{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2007/VIII_ZR__80-07","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2008-03-05","aktenzeichen":"VIII ZR 80/07","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB § 556 Zu den Einwendungen gegen eine Abrechnung des Vermieters über Vorauszahlun- gen für Betriebskosten, die der Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Mo- nats nach Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung geltend machen muss, gehört auch der Einwand, dass der Vermieter Betriebskosten, die nach der mietvertraglichen Vereinbarung durch eine Teilinklusivmiete abgegolten sein sollten, abredewidrig konkret abgerechnet habe (Fortführung Senatsurteil vom 10. Oktober 2007 – VIII ZR 279/06, NJW 2008, 283).","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVerkündet am: \n5. März 2008 \nErmel, \nJustizangestellte \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nVIII ZR 80/07 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nNachschlagewerk: \n\nja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja \n\nBGB § 556 \n\nZu den Einwendungen gegen eine Abrechnung des Vermieters über Vorauszahlun-\n\ngen für Betriebskosten, die der Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Mo-\n\nnats nach Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung geltend machen \n\nmuss, gehört auch der Einwand, dass der Vermieter Betriebskosten, die nach der \n\nmietvertraglichen Vereinbarung durch eine Teilinklusivmiete abgegolten sein sollten, \n\nabredewidrig konkret abgerechnet habe (Fortführung Senatsurteil vom 10. Oktober \n\n2007 – VIII ZR 279/06, NJW 2008, 283). \n\nBGH, Urteil vom 5. März 2008 - VIII ZR 80/07 - LG Hannover \n\nAG Hannover \n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 5. März 2008 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richter Wiechers \n\nund Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Hessel und den Richter Dr. Achilles \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 12. Zivilkammer \n\ndes Landgerichts Hannover vom 7. Februar 2007 im Kostenpunkt \n\nund insoweit aufgehoben, als in Höhe eines Betrages von mehr \n\nals 184,16 € nebst anteiligen Zinsen zum Nachteil der Klägerin er-\n\nkannt worden ist. \n\nAuf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Amtsgerichts \n\nHannover vom 6. Juli 2006 abgeändert. \n\nDie Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 808,80 € nebst Zinsen \n\nin Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem \n\n1. März 2006 zu zahlen. \n\nDie weitergehenden Rechtsmittel werden zurückgewiesen. \n\nVon den Kosten des ersten Rechtszuges und des Berufungs-\n\nrechtszuges haben die Klägerin 1/5 und die Beklagte 4/5 zu tra-\n\ngen. Von den Kosten des Revisionsrechtszuges haben die Kläge-\n\nrin 3/7 und die Beklagte 4/7 zu tragen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\nDie Klägerin verlangt von der Beklagten, die Mitmieterin einer ihrer Woh-\n\nnungen war, die Nachzahlung von Nebenkosten für die Kalenderjahre 2001 bis \n\n2004. Der Mietvertrag besagt zu den Nebenkosten in § 4 Abs. 2 Folgendes: \n\n2 \n\n3 \n\n\"Neben dem Mietzins gem. Ziffer 1. werden anteilig sämtliche Be-\ntriebskosten i.S. von Anlage 3 zu § 27 II BV umgelegt…\" \n\nDurch die dann folgende Aufstellung der einzelnen Nebenkostenpositio-\n\nnen verläuft ein diagonaler Strich von links unten nach rechts oben, auf dem \n\nsich der Zusatz befindet: \"siehe Zusatzvereinbarung\". \n\nDiese Zusatzvereinbarung lautet unter Ziff. 2: \n\n\"In Ergänzung der in § 4 Abs. 2 des Mietvertrages vorgesehenen Rege-\nlung der Nebenkosten gilt folgendes: \n\nNeben der Grundmiete von \nsind Betriebskosten \neiner Vorauszahlung von \ndie Kosten für die Entwässerung, Wasser- und \nallgem. Stromverbrauch (2 Pers. X 25,00 DM) \ndie Heizkostenvorauszahlung mit \ndie Treppenhausreinigung \ndie Kosten für die Gemeinschaftsantennenanlage \ninsgesamt brutto monatlich \nzu zahlen.