{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2007/VIII_ZR_302-07","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2009-05-27","aktenzeichen":"VIII ZR 302/07","doktyp":"Urteil","leitsatz":"Verkündet am: 27. Mai 2009 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle BGB § 241 Abs. 2, § 276 Abs. 1 Ci, § 280 Abs. 1, § 311 Abs. 2, § 539 Abs. 1, § 670, § 677, § 683, § 812 Abs. 1, § 818 Abs. 2 a) Ein Mieter, der auf Grund einer unerkannt unwirksamen Endrenovierungsklausel Schönheitsreparaturen in der Mietwohnung vornimmt, führt damit kein Geschäft und des Interessenkreis tätig, weil er eine Leistung erbringen will, die rechtlich und wirt- schaftlich Teil des von ihm für die Gebrauchsüberlassung an der Wohnung ge- schuldeten Entgelts ist. eigenen Rechts- sondern wird Vermieters, nur im b) Der nach § 818 Abs. 2 BGB geschuldete Wertersatz, den der Vermieter an einen Mieter zu leisten hat, der die Mietwohnung vor seinem Auszug auf Grund einer unwirksamen Endrenovierungsklausel in Eigenleistung renoviert hat, bemisst sich üblicherweise nur nach dem, was der Mieter billigerweise neben einem Einsatz an freier Zeit als Kosten für das notwendige Material sowie als Vergütung für die Ar- beitsleistung seiner Helfer aus dem Verwandten- und Bekanntenkreis aufgewen- det hat oder hätte aufwenden müssen.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVIII ZR 302/07 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nNachschlagewerk: \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nja \n\nja \n\nja\n\nVerkündet am: \n27. Mai 2009 \nRing, \nJustizhauptsekretärin \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nBGB § 241 Abs. 2, § 276 Abs. 1 Ci, § 280 Abs. 1, § 311 Abs. 2, § 539 Abs. 1, § 670, \n§ 677, § 683, § 812 Abs. 1, § 818 Abs. 2 \n\na) Ein Mieter, der auf Grund einer unerkannt unwirksamen Endrenovierungsklausel \nSchönheitsreparaturen in der Mietwohnung vornimmt, führt damit kein Geschäft \nund \ndes \nInteressenkreis tätig, weil er eine Leistung erbringen will, die rechtlich und wirt-\nschaftlich Teil des von ihm für die Gebrauchsüberlassung an der Wohnung ge-\nschuldeten Entgelts ist. \n\neigenen Rechts- \n\nsondern wird \n\nVermieters, \n\nnur \n\nim \n\nb) Der nach § 818 Abs. 2 BGB geschuldete Wertersatz, den der Vermieter an einen \nMieter zu leisten hat, der die Mietwohnung vor seinem Auszug auf Grund einer \nunwirksamen Endrenovierungsklausel in Eigenleistung renoviert hat, bemisst sich \nüblicherweise nur nach dem, was der Mieter billigerweise neben einem Einsatz an \nfreier Zeit als Kosten für das notwendige Material sowie als Vergütung für die Ar-\nbeitsleistung seiner Helfer aus dem Verwandten- und Bekanntenkreis aufgewen-\ndet hat oder hätte aufwenden müssen. \n\nBGH, Urteil vom 27. Mai 2009 - VIII ZR 302/07 - LG Frankfurt/Main \n\nAG Königstein \n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat gemäß § 128 Abs. 2 ZPO im \n\nschriftlichen Verfahren auf die bis zum 3. April 2009 eingereichten Schriftsätze \n\ndurch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterinnen Hermanns und \n\nDr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Revision der Kläger wird das Urteil der 17. Zivilkammer \n\ndes Landgerichts Frankfurt am Main vom 6. November 2007 auf-\n\ngehoben. \n\nDie Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch \n\nüber die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-\n\nricht zurückverwiesen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\nDie