{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2007/VIII_ZR__27-07","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2008-02-20","aktenzeichen":"VIII ZR 27/07","doktyp":"Versäumnisurteil","leitsatz":"BGB § 556 Abs. 3 Satz 1; ZPO § 138 Abs. 2 a) §§ 556 ff. BGB legen den Vermieter bei der Abrechnung von Betriebskosten nicht auf eine Abrechnung nach dem so genannten Leistungsprinzip fest; auch eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip ist grundsätzlich zulässig. b) Nimmt der Vermieter bei den Kosten des Hauswarts einen pauschalen Ab- zug nicht umlagefähiger Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Instandset- zungskosten vor, genügt ein schlichtes Bestreiten des Mieters. Dem Ver- mieter obliegt es in diesem Fall, die Kosten nachvollziehbar so aufzu- schlüsseln, dass die nicht umlagefähigen Kosten herausgerechnet werden können. c) Die als Teil der Heizkosten abzurechnenden Stromkosten für die Heizungs- anlage können geschätzt werden, wenn gesonderte Zähler dafür nicht vor- handen sind. Bestreitet der Mieter den vom Vermieter angesetzten Betrag, hat dieser die Grundlagen seiner Schätzung darzulegen.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVIII ZR 27/07 \n\nVERSÄUMNISURTEIL \n\nVerkündet am: \n20.Februar 2008 \nErmel, \nJustizangestellte \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nin dem Rechtsstreit \n\nNachschlagewerk: \nBGHZ: \nBGHR: \n\nja \nnein \nja \n\nBGB § 556 Abs. 3 Satz 1; ZPO § 138 Abs. 2 \n\na) §§ 556 ff. BGB legen den Vermieter bei der Abrechnung von Betriebskosten \nnicht auf eine Abrechnung nach dem so genannten Leistungsprinzip fest; \nauch eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip ist grundsätzlich zulässig. \n\nb) Nimmt der Vermieter bei den Kosten des Hauswarts einen pauschalen Ab-\nzug nicht umlagefähiger Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Instandset-\nzungskosten vor, genügt ein schlichtes Bestreiten des Mieters. Dem Ver-\nmieter obliegt es in diesem Fall, die Kosten nachvollziehbar so aufzu-\nschlüsseln, dass die nicht umlagefähigen Kosten herausgerechnet werden \nkönnen. \n\nc) Die als Teil der Heizkosten abzurechnenden Stromkosten für die Heizungs-\nanlage können geschätzt werden, wenn gesonderte Zähler dafür nicht vor-\nhanden sind. Bestreitet der Mieter den vom Vermieter angesetzten Betrag, \nhat dieser die Grundlagen seiner Schätzung darzulegen. \n\nBGH, Versäumnisurteil vom 20. Februar 2008 - VIII ZR 27/07 - LG Berlin \n\nAG Schöneberg \n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 12. Dezember 2007 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter \n\nDr. Wolst sowie die Richterinnen Hermanns, Dr. Milger und Dr. Hessel \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Revision der Beklagten wird das Urteil der Zivilkammer 63 \n\ndes Landgerichts Berlin vom 1. Dezember 2006 aufgehoben. \n\nDie Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch \n\nüber die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-\n\nricht zurückverwiesen. \n\nDas Urteil ist vorläufig vollstreckbar. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\nDie Beklagten waren Mieter einer Wohnung der Klägerin in B. . Im \n\nMietvertrag vom 1. Oktober 1998 vereinbarten die Parteien jährlich abzurech-\n\nnende Betriebskostenvorauszahlungen. Das Mietverhältnis endete am 28. Feb-\n\nruar 2004. Mit der Klage hat die Klägerin Nachzahlungen aus fünf Heizkosten-\n\nabrechungen für die Abrechnungszeiträume 1999/2000 bis 2003/2004 sowie \n\naus vier Betriebskostenabrechnungen für die Abrechnungszeiträume 2000 bis \n\n2003 geltend gemacht. \n\n2 \n\nDas Amtsgericht hat die Klage im Hinblick auf die Heizkosten abgewie-\n\nsen und die Beklagten zur Zahlung der Betriebskostennachforderungen in Höhe \n\nvon insgesamt 1.284,20 € verurteilt. Das Landgericht hat die Berufung der Be-\n\nklagten und die Anschlussberufung der Klägerin zurückgewiesen. Mit der vom \n\nBerufungsgericht zugelassenen Revision erstreben die Beklagten die vollstän-\n\ndige Klageabweisung. \n\nEntscheidungsgründe:\n\n3 \n\nDie Revision hat Erfolg. Sie führt zur Aufhebung des angefochtenen Ur-\n\nteils und Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht. Dabei war über \n\ndie Revision der Beklagten durch Versäumnisurteil zu entscheiden, da die Klä-\n\ngerin in der Revisionsverhandlung nicht durch einen beim Bundesgerichtshof \n\nzugelassenen Anwalt vertreten war; das Urteil beruht jedoch nicht auf der \n\nSäumnis der Klägerin (vgl. BGHZ 37, 79). \n\nI. \n\n4 \n\n5 \n\nDas Berufungsgericht (LG Berlin, GE 2007, 368) hat, soweit für das Re-\n\nvisionsverfahren von Interesse, ausgeführt: \n\nDie streitgegenständlichen Abrechnungen über die \"kalten\" Betriebskos-\n\nten seien wirksam. Eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip sei grundsätzlich \n\nmöglich und verstoße vorliegend auch nicht gegen Treu und Glauben. Zwar \n\nhabe der Gesetzgeber in § 556 BGB eine Jahresfrist für die Abrechnung aufge-\n\nnommen, die der Beschleunigung der Abrechnung im Interesse des Mieters und \n\nseinem Schutz vor hohen, für die Vergangenheit aufgelaufenen Kosten diene. \n\nEr habe in § 556 BGB aber keine ausdrückliche Entscheidung für ein bestimm-\n\ntes Abrechnungsprinzip, wie das Zeitabgrenzungsprinzip, getroffen. Allein aus \n\nder Fristsetzung des § 556 Abs. 3 BGB lasse sich dies nicht herleiten. In dieser \n\nVorschrift sei geregelt, dass eine Nachforderung dann möglich sei, wenn der \n\nVermieter die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten habe. Dies sei \n\nnamentlich bei späterer Rechnungsstellung, zum Beispiel durch Versorgungs-\n\nunternehmen oder das Finanzamt, der Fall. Da solche Gläubiger ihre Forderun-\n\ngen in aller Regel ohnehin zeitnah durchsetzten, sei es für den Mieter nicht ent-\n\nscheidend, ob diese Forderungen im Rahmen einer Nachberechnung oder nach \n\ndem Abflussprinzip in eine spätere Abrechnung eingestellt würden. Zwar seien \n\nFälle denkbar, in denen die Wahl des Abflussprinzips wegen unverhältnismäßi-\n\nger Belastung des Mieters unbillig sei. Dies müsse dem Vermieter, der eine un-\n\nbillige Abrechnungsvariante gewählt habe, im Einzelfall entgegengehalten wer-\n\nden. So liege der Fall hier jedoch nicht. \n\n6 \n\nDie Betriebskostenumlage unter Berücksichtigung der Hobbyraumflä-\n\nchen sei nicht zu beanstanden. Die Hobbyraumflächen seien gemäß § 1 des \n\nMietvertrags zur Benutzung als Wohnraum vermietet. Nach § 4 des Mietver-\n\ntrags sei das Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen als grundsätzlicher Maß-\n\nstab vereinbart, wobei die Wohnflächen solche im Sinne von § 1 des Mietver-\n\ntrags seien und nicht solche nach der Bauordnung. \n\n7 \n\nHinsichtlich der Kosten des Hauswarts sei bereits nicht dargelegt, dass \n\nhöhere Abzüge für Instandsetzung und Verwaltung gemacht werden müssten. \n\nInsbesondere sei keine Einsicht in die Abrechnungsunterlagen erfolgt, aus de-\n\nnen sich substantiierte Anhaltspunkte für einen höheren Anteil solcher Kosten \n\nan der Entlohnung des Hauswarts ergeben könnten. \n\n8 \n\nDem angemessenen Abzug von 5 % der Heizstromkosten von den ge-\n\nsamten Stromkosten hätten die Beklagten keine konkreten Einwände entge-\n\ngengehalten, wonach ein höherer Abzug hätte erfolgen müssen. \n\nII. \n\n9 \n\nDiese Beurteilung hält der revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht in allen \n\nPunkten stand. Die bisherigen Tatsachenfeststellungen des Berufungsgerichts \n\nzum Umfang der umlagefähigen Kosten des Hauswarts und zum Anteil des Be-\n\ntriebsstroms der Heizungsanlage am gesamten Hausstrom rechtfertigen den \n\nAnspruch der Klägerin auf eine Betriebskostennachzahlung nicht, so dass das \n\nBerufungsurteil mit der gegebenen Begründung keinen Bestand haben kann. \n\n10 \n\n1. Dem Berufungsgericht ist allerdings darin beizupflichten, dass es der \n\nKlägerin nicht verwehrt war, die Betriebskosten nach dem so genannten Ab-\n\nflussprinzip umzulegen. \n\n11 \n\na) Wie die nach § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB jährlich abzurechnenden Be-\n\ntriebskosten dem jeweiligen Abrechnungszeitraum zuzuordnen sind, wird in \n\nRechtsprechung und Literatur nicht einheitlich beurteilt. \n\n12 \n\naa) Nach dem von der Revision für allein zulässig gehaltenen Leistungs-\n\nprinzip (auch Zeitabgrenzungs- oder Verbrauchsprinzip genannt) sind diejeni-\n\ngen Betriebskosten abzurechnen, die für den jeweiligen Abrechnungszeitraum \n\nangefallen sind (ebenso LG Hamburg, NZM 2001, 806, 807). Das entspricht der \n\nin der Literatur überwiegend vertretenen Auffassung (Staudinger/Weitemeyer, \n\nBGB (2006), § 556 Rdnr. 117; Lammel, Wohnraummietrecht, 3. Aufl., § 556 \n\nRdnr. 132; Schneider in: Müller/Walther, Miet- und Pachtrecht, Stand: Septem-\n\nber 2007, § 556 Rdnr. 308 \n\nff.; Betriebskostenkommentar/Rips, 2. Aufl., \n\nRdnr. 1860, 1951; Both in: Herrlein/Kandelhard, Mietrecht, 3. Aufl., § 556 \n\nRdnr. 60; Beyerle in: Lindner-Figura/Oprée/Stellmann, Geschäftsraummiete, \n\n2006, Kap. 11 Rdnr. 125, 142). Sofern nicht die Heizkostenverordnung an-\n\nwendbar sei, könne ein anderes Abrechnungsprinzip zwar grundsätzlich verein-\n\nbart werden (Palandt/Weidenkaff, BGB, 67. Aufl., § 535 Rdnr. 93; zweifelnd \n\nStaudinger/Weitemeyer, aaO); sei eine solche Vereinbarung nicht getroffen \n\nworden, stehe dem Vermieter jedoch kein Wahlrecht zu (Schmid, Handbuch der \n\nMietnebenkosten, 10. Aufl., Rdnr. 3198a). \n\n13 \n\nbb) Demgegenüber wird auch eine Abrechnung nach dem so genannten \n\nAbflussprinzip (auch Abrechnung nach Rechnungen oder Ausgabenabrechnung \n\ngenannt) für zulässig gehalten, nach dem die Beklagte verfahren ist. Danach \n\nkann der Vermieter alle Kosten, mit denen er selbst im Abrechnungszeitraum \n\nbelastet wird, in die Abrechnung einstellen (LG Wiesbaden, NZM 2002, 944; \n\nKinne in: Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 5. Aufl., § 556 \n\nRdnr. 