\" \n\n= \n\n550,00 DM \n 80,00 DM \n\n 50,00 DM \n 80,00 DM \n 25,00 DM \n 24,77 DM \n809,77 DM \n\n4 \n\nDie Auslegung der im Mietvertrag getroffenen Nebenkostenabrede ist \n\nzwischen den Parteien streitig. Die Klägerin ist so verfahren, dass sie in den \n\nbinnen Jahresfrist nach Ablauf der jeweiligen Abrechnungsperiode erteilten Ne-\n\nbenkostenabrechnungen die umgelegten Kosten insgesamt vereinzelt unter \n\nNennung der Gesamtausgaben, der Verteilungsmaßstäbe und der auf die Be-\n\nklagte im Verhältnis zur Gesamtmenge entfallenden Anteile aufgelistet sowie \n\nunter Saldierung mit den jeweils geleisteten Vorauszahlungsbeträgen in Rech-\n\nnung gestellt hat. \n\n5 \n\nDas Amtsgericht hat die Klage mangels ordnungsgemäßer Nebenkos-\n\ntenabrechnung abgewiesen. Das Berufungsgericht, das die Abrechnungen als \n\nformal ordnungsgemäß angesehen hat, hat der Klage nur teilweise stattgege-\n\nben. Hiergegen wendet sich die Klägerin mit ihrer vom Berufungsgericht zuge-\n\nlassenen Revision, mit der sie ihre Nachzahlungsforderungen auch im Übrigen \n\nweiterverfolgt. \n\n6 \n\n7 \n\n8 \n\nEntscheidungsgründe: \n\nDie Revision hat nur hinsichtlich der Abrechnungsjahre 2001 bis 2003 Er-\n\nfolg. Hinsichtlich des Abrechnungsjahres 2004 ist sie unbegründet. \n\nI. \n\nDas Berufungsgericht hat die in Höhe von 992,96 € beanspruchte Ne-\n\nbenkostennachforderung nur in Höhe von 559,85 € zuerkannt und zur Begrün-\n\ndung ausgeführt: \n\nDie Ausfüllung des Formularvertrages mit dem diagonal über die Neben-\n\nkostenpositionen verlaufenden Verweis auf die Zusatzvereinbarung sei als ein \n\nDurchstreichen der dort abgedruckten Nebenkostenregelung einschließlich der \n\ndort enthaltenen Bezugnahme auf Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungs-\n\nverordnung zu verstehen und habe die Bedeutung, dass die Zusatzvereinba-\n\nrung den derart überschriebenen Vertragspassus nicht ergänzt, sondern ihn \n\nersetzt habe. Zu erstatten seien danach nur diejenigen Nebenkosten, die in der \n\nZusatzvereinbarung aufgelistet seien. Die nicht einzeln aufgeführten Betriebs-\n\nkosten hätten dagegen pauschal mit dem dort genannten Betrag von 80 DM \n\nmonatlich abgegolten werden sollen. Dem entsprechend seien die neben den \n\ngenau abzurechnenden Nebenkostenpositionen Wasser, Abwasser, Heizkos-\n\nten, Kabel/Antenne und Treppenhausreinigung angefallenen übrigen Betriebs-\n\nkosten nicht - wie geschehen - mit den genauen Umlagewerten in die Neben-\n\nkostenabrechnungen einzustellen, sondern mit der monatlichen Pauschale von \n\n80 DM (= 40,90 €). Das habe zur Folge, dass die darin enthaltenen, jedoch ge-\n\nnau abgerechneten Kosten zu korrigieren seien, soweit sie von der vereinbarten \n\nPauschale abwichen. Dem stehe auch § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB nicht entge-\n\ngen. Die Vorschrift schließe Einwendungen des Mieters nicht aus, wenn der \n\nVermieter trotz Vereinbarung einer Teilinklusivmiete darin enthaltene Betriebs-\n\nkosten abredewidrig abrechne. \n\nII. \n\nDiese Beurteilung hält einer revisionsrechtlichen Nachprüfung in einem \n\nentscheidenden Punkt nicht stand. \n\n1. Soweit das Berufungsgericht dem auf der Nebenkostenabrede des \n\nFormularvertrages quer geschriebenen Verweis auf die Zusatzvereinbarung \n\nnicht nur eine Ergänzung, sondern eine inhaltlich abschließende Ersetzung der \n\nErstattungsabrede entnommen hat, beanstandet die Revision dies ohne Erfolg \n\nals rechtsfehlerhaft. Sie weist zwar zutreffend darauf hin, dass nach dem Wort-\n\nlaut der Ergänzungsvereinbarung die hier getroffene Nebenkostenabrede \"in \n\nErgänzung der in § 4, Abs. 2 des Mietvertrages vorgesehenen Regelung der \n\nNebenkosten\" gelten sollte, und dass dort das Kästchen betreffend die Voraus-\n\nzahlung und nicht betreffend einen möglichen Festbetrag angekreuzt ist, was \n\nnach Auffassung der Revision dafür spricht, dass die Zusatzvereinbarung nicht \n\ndie Erstattungsfähigkeit einzelner Nebenkosten regeln, sondern sich in ihrem \n\n9 \n\n10 \n\nBedeutungsgehalt auf die Festlegung eines bestimmten Vorauszahlungsbetra-\n\nges beschränken soll. Das Berufungsgericht hat jedoch erkannt, dass die Ein-\n\ntragungen im Mietvertragsformular insgesamt missverständlich sind, und den \n\nquer geschriebenen Verweis auf die Zusatzvereinbarung gleichwohl als weiter-\n\ngehende Ersetzung der Nebenkostenabrede gewertet. Hierbei hat es sich auf \n\nden Wortlaut der Ergänzungsvereinbarung gestützt, der dafür spricht, dass le-\n\ndiglich für die genannten Einzelkosten eine Vorauszahlung geleistet werden \n\nsollte, während die insoweit unbenannt vor die Klammer gezogenen Betriebs-\n\nkosten mit 80 DM monatlich pauschal abgegolten sein sollten. Diese Auslegung \n\nist möglich und lässt keinen Rechtsfehler