{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2007/VIII_ZR__11-07","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2007-12-12","aktenzeichen":"VIII ZR 11/07","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB § 558a Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1, Abs. 3 a) Nimmt der Vermieter zur Begründung seines Erhöhungsverlangens auf einen qua- lifizierten Mietspiegel (§ 558a Abs. 2 Nr. 1, § 558d BGB) Bezug, so hat er die An- gaben des Mietspiegels zur Wohnung, auf die er sein Erhöhungsverlangen stützt, dem Mieter mitzuteilen (§ 558a Abs. 1 und 3 BGB). Der Beifügung des Mietspie- gels bedarf es nicht, sofern dieser allgemein zugänglich ist. b) Enthält der Mietspiegel ein Raster von Feldern, in denen für Wohnungen einer bestimmten Kategorie jeweils eine bestimmte Mietspanne ausgewiesen ist, so ist im Erhöhungsverlangen nur die genaue Angabe des - nach Auffassung des Ver- mieters - für die Wohnung einschlägigen Mietspiegelfeldes erforderlich, um den Mieter (auch) auf die im Mietspiegel für die Wohnung vorgesehene Spanne hin- zuweisen.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVIII ZR 11/07\n\nURTEIL \n\nVerkündet am: \n12. Dezember 2007 \nErmel, \nJustizangestellte \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nin dem Rechtsstreit \n\nNachschlagewerk: \n\nja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja \n\nBGB § 558a Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1, Abs. 3 \n\na) Nimmt der Vermieter zur Begründung seines Erhöhungsverlangens auf einen qua-\n\nlifizierten Mietspiegel (§ 558a Abs. 2 Nr. 1, § 558d BGB) Bezug, so hat er die An-\n\ngaben des Mietspiegels zur Wohnung, auf die er sein Erhöhungsverlangen stützt, \n\ndem Mieter mitzuteilen (§ 558a Abs. 1 und 3 BGB). Der Beifügung des Mietspie-\n\ngels bedarf es nicht, sofern dieser allgemein zugänglich ist. \n\nb) Enthält der Mietspiegel ein Raster von Feldern, in denen für Wohnungen einer \n\nbestimmten Kategorie jeweils eine bestimmte Mietspanne ausgewiesen ist, so ist \n\nim Erhöhungsverlangen nur die genaue Angabe des - nach Auffassung des Ver-\n\nmieters - für die Wohnung einschlägigen Mietspiegelfeldes erforderlich, um den \n\nMieter (auch) auf die im Mietspiegel für die Wohnung vorgesehene Spanne hin-\n\nzuweisen. \n\nBGH, Urteil vom 12. Dezember 2007 - VIII ZR 11/07 - LG Berlin \n\nAG Tempelhof-Kreuzberg \n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat aufgrund der mündlichen Ver-\n\nhandlung vom 14. November 2007 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den \n\nRichter Dr. Frellesen, die Richterinnen Hermanns und Dr. Milger sowie den \n\nRichter Dr. Achilles \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Revision des Klägers wird das Urteil der Zivilkammer 62 \n\ndes Landgerichts Berlin vom 23. November 2006 aufgehoben. \n\nDie Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch \n\nüber die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-\n\nricht zurückverwiesen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\nDie Beklagten mieteten mit Vertrag vom 24. April 1995 von der Rechts-\n\nvorgängerin des Klägers eine Wohnung in Berlin. Seit dem 1. Januar 2001 be-\n\ntrug die Bruttokaltmiete 542 €. Mit Schreiben vom 29. Oktober 2003 verlangte \n\nder Kläger von den Beklagten die Zustimmung zur Erhöhung der Miete um 73 € \n\nauf 615 € monatlich ab dem 1. Januar 2004. In diesem Schreiben heißt es u.a.: \n\n\"Bei