{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2007/VIII_ZR__75-07","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2008-04-16","aktenzeichen":"VIII ZR 75/07","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB § 556 Zur Abrechnung von Wasserkosten gegenüber einem einzelnen Mieter, der nach erfolgtem Einbau von Einzelwasserzählern keinen direkten Vertrag mit dem Versorger abgeschlossen hat.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVIII ZR 75/07 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nVerkündet am: \n16. April 2008 \nVorusso, \nJustizhauptsekretärin \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nNachschlagewerk: \n\nja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja \n\nBGB § 556 \n\nZur Abrechnung von Wasserkosten gegenüber einem einzelnen Mieter, der \n\nnach erfolgtem Einbau von Einzelwasserzählern keinen direkten Vertrag mit \n\ndem Versorger abgeschlossen hat. \n\nBGH, Urteil vom 16. April 2008 - VIII ZR 75/07 - LG Itzehoe \n\nAG Pinneberg \n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 16. April 2008 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frelle-\n\nsen, die Richterinnen Hermanns und Dr. Milger sowie den Richter Dr. Achilles \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 9. Zivilkammer \n\ndes Landgerichts Itzehoe vom 28. Februar 2007 aufgehoben. \n\nAuf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Amtsgerichts \n\nPinneberg vom 7. Juli 2006 abgeändert, soweit darin bezüglich \n\nder Kosten von Wasser und Abwasser zum Nachteil der Klägerin \n\nerkannt ist. Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 1.616,28 € \n\nnebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszins-\n\nsatz seit dem 10. April 2006 zu zahlen. \n\nIm Übrigen wird der Rechtsstreit zur neuen Verhandlung und Ent-\n\nscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das \n\nBerufungsgericht zurückverwiesen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\nDer Beklagte ist Mieter, die Klägerin Vermieterin einer Wohnung in W. \n\n . Im Mietvertrag vom 10. Januar 1999 ist im Hinblick auf die Nebenkosten in \n\n§ 4 formularmäßig vorgesehen: \n\n\"Bitte genaue Angaben über Art und Umfang der Kosten machen und \nEintragungen in den §§ 5, 8 und 9 vornehmen. \n\n1. An Nebenkosten zahlt, soweit im § 27 nichts Abweichendes verein-\nbart ist, der Mieter neben der Miete (§ 3) anteilig monatlich angemes-\nsene Vorauszahlungen in Höhe von 1/12 der jährlichen, nachfolgend \naufgeführten Betriebskosten gemäß Anlage 3 zu § 27 der Berech-\nnungsverordnung. …\" \n\n2 \n\nAls umlagefähige Kosten sind im Mietvertrag anschließend unter a) Was-\n\nser, Entwässerung, Müllabfuhr, Grundsteuer, Straßenreinigung, Schnee- und \n\nEisbeseitigung, Schornsteinreinigung, Allgemeine Stromkosten, Versicherung, \n\nHausreinigung, Hauswart, Gartenpflege und Antenne/Kabel mit einer Voraus-\n\nzahlungssumme von monatlich 160 DM sowie unter b) Heizungsbetrieb und \n\nWarmwasserversorgung mit einer monatlichen Vorauszahlung von 60 DM ge-\n\nnannt. \n\n3 \n\nIn § 8 des Mietvertrags ist unter Überschrift \"Sammelheizung\" bestimmt: \n\n\"1. Die Sammelheizung wird in der Zeit vom 1. Oktober bis 30. April je-\n\nden Jahres … in Betrieb gehalten. \n\n… \n\n4. Der Mieter ist verpflichtet, die anteiligen Kosten für den Betrieb der \nzentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage zu bezah-\nlen. \n\na) Zu den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage gehören \n\ndie Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung,… \n\nb) Zu den Kosten der Lieferung von Fernwärme gehören die Kosten der \nWärmelieferung … und die Kosten des Betriebs der zugehörigen \nHausanlagen. \n\n...