{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2007/VIII_ZR__71-07","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2008-03-12","aktenzeichen":"VIII ZR 71/07","doktyp":"Urteil","leitsatz":"Verkündet am: 12. März 2008 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle BGB §§ 550, 573c Abs. 1 und 4; EGBGB Art. 229 § 3 Abs. 10 Satz 2; BGB §§ 565, 565a a.F.; ZPO § 559 a) Im Rahmen eines am 1. September 2001 bestehenden Mietverhältnisses über Wohnraum, das auf bestimmte Zeit eingegangen und bei dem formu- larmäßig vereinbart ist, dass es sich jeweils um einen bestimmten Zeitraum verlängert, wenn es nicht mit einer in Anlehnung an § 565 Abs. 2 Satz 2 BGB a.F. vertraglich vereinbarten, nach Mietdauer gestaffelten Frist gekündigt wird, gilt für den Vermieter unverändert die vereinbarte Kündigungsfrist. Dem stehen § 573c Abs. 4 BGB in Verbindung mit Art. 229 § 3 Abs. 10 Satz 2 EGBGB nicht entgegen, weil nach § 573c Abs. 4 BGB eine von § 573c Abs. 1 BGB abweichende Vereinbarung nur \"zum Nachteil des Mieters\" un- wirksam ist. b) Ist dem Mieter als Nebenraum zu der vermieteten Wohnung ein nicht näher bezeichneter Kellerraum (\"… 1 Keller …\") vermietet, so unterliegt eine münd- liche Absprache der Mietvertragsparteien darüber, um welchen von mehre- ren, im Wesentlichen gleichartigen Kellerräumen es sich handelt, nicht dem Schriftformerfordernis des § 550 BGB. c) Das Revisionsgericht hat bei der Entscheidung über eine Klage auf Räu- mung und Herausgabe von Mieträumen, die auf eine Kündigung des Miet- verhältnisses gestützt wird, den während des Revisionsverfahrens eingetre- tenen Ablauf der Kündigungsfrist zu berücksichtigen.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVIII ZR 71/07 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nNachschlagewerk: \n\nja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja \n\nVerkündet am: \n12. März 2008 \nRing, \nJustizhauptsekretärin \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nBGB §§ 550, 573c Abs. 1 und 4; EGBGB Art. 229 § 3 Abs. 10 Satz 2; \nBGB §§ 565, 565a a.F.; ZPO § 559 \n\na) Im Rahmen eines am 1. September 2001 bestehenden Mietverhältnisses \nüber Wohnraum, das auf bestimmte Zeit eingegangen und bei dem formu-\nlarmäßig vereinbart ist, dass es sich jeweils um einen bestimmten Zeitraum \nverlängert, wenn es nicht mit einer in Anlehnung an § 565 Abs. 2 Satz 2 BGB \na.F. vertraglich vereinbarten, nach Mietdauer gestaffelten Frist gekündigt \nwird, gilt für den Vermieter unverändert die vereinbarte Kündigungsfrist. Dem \nstehen § 573c Abs. 4 BGB in Verbindung mit Art. 229 § 3 Abs. 10 Satz 2 \nEGBGB nicht entgegen, weil nach § 573c Abs. 4 BGB eine von § 573c \nAbs. 1 BGB abweichende Vereinbarung nur \"zum Nachteil des Mieters\" un-\nwirksam ist. \n\nb) Ist dem Mieter als Nebenraum zu der vermieteten Wohnung ein nicht näher \nbezeichneter Kellerraum (\"… 1 Keller …\") vermietet, so unterliegt eine münd-\nliche Absprache der Mietvertragsparteien darüber, um welchen von mehre-\nren, im Wesentlichen gleichartigen Kellerräumen es sich handelt, nicht dem \nSchriftformerfordernis des § 550 BGB. \n\nc) Das Revisionsgericht hat bei der Entscheidung