{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2007/VIII_ZR__57-07","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2008-07-16","aktenzeichen":"VIII ZR 57/07","doktyp":"Urteil","leitsatz":"Verkündet am: 16. Juli 2008 Ermel Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle HeizkostenVO § 5 Abs. 2 Satz 1 Eine Vorerfassung im Sinne von § 5 Abs. 2 Satz 1 HeizkV erfordert, dass der Anteil jeder Nutzergruppe am Gesamtverbrauch durch einen gesonderten Zäh- ler erfasst wird. Das gilt auch dann, wenn nur zwei Nutzergruppen vorhanden sind. In diesem Fall genügt es nicht, dass nur der Anteil einer Nutzergruppe am Gesamtverbrauch gemessen wird und der Anteil der anderen Nutzergruppe am Gesamtverbrauch in der Weise errechnet wird, dass vom Gesamtverbrauch der gemessene Anteil der einen Nutzergruppe abgezogen wird.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVIII ZR 57/07 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nNachschlagewerk: \n\nja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja \n\nVerkündet am: \n16. Juli 2008 \nErmel \nJustizangestellte \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nHeizkostenVO § 5 Abs. 2 Satz 1 \n\nEine Vorerfassung im Sinne von § 5 Abs. 2 Satz 1 HeizkV erfordert, dass der \n\nAnteil jeder Nutzergruppe am Gesamtverbrauch durch einen gesonderten Zäh-\n\nler erfasst wird. Das gilt auch dann, wenn nur zwei Nutzergruppen vorhanden \n\nsind. In diesem Fall genügt es nicht, dass nur der Anteil einer Nutzergruppe am \n\nGesamtverbrauch gemessen wird und der Anteil der anderen Nutzergruppe am \n\nGesamtverbrauch in der Weise errechnet wird, dass vom Gesamtverbrauch der \n\ngemessene Anteil der einen Nutzergruppe abgezogen wird. \n\nBGH, Urteil vom 16. Juli 2008 - VIII ZR 57/07 - LG Mannheim \n\n AG Mannheim \n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 16. Juli 2008 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Wiechers \n\nund die Richterinnen Hermanns, Dr. Milger und Dr. Hessel \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Revision der Beklagten wird unter Zurückweisung des \n\nRechtsmittels im Übrigen das Urteil der 4. Zivilkammer des Land-\n\ngerichts Mannheim vom 24. Januar 2007 insoweit aufgehoben, als \n\ndie Beklagte auf die Berufung der Klägerinnen gegen das Urteil \n\ndes Amtsgerichts Mannheim vom 27. April 2005 zur Zahlung von \n\nmehr als 3.403,23 € nebst Zinsen verurteilt worden ist. In diesem \n\nUmfang wird die Berufung der Klägerinnen gegen das vorbezeich-\n\nnete Urteil zurückgewiesen. \n\nDie Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\nDie Beklagte ist Mieterin einer Wohnung der Klägerinnen in deren Wohn- \n\nund Geschäftshaus in M. . Nach dem Mietvertrag vom 16. Juli \n\n1980 mit Nachträgen hat die Beklagte neben der Miete auf bestimmte Betriebs-\n\nkosten, unter anderem für Heizung, monatliche Vorauszahlungen zu leisten. \n\nDas Haus, in dem sich außer der Wohnung der Beklagten drei weitere Woh-\n\nnungen sowie ein Geschäftslokal befinden, wird mit Fernwärme beheizt. Die \n\nbezogene Fernwärme wird zunächst insgesamt von einem Wärmemengenzäh-\n\nler erfasst. Der für das Geschäftslokal abgezweigte Anteil wird durch einen wei-\n\nteren Zähler festgehalten. Der auf die vier Wohnungen entfallende Anteil wird \n\nnicht durch einen gesonderten Zähler erfasst. In den Wohnungen sind die Heiz-\n\nkörper mit Heizkostenverteilern ausgestattet. \n\n2 \n\nDie Klägerinnen erteilten der Beklagten folgende Abrechnungen über Be-\n\ntriebskosten einschließlich Heizkosten: \n\nDatum: \n\nAbrechnungszeitraum: \n\nfür Heizkosten: Nachforderung für Betriebs-\n\nkosten insgesamt: \n\n2.4.2003 \n\n1.5.2000 – 30.4.2001 \n\n546,06 € \n\n1.387,82 € \n\n8.10.2003 \n\n1.5.2002 – 30.4.2003 \n\n497,86 € \n\n1.110,74 € \n\n7.7.2004 \n\n1.5.2003 – 30.4.2004 \n\n460,56 € \n\n1.060,19 € \n\n3 \n\nDen Abrechnungen waren jeweils die Heizkostenabrechnungen der von \n\nden Klägerinnen mit der Ermittlung der Heizkosten beauftragten Firma t. \n\nbeigefügt. Darin werden die Gesamtheizkosten zu 30% auf Grundkosten und zu \n\n70% auf Verbrauchskosten verteilt. Der Anteil der Beklagten an den Grundkos-\n\nten wird nach dem flächenmäßigen Anteil ihrer Wohnung an der gesamten be-\n\nheizbaren Nutzfläche des Hauses ermittelt. Die Größe dieser Flächen ist mit \n\n78,40 m² und 550,20 m² angegeben. Die Verbrauchskosten werden in der Wei-\n\nse auf das Geschäftslokal und die vier Wohnungen verteilt, dass zunächst der \n\nauf das Geschäftslokal entfallende Anteil entsprechend dem Anteil der hierfür \n\nabgezweigten Fernwärmemenge an der für das Haus insgesamt bezogenen \n\nWärmemenge ermittelt wird. Der auf die vier Wohnungen entfallende Anteil an \n\nden Verbrauchskosten wird sodann errechnet, indem der auf das Geschäftslo-\n\nkal entfallende Anteil von den Verbrauchskosten für das Haus insgesamt abge-\n\nzogen wird. Der Differenzbetrag wird nach den von den Heizkostenverteilern \n\ngemessenen Stricheinheiten auf die vier Wohnungen einschließlich der der Be-\n\nklagten verteilt. \n\n4 \n\nDa die Beklagte die Nachforderungen nicht erfüllt hat, haben sie die Klä-\n\ngerinnen auf Zahlung von insgesamt 3.558,75 € nebst Zinsen in Anspruch ge-\n\nnommen. Die Beklagte hat gegen mehrere Positionen der Betriebskostenab-\n\nrechnungen Einwendungen erhoben. Das Amtsgericht hat der Klage in Höhe \n\nvon 618,66 € nebst Zinsen stattgegeben und sie im Übrigen abgewiesen. Ge-\n\ngen dieses Urteil haben beide Parteien Berufung eingelegt. Das Landgericht hat \n\ndie Berufung der Beklagten zurückgewiesen. Auf die Berufung der Klägerinnen \n\nhat es die Beklagte unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils zur Zahlung \n\nvon 3.558,75 € nebst Zinsen verurteilt. Mit der vom Berufungsgericht zugelas-\n\nsenen Revision verfolgt die Beklagte ihr Klageabweisungsbegehren weiter. \n\nEntscheidungsgründe:\n\nI. \n\n5 \n\n6 \n\nDas Berufungsgericht hat, soweit im Revisionsverfahren noch von Be-\n\ndeutung, ausgeführt: \n\nIn allen drei Abrechnungen würden auch Heizkosten umgelegt. Der \n\nEnergieverbrauch der Gewerbeeinheit einerseits und der Wohnungen anderer-\n\nseits sei nach unterschiedlichen Systemen verteilt worden. Der gesamte Ener-\n\ngieverbrauch des Anwesens werde zunächst im Eingangsbereich erfasst. So-\n\ndann werde der Energieverbrauch der Gewerbeeinheit von einem Wärmezähler \n\ngemessen. Der Energieverbrauch der Wohnungen werde dann dadurch be-\n\nrechnet, dass der gemessene Energieverbrauch der Gewerbeeinheit von dem \n\nEnergieverbrauch des gesamten Hauses abgezogen werde. Der Verbrauch in \n\nden Wohnungen werde nach den Anzeigen von Heizkostenverteilern verteilt. \n\nDiese Vorgehensweise begegne keinen Bedenken. § 5 Abs. 2 Satz 1 HeizkV \n\nverlange zwar, dass dann, wenn der Verbrauch der versorgten Nutzer nicht mit \n\ngleichen Ausstattungen erfasst werde, die Anteile der Gruppen von Nutzern, \n\nderen Verbrauch mit gleichen Ausstattungen erfasst werde, durch Vorerfassung \n\nvom Gesamtverbrauch zu erfassen seien. Das sei vorliegend jedoch der Fall. \n\nDie Vorerfassung des Verbrauchs der Wohnungen erfolge durch einfache Be-\n\nrechnung, indem der erfasste Verbrauch der Gewerbeeinheit vom erfassten \n\nGesamtverbrauch abgezogen werde. Dies stelle eine Vorerfassung des \n\nVerbrauchs der Wohnungen im Sinne von § 5 Abs. 2 Satz 1 HeizkV dar. \n\n7 \n\nZur Frage der beheizbaren Nutzfläche sei in einem Parallelverfahren ein \n\nSachverständigengutachten eingeholt worden, wonach das Gebäude eine be-\n\nheizbare Nutz-/Wohnfläche von 554 m² habe. Das sei eine unerhebliche Abwei-\n\nchung zu dem von den Klägerinnen mit 550,2 