der Wohnfläche von 136,28 qm beträgt damit die verlangte \nMiete je Quadratmeter monatlich nettokalt 3,43 €. Die ortsübliche \nMiete für vergleichbaren nicht preisgebundenen Wohnraum wird \ndadurch nicht überschritten. \n\nZur Begründung verweise ich auf den öffentlich bekannt gemach-\nten Berliner Mietspiegel 2003 für die westlichen Bezirke. Ihre \nWohnung ist in das Mietspiegelfeld J1 einzuordnen. Gemäß § 558 \nBGB nF reicht es zur Begründung des Erhöhungsverlangens aus, \ndass der verlangte Mietzins innerhalb der Mietzinsspanne des \nmaßgeblichen Mietspiegelfeldes liegt. Die erhöhte Miete liegt auch \nhinsichtlich der Kappungsgrenze von 20 % im Drei-Jahreszeitraum \nim gesetzlichen Rahmen.\" \n\n2 \n\n3 \n\nDie Beklagten stimmten mit Schreiben vom 31. Dezember 2003 einer \n\nErhöhung der Miete um monatlich 23,86 € auf 565,56 € ab dem 1. Januar 2004 \n\nzu. \n\nWegen des Differenzbetrages in Höhe von 49,44 € monatlich hat der \n\nKläger Klage auf Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung erhoben. Die \n\nBeklagten haben mit ihrer Widerklage die Verurteilung des Klägers zur Zahlung \n\nvon 65 € (Mietminderung) und zur Beseitigung behaupteter Mängel verlangt; mit \n\neiner Hilfswiderklage haben sie die Feststellung begehrt, dass sie im Falle des \n\nWirksamwerdens der Mieterhöhung zur Mietminderung wegen bestimmter \n\nMängel berechtigt sind. \n\n4 \n\nDas Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und der Widerklage überwie-\n\ngend stattgegeben. Die Berufung des Klägers hat keinen Erfolg gehabt. Mit sei-\n\nner vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Miet-\n\nerhöhungsverlangen weiter. \n\nEntscheidungsgründe: \n\n5 \n\n6 \n\n7 \n\n8 \n\nDie Revision hat Erfolg und führt zur Zurückverweisung der Sache an \n\ndas Berufungsgericht. \n\nI. \n\nDas Berufungsgericht hat ausgeführt: \n\nDer Kläger habe keinen Anspruch auf weitergehende Zustimmung zu der \n\nbegehrten Mieterhöhung, da es an einem wirksamen Mieterhöhungsverlangen \n\nim Sinne des § 558a Abs. 1 und 3 BGB fehle. Die Klage sei aus diesem Grund \n\nbereits unzulässig. \n\nGemäß § 558a Abs. 1 BGB sei das Erhöhungsverlangen dem Mieter in \n\nTextform zu erklären und zu begründen. Um diesen Zweck des Begründungser-\n\nfordernisses zu erreichen, müsse der Vermieter Tatsachen vortragen - zu Bau-\n\njahr, Lage, Beschaffenheit der Wohnung etc. -, die den Mieter in die Lage ver-\n\nsetzten, die Behauptung des Vermieters, die derzeit geschuldete Miete sei nied-\n\nriger als die ortsübliche Miete, zu überprüfen. § 558a Abs. 3 BGB enthalte ein \n\nzusätzliches Begründungserfordernis für einen qualifizierten Mietspiegel wie \n\nden vom Kläger herangezogenen Berliner Mietspiegel 2003; ein Verstoß gegen \n\ndiese Vorschrift mache das Erhöhungsverlangen formell unwirksam. \n\n9 \n\nVorliegend habe der Kläger in dem Mieterhöhungsverlangen lediglich \n\nmitgeteilt, die streitgegenständliche Wohnung sei in das Rasterfeld J1 des Ber-\n\nliner Mietspiegels 2003 einzuordnen. Jedwede weitere Angaben - in Bezug auf \n\ndie Einordnung der Wohnung in den Mietspiegel - fehlten. Weder werde die \n\nSpanne des Rasterfeldes angegeben, noch würden die maßgeblichen Tatsa-\n\nchen dazu vorgetragen, warum gerade das Rasterfeld J1 einschlägig sein solle. \n\nDies genüge dem Begründungserfordernis nicht. Zumindest hätte der Kläger \n\ndie Spannenwerte des in Bezug genommenen Rasterfeldes angeben müssen. \n\nDiesen