über eine Klage auf Räu-\nmung und Herausgabe von Mieträumen, die auf eine Kündigung des Miet-\nverhältnisses gestützt wird, den während des Revisionsverfahrens eingetre-\ntenen Ablauf der Kündigungsfrist zu berücksichtigen. \n\nBGH, Urteil vom 12. März 2008 - VIII ZR 71/07 - LG Gießen \n\nAG Gießen \n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß \n\n§ 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 25. Januar 2008 durch den Vorsit-\n\nzenden Richter Ball, den Richter Wiechers sowie die Richterinnen Hermanns, \n\nDr. Milger und Dr. Hessel \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Revision der Kläger wird das Urteil des Landgerichts \n\nGießen - 1. Zivilkammer - vom 14. Februar 2007 aufgehoben. \n\nDie Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch \n\nüber die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-\n\nricht zurückverwiesen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\nDie Beklagte ist aufgrund eines Mietvertrags vom 16. August 1979 mit \n\nden Rechtsvorgängern der Kläger seit dem 1. September 1979 Mieterin einer \n\nWohnung in G. . Die Mietsache ist im Mietvertrag wie folgt beschrieben: \n\n\"1. Obergeschoss …: 4 Zimmer, 1 Küche, 1 Diele (Flur),1 Bad/Duschraum, \n\n… 1 Keller….\". Unter § 2 (Mietzeit) ist bestimmt: \n\n\"3. Der Mietvertrag wird für die Dauer von 36 Monaten geschlossen \nund läuft bis zum 31. August 1982. Er verlängert sich um jeweils 12 \nMonate, falls er nicht von den Parteien mit den Fristen der Ziff. 4 \ngekündigt wird. \n\n4. Die Kündigungsfrist beträgt \n\n … \n\n12 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums 10 Jahre \nvergangen sind.\" \n\n2 \n\n3 \n\nIm Keller befinden sich neben der Waschküche, dem Heizungskeller und \n\neinem Vorraum vier weitere Kellerräume, die zwischen zehn und vierzehn \n\nQuadratmeter groß sind. Bei Mietbeginn erhielt die Beklagte den Schlüssel zu \n\neinem dieser Räume. \n\nMit Anwaltsschreiben vom 30. September 2005 kündigten die Kläger das \n\nMietverhältnis unter Berufung auf Eigenbedarf. Im Kündigungsschreiben heißt \n\nes unter anderem: \"Die Kündigung erfolgt zum nächst zulässigen Termin. Dies \n\nentspricht bei Zugrundelegung der Kündigungsfrist von neun Monaten einem \n\nKündigungstermin zum 30. Juni 2006.\" \n\n4 \n\nDie Kläger nehmen die Beklagte auf Räumung und Herausgabe der \n\nWohnung in Anspruch. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, das Land-\n\ngericht hat die Berufung zurückgewiesen. Mit ihrer vom Berufungsgericht zuge-\n\nlassenen Revision verfolgen die Kläger ihr Räumungsverlangen weiter. \n\n5 \n\n6 \n\n7 \n\nEntscheidungsgründe:\n\nDie Revision hat Erfolg. \n\nI. \n\nDas Berufungsgericht hat ausgeführt: \n\nDas Amtsgericht habe zu Recht einen gegenwärtigen Anspruch der Klä-\n\nger gegen die Beklagte auf Räumung und Herausgabe der Mietwohnung nach \n\n§ 546 Abs. 1 BGB verneint. Das Mietverhältnis habe sich am 31. August 2006 \n\nnochmals um ein Jahr bis zum 31. August 2007 verlängert, weil es von den \n\nKlägern nicht innerhalb der vertraglich vereinbarten Frist zum 31. August 2006 \n\ngekündigt worden sei. \n\n8 \n\nDas Mietverhältnis könne von