m² veranschlagten Wert. Demzu-\n\nfolge seien die Abrechnungen im Hinblick auf die Heizkosten letztlich nachvoll-\n\nziehbar. Allerdings sei das Verhältnis zwischen Grund- und Verbrauchskosten \n\nbei 50/50 zu belassen. Die Klägerinnen hätten diesen Schlüssel früher gewählt \n\nund seien ohne Zustimmung der Beklagten nicht befugt gewesen, ihn einseitig \n\nauf 30/70 abzuändern. \n\n8 \n\nDanach hätten die Klägerinnen für den Abrechnungszeitraum vom 1. Mai \n\n2000 bis zum 30. April 2001 Heizkosten in Höhe von 546,06 € geltend machen \n\nkönnen. Von den 50% Grundkosten (3.995,69 DM) entfielen auf die Beklagte \n\nentsprechend ihrem Flächenanteil (78,40 m² zu 554 m²) 565,46 DM. Von den \n\nübrigen 50% Verbrauchskosten (3.995,69 DM) entfielen auf die Beklagte ent-\n\nsprechend ihrem Verbrauch (28 von insgesamt 170 Stricheinheiten) 658,11 DM. \n\nInsgesamt entfielen auf die Beklagte damit Heizkosten \n\nin Höhe von \n\n1.223,57 DM. Hiervon hätten die Klägerinnen der Beklagten nur 1.068 DM \n\n(= 546,06 €) in Rechnung gestellt. \n\n9 \n\nFür den Abrechnungszeitraum vom 1. Mai 2002 bis zum 30. April 2003 \n\nhätten die Klägerinnen Heizkosten in Höhe von 497,86 € geltend machen kön-\n\nnen. Von den 50% Grundkosten (2.066,90 €) entfielen auf die Beklagte ent-\n\nsprechend ihrem Flächenanteil (78,40 m² zu 554 m²) 292,50 €. Von den übrigen \n\n50% Verbrauchskosten (2.066,90 €) entfielen auf die Beklagte entsprechend \n\nihrem Verbrauch (18 von insgesamt 121,5 Stricheinheiten) 306,20 €. Insgesamt \n\nentfielen auf die Beklagte damit Heizkosten in Höhe von 598,70 €. Hiervon hät-\n\nten die Klägerinnen der Beklagten nur 497,86 € in Rechnung gestellt. \n\n10 \n\nFür den Abrechnungszeitraum vom 1. Mai 2003 bis zum 30. April 2004 \n\nhätten die Klägerinnen Heizkosten in Höhe von 460,56 € geltend machen kön-\n\nnen. Von den 50% Grundkosten (2.259,38 €) entfielen auf die Beklagte ent-\n\nsprechend ihrem Flächenanteil (78,40 m² zu 554 m²) 319,74 €. Von den übrigen \n\n50% Verbrauchskosten (2.259,38 €) entfielen auf die Beklagte entsprechend \n\nihrem Verbrauch (17 von insgesamt 149 Stricheinheiten) 257,78 €. Insgesamt \n\nentfielen auf die Beklagte damit Heizkosten in Höhe von 577,52 €. Hiervon hät-\n\nten die Klägerinnen der Beklagten nur 460,56 € in Rechnung gestellt. \n\n11 \n\nNach alledem stünden den Klägerinnen aus den Abrechnungen vom \n\n2. April 2003, 8. Oktober 2003 und 7. Juli 2004 unter Berücksichtigung der wei-\n\nter geltend gemachten Positionen und der Vorauszahlungen der Beklagten \n\nnoch Nachzahlungsansprüche \n\nin Höhe von 1.387,82 €, 1.110,74 € und \n\n1.060,19 €, insgesamt 3.558,75 € zu. \n\n12 \n\nDie Revision sei zuzulassen. Die Frage, ob auch der Rechenvorgang, \n\nder sich durch Abzug des gemessenen Verbrauchs einer Benutzergruppe vom \n\ngemessenen Gesamtverbrauch ergebe, eine Vorerfassung im Sinne von § 5 \n\n \n \n \n\n13 \n\n14 \n\nAbs. 1 (richtig: Abs. 2) HeizkV darstelle, sei bislang nicht Gegenstand höchst-\n\nrichterlicher Rechtsprechung gewesen. \n\nII. \n\nHiergegen wendet sich die Revision ganz überwiegend ohne Erfolg. \n\n1. Die unbeschränkt eingelegte Revision ist nur teilweise zulässig. Das \n\nBerufungsgericht hat die Revision lediglich beschränkt zugelassen. Das ergibt \n\nsich zwar nicht aus dem Tenor, wohl aber, was nach der Rechtsprechung des \n\nBundesgerichtshofs zulässig ist (BGHZ 153, 358, 360 f. m.w.N.), aus den \n\nGründen des Urteils. Darin hat das Berufungsgericht die Zulassung der Revisi-\n\non damit begründet, es sei höchstrichterlich noch nicht entschieden, ob auch \n\nder Rechenvorgang, der sich durch Abzug des gemessenen Verbrauchs einer \n\nBenutzergruppe vom gemessenen Gesamtverbrauch ergebe, eine Vorerfas-\n\nsung im Sinne von § 5 Abs. 2 HeizkV darstelle. Die Frage, um deren Klärung es \n\ndem Berufungsgericht