{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2007/VIII_ZR_321-07","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2008-10-15","aktenzeichen":"VIII ZR 321/07","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB § 535 Abs. 1 Satz 2 Der Vermieter ist nicht verpflichtet, ohne besonderen Anlass eine regelmäßige Gene- ralinspektion der Elektroleitungen und Elektrogeräte in den Wohnungen seiner Mieter vorzunehmen.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVIII ZR 321/07 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nVerkündet am: \n15. Oktober 2008 \nErmel, \nJustizangestellte \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nNachschlagewerk: \n\nja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja \n\nBGB § 535 Abs. 1 Satz 2 \n\nDer Vermieter ist nicht verpflichtet, ohne besonderen Anlass eine regelmäßige Gene-\n\nralinspektion der Elektroleitungen und Elektrogeräte in den Wohnungen seiner Mieter \n\nvorzunehmen. \n\nBGH, Urteil vom 15. Oktober 2008 - VIII ZR 321/07 - LG Osnabrück \n\nAG Nordhorn \n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 15. Oktober 2008 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter \n\nDr. Wolst sowie die Richterinnen Hermanns, Dr. Milger und Dr. Hessel \n\nfür Recht erkannt: \n\nDie Revision des Klägers gegen das Urteil der 1. Zivilkammer des \n\nLandgerichts Osnabrück vom 8. August 2007 wird zurückgewie-\n\nsen. \n\nDer Kläger hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.\n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\nDem Beklagten gehört ein mehrstöckiges Wohnhaus mit Ein-Zimmer-\n\nAppartements, die jeweils mit einer kleinen Kochnische (Einbauküche nebst \n\nDunstabzugshaube) ausgestattet sind. Der Kläger hat das Appartement Nr. 11 \n\ngemietet. In der daneben liegenden Mietwohnung kam es am 20. Juni 2006 im \n\nBereich der Kochnische zu einem Brand, der nach der Behauptung des Klägers \n\ndurch einen technischen Defekt mit Kurzschluss im Bereich der Dunstabzugs-\n\nhaube verursacht wurde. Der Kläger hat wegen der Beschädigung ihm gehö-\n\nrender Sachen durch den Brand Zahlung von 2.630 € nebst Zinsen sowie Er-\n\nstattung vorgerichtlicher Anwaltskosten in Höhe von 165,71 € begehrt. Das \n\nAmtsgericht hat den Beklagten unter Abweisung der weitergehenden Klage zur \n\nZahlung von 2.165 € nebst Zinsen verurteilt. Auf die Berufung des Beklagten \n\nhat das Landgericht das Urteil des Amtsgerichts abgeändert und die Klage ins-\n\ngesamt abgewiesen. Hiergegen richtet sich die vom Berufungsgericht zugelas-\n\nsene Revision des Klägers, mit der er die Wiederherstellung des erstinstanzli-\n\nchen Urteils erstrebt. \n\n2 \n\n3 \n\n4 \n\nEntscheidungsgründe: \n\nDie Revision hat keinen Erfolg. \n\nI. \n\nDas Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge-\n\nführt: \n\nDem Kläger stünden aufgrund des Brandes vom 20. Juni 2006 keine \n\nSchadensersatzansprüche gegen den Beklagten zu. Fraglich sei bereits, ob die \n\nBrandursache in einer fehlerhaften Elektroinstallation im Bereich der Einbaukü-\n\nche der Nachbarwohnung liege. Dies könne aber letztlich dahinstehen, weil der \n\nBeklagte einen eventuellen Fehler der Elektroinstallation nicht zu vertreten ha-\n\nbe; eine Pflichtverletzung des Beklagten könne nicht festgestellt werden. \n\n5 \n\nZwar treffe den Beklagten die Verkehrssicherungspflicht für das von ihm \n\nvermietete Objekt. Der