54a, 78a, m.w.N.). \n\n14 \n\ncc) Nach einer vermittelnden Auffassung kann der Vermieter nach dem \n\nAbflussprinzip jedenfalls dann abrechnen, wenn eine Mehrbelastung des Mie-\n\nters ausgeschlossen ist, weil im Jahr des Verbrauchs beziehungsweise - soweit \n\nes sich um verbrauchsunabhängige Betriebskosten handelt - im Jahr der Verur-\n\nsachung und im Jahr der Abrechnung kein Mieterwechsel stattgefunden hat (LG \n\nBerlin, Zivilkammer 64, GE 2006, 725 und GE 1999, 1129, 1131; LG Berlin, Zi-\n\nvilkammer 62, MM 2004, 374 LS; LG Düsseldorf, DWW 1990, 51; Blank, DWW \n\n1992, 65 f.). \n\n15 \n\nb) Die Streitfrage konnte im Senatsurteil vom 5. Juli 2006 dahinstehen, \n\nweil in dem dort entschiedenen Fall der Vermieter die Betriebskostenabrech-\n\nnung nicht nach dem Abfluss-, sondern nach dem Leistungsprinzip vorgenom-\n\nmen hatte (VIII ZR 220/05, WuM 2006, 516 = NJW 2006, 3350, Tz. 13). Der \n\nSenat entscheidet die Streitfrage nunmehr dahin, dass dem Vermieter eine Be-\n\ntriebskostenabrechnung nach dem Abflussprinzip grundsätzlich nicht verwehrt \n\nist. \n\n16 \n\naa) Den Vorschriften der §§ 556 ff. BGB und den Gesetzesmaterialien \n\n(BT-Drs. 14/4553, S. 50 ff.) ist nicht zu entnehmen, dass das Bürgerliche Ge-\n\nsetzbuch den Vermieter auf eine bestimmte zeitliche Zuordnung der Betriebs-\n\nkosten festlegt (vgl. Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl., § 556 \n\nRdnr. 303; Bieber, BGH-Report 2006, 1340). Auch vertraglich ist die Klägerin \n\nnicht an eine bestimmte Abrechnungsmethode gebunden. \n\n17 \n\n(1) Aus § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB ist nicht herzuleiten, dass eine Be-\n\ntriebskostenabrechnung allein nach dem Leistungsprinzip zulässig wäre. Nach \n\ndieser Bestimmung sind Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch \n\noder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, nach einem \n\nMaßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unter-\n\nschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Diese Vorschrift trifft keine Be-\n\nstimmung über die Zuordnung von Betriebskosten zu einem bestimmten Ab-\n\nrechnungszeitraum. Auch eine Betriebskostenabrechnung nach dem Abfluss-\n\nprinzip wird dem Verbrauch bzw. der Verursachung als Abrechnungsmaßstab \n\ngerecht. \n\n18 \n\n(2) § 556 Abs. 3 Satz 1, 2 und 3 BGB stehen einer Betriebskostenab-\n\nrechnung nach dem Abflussprinzip nicht entgegen. Danach ist die - jährlich vor-\n\nzunehmende - Abrechnung dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften \n\nMonats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen; nach Ablauf dieser \n\nFrist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter regel-\n\nmäßig ausgeschlossen. Eine in Rechtsprechung und Literatur vertretene Auf-\n\nfassung, die sich auch die Revision zu Eigen macht, verweist darauf, dass für \n\nden Nachforderungsausschluss nach § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB bei einer Ab-\n\nrechnung nach dem Abflussprinzip kein Bedürfnis bestehe, weil sich dieser in \n\nerster Linie bei Abrechnungen nach dem