danach geht, betrifft allein die in den drei streitigen Be-\n\ntriebskostenabrechnungen geltend gemachten Heizkosten, hingegen nicht die \n\nanderen dort aufgeführten Kosten. Die Zulassung der Revision beschränkt sich \n\ndemgemäß auf den Teil der - vom Berufungsgericht im vollen Umfang bejah-\n\nten - Nachforderungen der Klägerinnen (insgesamt 3.558,75 €), der sich aus \n\nden geltend gemachten Heizkosten ergibt (zusammen 1.504,48 €). Diese Be-\n\nschränkung ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs wirksam, weil \n\nsie einen tatsächlich und rechtlich selbständigen Teil des Gesamtstreitstoffes \n\nbetrifft, auf den die Revisionsklägerin in Gestalt der Beklagten selbst ihre Revi-\n\nsion hätte beschränken können (vgl. Senatsurteil vom 28. Juni 2006 - VIII ZR \n\n124/05, WuM 2006, 513, Tz. 9 m.w.N.). \n\n15 \n\n2. Soweit die Revision danach zulässig ist, ist sie nur zu einem kleinen \n\nTeil begründet. Entgegen der Annahme des Berufungsgerichts können die Klä-\n\ngerinnen von der Beklagten die in den drei streitigen Betriebskostenabrechnun-\n\ngen geltend gemachten Heizkosten nicht in voller Höhe von insgesamt \n\n1.504,48 €, sondern nur in Höhe von 1.348,96 € erstattet verlangen, so dass \n\nsich ihre Nachforderungen aus diesen Abrechnungen (§ 556 Abs. 2 und 3 \n\nSatz 1 BGB in Verbindung mit dem Mietvertrag der Parteien; Art. 229 § 3 Abs. 9 \n\nEGBGB), die zusammen 3.558,75 € betragen, dementsprechend um 155,52 € \n\nauf 3.403,23 € verringern. \n\n16 \n\na) Zu Recht ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass die drei \n\nBetriebskostenabrechnungen in Bezug auf die geltend gemachten Heizkosten \n\nformell ordnungsgemäß und damit wirksam sind. Ohne Erfolg beruft sich die \n\nRevision darauf, dass eine Betriebskostenabrechnung nach der Rechtspre-\n\nchung des Senats formell mangelhaft und daher unwirksam ist, wenn der Ver-\n\nteilerschlüssel und der Vorwegabzug für eine abgerechnete Betriebskostenart \n\nnicht angegeben werden (Urteil vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 1/06, NJW \n\n2007, 1059, Tz. 8 ff.; Urteil vom 9. April 2008 - VIII ZR 84/07, WuM 2008, 351, \n\nTz. 15 f., jeweils m.w.N.). Derartige Mängel weisen die in Rede stehenden Be-\n\ntriebskostenabrechnungen in Bezug auf die Heizkosten nicht auf. \n\n17 \n\nDie Abrechnungen selbst geben zwar nur die gesamten Heizkosten und \n\nden Anteil der Beklagten wieder. Ihnen waren jedoch die detaillierten Heizkos-\n\ntenabrechnungen der Firma t. beigefügt, denen der durchschnittlich ge-\n\nbildete, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulte Mieter, auf dessen \n\nVerständnis es insoweit ankommt (Senatsurteil vom 9. April 2008, aaO, \n\nm.w.N.), alle erforderlichen Angaben, namentlich die Verteilung der Gesamtkos-\n\nten auf die Gewerbeeinheit und die vier Wohnungen des Hauses, ohne Schwie-\n\nrigkeiten entnehmen kann. Das trifft hier jedenfalls deswegen zu, weil die Par-\n\nteien nach dem unwidersprochenen Vortrag der Klägerinnen in der Vorinstanz \n\nfrüher bereits einen Rechtsstreit über Heizkostenabrechnungen geführt haben \n\nund der Beklagten daraus die tatsächlichen Gegebenheiten bekannt waren. \n\nInsbesondere konnte die Beklagte danach den Heizkostenabrechnungen ent-\n\nnehmen, dass die Gesamtkosten zu 30% auf Grundkosten und zu 70% auf \n\nVerbrauchskosten und die Grundkosten nach der beheizbaren Nutzfläche und \n\ndie Verbrauchskosten der Wohnungen, die sich aus der Differenz zwischen \n\ndem erfassten Verbrauch der Gewerbeeinheit und dem erfassten Gesamt-\n\nverbrauch des Hauses errechnen, nach den Stricheinheiten der Heizkostenver-\n\nteiler verteilt werden. Dass dieser Verteilerschlüssel in mehrfacher Hinsicht un-\n\nzutreffend ist (vgl. dazu sogleich im Folgenden), stellt, da hierdurch die Ver-\n\nständlichkeit nicht beeinträchtigt