{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2007/VIII_ZR_279-07","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2009-03-11","aktenzeichen":"VIII ZR 279/07","doktyp":"Urteil","leitsatz":"MietHöheRegG § 10 Abs. 2 Verkündet am: 11. März 2009 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle Die Wirksamkeit einer Staffelmietvereinbarung, in der die jeweilige Miete oder der jeweilige Erhöhungsbetrag betragsmäßig ausgewiesen sind, wird nicht dadurch be- rührt, dass dem Mieter zusätzlich die Möglichkeit eingeräumt wird, sich zu seinen Gunsten auf eine niedrigere ortsübliche Vergleichsmiete zu berufen.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVIII ZR 279/07 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nNachschlagewerk: \n\nja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja \n\nMietHöheRegG § 10 Abs. 2 \n\nVerkündet am: \n11. März 2009 \nRing, \nJustizhauptsekretärin \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nDie Wirksamkeit einer Staffelmietvereinbarung, in der die jeweilige Miete oder der \n\njeweilige Erhöhungsbetrag betragsmäßig ausgewiesen sind, wird nicht dadurch be-\n\nrührt, dass dem Mieter zusätzlich die Möglichkeit eingeräumt wird, sich zu seinen \n\nGunsten auf eine niedrigere ortsübliche Vergleichsmiete zu berufen. \n\nBGH, Urteil vom 11. März 2009 - VIII ZR 279/07 - LG Berlin \n\nAG Spandau \n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren ge-\n\nmäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 23. Februar 2009 durch den \n\nVorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen sowie die Richterinnen \n\nHermanns, Dr. Milger und Dr. Hessel \n\nfür Recht erkannt: \n\nDie Revision der Klägerin gegen das Urteil der Zivilkammer 67 des \n\nLandgerichts Berlin vom 27. September 2007 wird zurückgewie-\n\nsen. \n\nDie Klägerin hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\n2 \n\nDie Parteien streiten um die Wirksamkeit einer Staffelmietvereinbarung. \n\nDie Klägerin war vom 1. Mai 1997 bis zum 30. November 2005 Mieterin \n\neiner Wohnung der Beklagten in B. . Die Beklagte hatte bei der Errichtung \n\nder freifinanzierten Wohnung öffentliche Fördermittel in Anspruch genommen \n\nund unterlag deshalb bestimmten Einschränkungen, die ihr durch den Vertrag \n\nmit der Investitionsbank B. auferlegt waren. Vor diesem Hintergrund ist in \n\neiner von beiden Parteien unterschriebenen Anlage zum Mietvertrag bestimmt: \n\n\"Die Investitionsbank B. (IBB) hat … Aufwendungshilfen bewilligt. \n Die Aufwendungshilfen werden aus Landesmitteln ab mittlerer Bezugs-\n\nfertigkeit auf die Dauer von 15 Jahren gewährt. Die Wohnungen sind … \nfür die Dauer des vereinbarten Förderungszeitraumes zweckgebunden. \n\nDurch die Verringerung der Aufwendungshilfen nach Ablauf von jeweils \n(15 Monaten) um 0,75 DM je qm Wohnfläche erhöht sich im gleichen \nZeitraum die Miete um jeweils 0,75 DM je qm Wohnfläche. Der Abbau \nder Förderungsmittel wird insoweit begrenzt, wie die sich ergebenden \nEinzelmieten unter vorrangiger Berücksichtigung von Erhöhungen der \nPauschalen für Verwaltungs- und Instandhaltungskosten die ortsübliche \nVergleichsmiete übersteigen. \n\nFür die ersten 10 Jahre ab Bezugsfertigkeit werden