Kläger hatten in der Zeit von Mai 1999 bis Mai 2006 eine Wohnung \n\ndes Beklagten in K. gemietet. Der dabei vom Beklagten verwendete \n\nFormularmietvertrag enthält in seinem § 16 Ziff. 4 zur Frage der Schönheitsre-\n\nparaturen folgende Bestimmungen: \n\n\"a) Der Mieter ist verpflichtet, auf seine Kosten die Schönheitsreparatu-\nren (das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und De-\ncken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heiz-\nrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen) \n\nin den Mieträumen, wenn erforderlich, mindestens aber in der nach-\nstehenden Reihenfolge fachgerecht auszuführen. ... \n\nDie Zeitfolge beträgt: Bei Küche, Bad und Toilette \nbei allen übrigen Räumen \n\n- 3 Jahre \n- 5 Jahre. \n\nDiese Fristen werden berechnet vom Zeitpunkt des Beginns des \nMietverhältnisses, bzw. soweit Schönheitsreparaturen nach diesem \nZeitpunkt von dem Mieter fachgerecht durchgeführt worden sind, \nvon diesem Zeitpunkt an. ... \n\nb) Der Mieter ist auch bei Beendigung des Mietverhältnisses verpflich-\ntet, Schönheitsreparaturen durchzuführen, wenn die Fristen nach \n§ 16 Ziff. 4a seit der Übergabe der Mietsache bzw. seit den letzten \ndurchgeführten Schönheitsreparaturen verstrichen sind. \n\nc) Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter die Wohnung \nin fachgerecht renoviertem Zustand zu übergeben. Weist der Mieter \njedoch nach, dass die letzten Schönheitsreparaturen innerhalb der \noben genannten Fristen - zurückgerechnet vom Zeitpunkt der Be-\nendigung des Mietverhältnisses - durchgeführt worden sind, und be-\nfindet sich die Wohnung in einem einer normalen Abnutzung ent-\nsprechenden Zustand, so muss er anteilig den Betrag an den Ver-\nmieter zahlen, der aufzuwenden wäre, wenn die Wohnung im Zeit-\npunkt der Vertragsbeendigung renoviert würde; dasselbe gilt, wenn \nund soweit bei Vertragsbeendigung die obigen Fristen seit Beginn \ndes Mietverhältnisses noch nicht vollendet sind. Als Preisgrundlage \ngilt das Angebot einer anerkannten Firma. Der Mieter kann die Zah-\nlungsverpflichtung dadurch abwenden, dass er die Schönheitsrepa-\nraturen fachgerecht selbst durchführt. ...\" \n\n2 \n\n3 \n\nFerner enthält der Formularmietvertrag im Leerfeld des § 27 (Sonstige \n\nVereinbarungen) unter anderem folgenden handschriftlichen Eintrag: \n\n\"Die Wohnung wird dem Mieter renoviert übergeben (Erstbezug). Bei \nBeendigung des Mietverhältnisses erfolgt die Übergabe in renoviertem \nZustand ...\" \n\nIm Jahre 2004 renovierten die Kläger die Wohnung. Kurz vor Ende des \n\nMietverhältnisses sprachen die Parteien über eine durchzuführende Renovie-\n\nrung; der genaue Inhalt des Gesprächs ist streitig. Jedenfalls weißten die Klä-\n\nger vor Auszug noch die Wohnung. Mit der Behauptung, der Beklagte habe \n\nausdrücklich auf Durchführung einer Endrenovierung bestanden, um die Woh-\n\nnung in einem frisch renovierten Zustand weiterzuvermieten, beanspruchen die \n\nKläger Erstattung der für das Weißen der Wand- und Deckenflächen getätigten \n\nAufwendungen, die sie mit 9 € je Quadratmeter ansetzen. \n\n4 \n\nDas Amtsgericht hat die auf Zahlung von 1.620,- € nebst Zinsen gerichte-\n\nte Klage abgewiesen. Das Berufungsgericht hat die Berufung der Kläger zu-\n\nrückgewiesen. Hiergegen wenden sich die Kläger mit ihrer vom Berufungsge-\n\nricht zugelassenen Revision. \n\n5 \n\n6 \n\n7 \n\nEntscheidungsgründe: \n\nDie Revision ist begründet. \n\nI. \n\nDas Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgeführt: \n\nMit dem Amtsgericht, das eine Schadensersatzpflicht des Beklagten we-\n\ngen Verletzung vorvertraglicher Nebenpflichten durch Vorlage eines Mietver-\n\ntragsformulars mit unwirksamen Schönheitsreparaturklauseln ebenso verneint \n\nhatte wie Ansprüche der Kläger aus einer Geschäftsführung ohne Auftrag, sei \n\ndavon auszugehen, dass die Kläger nur einen Bereicherungsanspruch hätten. \n\nDieser münde hier aber deshalb nicht in einen Zahlungsanspruch, weil der Be-\n\nklagte durch die trotz unwirksamer Endrenovierungsklausel vorgenommene \n\nRenovierung mangels Renovierungsbedürftigkeit der Wohnung nicht bereichert \n\nsei. Mit dem Landgericht Berlin (GE 2007, 517) sei vielmehr davon auszuge-\n\nhen, dass durch die Unwirksamkeit der Vereinbarung über die Schönheitsrepa-\n\nraturen letztlich die Kalkulationsgrundlage gestört gewesen sei, weil der Ver-\n\nmieter sich von den an sich ihm obliegenden Renovierungspflichten nicht habe \n\nbefreien können, zugleich aber eine geringere Miete erhalten habe, als er sie \n\nandernfalls gefordert hätte. Dieses unbefriedigende Ergebnis lasse sich ver-\n\nmeiden oder zumindest mildern, wenn man etwaige Erstattungsansprüche des \n\nMieters auf einen Wertersatz begrenze. Dagegen bestehe keine Notwendigkeit, \n\ndem Mieter über die Abschöpfung einer eventuellen Bereicherung des Vermie-\n\nters hinaus Ansprüche aus Geschäftsführung ohne Auftrag zu gewähren, weil \n\ner während der Mietzeit von der wegen der vermeintlich wirksam übergewälzten \n\nSchönheitsreparaturverpflichtung niedriger kalkulierten Miete profitiert habe. \n\nII. \n\n8 \n\n9 \n\nDiese Beurteilung hält einer revisionsrechtlichen Überprüfung nicht in al-\n\nlen Punkten stand. \n\nDas Berufungsgericht hat zwar im Ergebnis zu Recht eine Erstattungs-\n\npflicht des Beklagten unter den Gesichtspunkten eines Schadensersatzes we-\n\ngen Verschuldens bei Vertragsschluss und einer Geschäftsführung ohne Auf-\n\ntrag (§ 539 Abs. 1, § 677, § 683 Satz 1, § 670 BGB) verneint. Nicht frei von \n\nRechtsfehlern sind dagegen die Erwägungen, mit denen das Berufungsgericht \n\nauch einen Anspruch der Kläger auf Herausgabe einer ungerechtfertigten Be-\n\nreicherung (§ 812 Abs. 1 Satz 1, § 818 Abs. 2 BGB) aberkannt hat. \n\n10 \n\n1. Es entspricht der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, \n\ndass ein Verwender Allgemeiner Geschäftsbedingungen durch die Verwendung \n\nunwirksamer Klauseln seine vorvertragliche Pflicht zur Rücksichtnahme gegen-\n\nüber seinem Vertragspartner verletzen und sich bei Verschulden diesem ge-\n\ngenüber schadensersatzpflichtig machen kann, wenn der Vertragspartner in \n\nUnkenntnis der Unwirksamkeit der Klausel Aufwendungen tätigt (vgl. Senat, \n\nBGHZ 99, 101, 107; BGH, Urteil vom 8. Oktober 1987 - VII ZR 358/86, WM \n\n1988, 56, unter 3 a; Urteil vom 28. Mai 1984 - III ZR 63/83, WM 1984, 986, un-\n\nter II 5 a bb; ferner etwa Erman/Roloff, BGB, 12. Aufl., Vor § 307 bis 309, \n\nRdnr. 19 m.w.N.). Im mietrechtlichen Schrifttum wird deshalb angenommen, \n\ndass ein Vermieter sich wegen einer Verletzung der vorvertraglichen Pflicht zur \n\nRücksichtnahme (§ 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2, § 311 Abs. 2 BGB) gegenüber \n\ndem Mieter schadensersatzpflichtig machen kann, wenn er diesem gegenüber \n\nschuldhaft (§ 276 Abs. 1 Satz 1 BGB) unwirksame Allgemeine Geschäftsbedin-\n\ngungen über die Durchführung von Schönheitsreparaturen verwendet und der \n\nMieter daraufhin in der irrigen Annahme der Wirksamkeit dieser Regelungen \n\nRenovierungsaufwendungen \n\ntätigt (Blank, Festschrift \n\nfür Derleder, 2005, \n\nS. 189, 198 ff.; Börstinghaus, WuM 2005, 675, 678; Lehmann-Richter, WuM \n\n2005, 747 f.; Sternel, ZMR 2008, 501 f.; Langenberg, Schönheitsreparaturen, \n\nInstandsetzung und Rückbau, 3. Aufl., Rdnr. I 268; Bamberger/Roth/Ehlert, \n\nBGB, 2. Aufl., § 535 Rdnr. 196 a; MünchKommBGB/Häublein, 5. Aufl., § 535 \n\nRdnr. 