den Klägern lediglich zum 31. August ei-\n\nnes jeden Jahres gekündigt werden. Das folge aus § 2 Ziffer 3 des Mietver-\n\ntrags, wonach das am 1. September 1979 begonnene Mietverhältnis am \n\n31. August 1982 ende und sich jeweils um ein Jahr verlängere, wenn es nicht \n\ngekündigt werde. Die nach § 2 Ziffer 4 einzuhaltende Frist, die für die Kläger \n\nzwölf Monate betragen habe, weil das Mietverhältnis seit mehr als zehn Jahren \n\nbestehe, sei auf den 31. August eines jeden Jahres als Stichtag bezogen. Die \n\nKündigung vom 30. September 2005 zum 31. August 2006 habe diese Frist \n\nnicht gewahrt. \n\n9 \n\nDie in § 2 Ziffer 3 und 4 des Mietvertrags getroffenen Vereinbarungen \n\nseien wirksam, soweit sie nicht zu Lasten des Mieters gingen. Zwar seien die \n\ntatbestandlichen Voraussetzungen des § 573c Abs. 4 BGB erfüllt, wonach eine \n\nvon Abs. 1 abweichende Vereinbarung unwirksam sei. Denn nach § 573c \n\nAbs. 1 Satz 1 BGB sei die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Ka-\n\nlendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Regelung in \n\n§ 2 Ziffer 3 des Mietvertrags stehe hiermit nicht in Einklang, weil die Klausel \n\neine Kündigung nicht zum Ende eines beliebigen Kalendermonats - wie es das \n\nGesetz vorsehe -, sondern lediglich zum 31. August eines jeden Jahres zulas-\n\nse. Die Vorschrift des § 573c Abs. 4 BGB finde nach der in Art. 229 § 3 Abs. 10 \n\nSatz 2 EGBGB enthaltenen Übergangsregelung Anwendung, weil die Kündi-\n\ngungsfristen im Mietvertrag durch Allgemeine Geschäftsbedingungen vereinbart \n\nworden seien. Nach § 573c Abs. 4 BGB seien aber nur die zum Nachteil des \n\nMieters getroffenen Vereinbarungen unwirksam. Daher sei die vertragliche Ver-\n\neinbarung nur insoweit unwirksam, als die Kündigungsmöglichkeiten des Mie-\n\nters über § 573c Abs. 1 BGB unwirksam seien. Im Ergebnis blieben die Kläger \n\nan die längeren vertraglichen Kündigungsfristen gebunden. \n\n10 \n\nUnzutreffend sei die Ansicht der Kläger, dass der schriftliche Mietvertrag \n\ndie vermieteten Räumlichkeiten, nämlich die Lage des Kellerraums, nicht genau \n\nbezeichne, mit der Folge, dass die Schriftform nicht eingehalten sei, das Miet-\n\nverhältnis gemäß § 550 BGB nF daher als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen \n\ngelte und mit den gesetzlichen Kündigungsfristen gekündigt werden könne. Die \n\nSchriftform sei gewahrt. Ein für längere Zeit als ein Jahr geschlossener Mietver-\n\ntrag im Sinne von § 550 BGB genüge dann der Schriftform, wenn sich die we-\n\nsentlichen Vertragsbedingungen - insbesondere Mietgegenstand, Miethöhe so-\n\nwie die Dauer des Mietverhältnisses - aus der Vertragsurkunde ergäben. Das \n\nMietobjekt müsse durch präzise Angaben über die Örtlichkeit hinreichend be-\n\nstimmbar bezeichnet sein. Abreden, die für den Inhalt des Vertrags nur von ne-\n\nbensächlicher Bedeutung seien, bedürften aber nicht der Schriftform. \n\n11 \n\nSollten sich die damaligen Vertragsparteien bei Abschluss des Mietver-\n\ntrags nicht darüber einig gewesen sein, welcher der Kellerräume an die Beklag-\n\nte vermietet werden solle, so könne eine stillschweigende Vereinbarung der \n\nParteien dahin angenommen werden, dass den damaligen Vermietern ein Be-\n\nstimmungsrecht nach § 315 Abs. 1 BGB eingeräumt werden solle, welches die \n\ndamaligen Vermieter durch schlüssige Handlung, etwa durch die Schlüssel-\n\nübergabe, ausgeübt hätten. Eine Bestimmung nach § 315 Abs. 2 BGB sei auch \n\nbei einem formbedürftigen Rechtsgeschäft formlos gültig. \n\n12 \n\nSelbst wenn sich die Mietvertragsparteien ohne Einhaltung der Schrift-\n\nform über die bestimmte Lage des Kellerraums geeinigt hätten, führe dies nicht \n\ndazu, dass nunmehr der gesamte Mietvertrag gemäß § 550 BGB als auf unbe-\n\nstimmte Zeit geschlossen anzusehen sei. Die Vereinbarung, welcher der - vor-\n\nliegend annähernd gleich großen - Kellerräume von dem Mieter genutzt werden \n\nsolle, zähle nicht zu den Essentialia des Mietvertrags, die dem Formzwang des \n\n§ 550 BGB unterlägen. Vorliegend habe jede der drei in dem Anwesen befindli-\n\nchen Wohnungen auch einen dazugehörigen Kellerraum. Welcher der vier Kel-\n\nlerräume einer Wohnung zuzuordnen sei, sei für einen etwaigen Grundstücks-\n\nerwerber allenfalls von marginaler Bedeutung. Es erscheine daher gerechtfer-\n\ntigt, das Schriftformerfordernis für die genaue Lage des Kellerraums nicht gel-\n\nten zu lassen. \n\nII. \n\n13 \n\nDiese Beurteilung hält der revisionsrechtlichen Nachprüfung zwar stand, \n\nträgt das angefochtene Urteil wegen des zwischenzeitlich eingetretenen Ablaufs \n\nder Kündigungsfrist jedoch nicht. \n\n14 \n\n1. Das Berufungsgericht hat richtig gesehen, dass eine Beendigung des \n\nMietverhältnisses aufgrund der Kündigungserklärung vom 30. September 2005 \n\nnicht bereits zum 30. Juni 2006 möglich war. \n\n15 \n\na) Dies ergibt sich aus der am 1. September 2001 außer Kraft getrete-\n\nnen, auf den vorliegenden Fall gemäß Art. 229 § 3 Abs. 3 EGBGB aber weiter-\n\nhin anzuwendenden Bestimmung des § 565a Abs. 1 BGB in der bis zum \n\n31. August 2001 geltenden Fassung (künftig BGB aF). Danach können die Klä-\n\nger das Mietverhältnis nur zu dem im Vertrag vereinbarten Ablauftermin, hier \n\ndem 31. August eines jeden Jahres, kündigen (vgl. Senatsurteil vom 20. Juni \n\n2007 - VIII ZR 257/06, NJW 2007, 2760). \n\n16 \n\naa) Mit dem im August 1979 geschlossenen Vertrag sind die Parteien ein \n\nMietverhältnis auf bestimmte Zeit eingegangen, bei dem vereinbart ist, dass es \n\nsich mangels Kündigung jeweils um zwölf Monate verlängert. Bei solchen Zeit-\n\nverträgen mit Verlängerungsklausel tritt gemäß § 565a Abs. 1 BGB aF \"die Ver-\n\nlängerung des Mietverhältnisses ein, wenn es nicht nach den Vorschriften des \n\n§ 565 BGB gekündigt wird\". Dem entspricht die Regelung in § 2 Nr. 4 des Miet-\n\nvertrags, nach der sich der am 31. August 1982 ablaufende Mietvertrag jeweils \n\num zwölf Monate verlängert, falls er nicht zum Ablauf einer näher bestimmten \n\nKündigungsfrist gekündigt wird; die vereinbarten Kündigungsfristen entsprechen \n\ndenen des § 565 Abs. 2 Satz 2 BGB aF. Eine solche vertragliche Regelung war \n\nnach dem bis zum 31. August 2001 geltenden Recht wirksam; sie verstieß ins-\n\nbesondere nicht gegen § 565 Abs. 2 Satz 4 BGB aF (Senatsurteile