{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2007/VIII_ZR_282-07","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2008-07-16","aktenzeichen":"VIII ZR 282/07","doktyp":"Versäumnisurteil","leitsatz":"BGB § 580a Abs. 2 Mietet eine juristische Person ein Reihenhaus an, um es teils als Büroraum für ihren Geschäftsbetrieb zu nutzen und teils ihrem Geschäftsführer als Wohnung zur Verfü- gung zu stellen, handelt es sich um einen der Kündigungsfrist des § 580a Abs. 2 BGB unterliegenden Mietvertrag über Geschäftsräume.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVIII ZR 282/07 \n\nVERSÄUMNISURTEIL \n\nVerkündet am: \n16. Juli 2008 \nErmel, \nJustizangestellte \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nin dem Rechtsstreit \n\nNachschlagewerk: \n\nja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja \n\nBGB § 580a Abs. 2 \n\nMietet eine juristische Person ein Reihenhaus an, um es teils als Büroraum für ihren \n\nGeschäftsbetrieb zu nutzen und teils ihrem Geschäftsführer als Wohnung zur Verfü-\n\ngung zu stellen, handelt es sich um einen der Kündigungsfrist des § 580a Abs. 2 \n\nBGB unterliegenden Mietvertrag über Geschäftsräume. \n\nBGH, Versäumnisurteil vom 16. Juli 2008 - VIII ZR 282/07 - LG Stuttgart \n\nAG Ludwigsburg \n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 16. Juli 2008 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Wiechers \n\nsowie die Richterinnen Hermanns, Dr. Milger und Dr. Hessel \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Rechtsmittel des Klägers werden das Urteil der 5. Zivil-\n\nkammer des Landgerichts Stuttgart vom 23. Oktober 2007 aufge-\n\nhoben und das Urteil des Amtsgerichts Ludwigsburg vom 13. April \n\n2007 bezüglich der Widerklage und im Kostenpunkt abgeändert. \n\nDie Widerklage wird abgewiesen. \n\nDie Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits. \n\nDas Urteil ist vorläufig vollstreckbar. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\nDie beklagte GmbH hatte vom Kläger ab dem 1. Mai 2002 ein Reihen-\n\nhaus gemietet. Bei Abschluss des Mietvertrages waren sich die Parteien dar-\n\nüber einig, dass der Geschäftsführer der Beklagten das Haus bewohnen und \n\ndie Geschäfte der Beklagten von dort aus betreiben würde. Das Mietverhältnis \n\nwurde vom Kläger mit Schreiben vom 11. Dezember 2006 zum 30. Juni 2007 \n\nund von der Beklagten mit Schreiben vom 31. Januar 2007 zum 30. April 2007 \n\ngekündigt. Im Hinblick auf die unterschiedlichen Kündigungsfristen von § 573c \n\nAbs. 1 und § 580a Abs. 2 BGB streiten die Parteien darüber, ob es sich um ein \n\nMietverhältnis über Wohnraum oder über Geschäftsräume handelt. \n\n2 \n\nDer Kläger hat rückständige Miete in Höhe eines - von der Beklagten an-\n\nerkannten - Betrags von 550 € geltend gemacht. Im Wege der Widerklage hat \n\ndie Beklagte die Feststellung begehrt, dass das Mietverhältnis der Parteien mit \n\nAblauf des 30. April 2007 beendet ist. Das Amtsgericht hat die Beklagte zur \n\nZahlung entsprechend ihrem Anerkenntnis verurteilt und der Widerklage statt-\n\ngegeben. Das Landgericht hat die Berufung des Klägers zurückgewiesen. Hier-\n\ngegen richtet sich die vom Berufungsgericht zugelassene Revision des Klägers, \n\nmit der er die Abweisung der Widerklage erstrebt. \n\nEntscheidungsgründe: \n\n3 \n\nDie Revision hat Erfolg. Über das Rechtsmittel ist antragsgemäß durch \n\nVersäumnisurteil zu entscheiden, da die Beklagte in der mündlichen Verhand-\n\nlung trotz ordnungsgemäßer Ladung nicht anwaltlich