Vermieter sei grundsätzlich verpflichtet, alle Teile des \n\nHauses, also nicht nur die der gemeinsamen Benutzung unterliegenden Einrich-\n\ntungen wie Treppe, Speicher usw., sondern auch die in der Obhut der Mieter \n\nbefindlichen Räume gebrauchsfähig zu erhalten und nicht in einer Weise zu \n\nvernachlässigen, dass daraus eine Gefahr für die Mitmieter entstehe. \n\n6 \n\nDer Umfang der Verkehrssicherungspflicht des Vermieters richte sich \n\ndabei nach den konkreten Umständen des Einzelfalls. Der Auffassung, dass ein \n\nVermieter grundsätzlich zu einer regelmäßigen Überprüfung der elektrischen \n\nAnlagen einer Wohnung verpflichtet sei, könne nicht gefolgt werden. Gesetzli-\n\nche Vorgaben zum so genannten \"E-Check\" seien nicht vorhanden. Eine un-\n\neingeschränkte Prüfungspflicht des Vermieters nach einem vierjährigen Turnus \n\nentsprechend den Bestimmungen der Unfallverhütungsvorschriften der Berufs-\n\ngenossenschaften sei wegen des damit verbundenen Aufwands für den Ver-\n\nmieter nicht zumutbar und würde ihm im Ergebnis unzulässigerweise eine Art \n\nGarantiehaftung auferlegen. Jedenfalls bei den im Besitz des Mieters befindli-\n\nchen Räumen, die für den Vermieter nicht jederzeit zugänglich seien, könne nur \n\neine eingeschränkte Prüfpflicht angenommen werden, beispielsweise, wenn \n\ndem Vermieter Unregelmäßigkeiten angezeigt worden seien oder aus sonstigen \n\nUmständen Bedenken hinsichtlich der Funktionsfähigkeit der Elektroanlage be-\n\nstünden, etwa wegen ihres Alters. Der Mieter habe selbst ein großes Interesse, \n\nin seiner Wohnung an der Installation auftretende Fehler oder Unregelmäßigkei-\n\nten dem Vermieter unverzüglich mitzuteilen. Der Vermieter müsse sich auch \n\ngrundsätzlich darauf verlassen können, dass der Mieter seiner in § 536c Abs. 1 \n\nBGB festgelegten Pflicht zur Mängelanzeige nachkomme. Mangels einer An-\n\nzeige des Mieters oder sonstiger Anhaltspunkte für eine Kontrollbedürftigkeit \n\nder Anlage sei der Beklagte nicht zur Überprüfung der elektrischen Installation \n\nin der Wohnung des Mitmieters des Klägers verpflichtet gewesen. \n\n7 \n\nIm Übrigen liege die Darlegungs- und Beweislast für den Ursachenzu-\n\nsammenhang zwischen dem Pflichtverstoß des Vermieters und dem Schaden \n\ndes Mieters beim Mieter. Eine Ausnahme hiervon sei lediglich für den Fall an-\n\nzunehmen, dass die Schadensursache im Herrschafts- und Einflussbereich des \n\nVermieters gesetzt worden sei. Hieran fehle es, weil der Brand in der Wohnung \n\ndes Mitmieters entstanden sei. \n\nII. \n\n8 \n\n9 \n\nDiese Beurteilung hält der revisionsrechtlichen Nachprüfung stand. \n\nDem Kläger steht gegen den Beklagten wegen der Schäden, die ihm in-\n\nfolge des in der Nachbarwohnung ausgebrochenen Brandes an seinem Eigen-\n\ntum entstanden sind, auch dann kein Schadensersatzanspruch zu, wenn die \n\nUrsache des Brandes, wie der Kläger behauptet, ein technischer Defekt der \n\nElektroinstallation in der ebenfalls vom Beklagten vermieteten Nachbarwohnung \n\ngewesen ist. \n\n10 \n\n1. Ein Schadensersatzanspruch des Klägers gemäß § 536a Abs. 1 Alt. 1 \n\nBGB wegen eines bereits bei Vertragsschluss vorhandenen Mangels der Miet-\n\nwohnung kommt nicht in Betracht. Zwar liegt ein Mangel auch dann vor, wenn \n\nsich außerhalb der Mieträume, aber im selben Gebäude des Vermieters eine \n\nGefahrenquelle wie eine fehlerhafte oder defekte Elektroinstallation