{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2007/VIII_ZR_307-07","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2008-06-25","aktenzeichen":"VIII ZR 307/07","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB § 573a Das Sonderkündigungsrecht nach § 573a Abs. 1 BGB wird nicht dadurch ausge- schlossen, dass in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen weitere Räume vorhanden sind, die sich für eine Nutzung als (dritte) Wohnung eignen und früher auch als Wohnung genutzt wurden, wenn diese weiteren Räume schon bei Abschluss des Mietvertrages, für dessen Kündigung der Vermieter das Sonderkündigungsrecht in Anspruch nimmt, als gewerbliche Räume genutzt worden sind.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVIII ZR 307/07 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nVerkündet am: \n25. Juni 2008 \nVorusso, \nJustizhauptsekretärin \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nNachschlagewerk: \n\nja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja \n\nBGB § 573a \n\nDas Sonderkündigungsrecht nach § 573a Abs. 1 BGB wird nicht dadurch ausge-\n\nschlossen, dass in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr \n\nals zwei Wohnungen weitere Räume vorhanden sind, die sich für eine Nutzung als \n\n(dritte) Wohnung eignen und früher auch als Wohnung genutzt wurden, wenn diese \n\nweiteren Räume schon bei Abschluss des Mietvertrages, für dessen Kündigung der \n\nVermieter das Sonderkündigungsrecht in Anspruch nimmt, als gewerbliche Räume \n\ngenutzt worden sind. \n\nBGH, Urteil vom 25. Juni 2008 - VIII ZR 307/07 - LG Waldshut-Tiengen \n\nAG Waldshut-Tiengen \n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 25. Juni 2008 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Wolst \n\nsowie die Richterinnen Hermanns, Dr. Milger und Dr. Hessel \n\nfür Recht erkannt: \n\nDie Revision der Beklagten gegen das Urteil der 2. Zivilkammer \n\ndes Landgerichts Waldshut-Tiengen vom 8. November 2007 wird \n\nzurückgewiesen. \n\nDie Beklagten haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tra-\n\ngen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\n2 \n\nDie Parteien streiten über die Wirksamkeit der von der Klägerin erklärten \n\nKündigung des mit der Beklagten zu 1 (künftig: die Beklagte) am 1. August \n\n2005 geschlossenen Mietvertrages über eine Fünfzimmerwohnung im Anwesen \n\nM. straße 1 in W. . \n\nDie Beklagte bewohnt die Mieträume seitdem mit ihrer im Oktober 2001 \n\ngeborenen Tochter. Die Eltern der Beklagten, die Beklagten zu 2 und zu 3, hal-\n\nten sich über weite Teile des Jahres ebenfalls in der Wohnung auf; zumindest \n\nein Schlaf- und ein Badezimmer der knapp 180 Quadratmeter großen Wohnung \n\nstehen ihnen weitgehend zur alleinigen Nutzung zur Verfügung. Sie verfügen \n\nüber eine eigene Wohnung in einem anderen Ort und ermöglichen es durch \n\nihren Aufenthalt in der Wohnung in der M. straße in W. ihrer \n\nTochter, einer Vollzeitbeschäftigung nachzugehen. Sie beaufsichtigen während \n\nder Abwesenheit der Beklagten deren Kind. Im Mietvertrag wurde deshalb die \n\nGesamtzahl der Personen, die die Wohnung beziehen würden, mit \"vier\" ange-\n\ngeben. \n\n3 \n\nDie Wohnung der Beklagten liegt in einem Haus, welches teils zu Wohn-, \n\nteils zu Gewerbezwecken genutzt wird. Über das gesamte Erdgeschoss erstre-\n\ncken sich die Betriebsräume einer Wäscherei, die - in der Rechtsform einer \n\nGmbH - von der Klägerin und deren Ehemann betrieben wird. Die Wohnung der \n\nBeklagten, zu der eine an der Außenfassade verlaufende Treppe führt, liegt \n\noberhalb der Wäscherei im ersten Obergeschoss in der nördlichen Haushälfte. \n\nDie Klägerin bewohnt mit ihrem Ehemann andere Räume im ersten Oberge-\n\nschoss sowie das gesamte Dachgeschoss. \n\n4 \n\n5 \n\nDie Klägerin kündigte das Mietverhältnis unter Berufung auf § 573a \n\nAbs. 1 BGB