126; Palandt/Weidenkaff, BGB, 68. Aufl., § 535 Rdnr. 47 a). \n\n11 \n\n12 \n\nBei der hier gegebenen Fallgestaltung kann dem Beklagten indessen \n\nkein zur Ersatzpflicht führender Verschuldensvorwurf gemacht werden. \n\na) Das Amtsgericht, dessen Erwägungen das Berufungsgericht als zu-\n\ntreffend gebilligt und seiner Beurteilung zugrunde gelegt hat, hat die zur Durch-\n\nführung von Schönheitsreparaturen in § 16 Ziff. 4 Buchst. c des Formularvertra-\n\nges getroffenen Endrenovierungsbestimmungen als nach § 307 Abs. 1 Satz 1 \n\nBGB unwirksam angesehen. Einen Schadensersatzanspruch der Kläger wegen \n\nVerletzung vorvertraglicher Nebenpflichten des Beklagten durch Verwendung \n\ndieser Klausel hat es verneint, weil zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses eine \n\nsolche Klausel noch nicht beanstandet worden sei und dem Beklagten deshalb \n\nkein Verschuldensvorwurf gemacht werden könne. Gegen diese Beurteilung, \n\ndie die Revision hinnimmt, bestehen schon deshalb keine Bedenken, weil der \n\nSenat kurz zuvor eine identische Klausel als wirksam behandelt hatte (Senats-\n\nurteil vom 3. Juni 1998 - VIII ZR 317/97, WuM 1998, 592, unter III 2 und 3). \n\n13 \n\nb) Hinsichtlich der handschriftlich eingetragenen Endrenovierungsver-\n\npflichtung in § 27 des Formularvertrages rügt die Revision, dass das Beru-\n\nfungsgericht dem unter Zeugenbeweis gestellten Vorbringen der Kläger nicht \n\nnachgegangen sei, wonach es sich um eine vom Beklagten vorformulierte Ver-\n\ntragsklausel gehandelt habe, die er nicht nur bei den Nachmietern, sondern \n\nauch bei anderen Mietern verwendet habe, so dass bei diesem für das Revisi-\n\nonsverfahren als richtig zu unterstellenden Sachvortrag auch insoweit eine vor-\n\nformulierte Vertragsbestimmung im Sinne von § 305 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB \n\nvorgelegen habe (vgl. Senat, BGHZ 141, 108, 110 f.; BGH, Urteil vom 19. Mai \n\n2005 - III ZR 437/04, WM 2005, 1373, unter II 2 a). Im Ergebnis bleibt der Ein-\n\nwand der Revision jedoch ohne Erfolg, dass der Beklagte sich durch die Ver-\n\nwendung einer solchen Klausel, die anders als eine inhaltsgleiche Individual-\n\nvereinbarung gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam wäre (vgl. Senatsur-\n\nteile vom 14. Januar 2009 - VIII ZR 71/08, NJW 2009, 1075, Tz. 10; vom \n\n12. September 2007 - VIII ZR 316/06, WuM 2007, 682, Tz. 13 m.w.N.), scha-\n\ndensersatzpflichtig gemacht habe, weil es auch insoweit an einem Verschulden \n\nfehlt. \n\n14 \n\nVon dem Beklagten konnte nicht erwartet werden, dass ihm an der Zu-\n\nlässigkeit einer Endrenovierungsabrede, die individualvertraglich nicht zu bean-\n\nstanden ist (Senatsurteil vom 14. Januar 2009 - VIII ZR 71/08, WuM 2009, 193, \n\nTz. 12 f.), Zweifel kommen mussten, wenn er sie in einer für individualvertragli-\n\nche Vereinbarungen typischen Weise handschriftlich hinzugefügt hat. Insbe-\n\nsondere kann es ihm nicht als Verschulden angelastet werden, wenn er nicht \n\nerkannt hat, dass