Leistungsprinzip auswirke und bei \n\nAnwendung des Abflussprinzips kaum eintrete, und zieht daraus den Schluss, \n\n§ 556 BGB erlaube nur die Abrechnung nach dem Leistungsprinzip (Staudinger/ \n\nWeitemeyer, aaO; Betriebskostenkommentar/Rips, aaO, Rdnr. 1953). \n\n19 \n\nDiese Überlegung rechtfertigt indessen nicht die Schlussfolgerung, der \n\nGesetzgeber habe eine Betriebskostenabrechnung nach dem Abflussprinzip \n\nausschließen wollen. Die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB und \n\nder durch § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB angeordnete Ausschluss von Nachforde-\n\nrungen sollen eine zeitnahe Abrechnung gewährleisten, damit der Mieter in ei-\n\nnem überschaubaren zeitlichen Zusammenhang mit dem Abrechnungszeitraum \n\nentweder über ein sich zu seinen Gunsten ergebendes Guthaben verfügen \n\nkann oder Gewissheit darüber erlangt, ob und in welcher Höhe er mit einer \n\nNachforderung des Vermieters rechnen muss (Senatsurteil vom 14. Februar \n\n2007 - VIII ZR 1/06, WuM 2007, 196 = NJW 2007, 1059, Tz. 12, m.w.N.). \n\n20 \n\n(3) Gegen die Zulässigkeit einer Betriebskostenabrechnung nach dem \n\nAbflussprinzip lässt sich auch nicht anführen, dass dem Mieter ein Vergleich der \n\nKostenentwicklung über verschiedene Abrechnungsperioden hinweg erschwert \n\nwerde (so aber Schneider, aaO, § 556 Rdnr. 310; vgl. auch Schmidt-\n\nFutterer/Langenberg, aaO, § 556 Rdnr. 305). Aus diesem Gesichtspunkt folgt \n\nnicht, dass dem Vermieter eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip untersagt \n\nist, denn ein solches Erfordernis richtet das Gesetz an eine Betriebskostenab-\n\nrechnung nicht. Zudem ist die Anwendung des Abflussprinzips auch für den \n\nMieter von Vorteil, weil ihm die Kontrolle der jeweiligen Betriebskostenabrech-\n\nnung vereinfacht wird; denn er kann anhand des Fälligkeitsdatums der Rech-\n\nnung des Versorgers leicht feststellen, ob ein in die Abrechnung eingestellter \n\nBetrag zum Abrechnungszeitraum gehört (vgl. Blank, DWW 1992, 65, 66). \n\n21 \n\nbb) Auch das Abflussprinzip ermöglicht grundsätzlich eine sachgerechte \n\nUmlage der Betriebskosten, indem es auf die Kosten abstellt, mit denen der \n\nVermieter im Abrechnungszeitraum vom Leistungsträger jeweils tatsächlich be-\n\nlastet wird. Die Betriebskostenabrechnung vereinfacht sich dadurch jedenfalls \n\nfür bestimmte Betriebskostenarten für den Vermieter unter Umständen erheb-\n\nlich (vgl. Blank in: Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., § 556 Rdnr. 101). \n\n22 \n\nOb der Vermieter in besonders gelagerten Fällen eines Mieterwechsels \n\nnach Treu und Glauben (§ 242 BGB) gehindert sein könnte, Betriebskosten \n\nnach dem Abflussprinzip abzurechnen, bedarf im vorliegenden Fall keiner Ent-\n\nscheidung, weil das Mietverhältnis der Parteien durchgängig sowohl in den \n\nbetreffenden Verbrauchs- und Verursachungs- als auch in den jeweiligen Ab-\n\nrechnungszeiträumen bestand. \n\n23 \n\nc) Die streitgegenständlichen Betriebskostenabrechnungen entsprechen \n\nauch den Anforderungen des § 259 BGB, denn sie enthalten eine geordnete \n\nZusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben der Klägerin. Anders als die \n\nRevision meint, steht dem nicht entgegen, dass die