{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2007/VIII_ZR_181-07","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2008-07-09","aktenzeichen":"VIII ZR 181/07","doktyp":"Urteil","leitsatz":"Verkündet am: 9. Juli 2008 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle BGB § 558 Abs. 1, § 556, § 535 Abs. 1, § 306 Abs. 2, § 307 Bb, Cl, § 313 Der Vermieter ist nicht berechtigt, im Falle der Unwirksamkeit einer Klausel zur Vor- nahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter von diesem eine Mieterhöhung in Form eines Zuschlages zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu verlangen.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVIII ZR 181/07 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nNachschlagewerk: \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nja \n\nja \n\nja \n\nVerkündet am: \n9. Juli 2008 \nRing, \nJustizhauptsekretärin \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nBGB § 558 Abs. 1, § 556, § 535 Abs. 1, § 306 Abs. 2, § 307 Bb, Cl, § 313 \n\nDer Vermieter ist nicht berechtigt, im Falle der Unwirksamkeit einer Klausel zur Vor-\n\nnahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter von diesem eine Mieterhöhung \n\nin Form eines Zuschlages zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu verlangen. \n\nBGH, Urteil vom 9. Juli 2008 - VIII ZR 181/07 - LG Düsseldorf \n\nAG Düsseldorf \n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 9. April 2008 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Wiechers, \n\ndie Richterinnen Hermanns und Dr. Hessel und den Richter Dr. Achilles \n\nfür Recht erkannt: \n\nDie Revision der Kläger wird zurückgewiesen. \n\nAuf die Revision des Beklagten wird das Urteil der 21. Zivilkammer \n\ndes Landgerichts Düsseldorf vom 16. Mai 2007 im Kostenpunkt \n\nund insoweit aufgehoben, als zum Nachteil des Beklagten erkannt \n\nworden ist. Auf die Berufung des Beklagten wird das Urteil des \n\nAmtsgerichts Düsseldorf vom 25. August 2005 abgeändert. \n\nDie Klage wird abgewiesen. \n\nDie Kläger tragen die Kosten des Rechtsstreits. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\nDer Beklagte ist seit 1990 Mieter einer Wohnung der Kläger. Der Formu-\n\nlarmietvertrag enthält eine Klausel, die den Mieter verpflichtet, die Schönheits-\n\nreparaturen “regelmäßig“ innerhalb bestimmter Fristen vorzunehmen. Die Klä- \n\nger boten dem Beklagten und seiner zwischenzeitlich verstorbenen Ehefrau \n\nwegen Unwirksamkeit dieser Verpflichtung vergeblich den Abschluss einer Er-\n\ngänzungsvereinbarung an, welche die Durchführung der Schönheitsreparaturen \n\ndurch den Mieter anderweitig regeln sollte. Mit Schreiben vom 29. November \n\n2004 verlangten die Kläger daraufhin die Zustimmung zu einer Mieterhöhung \n\nvon 384,29 € auf 444,89 €. Der Beklagte stimmte mit Schreiben vom 24. Januar \n\n2005 aufgrund der unstreitigen Einordnung der Wohnung in dem Mietspiegel \n\neiner Mieterhöhung auf 390,99 € zu, lehnte aber die weitergehende Zustim-\n\nmung zu einem monatlichen Zuschlag von 0,71 € je Quadratmeter Wohnfläche \n\nfür die von den Klägern zu erbringenden Schönheitsreparaturen ab. \n\n2 \n\nDas Amtsgericht hat der Klage auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung \n\nmit Wirkung ab dem 1. Februar 2005 von 390,99 € auf 444,89 € monatlich \n\nstattgegeben. Das Berufungsgericht hat unter Zurückweisung der weitergehen-\n\nden Berufung des Beklagten die Entscheidung des Amtsgerichts abgeändert \n\nund den Beklagten verurteilt, einer Erhöhung der monatlichen Grundmiete mit \n\nWirkung ab dem 1. Februar 2007 auf 406,17 € zuzustimmen. Die weitergehen-\n\nde Klage hat es abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revi-\n\nsion erstreben die Kläger die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils, \n\nder Beklagte die vollständige Abweisung der Klage. \n\n3 \n\n4 \n\n5 \n\nEntscheidungsgründe: \n\nDie Revision der Kläger ist unbegründet. Die Revision des Beklagten hat \n\ndagegen Erfolg. \n\nI. \n\nDas Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgeführt: \n\nDer Vermieter könne auf Grund des Rücksichtnahmegebots nach § 241 \n\nAbs. 2 BGB infolge der Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel einen \n\nZuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete vom Mieter verlangen. Dies setze \n\nvoraus, dass der Vermieter dem Mieter vor einer entsprechenden Zustim-\n\nmungsklage Verhandlungen über eine Vertragsänderung zur Übernahme von \n\nSchönheitsreparaturen anbiete. Darin müsse dem Mieter die Übernahme von \n\nSchönheitsreparaturen in der Form von § 7 des Mustermietvertrages des Bun-\n\ndesjustizministeriums aus dem Jahr 1976 und dem weichen Fristenplan gemäß \n\nder Fußnote zu § 7 des Mustermietvertrages angeboten werden. Dem seien die \n\nKläger nachgekommen. \n\n6 \n\nDer Zuschlag könne jedoch nicht in Anlehnung an § 28 Abs. 4 der Zwei-\n\nten Berechnungsverordnung bemessen werden. Eine dem sozialen Wohnungs-\n\nbau vergleichbare Situation liege schon deshalb nicht vor, weil für die Kalkulati-\n\non der für die Schönheitsreparaturen erforderlichen Kosten nicht auf die Beträ-\n\nge abgestellt werden könne, die durch die Beauftragung eines Fachhandwer-\n\nkers verursacht würden. Der Vermieter habe regelmäßig keinen Anspruch dar-\n\nauf, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen durch einen Fachhandwerker \n\ndurchführen lasse. Der Mieter könne sie vielmehr selbst ausführen oder durch \n\nVerwandte und Bekannte ausführen lassen. Die Kosten würden sich dann nur \n\nnach den Materialkosten und einer geringen Entschädigung für die eigene Ar-\n\nbeit bemessen, wie dies in Fällen der nutzlosen Schönheitsreparaturen wegen \n\nUmbaus der Wohnung anerkannt sei. Der Vermieter könne danach lediglich \n\neinen deutlich reduzierten Zuschlag in Höhe von monatlich 0,20 € je Quadrat-\n\nmeter Wohnfläche beanspruchen. \n\nII. \n\nDie Beurteilung ist nicht frei von Rechtsfehlern. \n\n1. Das Berufungsgericht hat die formularvertragliche Schönheitsreparatu-\n\nrenklausel wegen eines starren Fristenplans für unwirksam gehalten. Ob dieser \n\n7 \n\n8 \n\nBeurteilung, die in der Revisionsinstanz nicht angegriffen wird, zu folgen ist, \n\nkann dahingestellt bleiben. Denn auch im Falle der Unwirksamkeit der Klausel \n\nsteht den Klägern ein Anspruch gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB auf Zustim-\n\nmung zur Erhöhung der ortsüblichen Vergleichsmiete um einen – wie auch im-\n\nmer zu bemessenden – Zuschlag nicht zu. \n\n9 \n\nAllerdings soll der Vermieter nach der vor allem in der Instanzrechtspre-\n\nchung überwiegend vertretenen Auffassung einen Zuschlag zur ortsüblichen \n\nVergleichsmiete verlangen können, wenn entgegen der üblichen Vertragsge-\n\nstaltung, wie sie den bestehenden Mietspiegeln mit der dort ausgewiesenen \n\nNettomiete in aller Regel zugrunde liegt, die Schönheitsreparaturen nicht von \n\ndem Mieter übernommen werden, sondern bei dem