vertreten war. Inhaltlich \n\nberuht das Urteil indessen nicht auf der Säumnis der Beklagten, sondern auf \n\neiner Sachprüfung (vgl. BGHZ 37, 79, 81 f.). \n\nI. \n\n4 \n\n5 \n\nDas Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge-\n\nführt: \n\nDer von der Beklagten im Wege der Widerklage begehrte Feststellungs-\n\nantrag sei zulässig, weil der Kläger die Beendigung des Mietverhältnisses zum \n\n30. April 2007 nicht anerkannt, sondern sich auf die Gültigkeit des Mietvertra-\n\nges bis zum 30. Juni 2007 berufen habe. \n\n6 \n\nDer Feststellungsantrag sei auch begründet, weil auf den Mietvertrag \n\nWohnraummietrecht anzuwenden sei. Bei der Zuordnung eines Mietverhältnis-\n\nses komme es darauf an, welche Nutzung im Vordergrund stehe. Angesichts \n\nder Vermietung eines typischerweise zu Wohnzwecken dienenden Reihenhau-\n\nses und der Vereinbarung einer Staffel- bzw. Indexmiete sei davon auszuge-\n\nhen, dass die gewerbliche Tätigkeit gegenüber dem Wohnen von untergeordne-\n\nter Bedeutung gewesen sei. Hierfür spreche auch der Umstand, dass der ehe-\n\nmalige Geschäftsführer der Beklagten die Absetzbarkeit der Miete als Be-\n\ntriebsausgabe als „Schachzug“ bezeichnet habe; auch habe er das Haus trotz \n\ndes Umzugs der Beklagten nach G. weiter bewohnt. \n\n7 \n\nDer Umstand, dass auf Seiten des Mieters eine juristische Person den \n\nVertrag abgeschlossen habe, stehe der Einordnung als Wohnraummiete nicht \n\nentgegen, da nicht auf diesen formalen Aspekt, sondern auf den tatsächlichen \n\nNutzungszweck abzustellen sei. \n\nII. \n\n8 \n\n9 \n\nDiese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. \n\n1. Zutreffend hat das Berufungsgericht allerdings die Zulässigkeit des mit \n\nder Widerklage geltend gemachten Feststellungsantrags bejaht. Die Beklagte \n\nhat ein berechtigtes Interesse (§ 256 Abs. 1 ZPO) an der alsbaldigen Klärung \n\nder zwischen den Parteien streitigen Frage, ob das Mietverhältnis bereits zum \n\n30. April 2007 beendet worden ist. Entgegen der Ansicht des Klägers kommt es \n\ndeshalb nicht darauf an, ob (auch) die Voraussetzungen des § 256 Abs. 2 ZPO \n\nvorliegen. \n\n10 \n\n2. Zu Unrecht hat das Berufungsgericht jedoch angenommen, dass die \n\nKündigung der Beklagten vom 31. Januar 2007 das Mietverhältnis der Parteien \n\nzum 30. April 2007 beendet hat. Anders als das Berufungsgericht meint, han-\n\ndelt es sich bei dem zwischen den Parteien abgeschlossenen Vertrag nicht um \n\neinen - nach § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB bis zum dritten Werktag eines Kalen-\n\ndermonats zum Ende des übernächsten Monats kündbaren - Wohnraummiet-\n\nvertrag, sondern um einen Mietvertrag über Geschäftsräume, der gemäß \n\n§ 580a Abs. 2 BGB nur bis zum dritten Werktag eines Kalendervierteljahres \n\nzum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres durch ordentliche Kündigung \n\nbeendet werden kann. \n\n11 \n\na) Bei der Frage, ob ein Mietverhältnis über Wohnraum vorliegt, ist nach \n\nder Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auf den Zweck abzustellen, den \n\nder Mieter mit der Anmietung des Mietobjekts vertragsgemäß verfolgt. Geht der \n\nZweck des Vertrages dahin, dass der Mieter die Räume weitervermietet oder \n\nsonst Dritten - auch zu Wohnzwecken - überlässt, sind die Vorschriften des \n\nWohnraummietrechts auf das (Haupt-) Mietverhältnis nicht anwendbar (BGHZ \n\n94, 11, 14; 135, 269, 272 m.w.N.; Senatsurteil vom 11. Februar 1981 - VIII ZR \n\n323/79, NJW 1981, 1377, unter 2 b cc). Entscheidend ist mithin, ob der Mieter \n\ndie Räume nach dem Vertrag zu eigenen Wohnzwecken anmietet (Reinstorf in: \n\nBub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Kap. I \n\nRdnr. 