{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2007/VIII_ZR_270-07","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2008-11-12","aktenzeichen":"VIII ZR 270/07","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB §§ 307 Abs. 1 Bb, 557a Abs. 3 Satz 1 Verkündet am: 12. November 2008 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle Ein formularmäßig erklärter, einseitiger Verzicht des Mieters von Wohnraum auf sein ordentliches Kündigungsrecht benachteiligt den Mieter nicht unangemessen, wenn der Kündigungsausschluss zusammen mit einer nach § 557a BGB zulässigen Staf- felmiete vereinbart wird und seine Dauer nicht mehr als vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung beträgt (Bestätigung von BGH, Urteil vom 23. November 2005 - VIII ZR 154/04, NZM 2006, 256).","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVIII ZR 270/07 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nNachschlagewerk: \n\nja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja \n\nBGB §§ 307 Abs. 1 Bb, 557a Abs. 3 Satz 1 \n\nVerkündet am: \n12. November 2008 \nRing, \nJustizhauptsekretärin \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nEin formularmäßig erklärter, einseitiger Verzicht des Mieters von Wohnraum auf sein \n\nordentliches Kündigungsrecht benachteiligt den Mieter nicht unangemessen, wenn \n\nder Kündigungsausschluss zusammen mit einer nach § 557a BGB zulässigen Staf-\n\nfelmiete vereinbart wird und seine Dauer nicht mehr als vier Jahre seit Abschluss der \n\nStaffelmietvereinbarung beträgt (Bestätigung von BGH, Urteil vom 23. November \n\n2005 - VIII ZR 154/04, NZM 2006, 256). \n\nBGH, Urteil vom 12. November 2008 - VIII ZR 270/07 - LG München II \n\nAG Dachau \n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 12. November 2008 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter \n\nDr. Frellesen, die Richterinnen Hermanns und Dr. Milger sowie den Richter \n\nDr. Achilles \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Revision der Klägerin werden das Urteil der 12. Zivilkam-\n\nmer des Landgerichts München II vom 25. September 2007 auf-\n\ngehoben und das Urteil des Amtsgerichts Dachau vom 30. Januar \n\n2007 abgeändert. \n\nDer Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 497,57 € nebst Zinsen \n\nin Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem \n\n13. Juli 2006 zu zahlen. Die Widerklage wird abgewiesen. \n\nDer Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\n2 \n\nDer Beklagte war Mieter einer Wohnung der Klägerin in K. . \n\nIn § 2 des Formularmietvertrages heißt es: \n\n\"1. Das Mietverhältnis beginnt am 15.8.2004 und wird auf unbestimmte \nDauer geschlossen. Es gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen für \nWohnraum. \n\nDer Mieter verzichtet unwiderruflich auf sein ordentliches gesetzliches \nKündigungsrecht für die ersten 24 Monate der Mietzeit. Sein außeror-\ndentliches gesetzliches Kündigungsrecht bleibt davon unberührt.\" \n\n3 \n\nFerner ist in § 3 des Vertrags zur Miete vereinbart: \n\n\"1. Der Mietzins, ausgenommen Betriebskosten, über die nach § 4 des \nMietvertrags gesondert abzurechnen ist, beträgt bei Beginn des Miet-\nverhältnisses 310 €. \n\n2. Staffelmiete \n\nDarüber hinaus wird folgende Staffelmiete vereinbart: \n\nDatum Wohnungsmiete \n\n1. ab dem 1.9.2005 bis 31.8.2006 319,30 \n\n2. ab 1.9.2006 bis 31.8.2007 328,90 \n\n3. ab 1.9.2007 bis 31.8.2008 338,70 \n\n… .\" \n\n4 \n\nDer Beklagte kündigte das Mietverhältnis mit einem bei der Klägerin am \n\n29. September 2005 eingegangenen Schreiben zum 31. Dezember 2005 und \n\nzog aus. Die Klägerin begehrt Miete für die Zeit vom 1. Januar 2006 bis 15. Ap-\n\nril 2006, da sie die Wohnung erst zu diesem Zeitpunkt anderweit vermieten \n\nkonnte. Im vorliegenden Rechtsstreit macht sie einen Betrag von 497,57 € \n\nnebst Verzugszinsen geltend, der nach Verrechnung mit der Mietkaution unter \n\nBerücksichtigung weiterer unstreitiger Beträge zu ihren Gunsten verbleibt. Der \n\nBeklagte begehrt Klageabweisung und im Wege der Widerklage Zahlung