{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2007/VIII_ZR__37-07","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2008-03-05","aktenzeichen":"VIII ZR 37/07","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB § 280 Abs. 1, § 538 Verkündet am: 5. März 2008 Vorusso, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle Rauchen in einer Mietwohnung geht über den vertragsgemäßen Gebrauch hinaus und begründet eine Schadensersatzpflicht des Mieters, wenn dadurch Verschlechte- rungen der Wohnung verursacht werden, die sich nicht mehr durch Schönheitsrepa- raturen im Sinne des § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung besei- tigen lassen, sondern darüber hinausgehende Instandsetzungsarbeiten erfordern. Das gilt unabhängig davon, ob ein Renovierungsbedarf bereits vorzeitig entsteht (Fortführung des Senatsurteils vom 28. Juni 2006 - VIII ZR 124/05, NJW 2006, 2915).","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVIII ZR 37/07 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nNachschlagewerk: \n\nja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja \n\nBGB § 280 Abs. 1, § 538 \n\nVerkündet am: \n5. März 2008 \nVorusso, \nJustizhauptsekretärin \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nRauchen in einer Mietwohnung geht über den vertragsgemäßen Gebrauch hinaus \n\nund begründet eine Schadensersatzpflicht des Mieters, wenn dadurch Verschlechte-\n\nrungen der Wohnung verursacht werden, die sich nicht mehr durch Schönheitsrepa-\n\nraturen im Sinne des § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung besei-\n\ntigen lassen, sondern darüber hinausgehende Instandsetzungsarbeiten erfordern. \n\nDas gilt unabhängig davon, ob ein Renovierungsbedarf bereits vorzeitig entsteht \n\n(Fortführung des Senatsurteils vom 28. Juni 2006 - VIII ZR 124/05, NJW 2006, \n\n2915). \n\nBGH, Urteil vom 5. März 2008 - VIII ZR 37/07 - LG Bonn \n\nAG Bonn \n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 9. Januar 2008 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richter Dr. Wolst \n\nund Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Milger sowie den Richter Dr. Achilles \n\nfür Recht erkannt: \n\nDie Revision der Beklagten gegen das Urteil der 6. Zivilkammer \n\ndes Landgerichts Bonn vom 21. Januar 2007 wird zurückgewie-\n\nsen. \n\nDie Kosten des Revisionsverfahrens hat die Beklagte zu tragen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\nDie Kläger waren in der Zeit vom 1. August 2002 bis zum 31. Juli 2004 \n\nMieter einer Wohnung der Beklagten in B. . Der zugrunde liegende Mietver-\n\ntrag lautet auszugsweise in § 11: \n\n\"1. Die Schönheitsreparaturen während der Mietzeit, und zwar auch die ersten \nSchönheitsreparaturen, übernimmt der Mieter auf eigene Kosten. Für diese \nSchönheitsreparaturen gelten folgende Fristen: Küche, Bad, WC und Diele \nalle 3 Jahre, die übrigen Räume alle 5 Jahre. Den Innenanstrich der Fenster \nund Türen sowie den Anstrich der Fußleisten, Heizkörper und Heizrohre \nkann der Vermieter alle 7 Jahre beanspruchen. \n\n2. (...) \n\n3. Endet das Mietverhältnis vor Ablauf des Fristenplans, beteiligt sich der Mie-\nter bei seinem Auszug zeitanteilig wie folgt an den erforderlichen Renovie-\nrungskosten: \n\n2 \n\n3 \n\nLiegen die letzten Schönheitsreparaturen in Küche, Baderäumen und Du-\nschen während der Mietzeit länger als ein Jahr zurück, so zahlt der Mieter \n33 %, liegen sie länger als zwei Jahre zurück, 66 % der erforderlichen Re-\nnovierungskosten. \n\nLiegen die letzten Schönheitsreparaturen in Wohn- und Schlafräumen, Flu-\nren, Dielen und Toiletten während der Mietzeit länger als ein Jahr zurück, \nzahlt der Mieter 20 %, liegen sie länger als zwei Jahre zurück, 40 %, (...) \nder erforderlichen Renovierungskosten. \n\n(...)