wird, keinen formellen Mangel, sondern nur \n\neinen inhaltlichen Fehler der Abrechnungen dar, der ihre Wirksamkeit unberührt \n\nlässt (vgl. Senatsurteil vom 17. November 2004 - VIII ZR 115/04, NJW 2005, \n\n219, unter II 1 a und b; Senatsurteil vom 9. April 2008, aaO, Tz. 16). \n\n18 \n\nb) Der Verteilerschlüssel in den Heizkostenabrechnungen der Firma t. \n\n ist, wie auch das Berufungsgericht zum Teil erkannt hat, in mehrfacher \n\nHinsicht falsch. \n\n19 \n\naa) Das Berufungsgericht hat unangegriffen angenommen, dass die Ge-\n\nsamtkosten der Heizung entgegen der Aufteilung in den Heizkostenabrechnun-\n\ngen nicht im Verhältnis von 30 zu 70, sondern im Verhältnis von 50 zu 50 auf \n\nGrund- und Verbrauchskosten zu verteilen sind. Weiter hat das Berufungsge-\n\nricht unangegriffen festgestellt, dass die beheizbare Nutzfläche des Hauses \n\nnach dem in einem Parallelverfahren eingeholten Sachverständigengutachten \n\nentgegen den Angaben in den Heizkostenabrechnungen nicht 550,20 m², son-\n\ndern 554 m² beträgt, wovon 78,40 m² auf die Wohnung der Beklagten entfallen. \n\n20 \n\nbb) Darüber hinaus entsprechen die Abrechnungen nicht der Vorschrift \n\ndes § 6 Abs. 2 HeizkV, die die Verteilung der Heizkosten in den Fällen des § 5 \n\nAbs. 2 HeizkV regelt. \n\n21 \n\nHier ist ein Fall des § 5 Abs. 2 Satz 1 HeizkV gegeben. Nach dieser Vor-\n\nschrift, die - wie die Heizkostenverordnung insgesamt - vorliegend gemäß § 1 \n\nAbs. 1 Nr. 2 HeizkV Anwendung findet, sind dann, wenn der Verbrauch der von \n\neiner Anlage im Sinne des § 1 Abs. 1 HeizkV versorgten Nutzer nicht mit glei-\n\nchen Ausstattungen erfasst wird, zunächst durch Vorerfassung vom Gesamt-\n\nverbrauch die Anteile der Gruppen von Nutzern zu erfassen, deren Verbrauch \n\nmit gleichen Ausstattungen erfasst wird. Die Voraussetzungen der Vorschrift \n\nsind hier erfüllt. Der Verbrauch der Gewerbeeinheit einerseits und der vier \n\nWohnungen andererseits wird nicht mit gleichen Ausstattungen erfasst. Wäh-\n\nrend die Gewerbeeinheit mit einem Wärmezähler versehen ist, der den Wärme-\n\nverbrauch mengenmäßig erfasst, verfügen die vier Wohnungen nur über Heiz-\n\nkostenverteiler an den Heizkörpern, die den Wärmeverbrauch nicht messen, \n\nsondern lediglich die Feststellung des anteiligen Verbrauchs an einem bestimm-\n\nten Gesamtgebrauch, hier der vier Wohnungen, ermöglichen (zu diesem Unter-\n\nschied vgl. Lammel, HeizkV, 2. Aufl., § 5 Rdnr. 7 und 50). \n\n22 \n\nNach § 6 Abs. 2 HeizkV sind in dem hier gegebenen Fall des § 5 Abs. 2 \n\nSatz 1 HeizkV die Heizkosten zunächst mindestens zu 50% nach dem Verhält-\n\nnis der erfassten Anteile am Gesamtverbrauch und im Übrigen gegebenenfalls \n\nnach der Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum auf die Nut-\n\nzergruppen zu verteilen (Sätze 1 und 2) und dann die Kostenanteile der Nut-\n\nzergruppen auf der Grundlage der Verbrauchserfassung gemäß § 7 HeizkV auf \n\ndie einzelnen Nutzer zu verteilen (Satz 3 in Verbindung mit Abs. 1). Dem wer-\n\nden die Heizkostenabrechnungen der Firma t. schon im Ausgangspunkt \n\nnicht gerecht, weil darin die Gesamtkosten der Heizung nicht in einem ersten \n\nSchritt mindestens zu 50% der - im Wege der Vorerfassung nach § 5 Abs. 2 \n\nSatz 1 HeizkV - erfassten Anteile am Gesamtverbrauch auf die einzelnen Nut-\n\nzergruppen (hier einerseits die Gewerbeeinheit und andererseits die vier Woh-\n\nnungen) verteilt werden. \n\n23 \n\ncc) In diesem Zusammenhang kranken die Heizkostenabrechnungen der \n\nFirma t. weiter daran, dass es an einer den Anforderungen von § 5 Abs. 1 \n\nSatz 1 HeizkV entsprechenden Vorerfassung der Anteile der unterschiedlich \n\nausgestatteten Nutzergruppen am Gesamtverbrauch fehlt, weil lediglich der \n\nAnteil der Gewerbeeinheit am Gesamtverbrauch durch einen Wärmezähler er-\n\nfasst wird. \n\n24 \n\nDie Berechnung des Verbrauchs der vier Wohnungen durch Abzug des \n\ndurch den Wärmezähler der Gewerbeeinheit erfassten Verbrauchs von dem \n\nGesamtverbrauch des Hauses, der durch den Eingangszähler gemessen wird, \n\nstellt entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts keine Vorerfassung im Sinne \n\nvon § 5 Abs. 1 Satz 1 HeizkV dar. Vielmehr ist dazu eine Messung durch ein \n\ngeeignetes Gerät, namentlich einen Wärmezähler, erforderlich (Lammel, aaO, \n\nRdnr. 