erkennen. Als tatrichterliche Ausle-\n\ngung einer Individualvereinbarung ist sie daher für das Revisionsgericht bin-\n\ndend. \n\n11 \n\n2. Diese Vertragsauslegung kommt jedoch nur für das Abrechnungsjahr \n\n2004 zum Tragen, weil die Beklagte nur für diesen Zeitraum nicht durch § 556 \n\nAbs. 3 Satz 5 und 6 BGB mit ihrem Einwand ausgeschlossen ist, die Klägerin \n\nhabe unrichtig abgerechnet. Lediglich gegenüber der für das Kalenderjahr 2004 \n\nerteilten Nebenkostenabrechnung vom 8. Dezember 2005 hat die Beklagte bin-\n\nnen Jahresfrist, nämlich mit dem im ersten Rechtszug eingereichten Schriftsatz \n\nvom 23. Juni 2006, gerügt, dass die Abrechnung nicht der mietvertraglichen \n\nNebenkostenregelung entspreche. Für die drei vorausgegangenen Abrech-\n\nnungsjahre ist hingegen binnen Jahresfrist keine vergleichbare Beanstandung \n\nerhoben worden. Deshalb ist die Beklagte mit diesem Einwand für die Kalender-\n\njahre 2001 bis 2003 ausgeschlossen (§ 556 Abs. 3 Satz 6 BGB). Der Einwen-\n\ndungsausschluss nach dieser Vorschrift betrifft, wie der Senat in seinem nach \n\nErlass des Berufungsurteils ergangenen Urteil vom 10. Oktober 2007 (VIII ZR \n\n279/06, NJW 2008, 283 = WuM 2007, 694) entschieden hat, entgegen der Auf-\n\nfassung des Berufungsgerichts auch Einwendungen, mit denen der Mieter ge-\n\ngenüber einer formell ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung beanstan-\n\ndet, dass es für bestimmte Betriebskosten an einer vertraglichen Vereinbarung \n\nüber deren Umlage fehle (aaO, unter B II). Das gilt auch für den hier gegebenen \n\nFall, dass der Vermieter Betriebskosten abrechnet, die nach der mietvertragli-\n\nchen Vereinbarung durch eine Teilinklusivmiete abgegolten sein sollten. \n\n12 \n\nZur Frage, ob die Beklagte eine verspätete Geltendmachung von Ein-\n\nwendungen nicht zu vertreten hat, hat das Berufungsgericht keine Feststellun-\n\ngen getroffen, nachdem hierzu bereits kein Sachvortrag der Beklagten gehalten \n\nwar. Ein solcher Sachvortrag ist angesichts der offensichtlichen Abweichungen \n\nder erteilten Betriebskostenabrechnungen von der Teilpauschalierungsabrede \n\nder Ergänzungsvereinbarung zum Mietvertrag auch nicht zu erwarten. \n\n13 \n\nDie Entscheidung des Berufungsgerichts kann daher keinen Bestand ha-\n\nIII. \n\nben und ist gem. § 562 Abs. 1 ZPO aufzuheben, soweit sie für die Betriebskos-\n\ntenabrechnungen der Jahre 2001 bis 2003 den nach § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB \n\neingetretenen Einwendungsausschluss abgelehnt und für diese Jahre anstelle \n\nder geltend gemachten Nachzahlung von 777,40 € (182,18 € für 2001, 17,41 € \n\nfür 2002 und 577,81 € für 2003) nur einen Betrag von insgesamt 528,45 € zuer-\n\nkannt hat (53,24 € Nachzahlung für 2001, 89,99 € Guthaben für 2002 und \n\n565,20 € Nachzahlung für 2003). Für das vom Einwendungsausschluss nicht \n\nerfasste Kalenderjahr 2004 hat das Berufungsgericht dagegen rechtsfehlerfrei \n\neinen Nachzahlungsbetrag von 31,40 € festgestellt, so dass die Beklagte der \n\nKlägerin für den gesamten Abrechnungszeitraum von 2001 bis 2004 noch eine \n\nNachzahlung von 808,80 € schuldet. Hinsichtlich des weitergehenden Betrages \n\nist die Klage deshalb abzuweisen, was der Senat in der Sache selbst entschei- \n\nden kann, weil es weiterer Feststellungen nicht bedarf und der Rechtsstreit zur \n\nEndentscheidung reif ist (§ 565 Abs. 3 ZPO). \n\nBall \n\nWiechers \n\nDr. Frellesen \n\nDr. Hessel \n\nDr. Achilles \n\nVorinstanzen: \n\nAG Hannover, Entscheidung vom 06.07.2006 - 418 C 4466/06 - \n\nLG Hannover, Entscheidung vom 07.02.2007 - 12 S 71/06 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2007/VIII_ZR__80-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2008-03-05/viii-zr-80-07","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 556","ref_norm":"556","n":3},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 562","ref_norm":"562","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 565","ref_norm":"565","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2007/VIII_ZR__80-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2007/VIII_ZR__80-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2008-03-05/viii-zr-80-07","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2007/VIII_ZR__80-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 19:24:22.488701+00:00"}}