\" \n\nIm Vertragsformular wurde unter § 11 Nr. 5 (\"Die Parteien treffen im Üb-\n\nrigen folgende Vereinbarungen\") mit Schreibmaschine unter anderem folgender \n\nSatz eingefügt: \n\n\"Bitte möglichst nicht rauchen, (...)\" \n\nMit der Klage haben die Kläger zunächst die Rückzahlung der geleiste-\n\nten Kaution in Höhe von 1.710 € nebst Zinsen verlangt. Die Beklagte hat die \n\nAufrechnung mit Gegenforderungen erklärt, nämlich den Renovierungskosten \n\ngemäß Rechnung vom 23. Dezember 2004 über 1.969,56 € sowie zwei weite-\n\nren Beträgen (58,67 € für Installationsarbeiten und 55,90 € für den Austausch \n\nvon Türschlössern). Nachdem die Kläger die Aufrechnung in Höhe von \n\n267,47 € (58,67 € für Installationsarbeiten und 208,80 € aus der Rechnung vom \n\n23. Dezember 2004 für Lackierarbeiten an zwei Türen mit Schlagstellen) akzep-\n\ntiert und die Klage teilweise zurückgenommen haben, haben sie in erster In-\n\nstanz noch die Zahlung von 1.442,53 € nebst Zinsen beantragt. \n\n4 \n\nDie Beklagte hat behauptet, die Kläger hätten in der Wohnung extrem \n\nstark geraucht. Nach deren Auszug seien die Decken und Wände in zwei Zim-\n\nmern sowie sämtliche Türen der Wohnung durch Zigarettenqualm stark vergilbt \n\ngewesen. Der Zigarettengeruch habe sich in die Tapeten \"eingefressen\", was \n\neine Neutapezierung notwendig gemacht habe. Ferner sei die Neulackierung \n\naller sechs Türen erforderlich gewesen. Insgesamt seien durch von den Klägern \n\nverursachte Nikotinablagerungen die in der Rechnung vom 23. Dezember 2004 \n\naufgeführten Renovierungskosten von 1.969,56 € entstanden. \n\n5 \n\nDas Amtsgericht hat die Beklagte antragsgemäß verurteilt. Das Beru-\n\nfungsgericht hat die Aufrechnung der Beklagten mit den Kosten für den Aus-\n\ntausch der Türschlösser (55,90 €) als berechtigt angesehen und die Beklagte \n\nunter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils zur Zahlung von 1.386,63 € \n\nnebst Zinsen verurteilt. Dagegen richtet sich die vom Berufungsgericht zuge-\n\nlassene Revision der Beklagten, mit der sie ihr Ziel einer vollständigen Klage-\n\nabweisung weiter verfolgt. \n\n6 \n\n7 \n\n8 \n\n9 \n\nEntscheidungsgründe: \n\nDie Revision hat keinen Erfolg. \n\nI. \n\nDas Berufungsgericht hat – soweit für das Revisionsverfahren noch von \n\nInteresse – zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt: \n\nDie von der Beklagten gegenüber dem Kautionsrückzahlungsanspruch \n\nder Kläger erklärte Aufrechnung mit einem Anspruch auf Ersatz der Renovie-\n\nrungskosten in Höhe von insgesamt 1.969,56 € greife über den von den Klä-\n\ngern akzeptierten Teilbetrag von 208,80 € nicht durch. \n\nAuf die im Mietvertrag enthaltenen Klauseln zur Übernahme der Pflicht \n\nzur Durchführung von Schönheitsreparaturen durch die Mieter könne die Be-\n\nklagte ihre Forderung schon deshalb nicht stützen, weil die dort genannten \n\nFristen bei Beendigung des Mietverhältnisses noch nicht abgelaufen gewesen \n\nseien. \n\n10 \n\nEin Anspruch der Beklagten auf Ersatz der Renovierungskosten folge \n\nauch nicht aus der Abgeltungsklausel in § 11 Nr. 3 des Mietvertrages. Diese \n\nVertragsbestimmung sei nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirk-\n\nsam. Es handele sich um eine unzulässige \"starre\" Abgeltungsklausel, weil der \n\nMieter bei Beendigung des Mietverhältnisses zur Zahlung eines allein vom Zeit-\n\nablauf abhängigen Anteils an den Kosten für