Vermieter verbleiben (OLG \n\nKoblenz, WuM 1985, 15; OLG Frankfurt/M., NJW-RR 2001, 945; OLG Karlsru-\n\nhe, NZM 2007, 481; OLG Frankfurt/M., WuM 2008, 82; LG Hamburg, ZMR \n\n2003, 491; LG Frankfurt/M., NJW-RR 2003, 1522; LG München I, NZM 2002, \n\n945; LG Berlin, GE 1997, 48; LG Wiesbaden, WuM 1987, 127; ebenso Münch-\n\nKommBGB/Artz, 5. Aufl., § 558a Rdnr. 20; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Miet-\n\nrecht, 9. Aufl., § 558a BGB Rdnr. 48 ff.; Flintrop in: Hannemann/Wiegner, MAH \n\nWohnraummietrecht, 2. Aufl., § 35 Rdnr. 115). Hierfür könne es keinen Unter-\n\nschied machen, ob sich die Parteien bewusst dafür entschieden hätten, dass \n\nder Vermieter die Schönheitsreparaturen tragen solle, oder ob sich dies allein \n\ndaraus ergebe, dass der Vermieter hierzu wegen der Unwirksamkeit der formu-\n\nlarmäßigen Überwälzung dieser Pflicht auf den Mieter verpflichtet sei. Diese \n\nAuffassung ist jedoch abzulehnen. \n\n10 \n\na) Einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete, wie er den Klägern \n\nvorschwebt, sieht das Gesetz nicht vor. Nach § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB kann \n\nder Vermieter eine Mieterhöhung nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und \n\nnicht darüber hinaus verlangen. \n\n11 \n\nb) Einem weitergehenden Anspruch auf Erhöhung der Miete durch die \n\nGewährung eines Zuschlags steht auch der Sinn und Zweck des § 558 BGB \n\nentgegen. Dieser geht dahin, es dem Vermieter zu ermöglichen, im Rahmen \n\ndes Vergleichsmietensystems eine angemessene, am örtlichen Markt orientier-\n\nte Miete zu erzielen (vgl. BVerfGE 37, 132, 141 f.; 79, 80, 85; Senatsurteil vom \n\n20. Juni 2007 – VIII ZR 303/06, NJW 2007, 2546, Tz. 12; Staudinger/Emmerich \n\nBGB (2006), § 558 Rdnr. 3; MünchKommBGB/Artz, aaO, § 557 Rdnr. 1 f., \n\n§ 558 Rdnr. 3; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO, § 558 Rdnr. 47). \n\n12 \n\nNach dem Regelungskonzept des Gesetzgebers bilden also die Markt-\n\nverhältnisse den Maßstab für die Berechtigung einer Mieterhöhung. Der von \n\nden Klägern geltend gemachte Zuschlag orientiert sich dagegen an den Kosten \n\nfür die Vornahme der Schönheitsreparaturen. Auf diese Weise würde bei der \n\nnicht preisgebundenen Wohnraummiete ein Kostenelement ohne Rücksicht auf \n\nseine Durchsetzbarkeit am Markt zur Begründung einer Mieterhöhung herange-\n\nzogen. Hiermit wäre jedoch das vom Gesetzgeber vorgesehene System der \n\nVergleichsmieten verlassen (vgl. Emmerich, NZM 2006, 761, 764 f.; Sternel, \n\nNZM 2007, 545, 551 f.; Hannemann in: Festschrift für Blank, 2006, S. 189, 199 \n\nff.; Blank in: Schriftenreihe des Ev. Siedlungswerks in Deutschland e.V., Bd. 75, \n\n2006, S. 17, 31 f.; Flatow, WuM 2007, 551, 552; Eisenhardt, WuM 2008, 63, 64 \n\nf.). \n\n13 \n\nc) Ohne Erfolg beruft sich die Revision der Kläger darauf, dass es sich \n\nnach der Rechtsprechung des Senats (BGHZ 105, 71, 79) bei der Übernahme \n\nder Schönheitsreparaturen rechtlich und wirtschaftlich um einen Teil der Gegen-\n\nleistung für die Gebrauchsüberlassung der Räume handele, weswegen der Ver-\n\npflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen Entgeltcha-\n\nrakter zukomme. Aus dieser Rechtsprechung lassen sich keine Maßstäbe für \n\ndie Ermittlung der am Markt erzielbaren Miete im konkreten Mietverhältnis ablei- \n\nten. Der Entgeltcharakter bildet insoweit lediglich einen Umstand, der für die \n\nWürdigung von Bedeutung ist, ob entsprechende