eines \n\nBetrages von 899,98 €, der sich bei der Kautionsabrechnung ohne Berücksich-\n\ntigung der zwischen den Parteien streitigen Miete für die Zeit vom 1. Januar bis \n\n15. April 2006 zu seinen Gunsten ergibt. \n\n5 \n\nDas Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und der Widerklage stattge-\n\ngeben. Das Landgericht hat die Berufung der Klägerin zurückgewiesen. Mit der \n\nvom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klagebe-\n\ngehren und den Antrag auf Abweisung der Widerklage weiter. \n\n6 \n\n7 \n\n8 \n\n9 \n\nEntscheidungsgründe: \n\nDie Revision hat Erfolg. \n\nI. \n\nDas Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge-\n\nführt: \n\nDas Amtsgericht sei zu Recht davon ausgegangen, dass der Klägerin die \n\ngeltend gemachte Miete für den Zeitraum vom 1. Januar bis 15. April 2006 nicht \n\nzustehe, denn die Kündigung des Beklagten vom 29. September 2005 habe \n\ndas Mietverhältnis zum 31. Dezember 2005 beendet. \n\nBei der in § 2 des Formularmietvertrags enthaltenen Klausel über den \n\nKündigungsausschluss handele es sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen. \n\nInsbesondere sei die Klausel nicht handschriftlich oder in sonstiger Weise ein-\n\ngefügt, die einen Rückschluss auf eine Individualvereinbarung zulassen würde. \n\nDer Kündigungsausschluss sei gemäß § 307 Abs. 1 BGB wegen unangemes-\n\nsener Benachteiligung des Mieters unwirksam, weil er nur für den Mieter gelte; \n\nein derartiger einseitiger Kündigungsausschluss könne nicht in Allgemeinen \n\nGeschäftsbedingungen vereinbart werden. \n\nII. \n\n10 \n\n11 \n\nDiese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. \n\nEntgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist das Mietverhältnis \n\nder Parteien nicht durch die Kündigung des Beklagten vom 29. September 2005 \n\ngemäß § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB zum 31. Dezember 2005 beendet worden. \n\nDie Kündigung ist nicht zu diesem Zeitpunkt wirksam geworden, weil das Recht \n\ndes Beklagten, das Mietverhältnis ordentlich mit einer Frist von drei Monaten zu \n\nkündigen (§ 573c Abs. 1 Satz 1 BGB) im Mietvertrag wirksam für die Dauer von \n\n24 Monaten ausgeschlossen worden ist. Entgegen der Auffassung des Beru-\n\nfungsgerichts hält der in § 2 des Mietvertrags formularmäßig vereinbarte einsei-\n\ntige Kündigungsverzicht des Mieters der Inhaltskontrolle gemäß § 307 Abs. 1 \n\nBGB stand. \n\n12 \n\n1. Zutreffend und von der Revision unangegriffen ist das Berufungsge-\n\nricht davon ausgegangen, dass es sich bei der Vertragsklausel in § 2 des Miet-\n\nvertrags um Allgemeine Geschäftsbedingungen handelt. \n\n13 \n\n2. Entgegen der von der Revisionserwiderung erhobenen Gegenrüge \n\nscheitert die Einbeziehung der Klausel in den Vertrag nicht an § 305c Abs. 2 \n\nBGB. Selbst wenn die Klausel, wie die Revisionserwiderung meint, nicht ein-\n\ndeutig regelte, ob das Mietverhältnis erstmals zum Ablauf von zwei Jahren ge-\n\nkündigt oder die Kündigungserklärung erstmals nach Ablauf dieses Zeitraums \n\nabgegeben werden kann, hätte eine diesbezügliche Mehrdeutigkeit nach § 305c \n\nAbs. 2 BGB lediglich zur Folge, dass die Klägerin die ihr ungünstigste Ausle-\n\ngungsvariante gegen sich gelten lassen müsste; auch danach wäre das Miet-\n\nverhältnis durch die Kündigung des Beklagten vom 29. September 2005 aber \n\nerst nach dem Zeitpunkt beendet worden, für den die Klägerin im vorliegenden \n\nRechtsstreit Miete begehrt. \n\n14 \n\n15 \n\n3. Der formularmäßige Kündigungsausschluss in § 3 des Mietvertrags \n\nhält auch der Inhaltskontrolle gemäß § 307 Abs. 1 BGB stand. \n\na) Wie der Senat bereits mit Urteil vom 23. November 2005 (VIII ZR \n\n154/04, NZM 2006, 256, Tz. 13 ff.) entschieden hat, benachteiligt ein formular-\n\nmäßig erklärter, einseitiger Kündigungsverzicht des Mieters von Wohnraum auf \n\nsein ordentliches Kündigungsrecht den Mieter nicht unangemessen, wenn er \n\nzusammen mit einer Staffelmiete vereinbart wird und einen Zeitraum von vier \n\nJahren nicht überschreitet. Dies gilt auch dann, wenn