{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2007/VIII_ZR_231-07","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2009-04-08","aktenzeichen":"VIII ZR 231/07","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB §§ 123, 573 Abs. 2 Nr. 2, Abs. 3 Satz 1 Verkündet am: 8. April 2009 Vorusso, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle a) Einem Mieter, der auf eine Kündigung wegen eines vorgetäuschten Eigenbedarfs hin auszieht, stehen Schadensersatzansprüche wegen unberechtigter Kündigung auch dann zu, wenn die Kündigung zwar formell unwirksam ist, der Vermieter ihm den Eigenbedarf aber schlüssig dargetan und er keine Veranlassung hatte, die Angaben des Vermieters in Zweifel zu ziehen. b) Darf der Mieter das Räumungsverlangen des Vermieters materiell für berechtigt halten, wird sein Schadensersatzanspruch nicht dadurch ausgeschlossen, dass er - in der Vorstellung, zur Räumung des Mietobjekts verpflichtet zu sein - sich mit dem Vermieter auf eine einvernehmliche Beendigung des Mietverhältnisses einigt.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVIII ZR 231/07 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nNachschlagewerk: \n\nja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja \n\nBGB §§ 123, 573 Abs. 2 Nr. 2, Abs. 3 Satz 1 \n\nVerkündet am: \n8. April 2009 \nVorusso, \nJustizhauptsekretärin \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\na) Einem Mieter, der auf eine Kündigung wegen eines vorgetäuschten Eigenbedarfs \n\nhin auszieht, stehen Schadensersatzansprüche wegen unberechtigter Kündigung \n\nauch dann zu, wenn die Kündigung zwar formell unwirksam ist, der Vermieter ihm \n\nden Eigenbedarf aber schlüssig dargetan und er keine Veranlassung hatte, die \n\nAngaben des Vermieters in Zweifel zu ziehen. \n\nb) Darf der Mieter das Räumungsverlangen des Vermieters materiell für berechtigt \n\nhalten, wird sein Schadensersatzanspruch nicht dadurch ausgeschlossen, dass \n\ner - in der Vorstellung, zur Räumung des Mietobjekts verpflichtet zu sein - sich mit \n\ndem Vermieter auf eine einvernehmliche Beendigung des Mietverhältnisses einigt. \n\nBGH, Urteil vom 8. April 2009 - VIII ZR 231/07 - KG Berlin \n\nAG Schöneberg \n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 8. April 2009 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter \n\nDr. Frellesen sowie die Richterinnen Hermanns, Dr. Milger und Dr. Hessel \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 8. Zivilsenats des \n\nKammergerichts vom 18. Juni 2007 aufgehoben. \n\nDie Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch \n\nüber die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-\n\nricht zurückverwiesen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\nDie Klägerin bewohnte als Mieterin seit 1977 ein im Eigentum der Be-\n\nklagten stehendes Hausgrundstück in B. . Nachdem die Beklagten seit Juni \n\n2001 mehrfach durch Anwaltsschreiben Kündigungen wegen Eigenbedarfs \n\nausgesprochen hatten, zog die Klägerin entsprechend einer Vereinbarung der \n\nParteien vom 4. Oktober 2002 am 16. Oktober 2002 aus. \n\n2 \n\nDie seit mehreren Jahrzehnten in den Vereinigten Staaten von Amerika \n\nlebenden Beklagten hatten wiederholt darauf hingewiesen, dass sie mittlerweile \n\npensioniert seien, dauerhaft nach Deutschland zurückkehren und in dem an die \n\nKlägerin vermieteten Haus wohnen wollten, ferner, dass sie beabsichtigten, die \n\nin der Nähe lebende pflegebedürftige Mutter der Beklagten zu 1 zu betreuen. \n\nFür