88 m.w.N.; Schmidt-Futterer/Lammel, Mietrecht, 9. Aufl., § 5 HeizkV \n\nRdnr. 33; Lefèvre, HKA 1996, 29, 30; Kreuzberg/Wien, Handbuch der Heizkos-\n\ntenabrechnung, 6. Aufl., S. 33). Dies folgt schon aus dem Wortlaut der Vor-\n\nschrift, in der es heißt, dass die Anteile der Gruppen von Nutzern zu \"erfassen\" \n\nsind. Erfassen bedeutet messen, nicht berechnen. Dafür spricht auch der \n\nZweck der Vorschrift, die - wie die Heizkostenverordnung insgesamt - dazu \n\ndient, Heizenergie dadurch einzusparen, dass dem Nutzer mit der Abrechnung \n\nsein Energieverbrauch und die dadurch verursachten Kosten vor Augen geführt \n\nwerden (vgl. BR-Drs. 632/80, S. 13; Lammel, aaO, § 1 Rdnr. 1). Dies setzt eine \n\nmöglichst genaue Erfassung des Verbrauchs voraus. Dem wird die vom Beru-\n\nfungsgericht für ausreichend erachtete Differenzberechnung nicht gerecht, weil \n\nsie durch eine Summierung von Messungenauigkeiten des Wärmezählers für \n\ndie Gewerbeeinheit und des Eingangszählers, selbst wenn sich die Messunge-\n\nnauigkeiten innerhalb der zulässigen Messtoleranzen halten, zu einer erhebli-\n\nchen Abweichung von dem tatsächlichen Verbrauch in der Gewerbeeinheit und \n\ninsbesondere in den vier Wohnungen führen kann. Dem Berufungsgericht ist \n\nzwar zuzugeben, dass auch bei der Vorerfassung durch gesonderte Wärme-\n\nzähler für die Gewerbeeinheit und die vier Wohnungen Messungenauigkeiten \n\nauftreten können. Die dadurch möglichen Verfälschungen des Ergebnisses fal-\n\nlen jedoch geringer als bei einer Differenzberechnung aus, da sie nur die Vertei-\n\nlung des vom Eingangszähler gemessenen Gesamtverbrauchs auf die Gewer-\n\nbeeinheit und die vier Wohnungen beeinflussen, während sich die Messunge-\n\nnauigkeiten bei der Differenzberechnung einseitig zu Lasten der nicht vorerfass-\n\nten Nutzergruppe auswirken können. \n\n25 \n\ndd) Die Anwendung von § 5 Abs. 2 Satz 1, § 6 Abs. 2 HeizkV ist hier \n\nnicht gemäß § 11 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. a HeizkV ausgeschlossen. Nach dieser \n\nVorschrift sind die §§ 3 bis 7 HeizkV, soweit sie sich auf die Versorgung mit \n\nWärme beziehen, nicht anzuwenden auf Räume, bei denen unter anderem die \n\nErfassung des Wärmeverbrauchs nicht oder nur mit unverhältnismäßig hohen \n\nKosten möglich ist. Ohne Erfolg verweist die Revisionserwiderung insoweit auf \n\nVortrag der Klägerinnen in einem vom Berufungsgericht nachgelassenen \n\nSchriftsatz, wonach der Einbau eines dritten Wärmezählers für den Verbrauch \n\nder vier Wohnungen nach den Angaben eines mit der Heizungsanlage des \n\nHauses vertrauten Fachunternehmens nicht möglich sei und einen Umbau der \n\ngesamten Heizungsanlage mit Kosten von 10.000 € erfordere. \n\n26 \n\nDieser Vortrag ist nicht schlüssig. In dem in Bezug genommenen Schrei-\n\nben des betreffenden Fachunternehmens heißt es zwar, der Einbau eines \n\nWärmezählers für die Wohnungen sei vor der Pumpengruppe aus Platzgründen \n\nnicht zu realisieren. Das bedeutet jedoch nicht, dass der Einbau unmöglich wä-\n\nre. Dem steht bereits der anschließende Satz des Schreibens entgegen, die \n\ngesamte Pumpengruppe müsse versetzt werden, was einen erheblichen Eingriff \n\nin die bestehende Anlage darstelle. Danach ist der Einbau eines Wärmezählers \n\ndurchaus möglich, wenn die Pumpengruppe