vom 20. Juni \n\n2007, aaO, Tz. 9; vom 7. Februar 2007 - VIII ZR 145/06, NJW-RR 2007, 668, \n\nTz. 10). \n\n17 \n\nbb) Wie der Senat nach Verkündung des Berufungsurteils entschieden \n\nhat, haben das Mietrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 (BGBl. I S. 1149) \n\nund das Gesetz zur Änderung des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Ge-\n\nsetzbuch vom 26. Mai 2005 (BGBl. I S. 1425) diese Rechtslage für ein am \n\n1. September 2001 bereits bestehendes Mietverhältnis wie das vorliegende \n\nnicht geändert. Nach der Überleitungsvorschrift des Art. 229 § 3 Abs. 3 EGBGB \n\nist § 565a Abs. 1 BGB aF auf ein am 1. September 2001 bestehendes Mietver-\n\nhältnis auf bestimmte Zeit in der bis zu diesem Zeitpunkt geltenden Fassung \n\nweiterhin anzuwenden. Um ein Mietverhältnis auf bestimmte Zeit im Sinne von \n\n§ 565a Abs. 1 BGB aF handelt es sich auch dann, wenn der ursprüngliche Ab-\n\nlauftermin verstrichen ist. Nach diesem Termin setzt sich das Mietverhältnis \n\nnicht auf unbestimmte Zeit fort, sondern verlängert sich jeweils um zwölf Mona-\n\nte (Senatsurteil vom 20. Juni 2007, aaO, Tz. 10 ff.). Zum Zeitpunkt der Kündi-\n\ngung am 30. September 2005 war mithin mangels vorheriger Kündigung der \n\nnächste Ablauftermin der 31. August 2006. \n\n18 \n\nb) Zu Unrecht meint die Revision, die Kündigung der Kläger vom \n\n30. September 2005 habe das Mietverhältnis deshalb zum 30. Juni 2006 been-\n\nden können, weil der Mietvertrag wegen eines Mangels der Schriftform nach \n\n§ 550 Satz 1 BGB (§ 566 Satz 2 BGB aF) als auf unbestimmte Zeit geschlossen \n\ngelte und deshalb gemäß § 542 Abs. 1 BGB mit der gemäß § 573c Abs. 1 \n\nSatz 2 BGB maßgeblichen Frist von neun Monaten habe ordentlich gekündigt \n\nwerden können. Die Revision begründet ihre Auffassung damit, dass Lage und \n\nGröße des der Beklagten überlassenen Kellerraums im schriftlichen Mietvertrag \n\nnicht bestimmt seien. Mit Recht hat das Berufungsgericht insoweit darauf abge-\n\nstellt, dass die Lage des Kellerraums und seine Größe nicht beurkundungsbe-\n\ndürftig waren. \n\n19 \n\nNach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist die Schrift-\n\nform des § 550 BGB allerdings nur gewahrt, wenn sich alle wesentlichen Ver-\n\ntragsbedingungen, unter anderem der Mietgegenstand, die Höhe der Miete und \n\ndie Parteien des Mietverhältnisses, aus der Urkunde ergeben. Der Schriftform \n\nbedürfen hingegen nicht solche Abreden, die für den Vertragsinhalt, auf den die \n\nParteien sich geeinigt haben, von nur nebensächlicher Bedeutung sind (BGHZ \n\n142, 158, 161 f.; BGH, Urteil vom 19. September 2007 - XII ZR 198/05, NJW \n\n2008, 365, Tz. 11, jeweils m.w.N.). \n\n20 \n\nDass der Beklagten ein Kellerraum zustehen sollte, ist im schriftlichen \n\nMietvertrag geregelt (\"…1 Keller…\"). Damit sind die Anforderungen an die \n\nSchriftform im vorliegenden Fall gewahrt. Das Berufungsgericht hat zwar offen \n\ngelassen, ob sich die Parteien bei Abschluss des Mietvertrags mündlich dar-\n\nüber geeinigt haben, welcher der vier im Wesentlichen gleichartigen Kellerräu-\n\nme künftig von der Beklagten genutzt werden sollte. Darauf kommt