zwischen den Par-\nteien die folgenden Erhöhungen der monatlichen Nettokaltmiete um \n0,75/qm alle 15 Monate vereinbart: \n\nMieterhöhung zum \n01.08.1998 \n01.11.1999 \n01.02.2001 \n01.05.2002 \n01.08.2003 \n01.11.2004 \n01.02.2006 \n\num DM/monatlich \n\n67,29 \n67,29 \n67,29 \n67,29 \n67,29 \n67,29 \n67,29 \n\nauf DM/monatlich \n1278,51 \n1345,80 \n1413,09 \n1480,38 \n1547,67 \n1614,96 \n1682,25 \n\nDie Staffelmietvereinbarung endet am 30.04.2007. \n\nNach Ablauf der o.g. Staffelmietvereinbarung entwickelt sich die monat-\nliche Nettokaltmiete bis zum Ende des Förderungszeitraumes gemäß \ndem Fördervertrag mit der IBB. \n\nDer Abbau der Aufwendungshilfen kann frühestens nach Ablauf von 10 \nFörderungsjahren über den Betrag von 0,75 DM je qm Wohnfläche hin-\naus erhöht werden, wenn dies infolge einer allgemeinen Anhebung des \nMietniveaus oder aus anderen Gründen und im Rahmen der Wirtschaft-\nlichkeit des geförderten Objektes möglich wird und allgemein oder für \neine Gruppe von Fällen durch die für das Bau- und Wohnungswesen \nzuständige Senatsverwaltung im Einvernehmen mit der für die Finanzen \nzuständigen Senatsverwaltung angeordnet wird. In diesen Fällen wird \ndie nach § 2 zulässige Einzelmiete im Rahmen des Miethöhegesetzes \n(MHG) entsprechend erhöht. \n\nErhöhungen der Pauschalen für Verwaltungs- und Instandhaltungskos-\nten nach der hierbei analog heranzuziehenden II. BV oder einer diese \nersetzenden Regelung erhöhen entsprechend die mit der Bewilligungs-\nstelle vertraglich vereinbarten Mietbeträge. Insoweit erhöhte Mietpreise \n\nwerden im Rahmen der allgemeinen mietrechtlichen Vorschriften (na-\nmentlich MHG) mietvertragswirksam geltend gemacht. \n\nÜbersteigen die sich ergebenden Einzelmieten die Höhe der ortsübli-\nchen Miete nach § 2 MHG, so dürfen - auch bei einer Neuvermietung in-\nnerhalb der Zweckbestimmung - nur die ortsüblichen Mieten vereinbart \nwerden. Mieterhöhungen nach den §§ 3 und 5 MHG aufgrund weiterer \nFinanzierungen, Umfinanzierungen und/oder Kapitalkostenerhöhungen \nsowie Überschreitungen der ortsüblichen Vergleichsmiete setzen im För-\nderungszeitraum eine Zustimmung der IBB voraus. Diese wird bei Miet-\nerhöhungen nach § 5 MHG frühestens nach 10 Förderungsjahren und \nnur insoweit erteilt werden, wie ansonsten nach Ausschöpfung aller \nMöglichkeiten (Umfinanzierung, Verzichte auf - ggf. Teile der - Eigenka-\npitalverzinsung und anderer pauschaler Ansätze) die Wirtschaftlichkeit \ndes Objektes gefährdet ist. \n\nDie Umlage von Betriebskosten nach Maßgabe des § 4 MHG ist zuläs-\nsig und vereinbart gemäß § 20 NMV ff. Nach Ablauf des Förderungszeit-\nraumes enden die vertraglich vereinbarten Mietpreisbegrenzungen. Es \nist mindestens die Miete zu zahlen, die sich ohne Förderung ergibt. \n\nDer Mieter kann sich unmittelbar auf diese Vereinbarung berufen und ist \nberechtigt, deren Einhaltung zu verlangen (§ 328 BGB). \n\n….