{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2007/VIII_ZR_188-07","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2008-03-12","aktenzeichen":"VIII ZR 188/07","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB § 556a a) Der Vermieter ist zu einer Umlage der Wasserkosten nach Verbrauch nicht ver- pflichtet, solange nicht alle Mietwohnungen eines Gebäudes mit Wasserzählern ausgestattet sind. b) Legt der Vermieter von Wohnraum die Kosten der Wasserversorgung und Ent- wässerung gemäß § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB nach dem Anteil der Wohnfläche um, genügen Zweifel des Mieters an der Billigkeit dieses Maßstabs nicht, um eine Änderung des Umlageschlüssels zu rechtfertigen.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVIII ZR 188/07 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nVerkündet am: \n12. März 2008 \nErmel, \nJustizangestellte \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nNachschlagewerk: \n\nja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja \n\nBGB § 556a \n\na) Der Vermieter ist zu einer Umlage der Wasserkosten nach Verbrauch nicht ver-\n\npflichtet, solange nicht alle Mietwohnungen eines Gebäudes mit Wasserzählern \n\nausgestattet sind. \n\nb) Legt der Vermieter von Wohnraum die Kosten der Wasserversorgung und Ent-\n\nwässerung gemäß § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB nach dem Anteil der Wohnfläche \n\num, genügen Zweifel des Mieters an der Billigkeit dieses Maßstabs nicht, um eine \n\nÄnderung des Umlageschlüssels zu rechtfertigen. \n\nBGH, Urteil vom 12. März 2008 - VIII ZR 188/07 - LG Berlin \n\nAG Berlin-Mitte \n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 12. März 2008 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Wiechers, \n\ndie Richterinnen Hermanns und Dr. Hessel sowie den Richter Dr. Achilles \n\nfür Recht erkannt: \n\nDie Revision der Beklagten gegen das Urteil der Zivilkammer 62 \n\ndes Landgerichts Berlin vom 21. Mai 2007 wird zurückgewiesen. \n\nDie Beklagten haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tra-\n\ngen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\nDie Klägerin ist Vermieterin, die Beklagten sind Mieter einer Wohnung in \n\nBerlin, Ortsteil Prenzlauer Berg. Das Mietverhältnis beruht auf einem Mietver-\n\ntrag vom 28. Oktober 1969. Durch Schreiben vom 29. Juli 1991 teilte die Kläge-\n\nrin den Beklagten mit, dass sie die Miete nunmehr auf Grundmiete und Be-\n\ntriebskostenvorauszahlungen umstellen werde. In der Folgezeit rechnete die \n\nKlägerin die Betriebskosten, einschließlich der Kosten der Wasserversorgung \n\nund Entwässerung, flächenbezogen ab. Seit März 2003 sind - mit einer Aus-\n\nnahme - alle Wohnungen des Gebäudes mit einem Kaltwasserzähler ausgestat-\n\ntet, auch die Wohnung der Beklagten. In der Betriebskostenabrechnung vom \n\n14. November 2005 für den Abrechnungszeitraum 2004 legte die Klägerin die \n\nWasserkosten nach wie vor nach dem Verhältnis der Wohnflächen um. Dabei \n\nergab sich zu Lasten der Beklagten ein Betrag von 557,06 €. Die daraus resul-\n\ntierende Nachzahlung in Höhe von 99,60 € beglichen die Beklagten nicht. Sie \n\nmachten geltend, dass die Klägerin verpflichtet sei, die Wasserkosten nach \n\nVerbrauch abzurechnen; unter Berücksichtigung der von der Wasseruhr abge-\n\nlesenen Werte ergebe sich ein Betrag von nur 227,47 € und dem entsprechend \n\nzu ihren Gunsten ein Guthaben von 229,99 €. Diesen Betrag brachten sie von \n\nder Miete für Januar 2006 in Abzug. \n\n2 \n\nMit der Klage hat die Klägerin die von ihr errechnete Betriebskostennach-\n\nforderung, restliche Miete für Januar 2006 sowie Erstattung vorprozessualer \n\nAnwaltskosten verlangt. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben, das \n\nLandgericht hat die Berufung der Beklagten zurückgewiesen. Mit ihrer vom Be-\n\nrufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Beklagten ihr auf Klageab-\n\nweisung gerichtetes Begehren weiter. \n\n3 \n\n4 \n\n5 \n\nEntscheidungsgründe:\n\nDie Revision hat keinen Erfolg, sodass das Rechtsmittel trotz der Säum-\n\nnis der Klägerin durch kontradiktorisches Urteil zurückzuweisen ist (BGH, Urteil \n\nvom 14. Juli 1967 - V ZR 112/64, NJW 1967, 2162). \n\nI. \n\nDas Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We-\n\nsentlichen ausgeführt: \n\nDie Klägerin könne den Saldo aus der Betriebskostenabrechnung 2004 \n\nund restliche Miete für Januar 2006 gemäß § 535 Abs. 2 BGB beanspruchen. \n\nSie habe die Kosten der Be- und Entwässerung nach dem Flächenmaßstab \n\numlegen dürfen. Die Beklagten hätten es versäumt, von der Klägerin rechtzeitig \n\nvor Beginn des Abrechnungszeitraums 2004 Umstellung auf eine verbrauchs-\n\nabhängige Umlage der Wasserkosten zu verlangen. \n\n6 \n\nDer bisher von der Klägerin praktizierte Umlagemaßstab sei gemäß § 14 \n\nAbs. 1 Satz 2 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe (MHG) als vereinbart \n\nanzusehen. Nach dieser Vorschrift seien Vermieter berechtigt gewesen, die \n\nMiete bei vor dem 3. Oktober 1990 in der ehemaligen DDR geschlossenen \n\nMietverträgen bis zum 31. Dezember 1997 durch einseitige Erklärung auf \n\nGrundmiete und Betriebskostenvorauszahlungen umzustellen. Davon habe die \n\nKlägerin durch Schreiben vom 27. Juli 1991 Gebrauch gemacht. Dies habe die \n\nWirkung einer vertraglichen Vereinbarung, die sich auch auf den vom Vermieter \n\ngewählten Abrechnungsmaßstab erstrecke. \n\n7 \n\nAn den - nicht schlechthin unbilligen - Flächenmaßstab blieben die Par-\n\nteien grundsätzlich gebunden. Eine Vertragsänderung, die der Zustimmung \n\nbeider Parteien bedürfe, sei nur für die Zukunft zulässig. Einwände nach Ablauf \n\nder Abrechnungsperiode seien den Beklagten verwehrt. Damit bleibe ihre Beru-\n\nfung auch dann erfolglos, wenn ihnen ein Anspruch auf Änderung des Vertei-\n\nlungsschlüssels für die Zukunft grundsätzlich zustehen sollte. \n\nII. \n\n8 \n\n9 \n\nDiese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung im Ergebnis stand. \n\nDer geltend gemachte Anspruch auf restliche Miete für den Monat Janu-\n\nar 2006 (§ 535 Abs. 2 BGB) sowie Nachzahlung von Betriebskosten für den \n\nAbrechnungszeitraum 2004 steht der Klägerin zu. Sie war berechtigt, an der \n\nWohnfläche als Umlageschlüssel für die Kosten der Wasserversorgung und \n\nEntwässerung festzuhalten. \n\n10 \n\n1. Es bedarf keiner Entscheidung, ob - wie das Berufungsgericht gemeint \n\nhat - ein vom Vermieter gewählter Umlageschlüssel im Anwendungsbereich von \n\n§ 14 Abs. 1 Satz 2 MHG, der durch das Mietüberleitungsgesetz vom 6. Juni \n\n1995 (BGBl. I S. 748) als Ersatz der bis dahin in den neuen Ländern geltenden \n\nBetriebskostenumlageverordnung vom 17. Juni 1991 (BGBl. I S. 1270) einge-\n\nführt wurde, als vereinbart gilt. Es kommt darüber hinaus auch nicht darauf an, \n\nob die Parteien durch eine jahrelang einvernehmlich praktizierte Art und Weise \n\nder Abrechnung stillschweigend vereinbart haben, dass die Wasserkosten nach \n\ndem Anteil der Fläche der Mietwohnung an der Gesamtwohnfläche umzulegen \n\nsind (vgl. Senatsurteil vom 31. Mai 2006 - VIII ZR 159/05, NJW 2006, 2771, \n\nTz. 7). Denn zugunsten der Beklagten kann unterstellt werden, dass die Partei-\n\nen, wie die Revision geltend macht, einen solchen Abrechnungsmaßstab für die \n\nWasserkosten nicht vereinbart haben. Haben die Vertragsparteien nichts ande-\n\nres vereinbart, sind die Betriebskosten bereits nach dem gesetzlichen Abrech-\n\nnungsmaßstab des § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB - vorbehaltlich anderweitiger Vor-\n\nschriften, die im vorliegenden Fall keine Bedeutung haben - nach dem Anteil \n\nder Wohnfläche umzulegen. \n\n11 \n\nEntgegen der Ansicht der Revision haben die Parteien durch den Einbau \n\neines Kaltwasserzählers in der Wohnung der Beklagten nicht stillschweigend \n\nvereinbart, dass die Wasserkosten nunmehr verbrauchsabhängig abzurechnen \n\nseien. Es mag sein, dass der Einbau eines Wasserzählers durch den Vermieter \n\neine einseitige Erwartung des Mieters wecken kann, nunmehr für den tatsächli-\n\nchen Wasserverbrauch in Anspruch genommen zu werden, auch wenn ein \n\nWasserzähler nicht in allen anderen Wohnungen vorhanden ist (vgl. LG Berlin, \n\nGE 1999, 1052, 1053). Ein rechtsgeschäftlicher Erklärungswert im Sinne einer \n\ndahingehenden Verpflichtung des Vermieters kommt der bloßen Installation \n\neines Wasserzählers jedoch nicht zu. Besondere Umstände, aus denen sich \n\netwas anderes ergeben könnte, hat das Berufungsgericht nicht festgestellt; \n\nübergangenen