{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2007/VIII_ZR__19-07","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2007-11-14","aktenzeichen":"VIII ZR 19/07","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB §§ 535, 556 Kosten der Verbrauchserfassung und der Abrechnung von Betriebskosten, die we- gen des Auszugs eines Mieters vor Ablauf der Abrechnungsperiode entstehen, sind keine Betriebskosten, sondern Verwaltungskosten, die in Ermangelung anderweitiger vertraglicher Regelung dem Vermieter zur Last fallen.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVerkündet am: \n14. November 2007 \nErmel, \nJustizangestellte \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nVIII ZR 19/07 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nNachschlagewerk: \n\nja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja \n\nBGB §§ 535, 556 \n\nKosten der Verbrauchserfassung und der Abrechnung von Betriebskosten, die we-\n\ngen des Auszugs eines Mieters vor Ablauf der Abrechnungsperiode entstehen, sind \n\nkeine Betriebskosten, sondern Verwaltungskosten, die in Ermangelung anderweitiger \n\nvertraglicher Regelung dem Vermieter zur Last fallen. \n\nBGH, Urteil vom 14. November 2007 - VIII ZR 19/07 - LG Görlitz \n\nAG Görlitz \n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 14. November 2007 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterinnen \n\nHermanns, Dr. Milger und Dr. Hessel sowie den Richter Dr. Achilles \n\nfür Recht erkannt: \n\nDie Revision der Klägerin gegen das Urteil der 2. Zivilkammer des \n\nLandgerichts Görlitz vom 15. Dezember 2006 in der Fassung des \n\nBerichtigungsbeschlusses vom 15. Februar 2007 wird zurückge-\n\nwiesen. \n\nDie Klägerin hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\n2 \n\nDie Klägerin nimmt die Beklagte auf Zahlung restlicher Betriebskosten in \n\nAnspruch. \n\nDie Beklagte war Mieterin einer Wohnung der Klägerin in G. . Das \n\nMietverhältnis endete am 31. Juli 2003. Mit der Betriebskostenabrechnung vom \n\n19. Mai 2004 für den Zeitraum vom 1. Januar bis 31. Juli 2003 verlangte die \n\nKlägerin unter anderem die Zahlung einer sogenannten Nutzerwechselgebühr \n\nin Höhe von 30,74 €. Diese war ihr von dem für sie tätigen Abrechnungsunter-\n\nnehmen für den durch den Auszug der Beklagten innerhalb der Abrechnungs-\n\nperiode bedingten Nutzerwechsel bezüglich der Wasserkosten in Rechnung \n\ngestellt worden. \n\n3 \n\nDas Amtsgericht hat die Beklagte unter anderem zur Zahlung von \n\n30,74 € nebst Zinsen verurteilt. Auf die zugelassene Berufung der Beklagten \n\nhiergegen hat das Berufungsgericht die Klage insoweit abgewiesen. Mit der \n\nvom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt die Klägerin die Wieder-\n\nherstellung des amtsgerichtlichen Urteils. \n\n4 \n\n5 \n\n6 \n\nEntscheidungsgründe: \n\nDie Revision der Klägerin hat keinen Erfolg. \n\nI. \n\nDas Berufungsgericht (LG Görlitz, WuM 2007, 265) hat zur Begründung \n\nseiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt: \n\nZwischenablesekosten, zu denen auch die Nutzerwechselgebühren ge-\n\nhörten, seien grundsätzlich vom Vermieter zu tragen, da der Mieterwechsel und \n\ndamit die Notwendigkeit der Zwischenablesung grundsätzlich in den Risikobe-\n\nreich des Vermieters falle. Bei der Nutzerwechselgebühr handele es sich nicht \n\num umlegbare Betriebskosten. Weder könne auf die Anlage 3 zu § 27 der II. \n\nBerechnungsverordnung noch auf die Heizkostenverordnung zurückgegriffen \n\nwerden. Die Nutzerwechselgebühr werde nicht durch