nach der außerhalb des Mietrechts ergangenen Rechtspre-\n\nchung des Bundesgerichtshofs (vgl. Senat, BGHZ 141, 108, 110 f.; BGH, Urteil \n\nvom 19. Mai 2005 - III ZR 437/04, WM 2005, 1373, unter II 2 a) solche hand-\n\nschriftlich hinzu gesetzten Regelungen als vorformulierte Vertragsbestimmun-\n\ngen im Sinne von § 305 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB zu werten sein können mit \n\nder Folge, dass ihre Wirksamkeit strengeren Anforderungen unterliegt. \n\n15 \n\n2. Entgegen der Auffassung der Revision steht den Klägern auch kein \n\nAnspruch auf Ersatz ihrer Aufwendungen aus einer Geschäftsführung ohne Auf-\n\ntrag zu. \n\n16 \n\na) Zwar bestimmt § 539 Abs. 1 BGB, dass der Mieter vom Vermieter Auf-\n\nwendungen auf die Mietsache, die der Vermieter ihm nicht gemäß § 536a \n\nAbs. 2 BGB zu ersetzen hat, nach den Vorschriften über die Geschäftsführung \n\nohne Auftrag (§ 677, § 683 Satz 1, § 670 BGB) ersetzt verlangen kann. Indes-\n\nsen handelt es sich bei dieser Bestimmung um eine Rechtsgrundverweisung, \n\ndie erfordert, dass zugleich die gesetzlichen Voraussetzungen einer Geschäfts-\n\nführung ohne Auftrag vorliegen (BGH, Urteil vom 24. Februar 1982 - IVa ZR \n\n306/08, WM 1982, 698, unter I 3 a; Palandt/Weidenkaff, aaO, § 539 Rdnr. 6 \n\nm.w.N.). Daran fehlt es hier. \n\n17 \n\nb) Eine Fremdgeschäftsführung scheidet zwar nicht schon deshalb aus, \n\nweil sich die Kläger - wie die Revisionserwiderung mit der von ihr erhobenen \n\nGegenrüge geltend macht - durch individualvertragliche Abrede wirksam zur \n\nVornahme der getätigten Endrenovierung verpflichtet und in diesem Fall eine \n\neigene vertragliche Pflicht erfüllt hätten (vgl. BGHZ 63, 119, 120 f.; Lange in: \n\njurisPK-BGB, 4. Aufl., § 677 Rdnr. 30; Palandt/Sprau, aaO, § 677 Rdnr. 11). \n\nVon einer solchen individualvertraglichen Abrede kann nach dem für das Revi-\n\nsionsverfahren zu unterstellenden Sachverhalt nicht ausgegangen werden. \n\nGleichwohl sind die Voraussetzungen für eine Geschäftsführung ohne Auftrag \n\nnicht gegeben. \n\n18 \n\naa) Die Regeln über die Geschäftsführung ohne Auftrag setzen voraus, \n\ndass der Geschäftsführer ein Geschäft \"für einen anderen\" besorgt. Das kann \n\nnach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bereits dann der Fall sein, \n\nwenn er das Geschäft nicht nur als eigenes, sondern auch als fremdes führt, \n\ndas heißt in dem Bewusstsein und mit dem Willen, zumindest auch im Interesse \n\neines anderen zu handeln. In diesem Zusammenhang wird zwischen objektiv \n\nund subjektiv fremden Geschäften unterschieden. Bei objektiv fremden Ge-\n\nschäften, die schon ihrem Inhalt nach in einen fremden Rechts- und Interessen-\n\nkreis eingreifen (z.B. Hilfe für einen Verletzten, BGHZ 33, 251, 254 ff.; Abwen-\n\ndung der von einem unbeleuchteten Fahrzeug drohenden Gefahren, BGHZ 43, \n\n188, 191 f.; Tilgung fremder Schulden, BGHZ 47, 370, 371; Veräußerung einer \n\nfremden Sache, RGZ 138, 45, 48 f.), wird regelmäßig ein ausreichender \n\nFremdgeschäftsführungswille vermutet. Das gilt grundsätzlich auch für Ge-\n\nschäfte, die zugleich objektiv eigene als auch objektiv fremde sind. Dabei kann \n\nes genügen, dass das Geschäft seiner äußeren Erscheinung nach nicht nur \n\ndem Besorger, sondern auch einem Dritten zugute kommt, insbesondere wenn \n\ndessen Interesse an der Vornahme der Handlung im Vordergrund steht oder \n\ngar vordringlich ist. Hingegen erhalten objektiv eigene oder neutrale Geschäfte \n\nihren (subjektiven) Fremdcharakter allenfalls durch einen Willen des Geschäfts-\n\nführers zur vordringlichen Wahrnehmung fremder Interessen. Hierfür besteht \n\ngrundsätzlich keine tatsächliche Vermutung; der Wille, ein solches Geschäft in \n\nerster Linie oder zumindest zugleich für einen anderen zu führen, muss viel-\n\nmehr hinreichend deutlich nach außen in Erscheinung treten (BGH, Urteil vom \n\n21. Oktober 2003 - X ZR 66/01, WM 2004, 1397, unter III 2 a aa m.w.N.). Dem-\n\ngemäß hat der Senat etwa in Fällen, in denen ein Energieversorger Energielie-\n\nferungen in der irrigen Annahme durchgeführt hatte, zur Versorgung vertraglich \n\nverpflichtet zu sein, einen Rückgriff auf die Vorschriften der Geschäftsführung \n\nohne Auftrag nur deshalb zugelassen, weil dies über seine eigenen Lieferinte-\n\nressen hinaus zugleich dem Versorgungsinteresse des Abnehmers an einer \n\nununterbrochenen Energielieferung, und zwar nicht zuletzt mit Blick auf die \n\nhierauf angewiesenen Nutzer, entsprochen hat (Senatsurteile vom 27. April \n\n2005 - VIII ZR 140/04, WM 2005, 1717, unter II 2 a; vom 26. Januar 2005 - VIII \n\nZR 66/04, WM 2005, 1089, unter II 3 a und b). \n\n19 \n\nbb) In der mietrechtlichen Instanzrechtsprechung wie auch im Schrifttum \n\nwird verbreitet die Auffassung vertreten, dass der Mieter, der auf Grund einer \n\nunwirksamen Schönheitsreparaturklausel renoviert, selbst bei einer Schlussre-\n\nnovierung kein Geschäft des Vermieters führt (LG Berlin, GE 2007, 517, 518; \n\nLG Waldshut-Tiengen, WuM 2000, 240; AG Köln, WuM 2006, 261, 262; AG \n\nMünchen, NZM 2001, 1030; Blank, aaO, S. 197 f.; Staudinger/Emmerich, BGB \n\n(2006), § 539 Rdnr. 6; Both, WuM 2007, 3, 6; Horst, DWW 2007, 48, 52; Lange, \n\nNZM 2007, 785, 787; Paschke, WuM 2008, 647, 648 f.; Kinne, GE 2009, 358 f.; \n\naA: LG Landshut WuM 2008, 335; LG Wuppertal, ZMR 2007, 973; LG Karlsru-\n\nhe, NZM 2006, 508; Sternel, aaO, S. 502). Dem ist im Ergebnis zuzustimmen. \n\n20 \n\nEin Mieter, der auf Grund vermeintlicher vertraglicher Verpflichtung \n\nSchönheitsreparaturen in der Mietwohnung vornimmt, führt damit kein Geschäft \n\ndes Vermieters, sondern wird nur im eigenen Rechts- und Interessenkreis tätig. \n\nDer für eine Fremdgeschäftsführung erforderliche unmittelbare Bezug zum \n\nRechts- und Interessenkreis des Vermieters (vgl. BGHZ 54, 157, 160 f.; 61, \n\n359, 363; 72, 151, 153; 82, 323, 330 f.; BGH, Urteil vom 3. März 2009 - XI ZR \n\n41/08, WM 2009, 790, Tz. 24; Palandt/Sprau, aaO, § 677 Rdnr. 4) ist entgegen \n\nder Auffassung der Revision nicht schon deswegen gegeben, weil die Renovie-\n\nrungsmaßnahmen zu einer Verbesserung der Mietsache führen und damit dem \n\nVermögen des Vermieters zugute kommen. Denn mit der Vornahme von \n\nSchönheitsreparaturen will der Mieter eine Leistung erbringen, die rechtlich und \n\nwirtschaftlich als Teil des von ihm für die Gebrauchsüberlassung an der Woh-\n\nnung geschuldeten Entgelts anzusehen ist (Senat, BGHZ 92, 363, 370 f.; 101, \n\n253, 262; 105, 71, 79 ff.; Senatsurteile vom 3. Juni 1998 - VIII ZR 317/97, WM \n\n1998, 2145, III 2 c; vom 28. April 2004 - VIII ZR 230/03, NJW 2004, 2087, unter \n\nIII a; Urteil vom 20. Oktober 2004 - VIII ZR 378/03, WuM 2005, 50, unter II 2 b; \n\nBGH, Urteil vom 5. Juni 2002 - XII ZR 220/99, WuM 2002, 484, unter II b). Eine \n\ndadurch bewirkte Vermögensmehrung auf Vermieterseite stellt ebenso wenig \n\nwie die Zahlung der Miete eine Wahrnehmung von Vermieterinteressen und \n\ndamit eine Geschäftsführung dar, welche eine Anwendung der Vorschriften \n\nüber die Geschäftsführung ohne Auftrag rechtfertigen könnte. \n\n21 \n\n3. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann jedoch ein \n\nAnspruch der Kläger auf Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung \n\n(§ 812 Abs. 1, § 818 Abs. 2 BGB) nicht verneint werden. \n\n22 \n\na) Nach ihrem für das Revisionsverfahren als richtig zu unterstellenden \n\nSachvortrag haben sie die von ihnen vorgenommenen Schönheitsreparaturen \n\nauf Grund einer unwirksamen Endrenovierungsklausel und damit ohne rechtli-\n\nchen Grund erbracht. \n\n23 \n\nb) Da die von den Klägern rechtsgrundlos erbrachte Leistung nicht in Na-\n\ntur herausgegeben werden kann, hat der Beklagte nach § 818 Abs. 2 BGB \n\nWertersatz zu leisten. Dieser ist entgegen einer verbreitet vertretenen Auffas-\n\nsung (z.B. LG Berlin, GE 2007, 517, 518 f.; AG Karlsruhe, DWW 2005, 374, \n\n375; Hannemann, Festschrift für Blank, 2006, S. 189, 203; Lehmann-Richter, \n\naaO, S. 751; Both, aaO, S. 6; Paschke, aaO, S. 651; Blank, aaO, S. 198; \n\nBörstinghaus, aaO, S. 677; Kinne, aaO, S. 360) allerdings nicht darauf gerich-\n\ntet, eine durch die Renovierungsmaßnahmen eingetretene Wertsteigerung der \n\nMieträume in Form von Vorteilen auszugleichen, die der Vermieter aus einem \n\nerhöhten objektiven Ertragswert der Mietsache tatsächlich erzielen kann oder \n\nhätte erzielen können. Diese für einen Ausgleich von Grundstücksverwendun-\n\ngen maßgebliche Sichtweise (vgl. BGH, Urteil vom 16. September 1998 \n\n- XII ZR 136/96, NZM 1999, 19, unter II 3 b m.w.N.) passt hier deshalb nicht, \n\nweil die Leistung der Kläger darin bestanden hat, einen rechtlich und wirtschaft-\n\nlich als Teil des von ihnen für die Gebrauchsüberlassung an der Wohnung ver-\n\nmeintlich geschuldeten Entgelts durch Vornahme der Schönheitsreparaturen \n\nund damit durch eine Werkleistung zu erbringen (dazu vorstehend unter II 2 b \n\nbb). \n\n24 \n\nBei rechtsgrundlos erbrachten Dienst- oder (nicht verkörperten) Werkleis-\n\ntungen bemisst sich der Wert der herauszugebenden Bereicherung grundsätz-\n\nlich nach dem Wert der üblichen, hilfsweise der angemessenen Vergütung \n\n(Palandt/Sprau, aaO, § 818 Rdnr. 21; Bamberger/Roth/Wendehorst, BGB, \n\n2. Aufl., § 818 Rdnr. 30, jeweils m.w.N.). Eine solche Bemessung kann auch bei \n\nverkörperten Werkleistungen angebracht sein (vgl. BGH, Urteil vom 26. April \n\n2001 - VII ZR 222/99, WM 2001, 1766, unter IV 2 d). Das ist hier deswegen ge-\n\nboten, weil der von den Klägern herbeigeführte Dekorationserfolg dem ent-\n\nspricht, was der Beklagte in der von ihm gestellten Endrenovierungsklausel ver-\n\nlangt hatte und was er im Zuge der Weitervermietung nutzen konnte, ohne dass \n\nes dafür entscheidend darauf ankommt, ob und in welcher Höhe dies zu einer \n\nWertsteigerung der Mietwohnung geführt hat. Dabei muss allerdings berück-\n\nsichtigt werden, dass Mieter bei Ausführung von Schönheitsreparaturen vielfach \n\nvon der im Mietvertrag regelmäßig eingeräumten Möglichkeit Gebrauch ma-\n\nchen, die Arbeiten in Eigenleistung zu erledigen oder sie durch Verwandte und \n\nBekannte erledigen zu lassen. In diesem auch hier gegebenen Fall bemisst sich \n\nder Wert der Dekorationsleistungen üblicherweise nur nach dem, was der Mie-\n\nter billigerweise neben einem Einsatz an freier Zeit als Kosten für das notwen-\n\ndige Material sowie als Vergütung für die Arbeitsleistung seiner Helfer