den Fall, dass die Klägerin das gemietete Wohnhaus nicht rechtzeitig räu-\n\nme, drohten die Beklagten die gerichtliche Durchsetzung der Kündigung sowie \n\ndie Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen (Hotelkosten) an. \n\n3 \n\nDas streitgegenständliche Hausgrundstück wurde am 9. November 2002 \n\nüber einen Makler zum Verkauf angeboten. Die Klägerin erklärte daraufhin mit \n\nSchreiben vom 26. November 2002 die Anfechtung des Aufhebungsvertrages \n\nvom 4. Oktober 2002 wegen arglistiger Täuschung und Irrtums. Ein Verkauf des \n\nHauses fand nicht statt. \n\n4 \n\n5 \n\n6 \n\n7 \n\n8 \n\nMit der Klage fordert die Klägerin, das Hausgrundstück - hilfsweise je-\n\ndenfalls, soweit nicht neu vermietet - an sie zurückzugeben, außerdem die Zah-\n\nlung von Schadensersatz und Schmerzensgeld sowie die Feststellung der Er-\n\nsatzpflicht der Beklagten für künftige weitere Schäden. \n\nDas Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Be-\n\nrufung der Klägerin hat das Berufungsgericht zurückgewiesen. Mit der vom Se-\n\nnat zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihre erstinstanzlichen Ansprü-\n\nche weiter. \n\nEntscheidungsgründe: \n\nDie Revision hat Erfolg. \n\nI. \n\nDas Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge-\n\nführt: \n\nDie Klägerin könne weder Rückgabe der Mietsache noch Schadenser-\n\nsatz oder Schmerzensgeld verlangen. Für die Entscheidung des Rechtsstreits \n\nkomme es nicht darauf an, ob die Beklagten einen Eigenbedarf an dem von der \n\nKlägerin angemieteten Hausgrundstück nur vorgetäuscht hätten. Denn durch \n\ndie ausgesprochenen Kündigungen sei das Mietverhältnis nicht beendet wor-\n\nden, so dass die Klägerin zur Räumung nicht verpflichtet gewesen sei. Die von \n\nden Beklagten ausgesprochenen Kündigungen seien unwirksam, weil die Kün-\n\ndigungsschreiben entgegen § 564b Abs. 3 BGB aF bzw. § 573 Abs. 3 Satz 1 \n\nBGB nF keinerlei Angaben zum berechtigten Interesse der Beklagten an der \n\nausgesprochenen Kündigung enthielten. \n\n9 \n\nDas von der Klägerin unterbreitete Angebot vom 4. Oktober 2002 auf \n\nVertragsaufhebung sei deshalb ohne \"Notwendigkeit\", - ohne dass die Klägerin \n\nzur Räumung verpflichtet gewesen sei -, erfolgt. In entsprechender Anwendung \n\ndes Rechtsgedankens aus § 254 BGB sei daher davon auszugehen, dass der \n\nAbschluss der Aufhebungsvereinbarung vom 4. Oktober 2002 allein auf den \n\n- freiwilligen - Entschluss der Klägerin zurückzuführen sei und nicht auf eine \n\narglistige Täuschung seitens der Beklagten. Hinzu komme, dass die Klägerin \n\nden Mietaufhebungsvertrag erst nach Zustandekommen des Mietvertrags über \n\nihre neue Wohnung abgeschlossen habe. Damit sei der Aufhebungsvertrag \n\nnach wie vor wirksam. \n\nII. \n\n10 \n\nDiese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Mit der \n\nvom Berufungsgericht gegebenen Begründung können Ansprüche der Klägerin \n\nauf Rückgabe des Mietobjekts aufgrund wirksamer Anfechtung der Aufhe-\n\nbungsvereinbarung, auf Schadensersatz und auf Feststellung der Ersatzpflicht \n\nder Beklagten für künftige Schäden nicht verneint werden. \n\n11 \n\n1. Ein Vermieter, der schuldhaft eine Kündigung wegen Eigenbedarfs \n\nausspricht, der in Wahrheit nicht besteht, ist dem Mieter grundsätzlich zum Er-\n\nsatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet (BGHZ 89, 296, 302; Se-\n\nnatsurteil vom 18. Mai 2005 - VIII ZR 368/03, NJW 2005, 2395, unter II 1 \n\nm.w.N.). Davon geht auch das Berufungsgericht