der Mietvertrag – wie \n\nhier – auf unbestimmte Zeit abgeschlossen ist (Senatsurteil vom 23. November \n\n2005, aaO, Tz. 15). Hieran hält der Senat fest. \n\n16 \n\nDie Vereinbarung einer Staffelmiete soll beiden Parteien Kalkulationssi-\n\ncherheit geben; sie ist auch für den Mieter insoweit vorteilhaft, als Mieterhöhun-\n\ngen nach §§ 558 bis 559b BGB ausgeschlossen sind (§ 557a Abs. 2 Satz 2 \n\nBGB). Das Bürgerliche Gesetzbuch sieht in § 557a Abs. 3 BGB bei der Staffel-\n\nmiete ausdrücklich vor, dass das Kündigungsrecht des Mieters für höchstens \n\nvier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden \n\nkann. Nach dem eindeutigen Wortlaut der Vorschrift ist es für die Wirksamkeit \n\ndes Kündigungsausschlusses nicht erforderlich, dass dieser wechselseitig auch \n\nfür den Vermieter gilt. Der Gesetzgeber hat Staffelmietvereinbarungen, die ei-\n\nnen einseitigen Ausschluss des Kündigungsrechts enthalten, bis zur Grenze \n\nvon vier Jahren billigen wollen und durch die Bestimmung des § 557a Abs. 3 \n\nBGB zugelassen (Senatsurteil vom 23. November 2005, aaO, Tz. 19). Ein for-\n\nmularvertraglicher Kündigungsausschluss, der – wie auch hier – der gesetzli-\n\nchen Regelung des § 557a Abs. 3 BGB nachgebildet ist, beinhaltet deshalb im \n\nRegelfall keine unangemessene Benachteiligung des Mieters im Sinne von \n\n§ 307 Abs. 1 BGB (Senatsurteil, aaO, Tz. 14). Eine Abweichung von wesentli-\n\nchen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung (§ 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB) liegt \n\nentgegen der Auffassung der Revisionserwiderung gerade nicht vor. \n\n17 \n\nb) Ohne Erfolg rügt die Revisionserwiderung ferner, dass die Regelung \n\ndes Kündigungsausschlusses in § 2 des Mietvertrags nicht hinreichend klar und \n\nverständlich sei und den Mieter unter diesem Gesichtspunkt unangemessen \n\nbenachteilige (§ 307 Abs. 1 Satz 2 BGB). Ein verständiger, nicht juristisch vor-\n\ngebildeter Mieter vermag den Regelungsgehalt der Klausel ohne weiteres zu \n\nerfassen, auch wenn dafür, wie oben dargelegt, mehrere Auslegungsvarianten \n\nin Betracht kommen mögen. \n\nIII. \n\n18 \n\nNach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand ha-\n\nben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Da es keiner weiteren Fest-\n\nstellungen bedarf, kann der Senat in der Sache selbst entscheiden (§ 563 \n\nAbs. 3 ZPO). Der Beklagte ist in Abänderung des amtsgerichtlichen Urteils zur \n\nZahlung des von der Klägerin geltend gemachten Betrages von 497,50 € nebst \n\nZinsen zu verurteilen, der nach Verrechnung der Kaution mit der vom Beklagten \n\nfür den Zeitraum von 1. Januar bis 15. April 2006 geschuldeten Miete zu Gun-\n\nsten der Klägerin noch verbleibt. Die Widerklage ist abzuweisen. \n\nBall \n\nDr. Frellesen \n\nHermanns \n\nDr. Milger \n\nDr. Achilles \n\nVorinstanzen: \n\nAG Dachau, Entscheidung vom 30.01.2007 - 2 C 1153/06 - \n\nLG München II, Entscheidung vom 25.09.2007 - 12 S 1829/07 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2007/VIII_ZR_270-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2008-11-12/viii-zr-270-07","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 307","ref_norm":"307","n":6},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 557a","ref_norm":"557a","n":5},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 573c","ref_norm":"573c","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 305c","ref_norm":"305c","n":2},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 562","ref_norm":"562","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 563","ref_norm":"563","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 558","ref_norm":"558","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2007/VIII_ZR_270-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2007/VIII_ZR_270-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2008-11-12/viii-zr-270-07","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2007/VIII_ZR_270-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 18:58:55.330983+00:00"}}