{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2007/VIII_ZR_295-07","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2008-11-19","aktenzeichen":"VIII ZR 295/07","doktyp":"Urteil","leitsatz":"Verkündet am: 19. November 2008 Vorusso Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle BGB § 556 Abs. 3 Satz 2 und 3, § 204 Abs. 1 Nr. 1 a) Die Abgrenzung zwischen formeller Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung gemäß § 556 BGB einerseits und deren inhaltlicher Richtigkeit andererseits richtet sich danach, ob der durchschnittliche Mieter in der Lage ist, die Art des Verteiler- schlüssels der einzelnen Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallen- den Anteil an den Gesamtkosten rechnerisch nachzuprüfen (formelle Wirksam- keit). Ob die abgerechneten Positionen dem Ansatz und der Höhe nach zu Recht bestehen oder sonstige Mängel der Abrechnung vorliegen, etwa ein falscher Anteil an den Gesamtkosten zugrunde gelegt wird, betrifft die inhaltliche Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung. b) Allgemein verständliche Verteilungsmaßstäbe bedürfen keiner Erläuterung. c) Auf die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB ist § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB nicht entsprechend anwendbar (Fortführung des Senatsurteils vom 9. April 2008, VIII ZR 84/07, NJW 2008, 2258, unter II 1 b).","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVIII ZR 295/07 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nNachschlagewerk: \n\nja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja \n\nVerkündet am: \n19. November 2008 \nVorusso \nJustizhauptsekretärin \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nBGB § 556 Abs. 3 Satz 2 und 3, § 204 Abs. 1 Nr. 1 \n\na) Die Abgrenzung zwischen formeller Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung \ngemäß § 556 BGB einerseits und deren inhaltlicher Richtigkeit andererseits richtet \nsich danach, ob der durchschnittliche Mieter in der Lage ist, die Art des Verteiler-\nschlüssels der einzelnen Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallen-\nden Anteil an den Gesamtkosten rechnerisch nachzuprüfen (formelle Wirksam-\nkeit). Ob die abgerechneten Positionen dem Ansatz und der Höhe nach zu Recht \nbestehen oder sonstige Mängel der Abrechnung vorliegen, etwa ein falscher Anteil \nan den Gesamtkosten zugrunde gelegt wird, betrifft die inhaltliche Richtigkeit der \nBetriebskostenabrechnung. \n\nb) Allgemein verständliche Verteilungsmaßstäbe bedürfen keiner Erläuterung. \n\nc) Auf die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB ist § 204 Abs. 1 Nr. 1 \nBGB nicht entsprechend anwendbar (Fortführung des Senatsurteils vom 9. April \n2008, VIII ZR 84/07, NJW 2008, 2258, unter II 1 b). \n\nBGH, Urteil vom 19. November 2008 - VIII ZR 295/07 - LG Heilbronn \n\nAG Öhringen \n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 15. Oktober 2008 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter \n\nDr. Wolst sowie die Richterinnen Hermanns, Dr. Milger und Dr. Hessel \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 2. Zivilkammer \n\ndes Landgerichts Heilbronn vom 26. Oktober 2007 unter Zurück-\n\nweisung des weitergehenden Rechtsmittels im Kostenpunkt und \n\ninsoweit aufgehoben, als hinsichtlich der Nebenkosten für die Jah-\n\nre 