aus. \n\n12 \n\n2. Rechtsfehlerhaft ist jedoch die Auffassung des Berufungsgerichts, An-\n\nsprüche der Klägerin seien \"in entsprechender Anwendung des Rechtsgedan-\n\nkens aus § 254 BGB\" zu verneinen, weil die von den Beklagten ausgesproche-\n\nnen Eigenbedarfskündigungen bereits aus formalen Gründen unwirksam gewe-\n\nsen seien, so dass für die Klägerin objektiv kein Anlass bestanden habe, den \n\nBeklagten die einvernehmliche Aufhebung des Mietverhältnisses anzubieten \n\nund das Mietobjekt zu räumen. Die Aufhebungsvereinbarung vom 4. Oktober \n\n2002 stünde den mit der Klage verfolgten Ansprüchen der Klägerin nur dann \n\nentgegen, wenn sie auf einem freien Willensentschluss der Klägerin beruhen \n\nwürde, für den der von den Beklagten geltend gemachte, nach der Darstellung \n\nder Klägerin nur vorgetäuschte Eigenbedarf nicht (mehr) ursächlich gewesen \n\nwäre. Derartiges hat das Berufungsgericht indessen nicht festgestellt; es hat \n\nden entscheidenden Gesichtspunkt vielmehr darin gesehen, dass mangels for-\n\nmal wirksamer Eigenbedarfskündigung der Beklagten für die Klägerin keine \n\nRäumungsverpflichtung und damit auch keine Notwendigkeit bestanden habe, \n\nsich mit den Beklagten auf eine Aufhebung des Mietverhältnisses zu einigen. \n\nDas ist nicht richtig. \n\n13 \n\na) Einem Mieter, der auf eine Kündigung wegen eines in Wahrheit nicht \n\nbestehenden Eigenbedarfs hin auszieht, stehen Schadensersatzansprüche we-\n\ngen unberechtigter Kündigung auch dann zu, wenn der Eigenbedarf - wie das \n\nBerufungsgericht hier annimmt - zwar entgegen § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB \n\n(§ 564a Abs. 3 BGB aF) nicht im Kündigungsschreiben als berechtigtes Interes-\n\nse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses angegeben und \n\ndie Kündigung deshalb unwirksam ist, der Vermieter dem Mieter den Eigenbe-\n\ndarf aber schlüssig dargetan und der Mieter keine Veranlassung hatte, die An-\n\ngaben des Vermieters in Zweifel zu ziehen. So verhält es sich nach dem revisi-\n\nonsrechtlich zugrunde zu legenden Sachvortrag der Klägerin hier. Die Beklag-\n\nten hatten die Klägerin wiederholt und nachdrücklich mit der Begründung zur \n\nRäumung des vermieteten Wohnhauses aufgefordert, sie beabsichtigten, nach \n\nDeutschland zurückzukehren und das vermietete Anwesen selbst zu bewoh-\n\nnen, auch um die in der Nähe lebende pflegebedürftige Mutter der Beklagten zu \n\n1 zu betreuen. Dass die Klägerin Anlass gehabt hätte, diesen Angaben zu miss-\n\ntrauen, ist weder den Feststellungen des Berufungsgerichts noch dem Sachvor-\n\ntrag der Klägerin zu entnehmen. \n\n14 \n\nb) Der Kausalzusammenhang zwischen der von den Beklagten geltend \n\ngemachten, nach Darstellung der Klägerin vorgetäuschten Eigennutzungsab-\n\nsicht und dem Schaden der Klägerin ist auch nicht dadurch unterbrochen wor-\n\nden, dass die Klägerin sich am 4. Oktober 2002 mit den Beklagten auf eine ein-\n\nvernehmliche Beendigung des Mietverhältnisses geeinigt hat, obwohl sie zu \n\ndiesem Zeitpunkt mangels ordnungsgemäß begründeter Kündigungserklärun-\n\ngen - noch - nicht zur Räumung des Mietobjekts verpflichtet war (vgl. OLG \n\nKarlsruhe, NJW 1982, 54, 55; BayObLG NJW 1982, 2003, 2004; Münch-\n\nKommBGB/Häublein, 5. Aufl., § 573 Rdnr. 108; Schmidt-Futterer/Blank, Miet-\n\nrecht, 9. Aufl., § 573 BGB Rdnr. 79). Entscheidend ist nicht, ob der Mieter be-\n\nreits zur Räumung verpflichtet ist, sondern allein, ob er das Räumungsverlan-\n\ngen materiell für berechtigt