{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2007/VIII_ZR_280-07","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2008-07-09","aktenzeichen":"VIII ZR 280/07","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB § 566 Abs. 1 Der neue Eigentümer vermieteten Wohnraums tritt auch dann anstelle des Vermie- ters in die Rechte und Pflichten aus bestehenden Mietverhältnissen ein, wenn er das Eigentum nicht durch ein Veräußerungsgeschäft, sondern kraft Gesetzes erwirbt.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVIII ZR 280/07 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nVerkündet am: \n9. Juli 2008 \nVorusso, \nJustizhauptsekretärin \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nNachschlagewerk: \n\nja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja \n\nBGB § 566 Abs. 1 \n\nDer neue Eigentümer vermieteten Wohnraums tritt auch dann anstelle des Vermie-\n\nters in die Rechte und Pflichten aus bestehenden Mietverhältnissen ein, wenn er das \n\nEigentum nicht durch ein Veräußerungsgeschäft, sondern kraft Gesetzes erwirbt. \n\nBGH, Urteil vom 9. Juli 2008 - VIII ZR 280/07 - LG Berlin \n\nAG Schöneberg \n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 9. Juli 2008 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Wolst \n\nsowie die Richterinnen Hermanns, Dr. Milger und Dr. Hessel \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Revision der Klägerin wird das Urteil der Zivilkammer 63 \n\ndes Landgerichts Berlin vom 14. September 2007 aufgehoben. \n\nDie Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch \n\nüber die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-\n\nricht zurückverwiesen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\n2 \n\nDie Parteien streiten über die Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlan-\n\ngens. Mit Vertrag vom 3./11. Februar 1998 mietete der Beklagte von der Bun-\n\ndesrepublik Deutschland (Bundesfinanzverwaltung, vertreten durch das Bun-\n\ndesvermögensamt Berlin I) eine Wohnung in der J. straße 6 in B. . \n\nAufgrund des Gesetzes zur Gründung einer Bundesanstalt für Immobi-\n\nlienaufgaben \n\n(BImA-Errichtungsgesetz vom 9. Dezember 2004, BGBl. I \n\nS. 3235, künftig: BImAG) ging mit Wirkung vom 1. Januar 2005 das Eigentum \n\nan dem Grundstück J. straße 6 auf die Klägerin über. \n\n3 \n\nMit Schreiben vom 23. Mai 2006 verlangte die Klägerin die Zustimmung \n\ndes Beklagten zur Erhöhung der monatlichen Grundmiete von 598,51 € auf \n\n718,21 €. Da der Beklagte der Erhöhung nicht zustimmte, hat die Klägerin hier-\n\nauf Klage erhoben. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen; das Landge-\n\nricht hat die Berufung der Klägerin zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsge-\n\nricht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Begehren weiter. \n\n4 \n\n5 \n\n6 \n\nEntscheidungsgründe: \n\nDie Revision ist begründet. Sie führt zur Aufhebung des Berufungsurteils \n\nund zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht. \n\nI. \n\nDas Landgericht hat ausgeführt: \n\nDie Klägerin sei nicht aktivlegitimiert. Sie sei zwar nach § 2 Abs. 2 \n\nBImAG Eigentümerin des Grundstücks J. straße 6 in B. geworden, \n\nnicht aber dadurch auch Vermieterin gegenüber dem Beklagten. Deshalb sei \n\nsie auch nicht berechtigt, die Zustimmung zur Mieterhöhung zu fordern. Der \n\nallgemeine schuldrechtliche Grundsatz, dass Rechte und Pflichten aus Verträ-\n\ngen nur zwischen den am Schuldverhältnis beteiligten Parteien entstünden, sei \n\nnur ausnahmsweise durch § 566 BGB durchbrochen, um den Mieter gegen eine \n\nvorzeitige \"Austreibung\" zu schützen. Als Ausnahmeregelung sei die Vorschrift \n\neng auszulegen und regelmäßig einer Ausweitung durch analoge Anwendung \n\nauf ähnliche Sachverhalte nicht zugänglich. Dadurch entstehe auch keine Lü-\n\ncke im System des Mieterschutzes. In Fällen wie dem vorliegenden könnten \n\nvielmehr Mieter einem eventuellen Herausgabeanspruch des Eigentümers ent-\n\nsprechend § 986 Abs. 2 BGB die Einwendung nach §§ 404 ff. BGB entgegen-\n\nhalten. \n\nII. \n\n7 \n\n8 \n\n9 \n\nDiese Ausführungen halten der revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht \n\nstand. Das Berufungsgericht hat zu Unrecht die Aktivlegitimation der Klägerin \n\nverneint. \n\n1. Im Ausgangspunkt zutreffend, hat das Landgericht allerdings eine \n\nVermieterstellung der Klägerin aufgrund einer unmittelbaren Anwendung von \n\n§ 566 Abs. 1 BGB nicht angenommen. Ein Veräußerungsvorgang zwischen der \n\nvormaligen und jetzigen Eigentümerin hat nicht stattgefunden. \n\n2. Rechtsfehlerhaft hat indes das Landgericht auch eine entsprechende \n\nAnwendung der Vorschrift abgelehnt. Die Voraussetzungen für eine Analogie \n\nliegen vor. \n\n10 \n\na) Das Gesetz weist eine planwidrige Regelungslücke auf. Mit § 566 \n\nBGB soll - wie mit der