2005 und 2006 zum Nachteil der Klägerin entschieden worden \n\nist. \n\nIm Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung \n\nund Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, \n\nan das Berufungsgericht zurückverwiesen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\n2 \n\nDie Klägerin nimmt die Beklagten als Gesamtschuldner auf Zahlung von \n\nBetriebskosten sowie Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten in An-\n\nspruch. \n\nDie Klägerin ist Verwalterin einer Wohnungseigentumsanlage und be-\n\nvollmächtigt, im eigenen Namen für die Eigentümer Forderungen gerichtlich \n\ngeltend zu machen. Das verwaltete Objekt besteht aus 35 Wohnungen, von \n\ndenen 34 in Sondereigentum stehen. Die von der Eigentümergemeinschaft an \n\ndie Beklagten vermietete Wohnung war ursprünglich als Hausmeisterwohnung \n\nvorgesehen und gehört zum Gemeinschaftseigentum. Das Mietverhältnis mit \n\nden Beklagten endete am 31. August 2006. \n\n3 \n\nIn der Abrechnung der Klägerin vom 24. März 2005 für das Jahr 2004 \n\nheißt es eingangs der Aufstellung der Kosten: \n\n\"Wohnung \n\nNr. 35.4 \n\nEINHEITEN \n\nQM \n\nGesamt \n\n34 \n\n2.970,00 \n\nMITEIGENTUM \n\n1.000,00 \n\nHB-KOSTEN \n\nGARAGEN \n\nEINH. 35 \n\nAUFZ. 51,8 \n\nAUFZ. 47,9 \n\nPERSONEN \n\n 34,00 \n\n 28,00 \n\n 35,00 \n\n 51,80 \n\n 47,90 \n\n 66,00 \n\n/ \n\n/ \n\n/ \n\n/ \n\n/ \n\n/ \n\n/ \n\n/ \n\n/ \n\n/ \n\nAnteil \n\n0,00 \n\n0.00 \n\n1,00 \n\n0,00 \n\n1,00 \n\n0,00 \n\n0,00 \n\n3,00\" \n\n4 \n\nDie Positionen \"HAUSBETREUUNG\" und \"ABZÜGE\" sind in der weite-\n\nren Abrechnung wie folgt dargestellt: \n\n\"Konto Nr. \n\nAbrechnung \n\nVerteiler \n\nKosten d. Einheit \n\n26 HAUSBETREUUNG \n\n12.045,50 \n\nHB-KOSTE \n\n40 ABZÜGE \n\n 2.372,75 \n\nEINZEL \n\n354,28 \n\n157,60\" \n\n5 \n\nÜber die Positionen Heizung und Wasser/Abwasser wurden gesonderte \n\nEinzelabrechnungen erstellt. Weitere in der Abrechnung vom 24. März 2005 \n\naufgeführte Betriebskosten, u.a. Telefon, Gartenpflege, Putzmittel, Gewässer-\n\nschadenversicherung, weisen als Verteiler \"MITEIG\" und als Kosten der Einheit \n\n\"0,00\" aus. Zusätzlich sind aber auf einem gesonderten Blatt unter der Be-\n\nzeichnung \"Konto 40\" einzelne Beträge zu den Positionen \"Telefon, Gartenpfle-\n\nge, Putzmittel, Gewässerschadenvers., Haftpfl.-LW-Vers., Brand/Sturmvers., \n\nAufzugswartung/TÜV\" aufgeführt, die sich zu dem in der Abrechnung unter der \n\nPosition \"ABZÜGE\" als Anteil der Beklagten genannten Betrag von 157,60 € \n\naddieren. \n\n6 \n\nIn der Abrechnung vom 6. März 2006 für das Jahr 2005 heißt es ein-\n\ngangs abweichend zur Abrechnung 2004: \n\n\"MITEIGENTUM \n\n1.000,00 \n\nAUFZ. 51,8 \n\nAUFZ. 47,9 \n\nPERSONEN \n\n 53,10 \n\n 47,90 \n\n 66, 25 \n\n/ \n\n/ \n\n/ \n\n/ \n\n28,68 \n\n1,30 \n\n0,00 \n\n3,00\" \n\n7 \n\nIn der nachfolgenden Abrechnung werden die Positionen Versicherun-\n\ngen, Putzmittel, Streugut, Gartenpflege, Telefon nach dem Umlageschlüssel \n\n\"MITEIG\" auf die Beklagten umgelegt. Bei den Kosten der Aufzugswartung sind \n\nals Gesamtbetrag 2.684,97 €, als Verteilerschlüssel \"AUFZ. 51,8\" sowie als An-\n\nteil der Beklagten 65,73 € genannt. \n\n8 \n\nMit der Klage hat die Klägerin Zahlung restlicher Nebenkosten für die \n\nJahre 2004 und 2005 in Höhe von zuletzt 461,10 € bzw. 872,99 €, eine