versetzt wird. Dafür spricht auch \n\nder nachfolgende Satz, in dem es heißt, dass es in diesem Fall \"besser\" - nicht: \n\n\"notwendig\" - sei, die Heizungsanlage durch den Einbau einer Heizstation mit \n\nzwei separat mit Wärmezählern versehenen Heizkreisen zu modernisieren, was \n\nauch der Sicherheit zugute komme. Im Übrigen lässt sich dem Schreiben des \n\nFachunternehmens nicht entnehmen und ist auch sonst von den Klägerinnen \n\nnicht dargelegt worden, welche Kosten durch den Einbau eines Wärmezählers \n\nfür die vier Wohnungen unter Versetzung der Pumpengruppe entstehen. Die in \n\ndem Schreiben angeführten Kosten von rund 11.000 € einschließlich Mehr-\n\nwertsteuer beziehen sich allein auf die empfohlene Modernisierung der Hei-\n\nzungsanlage durch den Einbau einer Heizstation mit zwei separat mit Wärme-\n\nzählern versehenen Heizkreisen. Angesichts dessen fehlt es auch an jeder \n\nGrundlage für die Beurteilung der Frage, ob der Einbau eines Wärmezählers für \n\ndie vier Wohnungen mit unverhältnismäßig hohen Kosten verbunden ist. \n\n27 \n\nc) Von den vorstehend aufgeführten Fehlern der Heizkostenabrechnun-\n\ngen können nur noch die unzutreffende Verteilung der Gesamtkosten der Hei-\n\nzung auf Grund- und Verbrauchskosten sowie die falsche Größe der beheizba-\n\nren Fläche des Hauses (vgl. oben unter II 2 b aa) zugunsten der Beklagten be-\n\nrichtigt werden. Dagegen kann der Verstoß gegen § 6 Abs. 2 HeizkV (vgl. oben \n\nunter II 2 b bb) schon deswegen nicht mehr berichtigt werden, weil die dafür \n\nerforderliche Vorerfassung, die unterblieben ist (vgl. vorstehend unter II 2 b cc), \n\nschon wegen Zeitablaufs nicht nachgeholt werden kann. Zum Ausgleich sind \n\ndie Heizkostenabrechnungen gemäß § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkV um 15% zu \n\nkürzen (vgl. Lammel, aaO, § 5 Rdnr. 83). Ein Ausnahmefall nach § 11 Abs. 1 \n\nNr. 1 Buchst. a HeizkV (vgl. Lammel, aaO, § 12 Rdnr. 21) liegt insoweit nicht \n\nvor (vgl. oben unter II 2 b dd). \n\nd) Danach hat die Beklagte für die streitigen drei Abrechnungszeiträume \n\nfolgende Heizkosten zu zahlen: \n\naa) Abrechnungszeitraum 1. Mai 2000 bis 30. April 2001 \n\nVon den Gesamtkosten \n\nin Höhe von 7.991,38 DM sind \n\njeweils \n\n3.995,69 DM Grund- und Verbrauchskosten. Von den Grundkosten entfallen auf \n\ndie Wohnung der Beklagten gemäß deren Anteil an der beheizbaren Fläche des \n\nHauses (78,40 m² von 554 m²) 565,46 DM. Von den Verbrauchskosten entfal-\n\nlen, was das Berufungsgericht übersehen hat, zunächst auf die Geschäftsein-\n\nheit gemäß dem Anteil der für sie abgezweigten Wärmemenge an der für das \n\nHaus insgesamt bezogenen Wärmemenge (12,20 MWh von 57,65 MWh) \n\n845,58 DM und nur der Rest von 3.150,11 DM auf die vier Wohnungen. Davon \n\nentfallen wiederum auf die Wohnung der Beklagten gemäß deren Anteil an den \n\ninsgesamt von den Heizkostenverteilern gemessenen Stricheinheiten (28 von \n\n170) 518,84 DM. Der danach auf die Wohnung der Beklagten entfallende Ge-\n\nsamtbetrag von 1.084,30 DM ist schließlich um 15% auf den Endbetrag von \n\n921,65 DM = 471,23 € zu kürzen. Das sind gegenüber dem von den Klägerin-\n\nnen abgerechneten Betrag (546,06 €) 74,83 € weniger, so dass sich die gefor-\n\nderte Betriebskostennachforderung von 1.387,82 € auf 1.312,99 € verringert. \n\nbb) Abrechnungszeitraum vom 1. Mai 2002 bis zum 30. April 2003 \n\nVon den Gesamtkosten in Höhe von 4.133,80 € sind jeweils 2.066,90 € \n\nGrund- und Verbrauchskosten. Von den Grundkosten entfallen auf die Woh-\n\nnung der Beklagten gemäß deren Anteil an der beheizbaren Fläche des Hauses \n\n(78,40 m² von 554 m²) 292,50 €. Von den Verbrauchskosten entfallen, was das \n\n28 \n\n29 \n\n30 \n\n31 \n\n32 \n\n \n \n \n\n33 \n\n34 \n\nBerufungsgericht wiederum übersehen hat, zunächst auf die