den Verbrauch ausgelöst \n\nund stelle keine periodischen, regelmäßig wiederkehrenden Kosten dar. Da die \n\nParteien die Erstattung von Nutzerwechselgebühren nicht ausdrücklich verein-\n\nbart hätten und das Mietverhältnis nicht außerordentlich und aufgrund vom Mie-\n\nter zu vertretender Umstände beendet worden sei, fehle es an einer Rechts-\n\ngrundlage, dem Mieter die Nutzerwechselgebühr aufzuerlegen. \n\nII. \n\n7 \n\n8 \n\nDiese Ausführungen halten der revisionsrechtlichen Nachprüfung im Er-\n\ngebnis stand. \n\n1. Das Berufungsgericht hat zu Recht einen Anspruch der Klägerin ge-\n\ngen die Beklagte auf Zahlung der von ihr berechneten sogenannten Nutzer-\n\nwechselgebühr verneint. Unter der Nutzerwechselgebühr sind hier die durch \n\nden Auszug eines Mieters innerhalb der laufenden Abrechnungsperiode veran-\n\nlassten Kosten der Zwischenablesung verbrauchserfassender Geräte und die \n\ngegebenenfalls anfallenden Kosten der Bearbeitung des Nutzerwechsels zu \n\nverstehen. \n\n9 \n\nZutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, dass die Kostentragung \n\nhinsichtlich der Nutzerwechselgebühr gesetzlich nicht geregelt ist und die hier-\n\naus entstehenden Kosten mangels anderweitiger vertraglicher Vereinbarung \n\nder Parteien grundsätzlich dem Vermieter zur Last fallen. Dies folgt aus dem \n\nGrundsatz des § 535 Abs. 1 Satz 3 BGB, wonach der Vermieter die auf der \n\nMietsache ruhenden Lasten trägt, sofern keine anderslautende Vereinbarung \n\ndurch die Parteien getroffen wird. \n\n10 \n\nEine solche Vereinbarung bezüglich der Nutzerwechselgebühr haben die \n\nParteien hier jedoch weder ausdrücklich noch durch Einbeziehung der Anlage 3 \n\nzu § 27 Abs. 1 der II. Berechnungsverordnung geschlossen. Auch aus § 7 \n\nAbs. 2, § 9b HeizkostenV ergibt sich insoweit nichts anderes. Denn dort wird \n\nnur geregelt, dass bei einem Nutzerwechsel eine Zwischenablesung zu erfolgen \n\nhat, nicht jedoch, wer die Kosten dafür zu tragen hat (vgl. Schmid, Handbuch \n\nder Mietnebenkosten, 10. Aufl., Rdnr. 6241). \n\n11 \n\na) In Rechtsprechung und Schrifttum ist umstritten, ob es sich bei der \n\nNutzerwechselgebühr um - nicht umlagefähige - Kosten der Verwaltung (zur \n\nLegaldefinition vgl. § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV, in Kraft getreten am 1. Januar \n\n2004) oder um - umlagefähige - Betriebskosten im Sinne der Anlage 3 zu § 27 \n\nAbs. 1 der II. Berechnungsverordnung oder gemäß § 7 Abs. 2, § 9b Heiz-\n\nkostenV handelt. \n\n12 \n\naa) Nach einer vorwiegend in der Rechtsprechung vertretenen Ansicht, \n\nder sich auch das Berufungsgericht angeschlossen hat, sind die Nutzerwech-\n\nselkosten vom Vermieter zu tragen, da der sie auslösende Mieterwechsel \n\ngrundsätzlich in den Risikobereich des Vermieters falle (AG Münster, WuM \n\n1996, 231; AG Augsburg, WuM 1996, 98; AG Rendsburg, WuM 1981, 105; AG \n\nBraunschweig, WuM 1982, 170 - nur Leitsatz). \n\n13 \n\nbb) Nach anderer Auffassung soll der ausziehende Mieter diese Kosten \n\ntragen (AG Coesfeld, WuM 1994, 696 [hiergegen: AG Münster, WuM 1999, \n\n405]; AG Köln, WuM 1997, 648). \n\n14 \n\ncc) Eine weitere Meinung stellt auf das Verursacherprinzip ab und will \n\ndanach unterscheiden, wer den Auszug herbeigeführt hat: Der Vermieter oder \n\nder ausziehende Mieter (AG Lörrach, WuM 1993, 68; LG Berlin, GE 2003, 121; \n\nvon Brunn in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, \n\n3. Aufl., Kap. III Rdnr. 93), wobei die Verursachung teilweise mit schuldhaftem \n\nVerhalten gleichgesetzt wird. Die