aus dem \n\nVerwandten- und Bekanntenkreis aufgewendet hat oder hätte aufwenden müs-\n\nsen (vgl. Senat, BGHZ 92, 363, 373). Den Wert der von den Klägern erbrachten \n\nEigenleistungen, der im Allgemeinen nur einen Bruchteil des Betrages aus-\n\nmacht, den der Mieter bei Beauftragung eines Handwerkers hätte aufbringen \n\nmüssen, wird das Berufungsgericht gemäß § 287 ZPO zu schätzen haben (vgl. \n\nBGHZ 92, aaO). Zugleich wird es zu klären haben, ob ein höherer Wert etwa \n\ndeshalb anzusetzen ist, weil die Ausführung der Schönheitsreparaturen \n\nzugleich Gegenstand eines von den Klägern in selbständiger beruflicher Tätig-\n\nkeit geführten Gewerbes war. Mit einem dahin weisenden Vorbringen der Klä-\n\nger, wonach der Kläger zu 2 beruflich als Maler und Lackierer tätig sei, hat sich \n\ndas Berufungsgericht - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - bislang nicht \n\nbefasst. \n\nIII. \n\n25 \n\nHiernach kann die Entscheidung des Berufungsgerichts keinen Bestand \n\nhaben. Das Berufungsurteil ist daher auf die Revision der Kläger aufzuheben \n\n(§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist nicht zur Endentscheidung reif, weil das Be-\n\nrufungsgericht hinsichtlich der in § 27 des Mietvertrages getroffenen Endreno-\n\nvierungsabrede keine Feststellungen zum Vorliegen einer Individualvereinba-\n\nrung getroffen hat, deren Wirksamkeit nicht mit dem vom Amtsgericht herange-\n\nzogenen Summierungseffekt verneint werden kann (Senatsurteil vom 14. Janu-\n\nar 2009, aaO, Tz.13). Sollte hiernach keine wirksame Endrenovierungsverein-\n\nbarung bestanden haben, werden die erforderlichen Feststellungen zur Höhe \n\neines dann gegebenen Anspruchs auf Herausgabe der bei dem Beklagten ein-\n\ngetretenen Bereicherung zu treffen sein. Die Sache ist deshalb zur neuen Ver-\n\nhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 \n\nAbs. 1 Satz 1 ZPO). \n\nBall \n\nHermanns \n\nDr. Hessel \n\nDr. Achilles \n\nDr. Schneider \n\nVorinstanzen: \n\nAG Königstein, Entscheidung vom 01.06.2007 - 23 C 179/07 - \n\nLG Frankfurt/Main, Entscheidung vom 06.11.2007 - 2-17 S 89/07 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2007/VIII_ZR_302-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2009-05-27/viii-zr-302-07","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 818","ref_norm":"818","n":4},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 670","ref_norm":"670","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 307","ref_norm":"307","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 539","ref_norm":"539","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 287","ref_norm":"287","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 562","ref_norm":"562","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 563","ref_norm":"563","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 276","ref_norm":"276","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 128","ref_norm":"128","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 311","ref_norm":"311","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 536a","ref_norm":"536a","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2007/VIII_ZR_302-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2007/VIII_ZR_302-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2009-05-27/viii-zr-302-07","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2007/VIII_ZR_302-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 19:33:58.618331+00:00"}}