Geschäftseinheit \n\ngemäß dem Anteil der für sie abgezweigten Wärmemenge an der für das Haus \n\ninsgesamt bezogenen Wärmemenge (13,87 MWh von 55,29 MWh) 518,50 € \n\nund nur der Rest von 1.548,40 € auf die vier Wohnungen. Davon entfallen wie-\n\nderum auf die Wohnung der Beklagten gemäß deren Anteil an den insgesamt \n\nvon den Heizkostenverteilern gemessenen Stricheinheiten (18 von 121,5) \n\n229,39 €. Der danach auf die Wohnung der Beklagten entfallende Gesamtbe-\n\ntrag von 521,89 € ist schließlich um 15% auf den Endbetrag von 443,61 € zu \n\nkürzen. Das sind gegenüber dem von den Klägerinnen abgerechneten Betrag \n\n(497,86 €) 54,25 € weniger, so dass sich die geforderte Betriebskostennachfor-\n\nderung von 1.110,74 € auf 1.056,49 € verringert. \n\ncc) Abrechnungszeitraum vom 1. Mai 2003 bis zum 30. April 2004 \n\nVon den Gesamtkosten in Höhe von 4.518,76 € sind jeweils 2.259,38 € \n\nGrund- und Verbrauchskosten. Von den Grundkosten entfallen auf die Woh-\n\nnung der Beklagten gemäß deren Anteil an der beheizbaren Fläche des Hauses \n\n(78,40 m² von 554 m²) 319,74 €. Von den Verbrauchskosten entfallen, was das \n\nBerufungsgericht erneut übersehen hat, zunächst auf die Geschäftseinheit ge-\n\nmäß dem Anteil der für sie abgezweigten Wärmemenge an der für das Haus \n\ninsgesamt bezogenen Wärmemenge (16,11 MWh von 62,18 MWh) 585,37 € \n\nund nur der Rest von 1.674,01 € auf die vier Wohnungen. Davon entfallen wie-\n\nderum auf die Wohnung der Beklagten gemäß deren Anteil an den insgesamt \n\nvon den Heizkostenverteilern gemessenen Stricheinheiten (17 von 149) \n\n190,99 €. Der danach auf die Wohnung der Beklagten entfallende Gesamtbe-\n\ntrag von 510,73 € ist schließlich um 15% auf den Endbetrag von 434,12 € zu \n\nkürzen. Das sind gegenüber dem von den Klägerinnen abgerechneten Betrag \n\n(460,56 €) 26,44 € weniger, so dass sich die geforderte Betriebskostennachfor-\n\nderung von 1.060,19 € auf 1.033,75 € verringert. \n\n35 \n\ndd) Für alle drei Abrechnungszeiträume zusammen hat die Beklagte da-\n\nher an Heizkosten für ihre Wohnung statt der von den Klägerinnen abgerechne-\n\nten 1.504,48 € nur 1.348,96 €, mithin 155,52 € weniger zu zahlen, so dass die \n\nKlägerinnen von der Beklagten statt der ihnen vom Berufungsgericht zugespro-\n\nchenen Nachforderungen in Höhe von insgesamt 3.558,75 € nur 3.403,23 € \n\nverlangen können. \n\nIII. \n\n36 \n\nNach alledem kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben, so-\n\nweit die Beklagte dadurch auf die Berufung der Klägerinnen gegen das erstin-\n\nstanzliche Urteil zur Zahlung von mehr als 3.403,23 € nebst Zinsen verurteilt \n\nworden ist. Da es keiner weiteren tatsächlichen Feststellungen bedarf, ist der \n\nRechtsstreit zur Endentscheidung durch den Senat reif. In dem bezeichneten \n\nUmfang sind daher das Berufungsurteil aufzuheben und die Berufung der Klä-\n\ngerinnen gegen das erstinstanzliche Urteil zurückzuweisen. \n\nBall \n\nWiechers \n\nHermanns \n\nDr. Milger \n\nRichterin Dr. Hessel ist wegen \nUrlaubsabwesenheit gehindert zu \nunterschreiben. \n21.07.2008 \n\n Ball \n\nVorinstanzen: \n\nAG Mannheim, Entscheidung vom 27.04.2005 - 8 C 703/04 - \n\nLG Mannheim, Entscheidung vom 24.01.2007 - 4 S 63/05 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2007/VIII_ZR__57-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2008-07-16/viii-zr-57-07","cited_norms":[{"jurabk":"BGBEG","ref":"Art 229 § 3","ref_norm":"229-3","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2007/VIII_ZR__57-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2007/VIII_ZR__57-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2008-07-16/viii-zr-57-07","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2007/VIII_ZR__57-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 19:48:49.868007+00:00"}}