noch nicht fällige Schönheitsrepa-\n\nraturen auch dann verpflichtet sein soll, wenn ein entsprechender Renovie-\n\nrungsbedarf aufgrund des tatsächlichen Erscheinungsbildes der Wohnung noch \n\nnicht gegeben ist. \n\n11 \n\nDie Kläger müssten auch nicht nach § 280 Abs. 1 BGB Schadensersatz \n\nleisten. Dies gelte auch dann, wenn man den Vortrag der Beklagten zugrunde \n\nlege. \n\n12 \n\nDie Kläger hätten mit der Beklagten keine Vereinbarung getroffen, wo-\n\nnach es ihnen untersagt gewesen wäre, in der Wohnung zu rauchen, oder wo-\n\nnach der Umfang des Rauchens verbindlich beschränkt worden wäre. Der Zu-\n\nsatz in § 11 Nr. 5 des Mietvertrages sei ausdrücklich als Bitte formuliert. Des-\n\nhalb könne nicht festgestellt werden, dass sich die Kläger mit dem nötigen Bin-\n\ndungswillen einem rechtswirksamen Rauchverbot unterworfen hätten. \n\n13 \n\nIn Ermangelung einer das Rauchen untersagenden oder einschränken-\n\nden Vereinbarung verhalte sich ein Mieter, der in der Wohnung rauche und \n\nhierdurch während der Mietdauer Ablagerungen verursache, nicht vertragswid-\n\nrig. Auch wenn aufgrund starken Rauchens durch den Mieter innerhalb von \n\nzwei Jahren eine Neutapezierung der Decken und Wände sowie eine Neula-\n\nckierung der Türen erforderlich würden, gelte nichts anderes. \n\n14 \n\nRegelmäßiges Rauchen führe nach einer gewissen Zeit zwangsläufig zu \n\nGebrauchsspuren, die im Falle eines Mieterwechsels eine Renovierung erfor-\n\nderlich machten. Die damit verbundenen Kosten könne der Vermieter in der \n\nRegel mit einer wirksamen Schönheitsreparaturklausel auf den Mieter abwäl-\n\nzen. \n\n15 \n\nGehe es um die Frage, ob ein Mieter durch das Rauchen in der Woh-\n\nnung vertragliche Pflichten verletze, erscheine es jedenfalls dann nicht sachge-\n\nrecht, nach der Intensität des Rauchens zu differenzieren, wenn die durch das \n\nRauchen herbeigeführten Gebrauchsspuren durch einen Neuanstrich und ge-\n\ngebenenfalls durch eine Neutapezierung beseitigt werden könnten. Der privaten \n\nLebensführung des Mieters unterfalle nicht nur die Entscheidung, zu rauchen \n\noder nicht zu rauchen, sondern auch die Entscheidung, in einem bestimmten \n\nAusmaß zu rauchen. In welchen Fällen ein Mieter aufgrund einer solchen Ent-\n\nscheidung vertragswidrig handele, müsse er nach seiner für den Vermieter er-\n\nkennbaren Interessenlage einigermaßen zuverlässig abschätzen können. Das \n\nwäre nicht gewährleistet, wenn das vertragliche Recht des Mieters zu rauchen \n\nvon der Zeitspanne abhinge, innerhalb derer infolge des Rauchens eine \"ma-\n\nlermäßige Renovierung\" der Wohnung erforderlich werde. \n\nII. \n\n16 \n\nDiese Beurteilung hält einer rechtlichen Nachprüfung stand. Zu Recht hat \n\ndas Berufungsgericht einen Anspruch der Beklagten auf Ersatz der zur Auf-\n\nrechnung gestellten Renovierungskosten verneint und sie zur Auszahlung der \n\nMietkaution in der jetzt noch streitigen Höhe verurteilt. \n\n17 \n\n1. Die Beklagte hat weder Anspruch auf Schadensersatz statt der Leis-\n\ntung (§ 280 Abs. 1 und 3, § 281 Abs. 1 Satz 1 BGB) wegen nicht durchgeführter \n\nSchönheitsreparaturen nach dem Fristenplan in § 11 Nr. 1 des Mietvertrages \n\n18 \n\n19 \n\nnoch Anspruch auf zeitanteilige Kostenbeteiligung gemäß § 11 Nr. 3 des Miet-\n\nvertrages (Abgeltungsklausel). Denn beide Klauseln sind, wie das Berufungsge-\n\nricht richtig gesehen hat, hinsichtlich der zugrunde gelegten Fristen starr und \n\ndeshalb gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam (vgl. Senats-\n\nurteile vom 5. April 2006 - VIII ZR 178/05, NJW 2006, 1728, Tz. 11 f.; vom \n\n18. Oktober 2006 - VIII ZR 52/06, NJW 2006, 3778, Tz. 19 ff.; jeweils m.w.N.). \n\n2. Die Beklagte kann auch nicht Schadensersatz wegen vertragswidrigen \n\nVerhaltens (§ 280 Abs. 1 BGB) verlangen. \n\na) Ein vertragliches Rauchverbot oder eine das Rauchen einschränkende \n\nVereinbarung hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei verneint. Seine Ausle-\n\ngung, dem Zusatz in § 11 Nr. 5 des Vertrages (\"Bitte möglichst nicht rauchen, \n\n…\") könne aufgrund der Formulierung als Bitte und der Einschränkung \"mög-\n\nlichst\" ein Rechtsbindungswille der Kläger nicht entnommen werden, ist als tat-\n\nrichterliche Würdigung in der Revisionsinstanz nur beschränkt überprüfbar. Das \n\ngilt auch für den Fall, dass der Zusatz nicht zwischen den Parteien individuell \n\nausgehandelt wurde. Denn wenn es sich um einen von der Beklagten bei jedem \n\nVertragsabschluss formularmäßig verwendeten Zusatz handeln sollte, geht \n\ndessen Anwendungsbereich nicht über den Bezirk des Berufungsgerichts hin-\n\naus, sodass kein Bedürfnis nach einer einheitlichen Auslegung besteht (vgl. \n\nBGHZ 112, 204, 210 m.w.N.). Die Auslegung des Berufungsgerichts kann des-\n\nhalb nur daraufhin nachgeprüft werden, ob gesetzliche oder allgemein aner-\n\nkannte Auslegungsregeln, Denkgesetze, allgemeine Erfahrungssätze oder Ver-\n\nfahrensvorschriften verletzt worden sind. Derartige Fehler zeigt die Revision \n\nnicht auf. Das vom Tatrichter gefundene Ergebnis ist möglich und daher für die \n\nRevisionsinstanz bindend (vgl. Senatsurteil vom 18. Juli 2007 – VIII ZR 285/06, \n\nNJW 2007, 3122, Tz. 10, m.w.N.). \n\n20 \n\nb) Ein Schadensersatzanspruch der Beklagten ergibt sich auch nicht aus \n\neiner über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgehenden Schädigung der \n\nMietsache (§ 538 BGB). \n\n21 \n\naa) Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch \n\nden vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter nach \n\n§ 538 BGB nicht zu vertreten. Wie der Senat bereits entschieden hat, verhält \n\nsich ein Mieter, der in der gemieteten Wohnung raucht, grundsätzlich nicht ver-\n\ntragswidrig, auch wenn er hierdurch während der Mietdauer Ablagerungen ver-\n\nursacht (Senatsurteil vom 28. Juni 2006 - VIII ZR 124/05, NJW 2006, 2915, \n\nTz. 23). Offengelassen hat der Senat allerdings, ob ausnahmsweise eine vom \n\nvertragsgemäßen Gebrauch nicht mehr umfasste Nutzung der Wohnung anzu-\n\nnehmen ist, wenn \"exzessives\" Rauchen bereits nach kurzer Mietzeit einen er-\n\nheblichen Renovierungsbedarf zur Folge hat (aaO). \n\n22 \n\nIn Rechtsprechung und Schrifttum ist umstritten, ob \"exzessives\" Rau-\n\nchen in der Wohnung zu Schadensersatzansprüchen des Vermieters führen \n\nkann. Nach einer verbreiteten und auch vom Berufungsgericht vertretenen An-\n\nsicht ist das zu verneinen (LG Hamburg, WuM 2001, 469; LG Köln, WuM 1998, \n\n596; LG Saarbrücken, WuM 1998, 689; Staudinger/Emmerich, BGB (2006), \n\n§ 538 Rdnr. 3; MünchKommBGB/Bieber, 5. Aufl., § 538 Rdnr. 3; wohl auch \n\nLangenberg, Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau, 2. Aufl., \n\nS. 18 f.; Dübbers, MDR 2000, 878, 879). Danach ist auch exzessives Rauchen \n\nvom vertragsgemäßen Mietgebrauch gedeckt. Rauchen sei Konsequenz freier \n\nWillensentscheidung des Mieters und als Teil eines sozialadäquaten Verhaltens \n\nin der Wohnung als Zentrum seiner Lebensgestaltung hinzunehmen. Nach an-\n\nderer Ansicht ist exzessives Rauchen geeignet, Schadensersatzansprüche des \n\nVermieters zu begründen (LG Waldshut-Tiengen, DWW 2006, 287; LG Kob-\n\nlenz, ZMR 2006, 288; LG