Neben-\n\nkostenvorauszahlung für 2006 in Höhe von 640 € sowie die Erstattung vorge-\n\nrichtlicher Rechtsanwaltskosten in Höhe von 79,17 € verlangt. Mit Schreiben \n\nvom 24. Juli 2007 übersandte die Klägerin den Beklagten die Nebenkostenab-\n\nrechnung für Januar bis August 2006. \n\n9 \n\nDas Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Be-\n\nklagten hat das Landgericht die Verurteilung der Beklagten auf 160,57 € nebst \n\nZinsen reduziert und die Klage im Übrigen abgewiesen. Mit der vom Beru-\n\nfungsgericht zugelassenen Revision begehrt die Klägerin die Wiederherstellung \n\ndes amtsgerichtlichen Urteils. \n\nEntscheidungsgründe: \n\n10 \n\n11 \n\n12 \n\nDie Revision der Klägerin hat zum überwiegenden Teil Erfolg. \n\nI. \n\nDas Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We-\n\nsentlichen ausgeführt: \n\nSoweit die Klägerin in den Nebenkostenabrechnungen für 2004 und \n\n2005 über die Heizkosten und die Wasser-/Entwässerungskosten hinaus weite-\n\nre Nebenkostenpositionen geltend gemacht habe, seien die Nebenkostenab-\n\nrechnungen formell unwirksam. Es fehle an einer Erläuterung der angewandten \n\nVerteilerschlüssel. Diese seien zwar auf den Abrechnungen jeweils oben rechts \n\nfür die jeweils abgerechneten Nebenkostenpositionen angegeben, aber nicht \n\nnachvollziehbar. So sei der für die Abrechnung nach Miteigentumsanteilen \n\nzugrunde gelegte Schlüssel nicht nachvollziehbar, weil auf die Wohnung der \n\nBeklagten gerade kein Miteigentumsanteil entfalle. Bei der Abrechnung nach \n\nEinheiten sei zunächst angegeben, es handele sich um 34 Einheiten, wenige \n\nZeilen tiefer werde dann aber ein Verteilerschlüssel \"Einh. 35\" aufgeführt, wo-\n\nnach die Kosten nach dem Verhältnis 35/1 verteilt werden sollten. Dieser \n\nSchlüssel werde auf einen Teil der Müllgebühren angewandt, während die \n\nHausbetreuungskosten nach dem Verhältnis 34/1 verteilt würden. In der Ne-\n\nbenkostenabrechnung für 2005 komme hinzu, dass der für Aufzugswar-\n\ntung/TÜV angegebene Schlüssel (\"Aufz. 51,8\") von 53,10/1,30 nicht verständ-\n\nlich und nirgends erläutert sei. \n\n13 \n\nDie formelle Unwirksamkeit der Nebenkostenabrechnungen für 2004 und \n\n2005 habe zur Folge, dass die geltend gemachten Nachzahlungsbeträge nicht \n\nfällig seien. Aufgrund der in § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB geregelten Abrechnungs-\n\nfrist von einem Jahr könne die Klägerin für diese Kalenderjahre auch keine Ab-\n\nrechnung mehr nachholen (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB). Dazu komme, dass die \n\nAbrechnung der Klägerin auch inhaltliche Fehler aufweise. \n\n14 \n\nDie Voraussetzungen des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB, wonach eine Nach-\n\nforderung dann nicht ausgeschlossen sei, wenn der Vermieter die verspätete \n\nGeltendmachung nicht zu vertreten habe, lägen nicht vor. Es falle in den eige-\n\nnen Verantwortungsbereich des Vermieters, fristgerecht ordnungsgemäße Ab-\n\nrechnungen vorzulegen. Der Umstand, dass das Amtsgericht die Abrechnungen \n\nder Klägerin für formell ordnungsgemäß gehalten habe, könne die Klägerin \n\nnicht entlasten. \n\n15 \n\nIm Jahr 2004 hätten die von den Beklagten geleisteten Vorauszahlungen \n\ndie verbrauchsabhängigen Nebenkosten überstiegen, so dass der Klägerin in-\n\nsoweit keine