83). Dies war hier nicht der Fall. Darauf, ob die Beklagte das vom Kläger \n\ngemietete Reihenhaus nach dem Vertragszweck vorwiegend als Geschäfts-\n\nräume für sich selbst oder als Wohnung für ihren Geschäftsführer nutzen wollte, \n\nkommt es entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts nicht an. \n\n12 \n\nb) Auch die Überlassung der Räume als Wohnräume an den Geschäfts-\n\nführer persönlich ist aus der maßgeblichen Sicht der Beklagten als Mieterin kein \n\nWohnzweck, sondern geschäftliche Nutzung. Wie die Revision zutreffend gel-\n\ntend macht, kann eine juristische Person Räume schon begrifflich nicht zu (ei-\n\ngenen) Wohnzwecken anmieten; ebenso kann sie als Vermieterin nicht geltend \n\nmachen, dass sie von ihr vermietete Räume als Wohnung für sich oder Ange-\n\nhörige im Rahmen von Eigenbedarf benötige (vgl. zur KG als Vermieterin Se-\n\nnatsurteile vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 122/06, NJW-RR 2007, 1460 und VIII ZR \n\n113/06, NJW-RR 2007, 1516). \n\n13 \n\nc) Gegenstand des zwischen den Parteien abgeschlossenen Mietver-\n\ntrags sind Geschäftsräume im Sinne des § 580a Abs. 2 BGB, denn das von der \n\nKlägerin angemietete Reihenhaus dient ihrem Geschäftsbetrieb, indem sie es \n\nteils als Büroraum für ihren Geschäftsbetrieb nutzt und teils ihrem Geschäfts-\n\nführer als Wohnung am unmittelbaren Ort ihres Geschäftsbetriebs zur Verfü-\n\ngung stellt. Die Beklagte konnte deshalb das Mietverhältnis nur mit der Frist des \n\n§ 580a Abs. 2 BGB jeweils bis zum 3. Werktag eines Kalendervierteljahres zum \n\nAblauf des nächsten Kalendervierteljahres kündigen. Die Kündigung der Be-\n\nklagten vom 31. Januar 2007 hätte das Mietverhältnis daher erst zum 30. Sep-\n\ntember 2007 beendet, wenn es nicht schon zuvor durch die Kündigung des \n\nKlägers vom 11. Dezember 2006 zum 30. Juni 2007 aufgelöst worden wäre. \n\nIII. \n\n14 \n\nNach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand ha-\n\nben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat kann in der Sache \n\nselbst entscheiden, da es keiner weiteren Feststellungen bedarf (§ 563 Abs. 3 \n\nZPO). Die Widerklage ist in Abänderung des erstinstanzlichen Urteils abzuwei-\n\nsen. \n\nBall \n\nWiechers \n\nHermanns \n\nDr. Milger \n\nDr. Hessel \n\nVorinstanzen: \n\nAG Ludwigsburg, Entscheidung vom 13.04.2007 - 4 C 216/07 - \n\nLG Stuttgart, Entscheidung vom 23.10.2007 - 5 S 104/07 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2007/VIII_ZR_282-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2008-07-16/viii-zr-282-07","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 580a","ref_norm":"580a","n":5},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 256","ref_norm":"256","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 573c","ref_norm":"573c","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 562","ref_norm":"562","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 563","ref_norm":"563","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2007/VIII_ZR_282-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2007/VIII_ZR_282-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2008-07-16/viii-zr-282-07","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2007/VIII_ZR_282-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 19:50:57.407569+00:00"}}