Baden-Baden, WuM 2001, 603; LG Paderborn, NZM \n\n2000, 710; AG Magdeburg, NZM 2000, 657; AG Tuttlingen, NZM 1999, 1141; \n\nSoergel/Heintzmann, BGB, 13. Aufl., § 538 Rdnr. 1; Stapel, NZM 2000, 595, \n\n598; Stangl, ZMR 2002, 734, 735). Da ein exzessives, zu einer nachhaltigen \n\nSchädigung führendes Verhalten des Mieters stets als vertragswidrig anzuse-\n\nhen sei, müsse dies auch für übermäßiges intensives Rauchen gelten. \n\n23 \n\nDer Senat entscheidet die Frage dahin, dass das Rauchen in einer Miet-\n\nwohnung über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgeht und eine Scha-\n\ndensersatzpflicht des Mieters begründet, wenn dadurch Verschlechterungen \n\nder Wohnung verursacht werden, die sich nicht mehr durch Schönheitsrepara-\n\nturen im Sinne des § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung \n\nbeseitigen lassen, sondern darüber hinausgehende Instandsetzungsarbeiten \n\nerfordern. Das gilt unabhängig davon, ob ein Renovierungsbedarf bereits vor-\n\nzeitig – wie hier nach Darstellung der Beklagten schon nach zwei Jahren – ent-\n\nstanden ist. Der Vermieter wird dadurch, dass der Mieter die durch Tabakkon-\n\nsum verursachten Gebrauchsspuren nicht zu vertreten hat, soweit sie sich \n\n(noch) durch Schönheitsreparaturen beseitigen lassen, nicht unbillig benachtei-\n\nligt. Denn der Vermieter hat die Möglichkeit, die Pflicht zur Ausführung der er-\n\nforderlichen Schönheitsreparaturen – auch im Wege formularvertraglicher Ver-\n\neinbarung – auf den Mieter abzuwälzen, wie es in der Praxis weithin üblich ist. \n\nWenn es – wie im vorliegenden Fall – an einer wirksamen Vereinbarung zur \n\nAbwälzung der Renovierungspflichten fehlt, sodass es bei der Instandhaltungs-\n\npflicht des Vermieters nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB bleibt, so geht dies zu \n\nLasten des Vermieters – hier der Beklagten – als Verwender der unzulässigen \n\nFormularklausel (vgl. Senatsurteil vom 28. Juni 2006, aaO, Tz. 25). \n\n24 \n\nbb) Schadensersatz wegen der behaupteten Spuren des Tabakkonsums \n\nin der von den Klägern gemieteten Wohnung könnte die Beklagte daher nur \n\ndann beanspruchen, wenn diese Spuren sich nicht durch Schönheitsreparatu-\n\nren im vorgenannten Sinne hätten beseitigen lassen. Das ist indessen nach \n\ndem eigenen Sachvortrag der Beklagten in den Tatsacheninstanzen nicht der \n\nFall, denn sowohl das Tapezieren und Streichen von Wänden und Decken als \n\nauch die Lackierung von Türen stellen Schönheitsreparaturen im Sinne des \n\n§ 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung dar. \n\nBall \n\nDr. Wolst \n\nDr. Frellesen \n\nDr. Milger \n\nDr. Achilles \n\nVorinstanzen: \n\nAG Bonn, Entscheidung vom 05.07.2006 - 5 C 5/06 - \n\nLG Bonn, Entscheidung vom 21.01.2007 - 6 S 191/06 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2007/VIII_ZR__37-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2008-03-05/viii-zr-37-07","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 280","ref_norm":"280","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 538","ref_norm":"538","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 281","ref_norm":"281","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 535","ref_norm":"535","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2007/VIII_ZR__37-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2007/VIII_ZR__37-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2008-03-05/viii-zr-37-07","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2007/VIII_ZR__37-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 19:26:26.877718+00:00"}}