfach feststellen kann (Se-\n\nnatsurteil vom 26. September 2007 - VIII ZR 143/06, NJW 2007, 2632, Tz. 31). \n\nDiesen Anforderungen wird die in § 12 des Mietvertrags enthaltene Abgeltungs-\n\nklausel nicht gerecht. \n\n18 \n\nEs ist bereits zweifelhaft, ob der weitere Klauseltext, dass die Entschädi-\n\ngung nach Wahl des Mieters in Geld auf der Basis eines - nicht näher bezeich-\n\nneten - Kostenvoranschlages oder durch fachgerechte Renovierung durch den \n\nMieter zu geschehen habe, für einen durchschnittlichen Mieter hinreichend ver-\n\ndeutlicht, dass Ausgangspunkt für die Berechnung der von ihm an den Vermie-\n\nter in Geld zu entrichtenden zeitanteiligen Entschädigung das Angebot eines \n\nMalerbetriebes für die (hypothetische) vollständige Renovierung der Wohnung \n\nsein soll. Vor allem aber kann der Mieter der Klausel nicht entnehmen, wie der \n\nvon ihm zu tragende Anteil an einer mit Hilfe eines Kostenvoranschlags ermit-\n\ntelten Summe der Renovierungskosten (Abgeltungsquote) zu bestimmen ist. \n\nNach der Klausel hat der Mieter \"angelaufene Renovierungsintervalle zeitantei-\n\nlig zu entschädigen\". Was mit einem \"angelaufenen Renovierungsintervall\" \n\ngemeint ist und wie das für die konkrete Berechnung der dem Mieter auferleg-\n\nten Abgeltungsquote maßgebliche Intervall ermittelt werden soll, wird nicht er-\n\nläutert und kann der Klausel nicht entnommen werden. Dies gilt insbesondere \n\nfür den Fall, dass während der Mietzeit nur eine unterdurchschnittliche Abnut-\n\nzung der Dekoration eingetreten ist, z.B. trotz Ablaufs der für die Vornahme der \n\nSchönheitsreparaturen vorgesehenen Regelfristen noch kein Renovierungsbe-\n\ndarf besteht. \n\n19 \n\nc) Entgegen der Auffassung der Revision ist die Abgeltungsklausel auch \n\nnicht deswegen unter dem Gesichtspunkt des Vertrauensschutzes für das vor-\n\nliegende Vertragsverhältnis als wirksam zu behandeln, weil der Senat in frühe-\n\nren Entscheidungen vergleichbare Abgeltungsklauseln als zulässig angesehen \n\nhat (BGHZ 105, 71, 76 ff.; Urteil vom 3. Juni 1998 - VIII ZR 317/97, NJW 1998, \n\n3114, unter III 3; Urteil vom 6. Oktober 2004 – VIII ZR 215/03, NZM 2004, 903, \n\nunter II 1; zur Frage des Vertrauensschutzes vgl. Sternel, NZM 2007, 545, \n\n546 f.; Artz, NZM 2007, 265, 268; Beyer, GE 2007, 122, 130; Bub/von der \n\nOsten, NZM 2007, 76, 79; Horst, NZM 2007, 185, 191 f.). \n\n20 \n\nDem Verwender Allgemeiner Geschäftsbedingungen, die sich aufgrund \n\neiner Änderung der höchstrichterlichen Rechtsprechung als unwirksam erwei-\n\nsen, ist im Allgemeinen kein Vertrauensschutz zuzubilligen (vgl. BGHZ 132, 6, \n\n12). Höchstrichterliche Urteile sind kein Gesetzesrecht und erzeugen damit kei-\n\nne vergleichbare Rechtsbindung. Gerichtliche Entscheidungen, die die Wirk-\n\nsamkeit eines Rechtsgeschäfts betreffen, wirken schon ihrer Natur nach auf \n\neinen in der Vergangenheit liegenden, in seiner rechtlichen Bewertung noch \n\nnicht abgeschlossenen Sachverhalt ein. Für diese grundsätzlich zulässige so \n\ngenannte unechte Rückwirkung können sich zwar im Einzelfall unter dem Ge-\n\nsichtspunkt des Vertrauensschutzes Schranken aus dem Prinzip der Rechtssi-\n\ncherheit ergeben. Das Risiko, dass eine zunächst unbeanstandet gebliebene \n\nKlausel in späteren höchstrichterlichen Entscheidungen wegen unangemesse-\n\nner Benachteiligung des Vertragspartners als unwirksam beurteilt wird, trägt \n\naber grundsätzlich der Verwender Allgemeiner Geschäftsbedingungen (BGHZ, \n\naaO). Ein Vertragspartner, der sich nicht mit der gesetzlichen Regelung be-\n\ngnügt und zur Erweiterung seiner Rechte den Weg der Allgemeinen Geschäfts-\n\nbedingungen wählt, wird in der Regel nicht dadurch in seinem schutzwürdigen \n\nVertrauen beeinträchtigt, dass eine Klausel geraume Zeit unbeanstandet \n\ngeblieben ist und erst nach Jahren gerichtlich für unwirksam erachtet wird \n\n(BGHZ, aaO). Soweit der Bundesgerichtshof in den von der Revision angeführ-\n\nten Fällen (BGHZ 130, 19, 35; 137, 153, 156 f.; 153, 311, 312), gleichwohl für \n\nbesonders gelagerte Sachverhalte auch dem Verwender Allgemeiner Ge-\n\nschäftsbedingungen teilweise Vertrauensschutz zugebilligt hat, besteht mangels \n\nVergleichbarkeit für eine Übertragung dieser Rechtsprechung auf unwirksame \n\nSchönheitsreparaturklauseln kein Anlass. In diesen Fällen tritt vielmehr gemäß \n\n§ 306 Abs. 2 BGB die dispositive gesetzliche Bestimmung des § 535 Abs. 1 \n\nSatz 2 BGB an die Stelle der unzulässigen Klausel (Senatsurteile vom 28. Juni \n\n2006 - VIII ZR 124/05, NJW 2006, 2915, Tz. 21 sowie vom 18. Oktober 2006 \n\n- VIII ZR 52/06, NJW 2006, 3778, Tz. 27). \n\nIII. \n\n21 \n\nDas Berufungsurteil kann keinen Bestand haben, weil die vom Beru-\n\nfungsgericht gegebene Begründung die Verneinung eines Schadensersatzan-\n\nspruchs des Klägers wegen unterlassener Schönheitsreparaturen nicht trägt; es \n\nist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 2 ZPO). Die nicht entscheidungsreife Sache \n\nist an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). \n\nBall \n\nDr. Frellesen \n\nDr. Milger \n\nDr. Hessel \n\nDr. Achilles \n\nVorinstanzen: \nAG Düsseldorf, Entscheidung vom 08.04.2004 - 23 C 6319/03 - \nLG Düsseldorf, Entscheidung vom 22.02.2007 - 21 S 241/04 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2007/VIII_ZR__95-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2008-03-05/viii-zr-95-07","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 307","ref_norm":"307","n":5},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 563","ref_norm":"563","n":3},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 306","ref_norm":"306","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 535","ref_norm":"535","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 562","ref_norm":"562","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2007/VIII_ZR__95-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2007/VIII_ZR__95-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2008-03-05/viii-zr-95-07","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2007/VIII_ZR__95-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 19:28:12.960656+00:00"}}