es indes \n\nnicht an. \n\n21 \n\naa) Sofern sich die Vertragsparteien nicht mündlich über die Nutzung ei-\n\nnes bestimmten Kelleraums durch die Beklagte geeinigt haben, haben sie mit \n\nder Vereinbarung im schriftlichen Mietvertrag, dass der Beklagten ein - nicht \n\nnäher bestimmter - Kellerraum zustehen soll, zugleich ein Leistungsbestim-\n\nmungsrecht des Vermieters im Sinne von § 315 Abs. 1 BGB vereinbart und be-\n\nurkundet. Vertragsinhalt, der grundsätzlich aus der Sicht des Zeitpunkts der \n\nUnterzeichnung zu beurteilen ist (BGH, Urteil vom 2. Mai 2007 - XII ZR 178/04, \n\nWM 2007, 1993, Tz. 26), ist in einem solchen Fall, dass der Vermieter dem Mie-\n\nter einen Kellerraum zuweist, wenn - wie hier - mehrere Kellerräume zur Verfü-\n\ngung stehen (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 9. Aufl., § 535 BGB \n\nRdnr. 28). Die Ausübung des Leistungsbestimmungsrechts gemäß § 315 Abs. 2 \n\nBGB - hier in Gestalt der Zuweisung des Kellerraums - bedarf regelmäßig kei-\n\nner Form (BGH, Urteil vom 8. November 1968 - V ZR 58/65, WM 1968, 1394, \n\nunter II b; BGH, Urteil vom 21. Oktober 1983 - V ZR 121/82, NJW 1984, 612, \n\nunter II 2 m.w.N.; MünchKommBGB/Gottwald, 5. Aufl., § 315 Rdnr. 34; Palandt/ \n\nGrüneberg, BGB, 67. Aufl., § 315 Rdnr. 11; Staudinger/Rieble, BGB (2004), \n\n§ 315 Rdnr. 272). \n\n22 \n\nbb) Sofern sich die Vertragsparteien dagegen mündlich auf die Nutzung \n\neines bestimmten Kellerraums durch die Beklagte geeinigt haben, ist das \n\nSchriftformerfordernis gleichwohl gewahrt. Zwar muss unter anderem grund-\n\nsätzlich feststellbar sein, welche Räume vermietet sind (BGHZ 55, 248, 249; \n\nBGH, Urteil vom 2. November 2005 - XII ZR 233/03, WM 2006, 499, Tz. 20). \n\nEine Vereinbarung über die Lage und die Größe eines von mehreren Keller-\n\nräumen außerhalb der Wohnung, der - wie hier - nicht zu Wohnzwecken dient, \n\nsondern Neben- bzw. Zubehörraum der Wohneinheit ist, ist aber nicht beurkun-\n\ndungsbedürftig. Eine Vereinbarung dieses Inhalts gehört wegen der unterge-\n\nordneten Bedeutung eines solches Kellerraums grundsätzlich nicht zu den we-\n\nsentlichen Bestandteilen (essentialia negotii) eines Wohnraummietvertrags. \n\nAuch für einen möglichen Grundstückserwerber, dessen Informationsbedürfnis \n\ndas Schriftformerfordernis des § 550 BGB vor allem dient (Senatsurteil vom \n\n4. April 2007 - VIII ZR 223/06, NJW 2007, 1742, Tz. 17; BGH, Urteil vom \n\n19. September 2007 - XII ZR 121/05, WM 2007, 2167, Tz. 13, jeweils m.w.N.), \n\nist eine Vereinbarung dieser Art in der Regel nicht wesentlich. \n\n23 \n\n2. Die Kündigung vom 30. September 2005 ist auch nicht zum 31. Au-\n\ngust 2006 wirksam geworden. Im Rahmen eines am 1. September 2001 beste-\n\nhenden Mietverhältnisses über Wohnraum, das auf bestimmte Zeit eingegan-\n\ngen und bei dem formularmäßig vereinbart ist, dass es sich jeweils um einen \n\nbestimmten Zeitraum verlängert, wenn es nicht mit einer vertraglich vereinbar-\n\nten, nach Mietdauer gestaffelten Frist gekündigt wird, kommt dem Vermieter \n\nentgegen der Ansicht der Revision nicht zugute, dass sich die Kündigungsfrist \n\nfür ihn nach neuem Recht gemäß § 573c Abs. 1 Satz 2 BGB auf höchstens \n\nneun Monate verlängert. Für die Kläger ist die Kündigungsfrist von zwölf Mona-\n\nten, die die Parteien in Anlehnung an § 565 Abs. 2 Satz 2 BGB aF vereinbart \n\nhaben, maßgeblich. Diese Vereinbarung bindet die Kläger auch nach Inkrafttre-\n\nten des Mietrechtsreformgesetzes. Aus § 573c Abs. 4 BGB in Verbindung mit \n\nArt. 229 § 3 Abs. 10 Satz 2 EGBGB können sie nichts zu ihren Gunsten herlei-\n\nten. Nach § 573c Abs. 4 BGB ist eine von § 573c Abs. 1 BGB abweichende \n\nVereinbarung nur \"zum Nachteil des Mieters\" unwirksam. Danach hat eine wie \n\nhier vom Vermieter formularmäßig vorformulierte Vereinbarung, wonach die \n\nKündigungsfrist für den Vermieter ebenso wie für den Mieter zwölf Monate \n\nbetragen soll, zur Folge, dass der Vermieter an die vereinbarten längeren Kün-\n\ndigungsfristen gebunden bleibt (MünchKommBGB/Häublein, aaO, § 573c \n\nRdnr. 15; Schmidt-Futterer/Blank, aaO, § 573c BGB Rdnr. 23; Schmid/Gahn, \n\nMietrecht, 2006, § 573c Rdnr. 12; Palandt/Weidenkaff, aaO, § 573c Rdnr. 3; \n\nBörstinghaus, NJW 2005, 1900, 1901; Lammel, Wohnraummietrecht, 3. Aufl., \n\n§ 573c Rdnr. 38; für Allgemeine Geschäftsbedingungen nunmehr ebenso: \n\nStaudinger/Rolfs, BGB (2006), § 573c Rdnr. 54). \n\n24 \n\n3. Das Berufungsgericht musste nicht darüber entscheiden, ob die Be-\n\nklagte die Mieträume mit Ablauf des 31. August 2007 zu räumen und an die \n\nKläger herauszugeben hatte. Denn dabei hätte es sich im maßgeblichen Zeit-\n\npunkt der letzten mündlichen Verhandlung in der Tatsacheninstanz - hier am \n\n24. Januar 2007 - um eine Entscheidung über eine künftige Räumung gehan-\n\ndelt. Eine Klage auf künftige Räumung von Wohnraum kann gemäß §§ 257, \n\n259 ZPO aber nur dann erhoben werden, wenn den Umständen nach die Be-\n\nsorgnis gerechtfertigt ist, dass der Schuldner sich der rechtzeitigen Leistung \n\nentziehen werde. Dazu fehlt es an Feststellungen des Berufungsgerichts; über-\n\ngangenen Sachvortrag zeigt die Revision insoweit nicht auf. \n\nIII. \n\n25 \n\nZwischenzeitlich ist jedoch mit Ablauf des 31. August 2007 die Frist ver-\n\nstrichen, mit deren Ablauf das Mietverhältnis durch die von den Klägern \"zum \n\nnächst zulässigen Termin\" ausgesprochene Kündigung vom 30. September \n\n2005 beendet worden sein kann. Der Ablauf der Kündigungsfrist ist zwar ein \n\nUmstand, der erst während des Revisionsverfahrens entstanden ist; er ist \n\ngleichwohl vom Revisionsgericht zu berücksichtigen. Dieses hat seiner Ent-\n\nscheidung gemäß § 559 Abs. 1 Satz 1 ZPO zwar grundsätzlich den Sach- und \n\nStreitstand der letzten mündlichen Verhandlung zweiter Instanz zugrunde zu \n\nlegen. Hiervon hat die Rechtsprechung jedoch aus prozesswirtschaftlichen \n\nGründen nicht wenige Ausnahmen zugelassen. So hat das Revisionsgericht \n\nunter anderem auch materiell-rechtlich relevante Tatsachen zu berücksichtigen, \n\ndie nach der letzten mündlichen Verhandlung vor dem Berufungsgericht ent-\n\nstanden sind, wenn sie unstreitig sind und schützenswerte Belange der Gegen-\n\npartei nicht entgegenstehen (BGHZ 104, 215, 221 m.w.N.). So verhält es sich \n\nhier. Die tatsächlichen