zum 31. März 2007. \n\nDa die Beklagten zu 1 bis 3 die Wohnung nicht räumten, hat die Klägerin \n\nKlage auf Räumung und Herausgabe erhoben. Das Amtsgericht hat die Klage \n\nabgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht antragsgemäß \n\nerkannt. Dagegen wenden sich die Beklagten mit ihrer vom Berufungsgericht \n\nzugelassenen Revision. \n\n \n\n6 \n\n7 \n\n8 \n\n9 \n\nEntscheidungsgründe: \n\nDie Revision hat keinen Erfolg. \n\nI. \n\nDas Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge-\n\nführt: \n\nDie Kündigung des Mietverhältnisses durch die Klägerin sei wirksam, \n\nohne dass es eines berechtigten Interesses der Klägerin nach § 573 Abs. 1, \n\nAbs. 2 BGB bedürfe. Denn die Voraussetzungen einer wirksamen Kündigung \n\nnach § 573a BGB seien erfüllt. \n\nDie Wohnung der Beklagten liege in einem Gebäude, in welchem sich \n\nnur noch eine weitere Wohnung befinde, die von der Klägerin bewohnt werde. \n\nDie Existenz der Gewerberäume schließe das Sonderkündigungsrecht nach \n\n§ 573a Abs. 1 BGB nicht aus. Die an zwei Auszubildende des Betriebs vermie-\n\nteten Zimmer stellten keine Wohnung, sondern nur unselbständige Wohnräume \n\ndar, die bei der Berechnung der Gesamtzahl der Wohnungen nicht zu berück-\n\nsichtigen seien. Unerheblich sei, dass sich früher noch eine dritte abgeschlos-\n\nsene Wohnung im Haus befunden habe, da diese Räume bereits vor Begrün-\n\ndung des Mietverhältnisses der Parteien umgewidmet worden seien und ihre \n\nursprüngliche Zweckbestimmung damit verloren hätten. Die Wohnungen der \n\nParteien lägen in einem (einzigen) Gebäude. Zwar verfüge die Wohnung der \n\nBeklagten im ersten Obergeschoss über einen separaten Eingang, der Sozial-\n\nkontakte der Beklagten mit den Nutzern der anderen Gebäudehälfte deutlich \n\nreduziere. Durch den sich über das gesamte Erdgeschoss hinziehenden Wä-\n\nschereibetrieb, aber auch durch die sich über die gedachte Mitte des Baukör-\n\npers ausdehnenden Dachgeschossräume seien die beiden, nach Fassadenges-\n\ntaltung ohnehin nicht voneinander abgesetzten Hälften des Hauses jedoch so \n\nmiteinander verzahnt, dass sie sich dem Betrachter als bauliche Einheit präsen-\n\ntierten. Die gegeneinander verschobenen Wohnebenen und die unmittelbare \n\nbauliche Verbindung der Wohnung der Beklagten mit dem darunter liegenden \n\nWäschereibetrieb begründeten eine funktionale Einheit, die durch den separa-\n\nten Zugang zur Wohnung der Beklagten nicht aufgehoben werde. \n\n10 \n\nEine dritte Wohnung befinde sich nicht im Haus. Die von der Klägerin zu \n\nWohnzwecken genutzten Räume im ersten Obergeschoss und im Dachge-\n\nschoss bildeten eine zusammengehörende Einheit, auch wenn sie durch das \n\nTreppenhaus getrennt seien. Im ersten Obergeschoss befänden sich zwar in \n\nder südlichen Gebäudehälfte neben der Wohnung der Klägerin weitere Räume, \n\ndie von ihrer baulichen Ausstattung und ihrer funktionalen Zuordnung zueinan-\n\nder unschwer als Wohnung genutzt werden könnten. Die frühere Wohnungs-\n\nnutzung durch die Mutter der Klägerin sei jedoch aufgehoben. Die ehemalige \n\nKüche sei vor Beginn des Mietverhältnisses der Parteien zum Sozialraum der \n\nArbeitnehmer der Wäscherei und ein angrenzender Wohnraum zum Büro des \n\nGewerbebetriebes umfunktioniert worden. \n\n11 \n\nDie Beklagte könne sich auch nicht darauf berufen, die Beendigung des \n\nMietverhältnisses sei für sie und ihre Tochter eine besondere Härte. Insoweit \n\nfehle jeder Vortrag dazu, dass der Beklagten das Beschaffen einer angemes-\n\nsenen Ersatzwohnung zu zumutbaren Bedingungen nicht möglich sei. \n\n12 \n\nDie Räumungsklage sei auch gegenüber den Beklagten zu 2 und zu 3 \n\nzulässig, weil die Beklagte zu 1 ihnen mit Zustimmung der Klägerin den Mit-\n\ngebrauch der Wohnung eingeräumt habe. \n\nII. \n\n13 \n\n14 \n\nDiese Beurteilung hält einer rechtlichen Nachprüfung