Vorgängervorschrift § 571 BGB aF - verhindert werden, \n\ndass ein Mieter, der von dem oder den Eigentümern gemietet hat, ohne sein \n\nZutun plötzlich einem oder mehreren Vermietern gegenübersteht, die nicht \n\nmehr Eigentümer sind, und einem oder mehreren Eigentümern, die nicht durch \n\neinen Mietvertrag an ihn gebunden sind (BGHZ 138, 82, 86). Die Norm betrifft \n\nallerdings nach ihrem Wortlaut allein eine Änderung auf der Eigentümerseite \n\nkraft Rechtsgeschäfts. Eine solche Rechtsänderung kann aber auch aufgrund \n\noriginären Rechtserwerbs stattfinden. Der Wortlaut der Norm erfasst eine \n\nRechtsänderung auf dieser Grundlage nicht. Da ein Mieter jedoch in diesem \n\nFall ebenso schutzwürdig ist, hat bereits das Reichsgericht entschieden, dass \n\n§ 571 BGB aF - die Vorgängervorschrift zu § 566 BGB - auch in diesen Fällen \n\nentsprechend anzuwenden ist (RGZ 103, 166, 167). \n\n11 \n\nb) Der dargestellte Zweck der Regelung erfordert deren Anwendung \n\nauch dann, wenn der Eigentümerwechsel weder auf Rechtsgeschäft noch auf \n\neinem originären Erwerb beruht, sondern - wie hier - kraft Gesetzes eintritt. Die \n\ngrundsätzliche Anwendung von § 566 BGB auch dann, wenn ein Veräuße-\n\nrungsgeschäft als Grund einer Rechtsänderung fehlt, liegt nahe, weil nicht das \n\nVeräußerungsgeschäft als solches, sondern der daran sich anschließende Er-\n\nwerb des Grundeigentums das rechtserhebliche Ereignis ist, an welches das \n\nGesetz den Gläubiger- und Schuldnerwechsel auf der Vermieterseite und die \n\nVerpflichtung des neuen Eigentümers zur Fortsetzung und Weitererfüllung des \n\nvon seinem Vorgänger im Eigentum abgeschlossenen Mietvertrages knüpft \n\n(RGZ aaO, 167). \n\n12 \n\nc) Gegen eine analoge Anwendung von § 566 BGB bei einem Eigentü-\n\nmerwechsel kraft Gesetzes spricht nicht der Umstand, dass es sich um eine \n\nAusnahmevorschrift handelt. Zwar enthält § 566 BGB eine Sonderbestimmung, \n\naber eine Sonderbestimmung, die nur Ausfluss des allgemeinen Rechtsgedan-\n\nkens ist, dass ein Grundstücksmieter durch einen Eigentumswechsel in seinen \n\nMieterrechten nicht beeinträchtigt werden darf (RGZ aaO, 167). Auch die vom \n\nBerufungsgericht angeführte Entscheidung des Senats (BGHZ 107, 315 ff.) \n\nspricht nicht gegen eine entsprechende Anwendung im vorgenannten Sinne. In \n\njener Entscheidung hat der Senat die analoge Anwendung des § 571 BGB aF \n\nauf Fälle abgelehnt, in denen - wie in dem dort zu entscheidenden Fall - keine \n\nÄnderung der dinglichen Rechtszuständigkeit des Vermieters an dem Miet-\n\ngrundstück stattgefunden hat (aaO S. 320). Um eine dingliche Rechtsänderung \n\nauf Seiten des Vermieters geht es hier aber gerade. \n\n13 \n\nAuf die Erwägung des Landgerichts, der Mieter bedürfe des Schutzes \n\ndes § 566 BGB nicht, weil er aufgrund der entsprechend anzuwendenden Vor-\n\nschrift des § 986 Abs. 2 BGB als unmittelbarer Besitzer dem neuen Eigentümer \n\n„die Einwendungen der §§ 404 ff. BGB“ entgegenhalten könne, so dass ihm die \n\nRechte des Mieters erhalten blieben, kommt es danach nicht mehr an. \n\n14 \n\nIst sonach im Streitfall § 566 BGB entsprechend anzuwenden, kann die \n\nAktivlegitimation der Klägerin nicht verneint werden. \n\nIII. \n\n15 \n\nAuf die Revision der Klägerin ist daher das Berufungsurteil aufzuheben \n\n(§ 562 Abs. 1 ZPO), und die Sache ist an das Berufungsgericht zurückzuver-\n\nweisen (§ 563 Abs. 1 ZPO). Zur eigenen Sachentscheidung ist der Senat nicht \n\nin der Lage, weil es weiterer tatrichterlicher Feststellungen bedarf. \n\nBall Dr. Wolst Hermanns \n\n Dr. Milger Dr. Hessel \n\nVorinstanzen: \n\nAG Berlin-Schöneberg, Entscheidung vom 17.01.2007 - 104a C 491/06 - \n\nLG Berlin, Entscheidung vom 14.09.2007 - 63 S 84/07 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2007/VIII_ZR_280-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2008-07-09/viii-zr-280-07","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 566","ref_norm":"566","n":9},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 404","ref_norm":"404","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 986","ref_norm":"986","n":2},{"jurabk":"BImAG","ref":"§ 2","ref_norm":"2","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 562","ref_norm":"562","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 563","ref_norm":"563","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2007/VIII_ZR_280-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2007/VIII_ZR_280-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","attribution":"Source: nu:legal – recht.nulegal.eu","license_url":"https://recht.nulegal.eu/license","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2008-07-09/viii-zr-280-07","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2007/VIII_ZR_280-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 19:48:32.427723+00:00"}}