Nachforderung zustehe. \n\n16 \n\nFür das Jahr 2005 stehe der Klägerin hingegen eine Nachzahlung in Hö-\n\nhe von 160,57 € zu, da die von den Beklagten geleisteten Vorauszahlungen \n\n(1.536 €) um diesen Betrag unter den tatsächlichen Heizkosten (1.296,90 €) \n\nund den Wasser-/Entwässerungskosten (399,67 €) lägen. \n\n17 \n\nDa die Abrechnung für das Jahr 2005 weitgehend formell unwirksam sei, \n\nkönne sie auch nicht als Grundlage für einen Anspruch nach § 560 Abs. 4 BGB \n\nauf Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung herangezogen werden. Im Üb-\n\nrigen sei die Klägerin nach nunmehr eingetretener Abrechnungsreife daran ge-\n\nhindert, weiterhin rückständige Betriebskostenvorauszahlungen einzuklagen. \n\n18 \n\nVorgerichtliche Rechtsanwaltskosten könne die Klägerin aus Verzugsge-\n\nsichtspunkten nicht ersetzt verlangen, da bereits unklar sei, wofür diese ange-\n\nfallen seien und aus welchem Streitwert sie sich errechnen sollten. \n\nII. \n\n19 \n\nDiese Beurteilung hält der revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht in allen \n\nPunkten stand. Einen Anspruch auf Nachzahlung von Betriebskosten für das \n\nJahr 2004 sowie auf Erstattung diesbezüglicher Kosten einer anwaltlichen \n\nMahnung hat das Berufungsgericht allerdings zu Recht verneint. Ein Anspruch \n\nauf Zahlung von Betriebskosten für das Jahr 2005 kann der Klägerin mit der \n\nvom Berufungsgericht gegebenen Begründung hingegen nicht versagt werden. \n\nIm Hinblick auf die von der Klägerin für das Jahr 2006 geltend gemachten Ne-\n\nbenkosten hat das Urteil des Berufungsgerichts wegen eines Verfahrensfehlers \n\nkeinen Bestand. \n\n20 \n\n1. Der Auffassung des Berufungsgerichts, die Abrechnung für das Jahr \n\n2004 sei (mit Ausnahme der Kosten für Heizung und Wasser/Abwasser) schon \n\nformell nicht ordnungsgemäß, ist jedenfalls für die Position \"Hausbetreuungs-\n\nkosten\" und \"Abzüge\" beizupflichten. Bleiben diese beiden Positionen unbe-\n\nrücksichtigt, ergibt sich aus den übrigen abgerechneten Betriebskosten kein die \n\ngeleisteten Vorauszahlungen übersteigender Betrag. Der Klägerin stehen somit \n\nNachforderungen bezüglich der Nebenkosten für das Jahr 2004 nicht zu. \n\n21 \n\na) Wie das Berufungsgericht zutreffend ausführt, ist eine Betriebskosten-\n\nabrechnung formell ordnungsgemäß, wenn sie den allgemeinen Anforderungen \n\ndes § 259 BGB entspricht. In die Abrechnung sind bei Gebäuden mit - wie hier - \n\nmehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: \n\neine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der \n\nzugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters \n\nund der Abzug seiner Vorauszahlungen (Senatsurteil vom 28. Mai 2008 \n\n- VIII ZR 261/07, NJW 2008, 2260, Tz. 10; Senatsurteil vom 9. April 2008 \n\n- VIII ZR 84/07, NJW 2008, 2258, Tz. 15). Freilich ist nicht in jedem Fall die Er-\n\nläuterung des angewandten Verteilungsmaßstabs Voraussetzung für eine for-\n\nmell ordnungsgemäße Abrechnung. Eine Abrechnung soll den Mieter in die La-\n\nge versetzen, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen, also gedanklich und \n\nrechnerisch nachzuvollziehen (Senatsurteil vom 17. November 2004 - VIII ZR \n\n115/04, NJW 2005, 219, unter II 1 b). Erforderlich ist dafür, dass der Mieter er-\n\nkennen kann, wie (in welchen