stand, so dass die \n\nRevision zurückzuweisen ist. \n\n1. Zutreffend hat das Landgericht die Zulässigkeit der Klage auch ge-\n\ngenüber den Beklagten zu 2 und zu 3 bejaht, obwohl diese im Mietvertrag nicht \n\nals Mieter aufgeführt sind. Zwar meint die Revision, der Klägerin fehle deshalb \n\nein Rechtsschutzbedürfnis. Dem kann nicht zugestimmt werden. Nach der \n\nRechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist zwar für die Räumung einer Woh-\n\nnung gegenüber einem Besitzdiener kein gegen ihn gerichteter Titel erforder-\n\nlich, wohl aber gegenüber dem Mitbesitzer (Beschluss vom 19. März 2008 \n\n- I ZB 56/07, NZM 2008, 400, Tz. 9 ff.). Die Beklagten zu 2 und 3 sind hinsicht-\n\nlich eines Teiles der Mietwohnung jedenfalls Mitbesitzer und nicht lediglich Be-\n\nsitzdiener. Ihnen stehen nach den von der Revision nicht angegriffenen Fest-\n\nstellungen des Berufungsgerichts zumindest zwei Zimmer (ein Schlaf- und ein \n\nBadezimmer) zur weitgehend alleinigen Nutzung zur Verfügung. Dabei ist es \n\nunerheblich, dass sie diese Räume nicht ständig, sondern nur über \"weite Teile \n\ndes Jahres\" nutzen. Die Beklagten zu 2 und zu 3 haben in Bezug auf diese \n\nZimmer auch nicht den Weisungen ihrer Tochter Folge zu leisten; dieses wäre \n\nein Merkmal für bloße Besitzdienerschaft (§ 855 BGB). \n\n15 \n\nDas Rechtsschutzinteresse der Klägerin gegenüber den Beklagten zu 2 \n\nund zu 3 ist auch nicht deshalb zu verneinen, weil diese Beklagten über ihre \n\nProzessbevollmächtigten der Klägerin ausdrücklich haben erklären lassen, sie \n\nhätten keinen selbständigen Gebrauch an der Mietsache und würden auszie-\n\nhen, wenn ihre Tochter zum Auszug verpflichtet sei. Diese Erklärung verleiht \n\nder Klägerin nicht die erforderliche Sicherheit, dass sich die Beklagten zu 2 und \n\n16 \n\n17 \n\nzu 3 einer möglichen Zwangsvollstreckung eines allein gegen die Beklagte zu 1 \n\ngerichteten Titels nicht doch widersetzen werden. \n\n2. Zu Unrecht meint die Revision, im Streitfall seien die Voraussetzungen \n\nfür eine „erleichterte Kündigung“ nach § 573a BGB nicht gegeben. \n\na) Die Revision ist der Ansicht, die Vorschrift sei nur anzuwenden, wenn \n\nes aufgrund der Beschaffenheit des Gebäudes Berührungspunkte für die Le-\n\nbensräume der Parteien gebe und dadurch ein erhöhtes Konfliktpotenzial zwi-\n\nschen den Parteien bestehe. Wenn dagegen ein Gebäude - wie hier - verschie-\n\ndene Eingänge und Flure aufweise und nach außen der Eindruck von zwei ge-\n\ntrennten Gebäuden entstehe, wie dies insbesondere bei Doppel- und Reihen-\n\nhäusern der Fall sei, finde § 573a BGB keine Anwendung. Das ist nicht richtig. \n\n18 \n\nFür diese Ansicht spricht zwar der Zweck der Vorschrift, dem Vermieter \n\ndann eine erleichterte Möglichkeit zur Beendigung eines Mietverhältnisses ein-\n\nzuräumen, wenn aufgrund der vorhandenen räumlichen Enge die erforderliche \n\nHarmonie der Parteien nicht mehr gewährleistet ist. Diese gesetzgeberische \n\nIntention hat im Wortlaut der Vorschrift allerdings keinen Niederschlag gefun-\n\nden. Deshalb ist aus Gründen der Rechtssicherheit und Rechtsklarheit das \n\nSonderkündigungsrecht auch dann gegeben, wenn Vermieter und Mieter in \n\ndem gemeinsam bewohnten Gebäude keine Gelegenheit zum Zusammentref-\n\nfen haben, wenn es insbesondere - wie hier - an einem gemeinsamen Trep-\n\npenhaus und an einem gemeinsamen Hauseingang fehlt und auch sonstige \n\ngemeinschaftlich zu nutzende Räume oder Flächen nicht vorhanden sind (OLG \n\nSaarbrücken, NJW-RR 1993, 20 ff.; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 9. Aufl., \n\n§ 573a BGB Rdnr. 12, jeweils auch mit Nachweisen zur abweichenden Mei-\n\nnung). Ohne Erfolg vergleicht die Beklagte das von ihr bewohnte Haus mit ei-\n\nnem Reihen- oder Doppelhaus. Solche Häuser werden als \"selbständig\" ange-\n\nsehen. Doch ist hier das bewohnte Haus weder