Sachvortrag zeigt die Revision nicht auf. \n\n12 \n\n2. Aus § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB folgt nicht, dass die Klägerin nach dem \n\nEinbau des Wasserzählers in der Wohnung der Beklagten für den Abrech-\n\nnungszeitraum 2004 von dem Verhältnis der Wohnflächen als Abrechnungs-\n\nmaßstab für die Wasser- und Abwasserkosten abgehen musste. Betriebskos-\n\nten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung \n\ndurch die Mieter abhängen, sind nach dieser Vorschrift nach einem Maßstab \n\numzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen \n\nVerursachung Rechnung trägt. Wie auch die Revision nicht verkennt, setzt dies \n\nvoraus, dass eine Verbrauchserfassung für alle Mieter stattfindet (Staudin-\n\nger/Weitemeyer, BGB (2006), § 556a Rdnr. 15; MünchKommBGB/Schmid, \n\n5. Aufl., § 556a Rdnr. 31; Palandt/Weidenkaff, BGB, 67. Aufl., § 556a Rdnr. 4; \n\nLangenberg, NZM 2001, 783, 790). Das ergibt sich bereits aus dem Wortlaut \n\nder Vorschrift, wonach es auf \"die Mieter\" ankommt. Der Vermieter ist zu einer \n\nUmlage der Wasserkosten nach Verbrauch nicht verpflichtet, solange nicht alle \n\nMietwohnungen eines Gebäudes mit Wasserzählern ausgestattet sind. Das ist \n\nentgegen der Auffassung der Revision auch dann nicht anders, wenn - wie hier \n\nim Abrechnungszeitraum 2004 - der Wasserverbrauch lediglich in einer Woh-\n\nnung nicht erfasst werden kann, weil deren Mieter den Einbau einer Wasseruhr \n\nverweigert hat. \n\n13 \n\nDer Umlage der Wasserkosten nach Wohnfläche steht auch nicht entge-\n\ngen, dass die Klägerin zwar den (geringen) Wasserverbrauch eines Optiker-\n\nGeschäfts zusammen mit den vermieteten Wohnungen abgerechnet hat, wäh-\n\nrend sie den Wasserverbrauch des \n\nim Gebäude befindlichen China-\n\nRestaurants verbrauchsabhängig erfasst hat. Der Vermieter nimmt einen gebo-\n\ntenen, jedenfalls aber zulässigen Vorwegabzug der Kosten für Gewerbeflächen \n\nin gemischt genutzten Abrechnungseinheiten vor, wenn die auf die Gewerbeflä-\n\nchen entfallenden Kosten zu einer ins Gewicht fallenden Mehrbelastung der \n\nWohnraummieter führen (vgl. Senatsurteile vom 8. März 2006 - VIII ZR 78/05, \n\nNJW 2006, 1419, Tz. 16, und vom 25. Oktober 2006 - VIII ZR 251/05, NJW \n\n2007, 211, Tz. 12 ff.). So ist es hier. Die Klägerin bezweckt ersichtlich, eine \n\nMehrbelastung der Wohnraummieter zu vermeiden, die ohne Vorwegabzug \n\ndurch den nicht unbeträchtlichen Wasserverbrauch beim Betrieb des Restau-\n\nrants entstünde. \n\n14 \n\n3. Entgegen der Auffassung der Revision genügen bloße Zweifel an der \n\nBilligkeit des Umlagemaßstabs nicht, um ein auf Änderung des gesetzlichen \n\nUmlageschlüssels gerichtetes Verlangen des Mieters zu rechtfertigen. Lediglich \n\nfür besondere Ausnahmefälle ist der Gesetzgeber davon ausgegangen, dass \n\nein Anspruch des Mieters auf ein Abweichen von dem in § 556a Abs. 1 Satz 1 \n\nBGB vorgesehenen Flächenschlüssel entstehen kann. So soll der Mieter \"auch \n\nzukünftig einen Anspruch auf Umstellung des Umlagemaßstabs\" haben, \"soweit \n\nes im Einzelfall zu einer krassen Unbilligkeit kommt\" (BT-Drs. 14/4553, S. 51; \n\nvgl. Senatsurteile vom 31. Mai 2006 - aaO, Tz. 15, und vom 20. September \n\n2006 - VIII ZR 103/06, NJW 2006, 3557, Tz. 21). Die so umschriebene Voraus-\n\nsetzung für einen Änderungsanspruch ist hier jedoch nicht erfüllt. \n\nBall \n\nWiechers \n\nHermanns \n\nDr. Hessel \n\nDr. Achilles \n\nVorinstanzen: \n\nAG Berlin-Mitte, Entscheidung vom 05.01.2007 - 11 C 238/06 - \n\nLG Berlin, Entscheidung vom 21.05.2007 - 62 S 62/07 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2007/VIII_ZR_188-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2008-03-12/viii-zr-188-07","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 556a","ref_norm":"556a","n":4},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 535","ref_norm":"535","n":2}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2007/VIII_ZR_188-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2007/VIII_ZR_188-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2008-03-12/viii-zr-188-07","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2007/VIII_ZR_188-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 19:27:39.754211+00:00"}}