Rechenschritten) die Umlage der Betriebskosten \n\nerfolgt ist. Abzustellen ist auf das Verständnis eines durchschnittlich gebildeten, \n\njuristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieters (vgl. Senatsurteil \n\nvom 9. April 2008, aaO, Tz. 15). Allgemein verständliche Verteilungsmaßstäbe \n\nbedürfen keiner Erläuterung. \n\n22 \n\nDie Abgrenzung zwischen formeller Wirksamkeit einer Betriebskostenab-\n\nrechnung einerseits und deren inhaltlicher Richtigkeit andererseits richtet sich \n\ndanach, ob der Mieter in der Lage ist, die Art des Verteilerschlüssels der einzel-\n\nnen Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an den \n\nGesamtkosten rechnerisch nachzuprüfen (formelle Wirksamkeit). Ob die abge-\n\nrechneten Positionen dem Ansatz und der Höhe nach zu Recht bestehen oder \n\nsonstige Mängel der Abrechnung vorliegen, etwa ein falscher Anteil an den Ge-\n\nsamtkosten zu Grunde gelegt wird, betrifft die inhaltliche Richtigkeit. \n\n23 \n\nb) Für die Kosten der Hausbetreuung ist als Verteilerschlüssel \"HB-\n\nKOSTE\" angegeben. Diese Angabe ist als Verteilerschlüssel für sich gesehen \n\nunverständlich und wird in der Abrechnung auch nicht erläutert. Aus den Anga-\n\nben in der Abrechnung lässt sich zwar noch entnehmen, dass als Gesamtmen-\n\nge \"34,0\" und als Anteil der Beklagten \"1,0\" angesetzt worden sind. Hieraus \n\nkann der durchschnittliche Mieter aber nicht entnehmen, nach welchem Umla-\n\ngemaßstab die Abrechnung vorgenommen wurde. Der möglicherweise gemein-\n\nte Umlagemaßstab \"Wohneinheiten\" ist in diesem Zusammenhang nicht ge-\n\nnannt; auch die genannte Zahl 34 spricht angesichts vorhandener 35 Wohnun-\n\ngen jedenfalls nicht mit der gebotenen Eindeutigkeit für diesen Umlageschlüs-\n\nsel. \n\n24 \n\nc) Bei der Position Konto 40 (\"ABZÜGE\") ist schon nicht erkennbar, um \n\nwelche umlagefähigen Betriebskosten es sich dabei handeln soll; die auf ge-\n\nsondertem Blatt zu diesem Konto erfolgte Abrechnung weist zwar einzelne Be-\n\ntriebskosten wie Telefon, Gartenpflege, Aufzugswartung etc. auf, enthält aber \n\nnur die auf die Beklagten entfallenden Einzelbeträge, so dass es schon aus \n\ndiesem Grund insoweit an einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung fehlt. \n\n25 \n\nd) Zutreffend ist weiterhin die rechtliche Würdigung des Berufungsge-\n\nrichts, dass mit Ablauf des Kalenderjahres 2005 eine Behebung der formellen \n\nFehler der Abrechnung wegen Ablaufs der zwölfmonatigen Abrechnungsfrist \n\ndes § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB nicht mehr möglich war und dass die Vorausset-\n\nzungen des § 556 Abs. 3 Satz 3 Halbs. 2 BGB, wonach eine Nachforderung \n\nnicht ausgeschlossen ist, wenn der Vermieter die verspätete Geltendmachung \n\nnicht zu vertreten hat, hier nicht gegeben sind. Die letztgenannte Vorschrift ist \n\ninsbesondere im Hinblick auf den - hier nicht vorliegenden - Fall erlassen wor-\n\nden, dass Steuern oder Abgaben erst nach Ablauf der Abrechnungsperiode \n\nbehördlich festgesetzt werden (BT-Drs. 14/4553, S. 51; vgl. Senatsurteil vom \n\n5. Juli 2006 - VIII ZR 220/05, NJW 2006, 3350, Tz. 15). Der Umstand, dass das \n\nAmtsgericht die Abrechnung der Klägerin - nach Einholung eines Sachverstän-\n\ndigengutachtens hierzu - für insgesamt formell ordnungsgemäß angesehen hat, \n\nführt