\" \n\n3 \n\nDie Klägerin hat Rückzahlung eines Betrages von insgesamt 6.055,01 € \n\nnebst Zinsen begehrt, den sie unter Zugrundelegung der ursprünglich verein-\n\nbarten Miete von 1.211,22 DM - also ohne Berücksichtigung der sich aus der \n\nStaffelmiete ergebenden Erhöhungsbeträge - als überzahlte Miete errechnet \n\nhat. \n\n4 \n\nDas Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, das Landgericht hat die Be-\n\nrufung zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision \n\nverfolgt die Klägerin ihr Klagebegehren in vollem Umfang weiter. \n\n \n \n\n5 \n\n6 \n\n7 \n\nEntscheidungsgründe: \n\nDie Revision hat keinen Erfolg. \n\nI. \n\nDas Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We-\n\nsentlichen ausgeführt: \n\nDer Klägerin stehe ein Anspruch auf Rückzahlung erbrachter Mietzah-\n\nlungen aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB nicht zu. Entgegen der Auffassung \n\nder Klägerin hätten die Parteien wirksam eine Staffelmiete vereinbart. Die ge-\n\ntroffene Vereinbarung werde den Anforderungen des im Zeitpunkt des Ver-\n\ntragsschlusses maßgeblichen § 10 Abs. 2 MHG gerecht. Der Mieter werde in \n\ndie Lage versetzt, sich bei Abschluss des Mietvertrags genau auf die Belastun-\n\ngen einzustellen, die im Laufe des Vertrags an Miete auf ihn - höchstens - zu-\n\nkämen, denn Mieterhöhungen auf die Vergleichsmiete und wegen Modernisie-\n\nrungsmaßnahmen seien während der Staffelmiete ausgeschlossen. \n\n8 \n\nDass die einzelnen Stufen der Mieterhöhung zusätzlich jeweils auf die \n\nortsübliche Vergleichsmiete begrenzt seien, verstoße nicht gegen § 10 Abs. 2 \n\nMHG, denn es handele es sich dabei um eine für den Mieter günstige und des-\n\nhalb zulässige Vereinbarung, die ihm im Einzelfall die Möglichkeit biete, sich \n\ndarauf zu berufen, dass die ortsübliche Vergleichsmiete unter dem in der Staf-\n\nfelmiete vereinbarten Betrag liege und er deshalb nur diesen (niedrigeren) Be-\n\ntrag zahlen müsse. \n\nII. \n\n9 \n\n10 \n\nDiese Beurteilung hält der revisionsrechtlichen Nachprüfung stand, so \n\ndass die Revision zurückzuweisen ist. \n\nDas Berufungsgericht hat einen Anspruch der Klägerin aus ungerechtfer-\n\ntigter Bereicherung (§ 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB) zu Recht verneint, weil die \n\nvon ihr erbrachten Mietzahlungen - auch soweit es die jeweiligen Mieterhö-\n\nhungsbeträge betrifft - in der Staffelmietvereinbarung ihre Rechtsgrundlage ha-\n\nben. Zutreffend ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass die von den \n\nParteien vereinbarte Staffelmiete den Anforderungen des im Zeitpunkt des Ver-\n\ntragsschlusses geltenden § 10 Abs. 2 MHG genügt. \n\n11 \n\n1. Entgegen der Auffassung der Revision sind die jeweilige Miete und der \n\nErhöhungsbetrag in der Vereinbarung betragsmäßig ausgewiesen (§ 10 Abs. 2 \n\nSatz 5 MHG), so dass die Klägerin bereits bei Vertragsschluss Gewissheit dar-\n\nüber hatte, welche Miete sie für die jeweiligen Zeiträume schuldete. Die ihr zu-\n\nsätzlich eingeräumte Möglichkeit, sich auf eine niedrigere ortsübliche Miete zu \n\nberufen, ändert daran nichts, sondern eröffnet ihr nur die Möglichkeit, bei ent-\n\nsprechender Entwicklung der Vergleichsmiete den ausgewiesenen Betrag zu \n\nihren Gunsten nach unten zu korrigieren. Hierin liegt mithin eine - zulässige - \n\nAbweichung von § 10 MHG zugunsten des Mieters. Anders als die Revision \n\nmeint, hat auch der Umstand, dass der Fördervertrag zwischen der Beklagten \n\nund der Investitionsbank B. als echter Vertrag