\" \n\n4 \n\n5 \n\nDie Wärmeversorgung der Wohnung erfolgte zunächst durch eine zent-\n\nrale Heizungsanlage und seit dem Jahr 2001 mittels Fernwärme. \n\nIm Jahr 2003 ließ die Klägerin im Rahmen einer Modernisierungsmaß-\n\nnahme Einzelwasseruhren in alle Mietwohnungen der Wohnanlage einbauen \n\n6 \n\n7 \n\nund forderte die jeweiligen Mieter durch die von ihr beauftragte Hausverwaltung \n\nauf, einen direkten Vertrag mit den Stadtwerken W. als Wasserversorger \n\nabzuschließen. Der Beklagte schloss einen solchen Vertrag nicht ab. Die \n\nStadtwerke stellten deshalb den Wasserverbrauch in der Wohnung des Beklag-\n\nten weiterhin der Klägerin in Rechnung. \n\nFür das Jahr 2004 erstellte die Klägerin neben der im Streit befindlichen \n\nHeizkostenabrechnung eine gesonderte Abrechnung über die sonstigen Ne-\n\nbenkosten, die nicht Gegenstand des Rechtsstreits ist. Die Heizkostenabrech-\n\nnung wies einen Saldo von 746,51 € zu Gunsten der Klägerin aus. \n\nMit Schreiben vom 28. November 2005 übersandte die Klägerin dem Be-\n\nklagten die Heizkostenabrechnung 2004 sowie Ablichtungen der an die Klägerin \n\ngerichteten Rechnung der Stadtwerke über den Einzelwasserverbrauch in der \n\nWohnung des Beklagten und des Gebührenbescheids der Stadt W. über \n\nSchmutzwasser. In der Rechnung der Stadtwerke W. sowie im Gebühren-\n\nbescheid der Stadt W. waren jeweils die Zählernummern der beiden Was-\n\nserzähler in der Wohnung des Beklagten, der darauf entfallende Wasser-\n\nverbrauch sowie die dafür berechneten Kosten aufgeführt, die sich auf insge-\n\nsamt 1.616,28 € (782,28 € für Wasser und 834 € für Abwasser) beliefen. Die \n\nKlägerin wies diese Beträge in ihrem Schreiben vom 28. November 2005 unter \n\nAngabe der Zählernummern gesondert neben dem Saldo aus der Heizkosten-\n\nabrechnung (746,51 €) aus und verlangte Zahlung des Gesamtbetrages von \n\n2.362,79 €. \n\n8 \n\nDas Amtsgericht hat die auf Zahlung dieses Betrages nebst Zinsen ge-\n\nrichtete Klage abgewiesen, das Landgericht hat die Berufung der Klägerin zu-\n\nrückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt \n\ndie Klägerin ihr Klagebegehren weiter. \n\nEntscheidungsgründe: \n\n9 \n\nDie – mangels eindeutiger Beschränkung – unbeschränkt zugelassene \n\nRevision hat Erfolg. \n\nI. \n\n10 \n\n11 \n\nDas Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge-\n\nführt: \n\nDer Klägerin stehe ein Nachzahlungsanspruch aus der Heizkostenab-\n\nrechnung für das Jahr 2004 nicht zu, weil sie darin ohne Zustimmung des Be-\n\nklagten die ihr von den Stadtwerken W. in Rechnung gestellten Wärmeliefe-\n\nrungskosten abgerechnet habe, die nicht umlagefähige Instandhaltungs- und \n\nInvestitionskosten enthielten. Zu der im Jahr 2001 erfolgten Umstellung der \n\nHeizung von bestehender Eigen- auf Fremdversorgung (Fernwärme) sei die \n\nKlägerin mangels Zustimmung des Beklagten nicht berechtigt gewesen. Der \n\nVermieter dürfe eine mit zusätzlichen Kosten verbundene Übertragung des Be-\n\ntriebs einer vorhandenen Heizungsanlage auf einen Dritten ohne Zustimmung \n\ndes Mieters nur