und rechtlichen Umstände, aus denen sich ergibt, dass \n\ndie von den Klägern einzuhaltende Kündigungsfrist \n\n- spätestens - am \n\n31. August 2007 abgelaufen ist, sind unstreitig, der zwischenzeitlich hinzugetre-\n\ntene Zeitablauf ist nicht bestreitbar. Schützenswerte Belange der Beklagten \n\nstehen der Berücksichtigung des Ablaufs der Kündigungsfrist nicht entgegen. \n\nIhr schutzwürdiges Interesse an der Fortsetzung des Mietverhältnisses ist da-\n\ndurch gewahrt, dass nunmehr zu prüfen sein wird, ob die Kläger, wie von ihnen \n\ngeltend gemacht, wegen Eigenbedarfs zur Kündigung berechtigt waren. Dem-\n\ngegenüber wäre es weder prozesswirtschaftlich noch im Hinblick auf die schüt-\n\nzenswerten Belange der Kläger vertretbar, diese auf eine erneute Kündigung zu \n\nverweisen, die das Mietverhältnis frühestens zum 31. August 2009 beenden \n\nkönnte. \n\nIV. \n\n26 \n\nDa die Abweisung der Räumungsklage wegen des zwischenzeitlich ein-\n\ngetretenen, vom Revisionsgericht zu berücksichtigenden Ablaufs der Kündi-\n\ngungsfrist in den vom Berufungsgericht dazu festgestellten Tatsachen keine \n\nausreichend tragfähige Grundlage mehr findet, ist das Berufungsurteil aufzuhe-\n\nben. Der Senat kann nicht selbst abschließend in der Sache entscheiden, da es \n\ndazu weiterer tatrichterlicher Feststellungen bedarf. Die Sache ist daher zur \n\nneuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuver-\n\nweisen. \n\nBall \n\nWiechers \n\nHermanns \n\nDr. Milger \n\nDr. Hessel \n\nVorinstanzen: \n\nAG Gießen, Entscheidung vom 16.08.2006 - 45-M C 402/06 - \n\nLG Gießen, Entscheidung vom 14.02.2007 - 1 S 296/06 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2007/VIII_ZR__71-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2008-03-12/viii-zr-71-07","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 573c","ref_norm":"573c","n":14},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 550","ref_norm":"550","n":8},{"jurabk":"BGBEG","ref":"Art 229 § 3","ref_norm":"229-3","n":5},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 565","ref_norm":"565","n":5},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 315","ref_norm":"315","n":4},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 257","ref_norm":"257","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 259","ref_norm":"259","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 559","ref_norm":"559","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 128","ref_norm":"128","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 535","ref_norm":"535","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 542","ref_norm":"542","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 546","ref_norm":"546","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 566","ref_norm":"566","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2007/VIII_ZR__71-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2007/VIII_ZR__71-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2008-03-12/viii-zr-71-07","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2007/VIII_ZR__71-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 19:28:03.979559+00:00"}}