Mangel hätte der Kläger nur dadurch heilen können, dass er dem Erhö-\n\nhungsverlangen den Mietspiegel beigefügt hätte. Den erforderlichen Nachweis, \n\ndass dies geschehen sei, habe der Kläger nach dem Ergebnis der durchgeführ-\n\nten Beweisaufnahme jedoch nicht geführt; die Kammer sei nicht gehalten ge-\n\nwesen, den weiteren, verspäteten Beweisangeboten des Klägers nachzugehen. \n\nEin wirksames neues Mieterhöhungsverlangen im Prozess habe der Kläger \n\nnicht abgegeben. \n\n10 \n\nDa die Klage bereits unzulässig sei, komme es auf deren materielle Be-\n\ngründetheit nicht an. Die Beklagten seien durch die von ihnen erteilte Teilzu-\n\nstimmung auch nicht gehindert, sich auf die Unwirksamkeit des Erhöhungsver-\n\nlangens zu berufen. \n\nII. \n\n11 \n\nDiese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Entge-\n\ngen der Auffassung des Berufungsgerichts ist das Mieterhöhungsverlangen des \n\nKlägers im Schreiben vom 29. Oktober 2003 in einer den gesetzlichen Anforde-\n\nrungen entsprechenden Weise begründet worden (§ 558a Abs. 1 und 3 BGB). \n\nDie Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung hätte deshalb vom Berufungsge-\n\nricht nicht wegen eines formellen Mangels des Erhöhungsverlangens als unzu-\n\nlässig abgewiesen werden dürfen. \n\n12 \n\n1. Gemäß § 558a Abs. 1 BGB ist das Erhöhungsverlangen dem Mieter in \n\nTextform zu erklären und zu begründen. Die Begründung soll dem Mieter die \n\nMöglichkeit geben, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu \n\nüberprüfen; auf diese Weise sollen überflüssige Prozesse vermieden werden \n\n(Senatsurteil vom 12. Juli 2006 - VIII ZR 215/05, NJW-RR 2006, 1599, Tz. 13; \n\nSenatsurteil vom 26. Oktober 2005 - VIII ZR 41/05, NJW-RR 2006, 227, Tz. 10 \n\nm.w.N.; Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., § 558a Rdnr. 8). Hierfür ist erforder-\n\nlich, dass die Begründung dem Mieter \"konkrete Hinweise\" auf die sachliche \n\nBerechtigung des Erhöhungsverlangens gibt (Senatsurteil vom 12. November \n\n2003 - VIII ZR 52/03, NZM 2004, 219, unter II 2 b, zu § 2 Abs. 2 Satz 1 MHG); \n\ndabei dürfen jedoch an die Begründung keine überhöhten Anforderungen ge-\n\nstellt werden \n\n(Senatsurteil vom 12. November 2003, aaO; Staudin-\n\nger/Emmerich, BGB (2006), § 558a Rdnr. 19: \"erste Hinweise\"; Münch-\n\nKommBGB/Artz, 4. Aufl., § 558a Rdnr. 14 f.). Danach muss das Erhöhungsver-\n\nlangen - in formeller Hinsicht - Angaben über die Tatsachen enthalten, aus de-\n\nnen der Vermieter die Berechtigung der geforderten Mieterhöhung herleitet, und \n\nzwar in dem Umfang, wie der Mieter solche Angaben benötigt, um der Berech-\n\ntigung des Erhöhungsverlangens nachgehen und diese zumindest ansatzweise \n\nüberprüfen zu können (Blank/Börstinghaus, aaO, Rdnr. 9; Staudinger/ \n\nEmmerich, aaO; MünchKommBGB/Artz, aaO). \n\n13 \n\n2. Nimmt der Vermieter - wie im vorliegenden Fall - zur Begründung sei-\n\nnes Erhöhungsverlangens auf einen qualifizierten Mietspiegel Bezug (§ 558a \n\nAbs. 2 Nr. 1, § 558d BGB), so hat er die Angaben des Mietspiegels zur Woh-\n\nnung, auf die er sein Erhöhungsverlangen stützt, dem Mieter mitzuteilen; dies \n\nergibt sich nicht nur aus dem Zweck des Begründungserfordernisses, sondern \n\nunmittelbar aus der Bestimmung des § 558a Abs. 3 BGB. Das Begründungser-\n\nfordernis nach § 558a Abs. 1 BGB wird durch § 558a Abs. 3 BGB für den Fall \n\ndes Vorliegens eines qualifizierten Mietspiegels (§ 558d BGB) dahin konkreti-\n\nsiert, dass der Vermieter die Angaben, die ein qualifizierter Mietspiegel für die \n\nWohnung enthält, dem Mieter im Erhöhungsverlangen in jedem Fall mitzuteilen \n\nhat, das heißt unabhängig davon, ob der Vermieter die Mieterhöhung auf die-\n\nsen Mietspiegel oder auf ein anderes Begründungsmittel des § 558a Abs. 2 \n\nBGB stützt. Diese Bestimmung dient dazu, das Mieterhöhungsverlangen trans-\n\nparenter zu machen, und schreibt deshalb zwingend vor, dass der Vermieter \n\n14 \n\n15 \n\ndie Angaben des qualifizierten Mietspiegels zur Wohnung in seinem Mieterhö-\n\nhungsverlangen \"stets\" mitzuteilen hat (Gesetzentwurf der Bundesregierung für \n\ndas Mietrechtsreformgesetz, BT-Drs. 14/4553, S. 55). Auch wenn die Vorschrift \n\nin erster Linie eine besondere Anforderung an die Begründung des Erhöhungs-\n\nverlangens in den Fällen des § 558a Abs. 2 Nr. 2 bis 4 BGB stellt, so erfasst sie \n\ndoch auch den Fall des § 558a Abs. 2 Nr. 1 BGB, in dem der Vermieter zur Be-\n\ngründung seines Erhöhungsverlangens unmittelbar auf einen qualifizierten \n\nMietspiegel Bezug nimmt. \n\n3. Das Erhöhungsverlangen des Klägers vom 29. Oktober 2003 genügt \n\nden Anforderungen nach § 558a Abs. 3 BGB. \n\na) Bei der hier maßgeblichen Berliner Mietspiegeltabelle 2003 für die \n\nwestlichen Bezirke handelt es sich um einen qualifizierten Mietspiegel, der ein \n\nRaster aus mit Buchstaben und Ziffern bezeichneten Feldern enthält, in denen \n\nfür bestimmte Kategorien von Wohnungen (gegliedert nach Größenordnung, \n\nZeitraum der Bezugsfertigkeit, Wohnlage und Ausstattung) jeweils eine be-\n\nstimmte Mietspanne ausgewiesen ist. In einem solchen Fall einer eindeutigen \n\nZuordnung tatsächlicher Gegebenheiten einer Wohnung zu einer bestimmten \n\nSpanne in einem genau bezeichneten Feld des Mietspiegels ist im Erhöhungs-\n\nverlangen die Mitteilung des konkreten Mietspiegelfeldes, das hinsichtlich Grö-\n\nße, Alter, Wohnlage und Ausstattung nach der Auffassung des Vermieters für \n\ndie gemietete Wohnung einschlägig ist, ausreichend, um den Mieter auf die im \n\nMietspiegel enthaltenen Angaben für die Wohnung, insbesondere die dort an-\n\ngegebene Spanne, hinzuweisen. Der Mietspiegel selbst muss dem Erhöhungs-\n\nverlangen nicht beigefügt werden, wenn es sich - wie im vorliegenden Fall - um \n\neinen im Amtsblatt veröffentlichten und damit allgemein zugänglichen Mietspie-\n\ngel handelt (vgl. MünchKommBGB/Artz, aaO, Rdnr. 18 m.w.N.; Schmidt-\n\nFutterer/Börstinghaus, Mietrecht, 9. Aufl., § 558a Rdnr. 34; Staudinger/ \n\nEmmerich, aaO, Rdnr. 25). \n\n16 \n\nMehr als die Angabe des für die Wohnung - nach Auffassung des Ver-\n\nmieters - einschlägigen Mietspiegelfeldes, das sowohl die Voraussetzungen für \n\ndie Einordnung der Wohnung in dieses Feld als auch die sich daraus ergeben-\n\nde Spanne ausweist, ist nicht erforderlich, um dem Mieter eine Überprüfung zu \n\nermöglichen, ob die geforderte Miete innerhalb der im Mietspiegel angegebe-\n\nnen Spanne liegt. Bereits aufgrund der Mitteilung des Mietspiegelfeldes, das die \n\nSpanne enthält, kann der Mieter das betreffende Feld ohne weiteres im Miet-\n\nspiegel finden und überprüfen, ob die vom Vermieter vorgenommene Einord-\n\nnung der Wohnung in dieses Mietspiegelfeld zutrifft und ob die für die Wohnung \n\ngeforderte Miete innerhalb der Spanne liegt (vgl. Bamberger/Roth/Ehlert, BGB, \n\n2. Aufl., § 558a Rdnr. 