dann vornehmen, wenn der Mietvertrag eine entsprechende \n\nÄnderung der Wärmeversorgung ausdrücklich gestatte. Hieran fehle es, denn \n\n§ 8 des Mietvertrags sehe zwar verschiedene Arten der Wärmelieferung vor, \n\nenthalte aber keine Befugnis des Vermieters, die Art der Wärmeversorgung ein-\n\nseitig zu ändern. Der Beklagte sei auch nicht gehindert, dem Wärmecontracting \n\nerst im Jahr 2005 zu widersprechen, obwohl die Umstellung bereits im Jahr \n\n2001 erfolgt sei. Selbst wenn der Beklagte die Abrechnungen für die Jahre \n\n2002 und 2003 akzeptiert habe, ergebe sich daraus weder eine Zustimmung \n\nzum Wärmecontracting im Wege einer konkludenten Vertragsänderung noch \n\neine Verwirkung der jetzt erhobenen Einwendung. \n\n12 \n\nDer Klägerin stehe gegen den Beklagten auch kein Anspruch auf Zah-\n\nlung der Kosten für Wasser und Abwasser zu. Die bloße Weiterleitung von \n\nRechnungen der Stadtwerke stelle keine formell ordnungsgemäße Abrechnung \n\ndar. Der Umstand, dass die Klägerin mit der Weiterleitung der Rechnungen der \n\nStadtwerke und der Stadtentwässerung W. nur den wohnungsbezogenen \n\nVerbrauch des Beklagten \"abrechne\", mache den Abzug der vom Beklagten \n\ngeleisteten Vorauszahlungen nicht entbehrlich. Nach § 4 des Mietvertrages ha-\n\nbe der Beklagte monatliche Vorauszahlungen für kalte Nebenkosten zu leisten, \n\nin denen Wasser- und Abwasserkosten enthalten seien. Die Abrechnung sei \n\nvon den Stadtwerken an die Klägerin gerichtet; ein Vertragsverhältnis zwischen \n\nden Stadtwerken und dem Beklagten bestehe gerade nicht. \n\nII. \n\n13 \n\n14 \n\nDiese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. \n\n1. Ein Anspruch der Klägerin auf Nachzahlung in Höhe von 746,51 € aus \n\nder Heizkostenabrechnung für das Jahr 2004 kann nicht mit der vom Beru-\n\nfungsgericht gegebenen Begründung verneint werden, die Klägerin sei nicht \n\nberechtigt, die ihr entstandenen Kosten der Lieferung von Fernwärme anteilig \n\nauf den Beklagten umzulegen. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts \n\nkommt es nicht darauf an, ob der Mietvertrag – der auch nach Ansicht des Be-\n\nrufungsgerichts verschiedene Arten der Wärmeversorgung vorsieht – zusätzlich \n\ndie Übertragung des Betriebs der zunächst vorhandenen Heizungsanlage auf \n\neinen Dritten ausdrücklich gestattet. \n\n15 \n\na) Als vertragliche Regelung, die dem Vermieter die Umlage von Be-\n\ntriebskosten gestattet, genügt nach der Rechtsprechung des Senats eine Ver-\n\nweisung im Mietvertrag auf die Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II. Berechnungsver-\n\nordnung (II. BV), sofern es sich nicht um \"sonstige Betriebskosten\" im Sinne \n\nvon Nr. 17 dieser Anlage handelt (Senatsurteil vom 7. April 2004 – VIII ZR \n\n167/03, NZM 2004, 417, unter II 1 b b). Wie der Senat weiter nach Erlass des \n\nBerufungsurteils entschieden hat (Urteil vom 27. Juni 2007 – VIII ZR 202/06, \n\nNJW 2007, 3060, Tz. 19), darf der Vermieter, der während des laufenden Miet-\n\nverhältnisses den Betrieb einer im Haus vorhandenen Heizungsanlage einstellt \n\nund statt dessen Fernwärme bezieht, die Kosten der Fernwärmelieferung auf \n\nden Mieter umlegen, wenn im Mietvertrag bestimmt ist, dass der Mieter die Be-\n\ntriebskosten der Heizung nach der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV trägt, und die \n\nim Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags gültige Fassung dieser Verord-\n\nnung die Tragung der Kosten der Lieferung von Fernwärme vorsieht. Nach die-\n\nser Rechtsprechung liegt in einer während des laufenden Mietverhältnisses er-\n\nfolgten Umstellung der Wärmeversorgung keine Änderung des Mietvertrags, \n\nwenn sich dieser – durch die Bezugnahme auf die Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 \n\nII. BV – von vornherein auf mehrere Arten der Wärmeversorgung bezieht und \n\ndamit die jeweils entstehenden Kosten als umlagefähig vereinbart sind. \n\n16 \n\nb) Eine solche Umlagevereinbarung, die sich (auch) auf die Kosten der \n\nLieferung von Fernwärme bezieht, liegt hier vor. Nach § 4 des Mietvertrags hat \n\nder Mieter die Kosten für \"Heizungsbetrieb und Warmwasserversorgung\" (§ 4) \n\nzu tragen, wobei ausdrücklich auf die Anlage 3 zu § 27 II. BV verwiesen wird. \n\nDie bei Abschluss des Mietvertrags vom 10. Januar 1999 maßgebliche Fassung \n\nder II. Berechnungsverordnung vom 12. Oktober 1990 (BGBl. I S. 2178) sah in \n\nder Anlage 3 zu § 27 unter Nr. 4 Buchst. c und Nr. 5 Buchst. b auch die Umlage \n\nder Kosten der eigenständigen gewerblichen Lieferung von Wärme und Warm-\n\nwasser vor; hierunter fällt auch die Lieferung von Fernwärme. \n\n17 \n\nZu den umlegbaren Kosten der Fernwärme gehören die gesamten Kos-\n\nten, die der Wärmelieferant seinerseits dem Vermieter in Rechnung stellt, ein-\n\nschließlich der Investitions- und Verwaltungskosten sowie des Unternehmerge-\n\nwinns (Senatsurteile vom 16. Juli 2003 – VIII ZR 286/02, NJW 2003, 2900, un-\n\nter III 2 a, sowie vom 27. Juni 2007, aaO, Tz. 21, st. Rspr.). \n\n18 \n\n2. Ebenfalls nicht frei von Rechtsfehlern ist die Beurteilung des Beru-\n\nfungsgerichts, ein Anspruch der Klägerin auf Erstattung der von der Klägerin \n\ngetragenen Kosten für den Wasserverbrauch in der Wohnung des Beklagten \n\nsei nicht fällig, weil die Klägerin Vorauszahlungen des Beklagten für die \"kalten\" \n\nBetriebskosten nicht abgezogen habe und deshalb keine formell ordnungsge-\n\nmäße Abrechnung vorliege. \n\n19 \n\nZwar setzt eine ordnungsgemäße Abrechnung als Mindestangaben ne-\n\nben einer Zusammenstellung der Gesamtkosten, der Angabe und Erläuterung \n\nder zugrunde gelegten Umlageschlüssel und der Berechnung des Anteils des \n\nMieters auch den Abzug der Vorauszahlungen des Mieters voraus (st. Rspr., \n\nvgl. Senatsurteil vom 14. Februar 2007 – VIII ZR 1/06, NJW 2007, 1059, Tz. 8 \n\nm.w.N.). Hiervon geht auch das Berufungsgericht zutreffend aus. Es hat aber \n\nnicht berücksichtigt, dass die Klägerin parallel zu ihrem Begehren auf Erstat-\n\ntung der ihr in Rechnung gestellten Kosten für den Wasserverbrauch in der \n\nWohnung des Beklagten eine Abrechnung für die (übrigen) \"kalten\" Nebenkos-\n\nten für das Jahr 2004 erstellt hat. \n\n20 \n\nDie Klägerin hat die von dem Beklagten geleisteten Vorauszahlungen bei \n\nder Abrechnung der Nebenkosten mithin berücksichtigt. Die Besonderheit be-\n\nsteht nur darin, dass die Klägerin die Wasserkosten nicht formal in die über die \n\nübrigen \"kalten\" Nebenkosten bereits erstellte Abrechnung eingestellt, sondern \n\nschlicht weitergeleitet hat. Dies wäre aber in der hier gegebenen besonderen \n\nSituation eine leere Förmelei gewesen, weil eine Abrechnung von Wasserkos-\n\nten – im üblichen Sinne der Verteilung der Gesamtkosten auf die einzelnen Mie-\n\nter