dagegen nicht zu einer Entlastung der Klägerin. Die Fehler der Abrech-\n\nnung stammen aus ihrer Sphäre und sind nicht vom Gericht verursacht (vgl. \n\nSchmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl., § 556 BGB Rdnr. 473). \n\n26 \n\nOhne Erfolg hält die Revision dem entgegen, die Ausschlussfrist des \n\n§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB müsse durch Auslegung im Wege einer teleologi-\n\nschen Reduktion oder durch analoge Anwendung der Verjährungsvorschriften \n\n- hier § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB - ausgedehnt werden, weil ein Mieter, der wie die \n\nBeklagten innerhalb der Ausschlussfrist eine Abrechnung erhalten habe, inso-\n\nweit jedenfalls dann kein schutzwürdiges Vertrauen bilden könne, wenn es noch \n\ninnerhalb der Ausschlussfrist zur Einleitung eines gerichtlichen Verfahrens \n\nkomme. Die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB soll Abrechnungssi-\n\ncherheit für den Mieter gewährleisten, dient der Rechtssicherheit und bezweckt \n\nRechtsklarheit. Dieser Normzweck würde verfehlt, wenn der Mieter im Falle ei-\n\nner gerichtlichen Auseinandersetzung über die Betriebskostenabrechnung Ge-\n\nfahr liefe, mit höheren als den innerhalb der Abrechnungsfrist formell wirksam \n\nabgerechneten Kosten belastet zu werden. Unter diesem Gesichtspunkt verbie-\n\ntet sich eine teleologische Reduktion der Ausschlussvorschrift des § 556 Abs. 3 \n\nSatz 2 BGB. Wie der Senat (Senatsurteil vom 9. April 2008, aaO, Tz. 20 f.) \n\n- nach Erlass des Berufungsurteils - entschieden hat, kommt aus den gleichen \n\nGründen auch die entsprechende Anwendung der für die Verjährung geltenden \n\nVorschrift des § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB auf die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 \n\nSatz 2 und Satz 3 BGB in der Regel nicht in Betracht. Gleiches muss für § 204 \n\nAbs. 1 Nr. 1 BGB gelten, auch wenn diese Bestimmung anders als § 212 BGB \n\nnicht den Neubeginn, sondern nur die Hemmung der Verjährung vorsieht. \n\n27 \n\n2. Zu Unrecht hat das Berufungsgericht jedoch angenommen, dass auch \n\ndie Abrechnung 2005 mit Ausnahme der Positionen Heizung und Was-\n\nser/Abwasser nicht formell ordnungsgemäß sei. Wie die Revision mit Recht \n\nrügt, hat das Berufungsgericht nicht berücksichtigt, dass die Klägerin bereits in \n\nihrem Schriftsatz vom 11. Januar 2006 die Verteilerschlüssel erläutert hat, die \n\nsie auch in der späteren Abrechnung vom 6. März 2006 für das Jahr 2005 an-\n\ngewendet hat. Jedenfalls unter Berücksichtigung dieser Erläuterungen wird die \n\nAbrechnung der Klägerin für das Jahr 2005 insgesamt den formellen Anforde-\n\nrungen gerecht. \n\n28 \n\na) Der Verteilerschlüssel \"MITEIGENTUM\" ist bereits aus sich heraus \n\nverständlich und bedarf deshalb keiner Erläuterung. Es liegt auf der Hand, dass \n\nbei diesem Schlüssel die Kosten nach dem Verhältnis der auf die Wohnung des \n\nMieters entfallenden Miteigentumsanteile zur Summe aller Miteigentumsanteile \n\nder Abrechnungseinheit verteilt werden sollen. Es genügt daher, wenn - wie in \n\nder Abrechnung der Klägerin für das Jahr 2005 geschehen - der für die Woh-\n\nnung des Mieters zugrunde gelegte Miteigentumsanteil (\"28,68\") und die Sum-\n\nme aller Anteile (\"1.000\") angegeben werden, so dass der