Klägerin die so genannten \n\n\"kalten\" Betriebskosten unter Anwendung des Abflussprinzips abgerechnet hat, \n\nwährend sich der jeweilige Verbrauchs- und Abrechnungszeitraum bei den \n\nHeizkostenabrechnungen deckt, denn Heizkosten und die übrigen Betriebskos-\n\nten können auch für unterschiedliche Zeiträume abgerechnet werden (Schmid, \n\naaO, Rdnr. 3194; Staudinger/Weitemeyer, aaO, § 556 Rdnr. 116; Betriebskos-\n\ntenkommentar/Rips, aaO, Rdnr. 1946). \n\n24 \n\nd) Die Beklagten können den Betriebskostennachforderungen, anders \n\nals die Revision meint, auch nicht entgegenhalten, dass das Abflussprinzip dem \n\nVermieter gestatte, den für das Mietverhältnis maßgeblichen Abrechnungszeit-\n\nraum allein durch sein Zahlungsverhalten zu bestimmen, etwa indem er eine \n\nvor dem Jahresende fällige Forderung eines Versorgers oder Leistungsträgers \n\nerst nach dem Jahreswechsel begleicht. Dieser Einwand ist nicht geeignet, die \n\nZulässigkeit einer Betriebskostenabrechnung nach dem Abflussprinzip generell \n\nin Frage zu stellen. Ob dem Vermieter eine derartige Kostenverlagerung im \n\nEinzelfall verwehrt sein könnte, bedarf hier keiner Entscheidung. Eine solche \n\nVorgehensweise der Klägerin hat das Berufungsgericht nicht festgestellt; über-\n\ngangenen Sachvortrag zeigt die Revision nicht auf. \n\n25 \n\n2. Das Berufungsgericht hat auch richtig gesehen, dass die Betriebskos-\n\nten nach der Wohnfläche unter Einbeziehung des von den Beklagten gemiete-\n\nten Hobbyraums zu ermitteln waren. Nach § 1 Nr. 1 des Mietvertrags haben die \n\nBeklagten unter anderem einen Hobbyraum im Keller zur Benutzung als Wohn-\n\nraum gemietet. Als Umlegungsmaßstab für die Nebenkosten haben die Partei-\n\nen das Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen des Hauses vereinbart (§ 4 \n\nNr. 4a des Mietvertrags). \n\n26 \n\n3. Das Berufungsgericht durfte das Bestreiten der umlagefähigen Kosten \n\nfür den Hauswart durch die Beklagten jedoch nicht als unsubstantiiert behan-\n\ndeln. Insoweit rügt die Revision mit Erfolg, dass das Berufungsgericht die An-\n\nforderungen an ein wirksames Bestreiten überspannt hat. Rechtsfehlerhaft hat \n\nes angenommen, dass die Beklagten verpflichtet seien, höhere Abzüge für In-\n\nstandhaltung, Instandsetzung und Verwaltung darzulegen, als die Klägerin die-\n\nse in den streitgegenständlichen Betriebskostenabrechnungen berücksichtigt \n\nhat (§ 138 Abs. 2 ZPO). \n\n27 \n\na) Nach dem Mietvertrag der Parteien sind auch die Kosten des Haus-\n\nwarts umlagefähig (§ 4 Nr. 3b). Zu den umlagefähigen Kosten für den Hauswart \n\ngehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die \n\nder Eigentümer dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die \n\nInstandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die \n\nHausverwaltung betrifft (Nr. 14 Satz 1 der Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Be-\n\nrechnungsverordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 12. Oktober \n\n1990, BGBl., I S. 2178 - II. BV; ab dem 1. Januar 2004: § 2 Nr. 14 Halbs. 