14a). Einer darüber hinausgehenden, ausdrücklichen Mit-\n\nteilung der Spanne bedarf es dazu nicht (aA Schmidt-Futterer/Börstinghaus, \n\naaO, Rdnr. 163). Auch aus der Gesetzesbegründung zu § 558a Abs. 3 BGB \n\n(BT-Drs. 14/4553, aaO) ist eine weitergehende Begründungspflicht des Vermie-\n\nters nicht herzuleiten. Soweit demgegenüber das Senatsurteil vom 12. Novem-\n\nber 2003 (aaO) zum Begründungserfordernis nach § 2 Abs. 2 Satz 1 MHG \n\n- ohne Einschränkung - gefordert hat, dass der Vermieter, der sein Mieterhö-\n\nhungsverlangen auf einen Mietspiegel stützen will, zur Begründung seines Be-\n\ngehrens die in der entsprechenden Kategorie des Mietspiegels genannten Miet-\n\nzinsspannen (in jedem Fall) anzugeben hat, hält der Senat daran nicht fest. \n\n17 \n\nb) Danach ist das Erhöhungsverlangen des Klägers vom 29. Oktober \n\n2003 in formeller Hinsicht nicht zu beanstanden. Über die Angaben des Miet-\n\nspiegels für die Wohnung (§ 558a Abs. 3 BGB) hat der Kläger die Beklagten \n\ninformiert, indem er ihnen mitgeteilt hat, dass ihre Wohnung in das Mietspiegel-\n\nfeld J1 des Berliner Mietspiegels 2003 für die westlichen Bezirke einzuordnen \n\nist. Die Beklagten konnten, wenn sie die Berechtigung des Erhöhungsverlan-\n\ngens überprüfen wollten, durch Einblick in das Mietspiegelfeld J1 des Berliner \n\nMietspiegels 2003 auf einen Blick ablesen, von welchen tatsächlichen Gege-\n\nbenheiten der Wohnung hinsichtlich der Wohnfläche (90 qm und mehr), des \n\nZeitraums der Bezugsfertigkeit (bis 1918), der Wohnlage (einfach) und der Aus-\n\nstattung (mit Sammelheizung oder Bad, mit WC in der Wohnung) der Kläger \n\nausgegangen ist und welche Spanne der Mietspiegel für eine solche Wohnung \n\nausweist (2,46 € – 3,44 €/qm). Dem berechtigten Informationsbedürfnis der Be-\n\nklagten, einen konkreten Hinweis zur Berechtigung des Mieterhöhungsverlan-\n\ngens zu erhalten, hat der Kläger damit genügt. \n\nIII. \n\n18 \n\nDa die Revision begründet ist, ist das Berufungsurteil aufzuheben (§ 562 \n\nAbs. 1 ZPO). Die Sache ist nicht entscheidungsreif, weil das Berufungsgericht \n\n- von seinem Standpunkt aus folgerichtig - keine Feststellungen zur materiellen \n\nBerechtigung des Erhöhungsverlangens getroffen hat; sie ist daher an das Be-\n\nrufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1, Abs. 3 ZPO). \n\nBall \n\nDr. Frellesen \n\nHermanns \n\nDr. Milger \n\nDr. Achilles \n\nVorinstanzen: \n\nAG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg, Entscheidung vom 04.05.2006 - 15 C 164/04 - \n\nLG Berlin, Entscheidung vom 23.11.2006 - 62 S 154/06 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2007/VIII_ZR__11-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2007-12-12/viii-zr-11-07","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 558a","ref_norm":"558a","n":11},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 558d","ref_norm":"558d","n":3},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 562","ref_norm":"562","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 558","ref_norm":"558","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2007/VIII_ZR__11-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2007/VIII_ZR__11-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2007-12-12/viii-zr-11-07","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2007/VIII_ZR__11-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 20:06:12.239432+00:00"}}