befindet \n\n(Senatsurteil vom 27. März 1972 - VIII ZR 177/70, NJW 1972, 944, unter 2). Der \n\nKläger macht aber selbst nicht geltend, dass der von ihm behauptete Leitungs-\n\ndefekt in der Nachbarwohnung schon im Zeitpunkt des Abschlusses seines ei-\n\ngenen Mietvertrags vorhanden gewesen sei. \n\n11 \n\n2. Zu Recht hat das Berufungsgericht auch einen Schadensersatzan-\n\nspruch des Klägers gemäß § 536a Abs. 1 Alt. 2 BGB wegen eines später - in \n\nUnkenntnis des Beklagten - aufgetretenen Defekts der Elektroinstallation in der \n\nNachbarwohnung verneint. Die Auffassung des Berufungsgerichts, dass der \n\nBeklagte einen derartigen nach der Überlassung der Mietsache an den Kläger \n\naufgetretenen Mangel jedenfalls nicht zu vertreten habe, ist frei von Rechtsfeh-\n\nlern. Entgegen der Auffassung der Revision war der Beklagte nicht verpflichtet, \n\ndie Elektroleitungen und elektrischen Anlagen in den von ihm vermieteten Ap-\n\npartements ohne konkreten Anlass oder Hinweis auf Mängel einer regelmäßi-\n\ngen Überprüfung durch einen Elektrofachmann zu unterziehen. \n\n12 \n\na) Spezielle gesetzliche Vorschriften, die die Überprüfungspflichten bei \n\nelektrischen Leitungen und Anlagen in Wohnräumen regeln oder dem Eigentü-\nmer regelmäßige Wartungspflichten auferlegen, bestehen nicht.1\n\n13 \n\nb) Allerdings trifft den Vermieter die vertragliche Nebenpflicht, die Miet-\n\nsache in einem verkehrssicheren Zustand zu erhalten. Diese Pflicht erstreckt \n\nsich, wie das Berufungsgericht richtig gesehen hat, grundsätzlich auf alle Teile \n\ndes Hauses, also nicht nur auf die der gemeinsamen Nutzung unterliegenden \n\nEinrichtungen, sondern auch auf die in der Obhut der Mitmieter befindlichen \n\nWohn- und Geschäftsräume (Senatsurteil vom 12. Mai 1969 - VIII ZR 164/67, \n\nWM 1969, 1011 = ZMR 1969, 271, unter I). Ihm bekannt gewordene Mängel in \n\neinem dieser Räume, von denen eine Gefahr für die Mietwohnungen ausgehen \n\nkann, muss der Vermieter deshalb unverzüglich beheben. \n\n14 \n\nc) Inwieweit der Vermieter darüber hinaus - unabhängig von einem kon-\n\nkreten Mangel - die Elektroinstallation in den Wohnräumen und im gesamten \n\nHaus regelmäßig überprüfen muss, ist umstritten. \n\n15 \n\naa) In der Rechtsprechung der Instanzgerichte wird eine solche Ver-\n\npflichtung unter Berufung auf die Unfallverhütungsvorschriften der Berufsge-\n\nnossenschaften bzw. auf die Bestimmungen des Verbandes der Elektrotechni-\n\nker (DIN VDE 0105) teilweise uneingeschränkt bejaht (OLG Saarbrücken, NJW \n\n1993, 3077, 3078; AG Potsdam, WuM 1994, 524; wohl auch OLG Düsseldorf, \n\nZMR 2000, 377, 378; vgl. ferner - für gewerblich genutzte Räume (\"Schnellim-\n\nbiss\") - OLG Celle, NJW-RR 1996, 521, 522; ebenso Schmidt-Futterer/ \n\n1 Eine solche Überprüfungspflicht ist hingegen für Feuerstätten durch § 1 Abs. 1 des Gesetzes \nüber das Schornsteinfegerwesen (BGBl I Nr. 51) vorgesehen. \n\nEisenschmid, Mietrecht, 9. Aufl., § 535 BGB Rdnr. 132). Nach einer weiteren \n\nAnsicht, der sich auch das Berufungsgericht angeschlossen hat, ist danach zu \n\nunterscheiden, ob es sich um Geräte oder Installationen in der Wohnung des \n\nMieters oder in den Räumen handelt, die für den Vermieter ohne weiteres zu-\n\ngänglich sind (LG Hamburg, ZMR 1991, 440, 441; Staudinger/Emmerich, BGB \n\n(2006), § 535 Rdnr. 32; vgl. auch Bub/Treier/Kraemer, Handbuch der