1 der \n\nBetriebskostenverordnung vom 25. November 2003, BGBl., I S. 2346 - BetrKV). \n\nDanach sind die Kosten für den Hauswart, die der Instandhaltung und Instand-\n\nsetzung sowie Verwaltungstätigkeiten zuzurechnen sind, nicht umlagefähig. \n\nDavon ist die Klägerin in den streitgegenständlichen Betriebskostenabrechnun-\n\ngen im Ansatz zutreffend ausgegangen. \n\n28 \n\nb) Der Vermieter muss die Kosten der umlagefähigen Hauswartstätigkeit \n\neinerseits und die nicht umlagefähigen Verwaltungs-, Instandhaltungs- und In-\n\nstandsetzungskosten andererseits nachvollziehbar aufschlüsseln, so dass die \n\nnicht umlagefähigen Kosten herausgerechnet werden können (LG Potsdam, \n\nWuM 2003, 743; LG Neuruppin, WuM 2004, 49, 50). Die Darlegungs- und Be-\n\nweislast trifft nach einhelliger Ansicht den Vermieter (Staudinger/Weitemeyer, \n\naaO, § 556 Rdnr. 40; Schmid, aaO, Rdnr. 5336; Schmidt-Futterer/Langenberg, \n\naaO, § 556 Rdnr. 185; Blank in: Blank/Börstinghaus, aaO, § 556 Rdnr. 66; Be-\n\ntriebskostenkommentar/Wall, aaO, Rdnr. 3730). Die Darlegungs- und Beweis-\n\nlast erfährt durch die Formulierung \"soweit … nicht\" (Nr. 14 Satz 1 der Anlage 3 \n\nzu § 27 II. BV; § 2 Nr. 14 Halbs. 1 BetrKV) keine Änderung. Die Vorschrift be-\n\nzweckt nicht, dem Wohnraummieter das Risiko von Darlegungsmängeln sowie \n\nder Nichterweislichkeit aufzuerlegen, denn es handelt sich durchweg um Um-\n\nstände aus der Sphäre des Vermieters (Schmid, aaO). Nicht umlagefähige Kos-\n\nten bilden auch keine Ausnahme von der Regel, weil die Tätigkeit des Haus-\n\nwarts von den vertraglichen Vereinbarungen und ihrer Handhabung im Einzel-\n\nfall abhängt. \n\n29 \n\nc) Entscheidend ist der tatsächliche Zeitaufwand des Hauswarts für die \n\njeweiligen Arbeiten (Schmid, aaO, Rdnr. 5331; Betriebskostenkommentar/Wall, \n\naaO, Rdnr. 3731; Riecke, WuM 2003, 663, 670). Die Leistungsbeschreibung im \n\nVertrag des Vermieters mit dem Hauswart ist lediglich ein Indiz für den Umfang \n\nder nicht umlagefähigen Kosten (vgl. Schmidt-Futterer/Langenberg, aaO, \n\nRdnr. 186). In den streitgegenständlichen Betriebskostenabrechnungen hat die \n\nKlägerin von den gesamten Kosten für den Hauswart lediglich pauschal 10 % \n\nals nicht umlagefähig abgesetzt. Gegenüber diesem pauschalen Vorbringen der \n\nKlägerin durften sich die Beklagten mit bloßem Bestreiten begnügen (vgl. BGH, \n\nUrteil vom 11. Juli 1995 - X ZR 42/93, WM 1995, 1886, unter II 3; Zöller/Greger, \n\nZPO, 26. Aufl., § 138 Rdnr. 8a, 10a; siehe auch Musielak/Stadler, ZPO, 5. Aufl., \n\n§ 138 Rdnr. 10, m.w.N.). Den pauschalen Abzug hat die Klägerin auch nach \n\ndem Bestreiten durch die Beklagten nicht konkretisiert. Da somit bereits die \n\nKlägerin ihre - bestrittene - Forderung nicht hinreichend dargelegt hat (§ 138 \n\nAbs. 1 ZPO), konnte das Berufungsgericht den entsprechenden Vortrag seiner \n\nEntscheidung nicht ohne Rechtsverstoß zugrunde legen. \n\n30 \n\nEntgegen der Annahme des Berufungsgerichts kommt es somit hier nicht \n\ndarauf an, ob das Bestreiten der Beklagten deshalb als unzureichend (§ 138 \n\nAbs. 2 ZPO) qualifiziert werden kann, weil sie nicht von ihrem Recht Gebrauch \n\ngemacht haben, Einsicht in etwaige Abrechnungsbelege, wie Arbeitszettel, \n\nStundenachweise oder Ähnliches, zu nehmen (so Langenberg, Betriebskosten-\n\nrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 4. Aufl., K Rdnr. 18, m.w.N.; vgl. aber \n\njetzt Schmidt-Futterer/Langenberg, aaO, § 