nach einem bestimmten Umlageschlüssel – ohnehin nicht vorzunehmen \n\nwar. Denn die Abrechnung der Stadtwerke für Wasser beruhte darauf, dass der \n\nKlägerin der Einzelverbrauch in der Wohnung der Beklagten aufgrund einer Ab-\n\nlesung an den dort installierten Zählern gesondert in Rechnung gestellt worden \n\nwar. Entsprechendes gilt für den Gebührenbescheid der Stadt W. für Ab-\n\nwasser. \n\n21 \n\nDarauf, dass der Beklagte nach der Installation der Einzelwasserzähler \n\nkeinen Vertrag mit den Stadtwerken geschlossen hat und die Rechnungen der \n\nStadtwerke deshalb nicht an den Beklagten, sondern an die Klägerin gerichtet \n\nworden sind, kommt es entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht \n\nan. Der Umstand, dass sich der Beklagte nicht zu einem direkten Vertrags-\n\nschluss mit den Stadtwerken bereit finden mochte, befreit ihn nicht von der im \n\nMietvertrag übernommenen Verpflichtung, die Kosten seines Wasserver-\n\nbrauchs zu tragen. Dass die Klägerin diese Kosten nach der Installation der \n\nEinzelwasseruhren künftig nicht mehr nach dem bisherigen Verteilungsschlüs-\n\nsel umlegen wollte, sondern der abgelesene Einzelverbrauch maßgeblich sein \n\nsollte, hat sie durch die an ihre Mieter gerichtete Aufforderung, nunmehr einen \n\ndirekten Vertrag mit den Stadtwerken W. abzuschließen, hinreichend deut-\n\nlich gemacht. Selbst wenn der vor dem Einbau der Wasseruhren angewendete \n\nAbrechnungsmaßstab auf einer Vereinbarung beruhte, war damit auch den An-\n\nforderungen des § 556a Abs. 2 BGB für die Änderung des bisherigen Umlage-\n\nschlüssels Genüge getan. \n\nIII. \n\n22 \n\nNach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand ha-\n\nben; es ist daher aufzuheben (§ 563 Abs. 1 ZPO). Im Hinblick auf die von der \n\nKlägerin beanspruchten Kosten für Wasser und Abwasser kann der Senat in \n\nder Sache selbst entscheiden, da insoweit keine weiteren Feststellungen zu \n\ntreffen sind (§ 563 Abs. 3 ZPO). Der Beklagte ist unter Abänderung des amts-\n\ngerichtlichen Urteils zur Zahlung von 1.616,28 € nebst Zinsen in Höhe von 5 \n\nProzentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu verurteilen. \n\n23 \n\nIm Hinblick auf die Nachforderung der Klägerin aus der Heizkostenab-\n\nrechnung ist der Rechtsstreit nicht zur Endentscheidung reif, weil das Beru-\n\nfungsgericht – vor dem Hintergrund seiner Rechtsauffassung folgerichtig – kei-\n\nne Feststellungen zu den weiteren vom Beklagten erhobenen Einwendungen \n\ngetroffen hat. \n\nBall \n\nDr. Frellesen \n\nHermanns \n\nDr. Milger \n\nDr. Achilles \n\nVorinstanzen: \nAG Pinneberg, Entscheidung vom 07.07.2006 - 73 C 62/06 - \nLG Itzehoe, Entscheidung vom 28.02.2007 - 9 S 68/06 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2007/VIII_ZR__75-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2008-04-16/viii-zr-75-07","cited_norms":[{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 563","ref_norm":"563","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 556a","ref_norm":"556a","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2007/VIII_ZR__75-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2007/VIII_ZR__75-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2008-04-16/viii-zr-75-07","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2007/VIII_ZR__75-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 19:34:27.568367+00:00"}}