Ge-\n\nschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., III B Rdnr. 1290). Ähnlich hat der Senat \n\nfür Wasserleitungen und ein vom Vermieter in der Wohnung des Mieters ange-\n\nbrachtes Warmwassergerät eine Pflicht des Vermieters zu regelmäßigen Kon-\n\ntrollen mit der Erwägung verneint, dass sich diese Installationen in der aus-\n\nschließlichen Obhut des Mieters befänden, der selbst das größte Interesse dar-\n\nan habe, auftretende Fehler oder Unregelmäßigkeiten dem Vermieter anzuzei-\n\ngen (Senatsurteil vom 12. Mai 1969, aaO, unter II 2 a). Der Senat hat ausge-\n\nführt, es hieße die Sorgfaltspflicht des Vermieters überspannen, wollte man ihm \n\nzumuten, die in Wohn- und Geschäftsräumen der Mieter angebrachten Installa-\n\ntionen regelmäßigen Kontrollen zu unterziehen, nachdem sich in der Zeit der \n\nersten Ingebrauchnahme keine Unregelmäßigkeiten gezeigt hätten, die auf \n\nschlechte Isolation oder schlechtes Material schließen ließen (Senatsurteil, \n\naaO). \n\n16 \n\nbb) In seinem Urteil vom 20. Oktober 1965 - VIII ZR 154/63, VersR 1966, \n\n81, das einen im Jahr 1957 installierten, nicht mit einer Abgasanlage versehe-\n\nnen Durchlauferhitzer in einer Mietwohnung betraf, hat der Senat offen gelas-\n\nsen, ob der Vermieter insoweit regelmäßige Kontrollen des Gerätes in der Miet-\n\nwohnung veranlassen müsse; er hat jedoch betont, dass die Anforderungen an \n\nden Vermieter, den Zustand der Mietsache auch hinsichtlich mitvermieteter \n\ntechnischer Einrichtungen laufend zu überprüfen, nicht überspannt werden dür-\n\nfen (aaO, unter I 3). \n\n17 \n\ncc) Der Senat entscheidet die bislang offen gelassene Frage dahin, dass \n\ndem Eigentümer bzw. Vermieter von Wohnraum im Rahmen seiner Verkehrssi-\n\ncherungspflicht keine regelmäßige Generalinspektion der Elektroleitungen und \n\nElektrogeräte in den Wohnungen der Mieter obliegt. \n\n18 \n\n(1) Die Verkehrssicherungspflicht umfasst diejenigen Maßnahmen, die \n\nein umsichtiger und verständiger, in vernünftigen Grenzen vorsichtiger Mensch \n\nfür notwendig und ausreichend erachtet, um andere vor Schäden zu bewahren. \n\nErforderlich ist daher, dass sich vorausschauend für ein sachkundiges Urteil die \n\nnahe liegende Gefahr ergibt, dass Rechtsgüter anderer verletzt werden können \n\n(BGH, Urteil vom 3. Februar 2004 - VI ZR 95/03, NJW 2004, 1449, unter II 1, st. \n\nRspr.). Eine solche nahe liegende Gefahr ist bei ordnungsgemäß installierten \n\nLeitungen und Anlagen im privaten Wohnbereich nicht ohne weiteres zu beja-\n\nhen. Das Berufungsgericht ist deshalb zutreffend davon ausgegangen, dass es \n\nim Allgemeinen ausreicht, an der Elektroinstallation auftretende Unregelmäßig-\n\nkeiten oder vom Mieter angezeigte Mängel unverzüglich durch einen Fachmann \n\nabstellen zu lassen. Entgegen der Auffassung der Revision verstößt diese Wür-\n\ndigung nicht deshalb gegen Erfahrungssätze, weil elektrische Installationen in \n\nder Regel in der Wand verlegt werden und aus diesem Grund für den Mieter \n\nnicht zugänglich sind. Dies schließt es nicht aus, dass Mängel durch den Ausfall \n\neines elektrischen Geräts, durch wiederholtes Auslösen der Sicherung oder \n\nähnliche Umstände zu Tage treten und alsbald behoben werden können. Dar-\n\nauf, dass der Mieter der ihm gemäß § 536c Abs. 1 BGB obliegenden Verpflich-\n\ntung nachkommt, einen sich im Laufe der Mietzeit zeigenden Mangel dem Ver-\n\nmieter