556 Rdnr. 495 a.E.; ablehnend \n\nSchmid, aaO, Rdnr. 7027). \n\n31 \n\n4. Von Rechtsirrtum beeinflusst ist auch die Annahme des Berufungsge-\n\nrichts, die Beklagten hätten dem prozentualen Abzug der Heizstromkosten von \n\nden gesamten Stromkosten - nach den Feststellungen des Berufungsgerichts \n\n5 % - keine konkreten Einwände entgegengehalten, wonach die Klägerin einen \n\nhöheren Abzug hätte vornehmen müssen. \n\n32 \n\nIm Ansatz zutreffend hat das Berufungsgericht allerdings darauf abge-\n\nstellt, dass es nicht zulässig ist, die den Heizkosten zuzuordnenden Stromkos-\n\nten für die Heizungsanlage als Teil des Allgemeinstroms abzurechnen (vgl. nur \n\nBetriebskostenkommentar/Wall, aaO, Rdnr. 2955). Demgemäß hat der Vermie-\n\nter den Betriebsstrom für alle diejenigen Aggregate, von denen die Wärmeer-\n\nzeugung abhängt, gesondert zu ermitteln. Sofern es, wie hier, für die Heizungs-\n\nanlage keinen Zwischenzähler gibt, ist eine Schätzung durch den Vermieter \n\nzulässig (Schmidt-Futterer/Lammel, aaO, § 7 HeizkV Rdnr. 24; Betriebskosten-\n\nkommentar/Wall, aaO). Die Grundlagen der Schätzung muss der Vermieter al-\n\nlerdings offen legen (Schmid, aaO, Rdnr. 4169, 5092). Dem ist die Klägerin \n\nnicht gerecht geworden. Sie hat den Anteil des Heizstroms in Abzug gebracht, \n\nohne die Grundlagen der Schätzung darzutun. Das Berufungsgericht hat ange-\n\nsichts dessen zu Unrecht angenommen, die Beklagten hätten einen höheren \n\nAbzug darlegen müssen. \n\nIII. \n\n33 \n\nNach alledem kann das angefochtene Urteil insgesamt keinen Bestand \n\nhaben; es ist deshalb aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist, da der \n\nRechtsstreit nicht zur Endentscheidung reif ist, an das Berufungsgericht zurück-\n\nzuverweisen, damit die erforderlichen Feststellungen zum Umfang der umlage-\n\nfähigen Kosten des Hauswarts und zum Anteil des Betriebsstroms der Hei- \n\nzungsanlage am gesamten Hausstrom getroffen werden können (§ 563 Abs. 1 \n\nDr. Wolst \n\nHermanns \n\nDr. Milger \n\nDr. Hessel \n\nSatz 1 ZPO). \n\nBall \n\nVorinstanzen: \n\nAG Berlin-Schöneberg, Entscheidung vom 01.12.2005 - 2 C 623/04 - \n\nLG Berlin, Entscheidung vom 01.12.2006 - 63 S 113/06 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2007/VIII_ZR__27-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2008-02-20/viii-zr-27-07","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 556","ref_norm":"556","n":10},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 138","ref_norm":"138","n":3},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 242","ref_norm":"242","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 556a","ref_norm":"556a","n":1},{"jurabk":"BetrKV","ref":"§ 2","ref_norm":"2","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 562","ref_norm":"562","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 259","ref_norm":"259","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2007/VIII_ZR__27-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2007/VIII_ZR__27-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2008-02-20/viii-zr-27-07","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2007/VIII_ZR__27-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 19:21:48.460639+00:00"}}