halten darf, weil er keinen Anlass hat, an der Rich-\n\ntigkeit der Angaben des Vermieters zu dem geltend gemachten Eigenbedarf zu \n\nzweifeln. Auch wenn der Mieter sich unter dem Eindruck des als bestehend an-\n\ngenommenen Eigenbedarfs zu einer einvernehmlichen Beendigung des Miet-\n\nverhältnisses bereit findet und das Mietobjekt freigibt, ohne auf die formale \n\nWirksamkeit der Kündigungserklärung des Vermieters abzustellen, räumt er die \n\nMietwohnung nicht aus freien Stücken, sondern in der Vorstellung, dazu jeden-\n\nfalls materiell verpflichtet zu sein. Eine unter diesen, nach der Darstellung der \n\nKlägerin hier gegebenen Umständen zustande gekommene Mietaufhebungs-\n\nvereinbarung unterbricht mithin den Ursachenzusammenhang zwischen der \n\nVortäuschung des Eigenbedarfs und der Räumung nicht. Ob dies anders zu \n\nbeurteilen ist, wenn die Mietvertragsparteien die Beendigung des Mietverhält-\n\nnisses im Wege eines Vergleichs vereinbaren, durch den der Streit über den \n\nvom Vermieter behaupteten, vom Mieter in Abrede gestellten Eigenbedarf bei-\n\ngelegt wird (vgl. dazu OLG Frankfurt am Main NJW-RR 1995, 145, 146), bedarf \n\nhier keiner Entscheidung. \n\n15 \n\nc) Unerheblich ist schließlich, ob der Mieter - wie hier die Klägerin - bei \n\nAbschluss des Aufhebungsvertrags bereits eine neue Wohnung angemietet hat. \n\nSteht die Anmietung der neuen Wohnung unter dem Eindruck der scheinbar \n\nmateriell gerechtfertigten Eigenbedarfskündigung, ist auch insoweit die arglisti-\n\nge Täuschung des Vermieters ursächlich für den hieraus entstehenden Scha-\n\nden des Mieters (OLG Karlsruhe, aaO, 56). \n\nIII. \n\n16 \n\nNach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist \n\ndaher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist nicht zur Endent-\n\nscheidung reif, weil das Berufungsgericht keine Feststellungen dazu getroffen \n\nhat, ob der von den Beklagten mit der Kündigung geltend gemachte Eigenbe-\n\ndarf vorgeschoben war und ob die Klägerin die Aufhebungsvereinbarung vom \n\n4. Oktober 2002 auch dann abgeschlossen hätte, wenn ihr dies bewusst gewe-\n\nsen wäre. Bei der neuen Verhandlung und Entscheidung wird sich das Beru-\n\nfungsgericht auch mit dem weiteren Einwand der Beklagten zu befassen haben, \n\nEigenbedarf sei von ihnen von vorneherein nur an der Erdgeschoss- und Dach-\n\ngeschosswohnung geltend gemacht worden und der Klägerin sei der Abschluss \n\neines neuen Mietvertrags für die von ihr selbst bewohnte Wohnung im Oberge-\n\nschoss angeboten worden. \n\nBall \n\nDr. Frellesen \n\nHermanns \n\nDr. Milger \n\nDr. Hessel \n\nVorinstanzen: \n\nAG Berlin-Schöneberg, Entscheidung vom 05.10.2006 - 107 C 312/05 - \n\nKG Berlin, Entscheidung vom 18.06.2007 - 8 U 188/06 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2007/VIII_ZR_231-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2009-04-08/viii-zr-231-07","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 573","ref_norm":"573","n":3},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 254","ref_norm":"254","n":2},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 562","ref_norm":"562","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2007/VIII_ZR_231-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2007/VIII_ZR_231-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2009-04-08/viii-zr-231-07","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2007/VIII_ZR_231-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 19:26:24.704335+00:00"}}