nach seiner Bautechnik (keine \n\nTrennung etwa durch eine Brandschutzmauer) noch durch seine äußere Er-\n\nscheinung einem Reihen- oder Doppelhaus vergleichbar. \n\n19 \n\nb) Die Revision bringt vor, das Sonderkündigungsrecht nach § 573a BGB \n\nsei deshalb nicht gegeben, weil das Gebäude mehr als zwei Wohnungen auf-\n\nweise. Es gebe außer dem Wäschereibetrieb und den Wohnungen der Parteien \n\nnoch Räume, die von ihrer baulichen Ausstattung und ihrer funktionalen Zuord-\n\nnung unschwer als Wohnung genutzt werden könnten. Das verhilft der Revision \n\nnicht zum Erfolg. Nach dem Gesetzeswortlaut kommt es darauf an, ob sich im \n\nGebäude mehr als zwei Wohnungen befinden. Durch den Umstand, dass sich \n\nabgesehen von zwei Wohnungen noch Gewerbe- und andere Räume im Haus \n\nbefinden, wird die Anwendbarkeit der Vorschrift nicht ausgeschlossen. Die Vor-\n\ngängerregelung zu § 573a BGB betraf zwar ausschließlich \"Wohngebäude\" \n\n(§ 564b Abs. 4 BGB in der bis zum 31. August 2001 geltenden Fassung). Da-\n\nnach schied die Anwendung der Vorschrift bei Gebäuden aus, die sowohl zu \n\nWohn- als auch zu Gewerbezwecken genutzt wurden. Diese Beschränkung auf \n\nreine Wohngebäude hat der Gesetzgeber mit der Neuregelung durch das Miet-\n\nrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 (BGBl. I, S. 1149) aber bewusst nicht \n\nbeibehalten (Haas, Das neue Mietrecht - Mietrechtsreformgesetz, Bundesan-\n\nzeiger 2001, S. 242). In diesem Zusammenhang ist nicht von Bedeutung, dass \n\nim Gebäude Räume vorhanden sind, die sich für eine Nutzung als (dritte) Woh-\n\nnung eignen und in der Vergangenheit als Wohnung für die Mutter der Klägerin \n\ngenutzt wurden. Entscheidend ist vielmehr, dass diese weiteren Räume schon \n\nvor Abschluss des hier zugrunde liegenden Mietvertrages nicht mehr als Woh-\n\nnung, sondern als gewerbliche Räume für den Wäschereibetrieb genutzt wur-\n\nden. \n\n20 \n\nZutreffend hat das Landgericht auch die von der Klägerin und ihrem \n\nEhemann bewohnten Räume als eine Wohnung gewertet, obwohl sie auf zwei \n\nStockwerke verteilt sind. Eine solche Aufteilung einander ergänzender Räume \n\nhindert nicht die Annahme einer (einzigen) Wohnung. \n\n21 \n\n3. Letztlich meint die Revision, das Landgericht habe die nach § 574 \n\nAbs. 1 BGB erforderliche Abwägung der beiderseitigen Interessen fehlerhaft \n\nvorgenommen. Einen revisionsrechtlich bedeutsamen Fehler zeigt sie jedoch \n\nnicht auf. Das Revisionsgericht hat den tatrichterlichen Beurteilungsspielraum \n\nder Instanzgerichte zu respektieren. Es kann regelmäßig nur überprüfen, ob \n\ndas Berufungsgericht Rechtsbegriffe verkannt oder etwa wesentliche Tatum-\n\nstände übersehen oder nicht vollständig gewürdigt oder Erfahrungssätze nicht \n\nverletzt hat (Senatsurteil vom 20. Oktober 2004 - VIII ZR 246/03, NZM 2005, \n\n143, unter II 2). Einen solchen Rechtsfehler zeigt die Revision nicht auf. \n\nBall Dr. Wolst Hermanns \n\n Dr. Milger Dr. Hessel \n\nVorinstanzen: \n\nAG Waldshut-Tiengen, Entscheidung vom 20.04.2007 - 7 C 254/06 - \n\nLG Waldshut-Tiengen, Entscheidung vom 08.11.2007 - 2 S 32/07 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2007/VIII_ZR_307-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2008-06-25/viii-zr-307-07","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 573a","ref_norm":"573a","n":9},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 574","ref_norm":"574","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 855","ref_norm":"855","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2007/VIII_ZR_307-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2007/VIII_ZR_307-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2008-06-25/viii-zr-307-07","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2007/VIII_ZR_307-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 19:41:35.795753+00:00"}}