unverzüglich anzuzeigen, darf der Vermieter, wie das Berufungsgericht \n\nzutreffend ausgeführt hat, regelmäßig vertrauen. \n\n19 \n\n(2) Im Einzelfall mögen allerdings besondere Umstände wie z.B. unge-\n\nwöhnliche oder wiederholte Störungen, insbesondere bei älteren Anlagen, An-\n\nlass bieten, nicht nur einen unmittelbar zu Tage getretenen Defekt zu beheben, \n\nsondern eine umfassende Inspektion der gesamten Elektroinstallation durchzu-\n\nführen; derartige Umstände hat das Berufungsgericht aber nicht festgestellt. Sie \n\nergeben sich auch nicht aus der von der Revision angeführten Besonderheit, \n\ndass im Wohngebäude des Beklagten elf Einzimmer-Appartements und dem-\n\nentsprechend viele Mieter bzw. Bewohner vorhanden sind. \n\n20 \n\n(3) Eine andere Beurteilung ist - entgegen der Auffassung der Revision - \n\nauch nicht deshalb geboten, weil die DIN VDE 0105 eine Überprüfung elektri-\n\nscher Anlagen im vierjährigen Turnus vorsehen. Bei den DIN-Normen handelt \n\nes nicht um Rechtsvorschriften, sondern um private technische Regelungen mit \n\nEmpfehlungscharakter (BGH, Urteil vom 14. Mai 1998 - VII ZR 184/97, NJW \n\n1998, 2814, unter II 3 a). Es kann dahinstehen, ob die DIN VDE 0105 - wie die \n\nRevisionserwiderung meint - überhaupt nur auf Starkstromanlagen außerhalb \n\nvon Wohnungen anwendbar sind. Für die hier zu beurteilende Frage, welche \n\nMaßnahmen der Vermieter einer Wohnung im Hinblick auf die Erhaltung der \n\ngefahrlosen Funktionsfähigkeit der Elektroinstallation ergreifen muss, sind sie \n\nnicht maßgeblich. \n\n21 \n\n(4) Auch aus der von der Revision herangezogenen Rechtsprechung des \n\nSenats zur Umlagefähigkeit von Kosten der Elektrorevision als Betriebskosten \n\n(Senatsurteil vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 123/06, NJW 2007, 1356, Tz. 11 \n\nff.) ergibt sich keine generelle rechtliche Verpflichtung des Vermieters von \n\nWohnraum, entsprechende Prüfungen turnusmäßig durchzuführen. Der Senat \n\nhat damit lediglich entschieden, dass ein Vermieter, der sich im Interesse der \n\nVerkehrssicherheit an den Unfallverhütungsvorschriften der Berufsgenossen-\n\nschaften orientiert und die dort vorgesehenen Maßnahmen zur Schadensverhü-\n\ntung ergreift, nicht gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstößt und die ihm da-\n\ndurch entstandenen Kosten für die Elektrorevision bei entsprechender Umlage-\n\nvereinbarung auf den Mieter abwälzen kann. \n\nBall \n\nDr. Wolst \n\nHermanns \n\nDr. Milger \n\nDr. Hessel \n\nVorinstanzen: \n\nAG Nordhorn, Entscheidung vom 29.03.2007 - 3 C 179/07 - \n\nLG Osnabrück, Entscheidung vom 08.08.2007 - 1 S 213/07 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2007/VIII_ZR_321-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2008-10-15/viii-zr-321-07","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 536a","ref_norm":"536a","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 536c","ref_norm":"536c","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 535","ref_norm":"535","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2007/VIII_ZR_321-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2007/VIII_ZR_321-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2008-10-15/viii-zr-321-07","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2007/VIII_ZR_321-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 18:51:57.966931+00:00"}}