{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2007/VIII_ZR__82-07","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2008-01-23","aktenzeichen":"VIII ZR 82/07","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB § 556a Ist vertraglich eine Umlegung der Betriebskosten nach der Kopfzahl der in einer Mietwohnung ständig lebenden Personen vereinbart, ist das Register nach dem Mel- derechtsrahmengesetz keine hinreichend exakte Grundlage für die Feststellung der wechselnden Personenzahl in einem Mietshaus mit einer Vielzahl von Wohnungen.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVIII ZR 82/07 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nVerkündet am: \n23. Januar 2008 \nErmel, \nJustizangestellte \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nNachschlagewerk: \n\nja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja \n\nBGB § 556a \n\nIst vertraglich eine Umlegung der Betriebskosten nach der Kopfzahl der in einer \n\nMietwohnung ständig lebenden Personen vereinbart, ist das Register nach dem Mel-\n\nderechtsrahmengesetz keine hinreichend exakte Grundlage für die Feststellung der \n\nwechselnden Personenzahl in einem Mietshaus mit einer Vielzahl von Wohnungen. \n\nBGH, Urteil vom 23. Januar 2008 - VIII ZR 82/07 - LG München II \n\nAG Fürstenfeldbruck \n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 23. Januar 2008 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter \n\nDr. Wolst und die Richterinnen Hermanns, Dr. Milger und Dr. Hessel \n\nfür Recht erkannt: \n\nDie Revision der Klägerin gegen das Urteil der 12. Zivilkammer \n\ndes Landgerichts München II vom 13. März 2007 wird zurückge-\n\nwiesen. \n\nDie Klägerin hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\nDie Beklagte ist Mieterin einer Wohnung in einem Haus der Klägerin, in \n\nwelchem sich insgesamt 20 Mietwohnungen befinden. Nach dem zugrunde lie-\n\ngenden Mietvertrag hat die Beklagte unter anderem die Betriebskosten für \n\nKaltwasser und Müllabfuhr zu tragen und dafür monatliche Vorauszahlungen zu \n\nleisten. \n\n§ 16 des Mietvertrags lautet: \n\n\"... \n\nEin eventuell entstehender Mehrwasserverbrauch im Hause wird \nam Jahresende nach der Kopfzahl der einzelnen Mietparteien an-\nteilsmäßig durch schriftlichen Bescheid verrechnet.\" \n\n2 \n\n3 \n\nDie Klägerin berechnete der Beklagten mit Datum vom 28. November \n\n2005 für den Zeitraum 2004 insgesamt 636,58 €. Nach Berücksichtigung der \n\ngeleisteten Vorauszahlungen verblieb zu Lasten der Beklagten ein Saldo von \n\n421,79 €. Die Beklagte zahlte hierauf 220 €. \n\nWegen des Restbetrages von 201,79 € hat die Klägerin Klage erhoben \n\nund die Feststellung beantragt, dass die Verteilung der Betriebskosten nach der \n\nAnzahl der in einer Wohnung lebenden Personen aufgrund derjenigen Perso-\n\nnenzahl erfolgen kann, die sich aus dem amtlichen Einwohnmelderegister für \n\ndie Abrechnungsperiode ergibt. \n\n4 \n\nDas Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, das Berufungsgericht die \n\nzugelassene Berufung der Klägerin zurückgewiesen. Die Klägerin verfolgt mit \n\nder vom Berufungsgericht zugelassenen Revision ihre Klageanträge weiter. \n\nEntscheidungsgründe: \n\nI. \n\n5 \n\n6 \n\nDas Berufungsgericht hat unter Bezugnahme auf das erstinstanzliche Ur-\n\nteil ausgeführt: \n\nDie Klägerin habe ihrer Darlegungslast zur Höhe der von der Beklagten \n\ngeschuldeten Betriebskosten nicht genügt. Wenn die Vertragsparteien die Um-\n\nlage verbrauchsabhängiger Betriebskosten nach der Kopfzahl der Mieter in den \n\nbetroffenen Wohnungen vereinbart hätten, müsse der Vermieter die Umlage \n\nnach der jeweils tatsächlichen Anzahl der ständigen Bewohner der Wohnungen \n\nwährend der Abrechnungsperiode vornehmen. Die Feststellung des wechseln-\n\nden Belegungsstandes der einzelnen Wohnungen stelle den Vermieter zwar \n\n \n\n7 \n\n8 \n\nzweifellos vor Probleme, insbesondere bei größeren Wohnanlagen. Dies könne \n\njedoch nicht dazu führen, dass der Vermieter seiner Abrechnung generell dieje-\n\nnige Personenzahl zugrunde lege, die sich aus dem amtlichen Einwohnermel-\n\nderegister für die Abrechnungsperiode ergebe. Es entspreche der Lebenserfah-\n\nrung, dass nicht sämtliche Personen, insbesondere nicht sämtliche Kinder, \n\nbeim Einwohnermeldeamt angemeldet seien. Dass dies auch für die Wohnun-\n\ngen der streitbefangenen Anlage gelte, hätte sich der Klägerin aufdrängen \n\nmüssen, als sie festgestellt habe, dass für die 20 Wohnungen jeweils nur eine \n\noder zwei Personen gemeldet seien. \n\nII. \n\nDiese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung stand, so dass \n\ndie Revision zurückzuweisen ist. \n\nZu Recht hat das Berufungsgericht angenommen, dass die Klägerin ihre \n\ngeltend gemachte Forderung deshalb nicht schlüssig begründet hat, weil sie für \n\ndie Ermittlung der Zahl der in den einzelnen Wohnungen ständig lebenden \n\nMenschen allein die Angaben aus dem amtlichen Einwohnermelderegister ver-\n\nwertet hat. Denn wenn - wie hier nach § 16 des Mietvertrages bezüglich der \n\nWasserkosten - für die Verteilung der Betriebskosten die Anzahl der Bewohner \n\nmaßgeblich sein soll, kommt es auf die tatsächliche Benutzung an, nicht auf die \n\nmelderechtliche Registrierung (vgl. OLG Hamm, DWE 1989, 179 - zu Eigen-\n\ntumswohnungen -; Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 10. Aufl., \n\nRdnr. 4145). Das Register nach dem Melderechtsrahmengesetz in der Fassung \n\nder Bekanntmachung vom 19. April 2002 - BGBl. I S. 1342 in Verbindung mit \n\nden Meldegesetzen der Länder, hier dem Bayerischen Meldegesetz vom 8. De-\n\nzember 2006 (GVBl. S. 990), ist keine hinreichend exakte Grundlage für die \n\nFeststellung der wechselnden Personenzahl in einem Mietshaus mit einer Viel-\n\nzahl von (wie hier 20) Wohnungen. In einem solchen Haus findet erfahrungs-\n\ngemäß eine beachtliche Fluktuation statt, etwa durch Geburt, Tod, Ein- oder \n\nAuszug von Familienmitgliedern oder Lebensgefährten, Beginn oder Ende des \n\nStudiums auswärts studierender Kinder, längeren Auslandsaufenthalt von Fami-\n\nlienmitgliedern oder Ähnliches. Dies spiegelt sich nach aller Lebenserfahrung \n\nnicht oder nur unzureichend im Einwohnermelderegister wider. Eine Umlegung \n\nvon Betriebskosten nach der Kopfzahl setzt deshalb voraus, dass der Vermieter \n\nfür bestimmte Stichtage die tatsächliche Belegung der einzelnen Wohnungen \n\nfeststellt. Dass dies mit einem höheren Aufwand und gewissen tatsächlichen \n\nSchwierigkeiten verbunden sein kann, vermag daran nichts zu ändern. \n\n9 \n\nEine Vereinbarung der Parteien des Inhalts, dass die Klägerin der Be-\n\ntriebskostenumlage nach Kopfzahl die aus dem Melderegister ersichtliche \n\nWohnungsbelegung zugrunde legen dürfte, hat das Berufungsgericht nicht fest-\n\ngestellt. Sie ergibt sich auch nicht aus der vom Landgericht in Bezug genom-\n\nmenen Feststellung im amtsgerichtlichen Urteil, dass für das Jahr 2004 so ab-\n\ngerechnet worden sei, wie dies auch in den Jahren zuvor stets gehandhabt \n\nworden sei. \n\n10 \n\nSomit erweist sich auch die von der Klägerin erhobene Feststellungskla-\n\nge als unbegründet. \n\nBall \n\nDr. Wolst \n\nHermanns \n\nDr. Milger \n\nDr. Hessel \n\nVorinstanzen: \n\nAG Fürstenfeldbruck, Entscheidung vom 17.10.2006 - 3 C 414/06 - \n\nLG München II, Entscheidung vom 13.03.2007 - 12 S 6477/06 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2007/VIII_ZR__82-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2008-01-23/viii-zr-82-07","cited_norms":[],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2007/VIII_ZR__82-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2007/VIII_ZR__82-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2008-01-23/viii-zr-82-07","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2007/VIII_ZR__82-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 19:13:40.363946+00:00"}}