Mieter die vorge-\n\nnommenen Rechenschritte nachvollziehen kann. Ob der Ansatz eines Miteigen-\n\ntumsanteils von 28,68 in Anbetracht der Tatsache, dass der Wohnung der Be-\n\nklagten kein Miteigentumsanteil zugeordnet war, zulässig ist und ob der - nach \n\nder Darstellung der Klägerin fiktive - Anteil richtig angesetzt ist, ist wiederum \n\nkeine Frage der formellen Wirksamkeit, sondern der inhaltlichen Richtigkeit der \n\nAbrechnung. Im Übrigen hat die Klägerin in ihrem Schriftsatz vom 11. Januar \n\n2006 erläutert, dass sie sich bei der Abrechnung damit beholfen habe, für die \n\nim Gemeinschaftseigentum stehende Wohnung der Beklagten den gleichen \n\nMiteigentumsanteil anzusetzen, der auf die darüber liegende, gleich große \n\nWohnung entfalle. \n\n29 \n\nb) Hinsichtlich der Müllgebühren hat die Klägerin ebenfalls bereits in dem \n\ngenannten Schriftsatz vom 11. Januar 2006 erläutert, dass die Gesamtkosten in \n\nder Weise verteilt werden, dass vorab jeder Wohnung ein Grundbetrag von \n\n27,61 € zugeordnet und der Restbetrag nach dem Umlageschlüssel \"Personen\" \n\numgelegt wird. So ist die Klägerin in ihrer Abrechnung vom 6. März 2006 ver-\n\nfahren, indem sie vorab einen Teilbetrag von 966,35 € als Grundbetrag (27,61 € \n\nje Wohnung) und den Restbetrag von 1.858,65 € nach dem Verteilerschlüssel \n\nPersonenzahl umgelegt hat. Da die Abrechnung sowohl die für die Wohnung \n\nder Beklagten zugrunde gelegte Personenzahl als auch die Gesamtpersonen-\n\nzahl enthält, ist den formellen Erfordernissen damit Genüge getan. \n\n30 \n\nc) Im Hinblick auf die Positionen Hausbetreuung, Kabelfernsehen und \n\nAllgemeinstrom hat die Klägerin ebenfalls in dem erwähnten Schriftsatz vom \n\n11. Januar 2006 ausgeführt, dass sie diese Positionen nach Wohneinheiten \n\nabrechne. Einer weiteren Erläuterung bedurfte es nicht, da der Verteilerschlüs-\n\nsel Wohneinheiten aus sich heraus verständlich ist. Der in der späteren Ab-\n\nrechnung der Klägerin aufgetretene Widerspruch, dass als Gesamtzahl der \n\nWohnungen teils 34, teils 35 Wohnungen angegeben sind, betrifft wiederum \n\nnicht die formelle Ebene, sondern die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung. \n\n31 \n\nd) Auch zu der Position \"Aufzugskosten/TÜV\" hat die Klägerin in dem \n\ngenannten Schriftsatz den - aus der Bezeichnung \"AUFZ. 51,8\" in der Tat nicht \n\nersichtlichen - Verteilerschlüssel im Einzelnen dargestellt und erläutert. Sie hat \n\nausgeführt und näher erläutert, dass den Wohnungen für die Verteilung dieser \n\nKosten ein nach der Geschosshöhe gestaffelter Bewertungsfaktor zugeordnet \n\nwurde, dass dieser für die Erdgeschosswohnung der Beklagten mit 1,3 ange-\n\nsetzt wurde und dass die Summe der Faktoren aller Wohnungen 51,8 betrug. \n\nZusammen mit diesen Angaben genügte die Abrechnung der Aufzugskosten in \n\nder Abrechnung für das Jahr 2005 den formellen Anforderungen. Dem steht \n\nnicht entgegen, dass in dieser Abrechnung als Summe der Bewertungsfaktoren \n\nnicht 51,8 sondern 53,1 angegeben war; denn ob dieser Ansatz korrekt war, \n\nbetrifft wiederum die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung. \n\n32 \n\n3. Soweit das Berufungsgericht die Klage auf Zahlung rückständiger Be-\n\ntriebskostenvorausleistungen in Höhe von 640 € für das Jahr 2006 unter Hin-\n\nweis auf die