Revisionsbegründung sieht als Verursacher \n\nden ausziehenden Mieter an. \n\n15 \n\ndd) Teilweise wird die Meinung vertreten, die Kosten seien verhältnismä-\n\nßig zwischen dem ausziehenden Mieter und dem neuen Mieter/gegebenenfalls \n\n- bei Leerstand - dem Vermieter aufzuteilen (Lammel, Heizkostenverordnung, \n\n2. Aufl., § 9b Rdnr. 11 ff., 15; ders. in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Aufl., § 9b \n\nHeizkostenV Rdnr. 15). Dieser Meinung tritt die Revisionsbegründung hilfswei-\n\nse bei. \n\n16 \n\nee) Die Gegenauffassung hält es nicht für gerechtfertigt, den Vermieter \n\neinerseits oder den ausziehenden Mieter andererseits (gegebenenfalls zusam-\n\nmen mit dem einziehenden Mieter) mit den Kosten des Nutzerwechsels zu be-\n\nlasten. Sie meint, diese Kosten flössen in die Gesamtkosten für die Betriebs-\n\nkostenabrechnung ein, die auf alle Mieter umzulegen seien (AG Hamburg, \n\nWuM 1996, 562; AG Rheine, WuM 1996, 715; AG Oberhausen, DWW 1994, \n\n24; Wall in: Eisenschmid/Rips, Betriebskostenkommentar, 2. Aufl., Rdnr. 3001; \n\nSchmid, aaO, Rdnr. 6243; Wall, WuM 2007, 415, 424; Ropertz, WuM 1992, \n\n291, 292; Lützenkirchen, Anw-Handbuch Mietrecht, 3. Aufl., L, Rdnr. 207; \n\nStaudinger/Weitemeyer, BGB (2006), § 556a Rdnr. 33; Both, Betriebskostenle-\n\nxikon, 2. Aufl., Teil 1, Rdnr. 13; aA Schmidt-Futterer/Lammel, aaO, Rdnr. 4). \n\n17 \n\nb) Die unter aa) vertretene Auffassung trifft im Ergebnis zu. Bei den Nut-\n\nzerwechselkosten handelt es sich schon begrifflich nicht um umlagefähige Be-\n\ntriebskosten. Nach der Legaldefinition in § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB (gleich lau-\n\ntend mit § 27 Abs. 1 der II. Berechnungsverordnung vom 12. Oktober 1990, \n\ngültig bis 31. Dezember 2003) sind unter Betriebskosten diejenigen Kosten zu \n\nverstehen, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum \n\noder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen \n\nGebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des \n\nGrundstücks laufend entstehen. Hiernach gehört zu den tatbestandlichen Vor-\n\naussetzungen, dass es um \"laufend entstehende Kosten\" geht. Es muss sich \n\ndaher um (stetig) wiederkehrende Belastungen handeln (vgl. auch Senatsurteil \n\nvom 14. Februar 2007 - VIII ZR 123/06, NJW 2007, 1356, unter II 1, 2). Daran \n\nfehlt es hier. Die sogenannte Nutzerwechselgebühr fällt nicht in wiederkehren- \n\nden, periodischen Zeiträumen an, sondern im Laufe eines Mietverhältnisses \n\nlediglich einmalig im Zusammenhang mit dem Auszug des Mieters. \n\nBall \n\nHermanns \n\nDr. Milger \n\nDr. Hessel \n\nDr. Achilles \n\nVorinstanzen: \n\nAG Görlitz, Entscheidung vom 17.02.2006 - 5 C 371/05 - \n\nLG Görlitz, Entscheidung vom 15.12.2006 - 2 S 39/06 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2007/VIII_ZR__19-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2007-11-14/viii-zr-19-07","cited_norms":[{"jurabk":"HeizkostenV","ref":"§ 9b","ref_norm":"9b","n":2},{"jurabk":"BetrKV","ref":"§ 1","ref_norm":"1","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 535","ref_norm":"535","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 556","ref_norm":"556","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2007/VIII_ZR__19-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2007/VIII_ZR__19-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2007-11-14/viii-zr-19-07","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2007/VIII_ZR__19-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 20:02:27.508551+00:00"}}