zugunsten Dritter ausgestaltet \n\nwar und die Klägerin sich schon deshalb auf eine unterhalb der Staffelmiete \n\nliegende ortsübliche Vergleichsmiete berufen konnte, nicht zur Folge, dass es \n\nsich bei dieser zusätzlichen Grenze um eine zur Unwirksamkeit der Staffelmiet-\n\nvereinbarung führende, zum Nachteil des Mieters von § 10 Abs. 2 MHG abwei-\n\nchende Vereinbarung handelte. Eine Benachteiligung der Klägerin lässt sich \n\nentgegen der Auffassung der Revision auch nicht damit begründen, dass sich \n\ndie Klägerin über die jeweilige ortsübliche Vergleichsmiete informieren musste, \n\num gegebenenfalls diese zusätzliche Grenze zu ihren Gunsten geltend zu ma-\n\nchen. \n\n12 \n\n2. Der Revision kann auch nicht darin gefolgt werden, dass die von den \n\nParteien vereinbarte Staffelmiete deshalb unwirksam sei, weil sie dem Vermie-\n\nter entgegen § 10 Abs. 2 Satz 3 MHG während der Laufzeit der Staffelmiete \n\nzusätzlich Mieterhöhungen nach §§ 3 und 5 MHG gestatte. \n\n13 \n\nZwar werden in Anlage 1 des Mietvertrags auch Mieterhöhungen nach \n\n§§ 3 und 5 MHG angesprochen. Wie die Revisionserwiderung zutreffend gel-\n\ntend macht, ergibt sich aber aus dem Sinnzusammenhang, dass Mieterhöhun-\n\ngen nach §§ 3 und 5 MHG erst für den weiteren Förderungszeitraum nach Ab-\n\nlauf der Staffelmietvereinbarung am 30. April 2007 vorgesehen sind. Die betref-\n\nfenden Regelungen in der Anlage zum Mietvertrag sind ersichtlich im Hinblick \n\ndarauf getroffen worden, dass der Förderungszeitraum (15 Jahre) über die \n\nDauer der Staffelmiete hinausgeht und die Klägerin auch in diesem weiteren \n\nZeitraum aufgrund des Fördervertrags mit der IBB noch Einschränkungen zu-\n\ngunsten der Mieter unterliegt. Da der Vermieter nach der gesetzlichen Rege-\n\nlung nach Ablauf der Staffelmiete wieder von den allgemeinen gesetzlichen \n\nMieterhöhungsmöglichkeiten (also auch nach §§ 3, 5 MHG bzw. § 559 BGB) \n\nGebrauch machen kann, wird die Klägerin durch die beanstandete Regelung \n\nnicht benachteiligt, sondern wiederum günstiger gestellt, so dass die von der \n\nRevision erhobenen Bedenken gegen die vertragliche Regelung von vornherein \n\nnicht durchgreifen können. \n\nBall \n\nDr. Frellesen \n\nHermanns \n\nDr. Milger \n\nDr. Hessel \n\nVorinstanzen: \n\nAG Berlin-Spandau, Entscheidung vom 17.04.2007 - 5 C 85/07 - \n\nLG Berlin, Entscheidung vom 27.09.2007 - 67 S 137/07 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2007/VIII_ZR_279-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2009-03-11/viii-zr-279-07","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 812","ref_norm":"812","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 328","ref_norm":"328","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 128","ref_norm":"128","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 559","ref_norm":"559","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2007/VIII_ZR_279-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2007/VIII_ZR_279-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2009-03-11/viii-zr-279-07","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2007/VIII_ZR_279-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 19:21:01.151604+00:00"}}