zwischenzeitlich erteilte Abrechnung abgewiesen hat, rügt die Re-\n\nvision mit Erfolg, dass das Berufungsgericht der Klägerin, die die Bedeutung \n\ndieses nach Schluss der mündlichen Verhandlung in erster Instanz eingetrete-\n\nnen Umstands (vgl. Senatsurteil vom 28. Mai 2008, aaO, Tz. 18) ersichtlich \n\nübersehen hatte, den hiernach gebotenen Hinweis gemäß § 139 ZPO nicht er-\n\nteilt hat. \n\n33 \n\n4. Ein Anspruch auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten ent-\n\nfällt schließlich schon deshalb, weil der Klägerin für das Jahr 2004 kein Nach-\n\nzahlungsanspruch gegen die Beklagten zusteht und das die Rechtsanwaltskos-\n\nten auslösende Schreiben der erstinstanzlich tätigen Prozessbevollmächtigten \n\nder Klägerin vom 20. Juli 2005 sich noch nicht auf die Abrechnung für das Jahr \n\n2005 bezogen haben kann. \n\nIII. \n\n34 \n\nDas Berufungsurteil erweist sich somit als richtig, soweit es die Neben-\n\nkostenabrechnung für das Jahr 2004 und die vorgerichtlichen Anwaltskosten \n\nbetrifft; insoweit ist die Revision zurückzuweisen. Bezüglich der Nebenkosten-\n\nforderungen für das Jahr 2005 und die Monate Januar bis August 2006 kann \n\ndas Berufungsurteil hingegen keinen Bestand haben; es ist daher insoweit auf-\n\nzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat kann, soweit das Berufungsurteil auf-\n\nzuheben ist, nicht in der Sache selbst entscheiden, weil das Berufungsgericht \n\n- vor dem Hintergrund seiner Rechtsauffassung folgerichtig - keine Feststellun-\n\ngen zur inhaltlichen Richtigkeit der Abrechnung für das Jahr 2005 getroffen hat \n\nund weil der Klägerin bezüglich der für 2006 geltend gemachten Vorauszahlun-\n\ngen Gelegenheit zu geben ist, ihre Anträge an die (infolge der zwischenzeitlich \n\nerfolgten Abrechnung) geänderte Rechtslage anzupassen. Die Sache ist des-\n\nhalb zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zu-\n\nrückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). \n\nBall \n\nDr. Wolst \n\nHermanns \n\n Dr. Milger \n\nDr. Hessel \n\nVorinstanzen: \nAG Öhringen, Entscheidung vom 15.06.2007 - 2 C 638/05 - \nLG Heilbronn, Entscheidung vom 26.10.2007 - 2 S 28/07 Sk -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2007/VIII_ZR_295-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2008-11-19/viii-zr-295-07","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 556","ref_norm":"556","n":10},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 204","ref_norm":"204","n":3},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 212","ref_norm":"212","n":2},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 562","ref_norm":"562","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 563","ref_norm":"563","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 139","ref_norm":"139","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 560","ref_norm":"560","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 259","ref_norm":"259","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2007/VIII_ZR_295-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2007/VIII_ZR_295-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2008-11-19/viii-zr-295-07","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2007/VIII_ZR_295-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 19:03:28.996772+00:00"}}