Formularklauseln einer In-\n\nhaltskontrolle nach § 307 BGB standhalten. Der Entgeltcharakter als solcher \n\nkann dagegen keinen abstrakten Zuschlag rechtfertigen, wie er von den Klä-\n\ngern entsprechend § 28 Abs. 4 der Zweiten Berechnungsverordnung geltend \n\ngemacht wird, weil damit, wie dargelegt, entgegen der gesetzgeberischen Kon-\n\nzeption nicht die ortsübliche Vergleichsmiete, sondern ein Kostenelement für \n\ndie Begründung der Mieterhöhung herangezogen würde. \n\n14 \n\nd) Nach einer in Rechtsprechung und Literatur vertretenen Auffassung \n\nsoll die Bildung eines Zuschlags allerdings nur dazu dienen, eine Vergleichbar-\n\nkeit der Ausgangsmiete mit der Vergleichsmiete bei einer unterschiedlichen \n\nMietstruktur herzustellen. Insoweit verhalte es sich nicht anders als bei einer \n\nvereinbarten Teilinklusivmiete, wenn der zum Vergleich herangezogene Miet-\n\nspiegel von einer Nettomiete ausgehe. Auch in einem solchen Fall sei die Ver-\n\ngleichbarkeit durch die Bildung von Zuschlägen zur Erfassung des betreffenden \n\nKostenanteils herzustellen (OLG Karlsruhe, aaO, 482; vgl. ferner Börstinghaus, \n\nWuM 2007, 426, 427 f.). \n\n15 \n\nDieser Sichtweise kann ebenfalls nicht gefolgt werden, weil sie außer \n\nAcht lässt, dass die Betriebskosten mit den Kosten für die Vornahme der \n\nSchönheitsreparaturen nicht gleichgesetzt werden können. Für die Betriebskos-\n\nten sieht das Gesetz die Möglichkeit einer Umlage (§ 556 BGB) ausdrücklich \n\nvor. Dementsprechend werden bei der Erstellung der Mietspiegel lediglich die \n\nNettomieten zugrunde gelegt. An diese Praxis, wonach die Nettomiete im \n\nMarktgeschehen der Ausgangspunkt einer Mietpreisbildung ist, hat auch der \n\nSenat angeknüpft, als er bei der Teilinklusivmiete die Bildung von Zuschlägen \n\nzur Erfassung des betreffenden Kostenanteils für sachgerecht erachtet hat (Se-\n\nnatsurteil vom 26. Oktober 2005 – VIII ZR 41/05, NJW-RR 2006, 227, Tz. 13 ff.; \n\nSenatsurteil vom 23. Mai 2007 – VIII ZR 138/06, NJW 2007, 2626, Tz. 10; Se-\n\nnatsurteil vom 10. Oktober 2007 – VIII ZR 331/06, WuM 2007, 707, Tz. 9). \n\n16 \n\nBei den für Schönheitsreparaturen anzusetzenden Kosten, die ein zu-\n\nsätzliches Element in die Mietpreisbildung hineintragen würden, ist die Aus-\n\ngangslage hingegen anders. Zwar ist am Markt die Überwälzung dieser Repa-\n\nraturen als solcher auf den Mieter seit langem zur Regel geworden. Ob dies \n\naber auch dann der Fall gewesen wäre, wenn der Mieter nicht mehr ohne Wei-\n\nteres die Möglichkeit der kostengünstigen Selbstvornahme zu einem Zeitpunkt \n\nhätte, der bei Vertragsschluss regelmäßig noch in ferner Zukunft liegt und ihm \n\ngewisse Steuerungsmöglichkeiten eröffnet, sondern er die Kosten der Schön-\n\nheitsreparaturen über einen monatlich zu zahlenden Aufschlag auf die Grund-\n\nmiete abzugelten hätte, ist offen. \n\n17 \n\nDa es für eine Mieterhöhung nach § 558 BGB nicht auf fiktive Verhältnis-\n\nse, sondern auf die tatsächliche Vergleichsmiete am Markt ankommt, fehlt es \n\nfür die beanspruchte, über die tatsächliche Vergleichsmiete hinausgehende \n\nMieterhöhung an einer tauglichen Anknüpfung in den Marktgegebenheiten. \n\n18 \n\n2. Die Kläger können die beanspruchte Mieterhöhung auch nicht im We-\n\nge der ergänzenden Vertragsauslegung nach §§ 133, 157 BGB verlangen. \n\nNach der Rechtsprechung des Senats setzt eine ergänzende Vertragsausle-\n\ngung zur Schließung einer Lücke, die durch die Unwirksamkeit einer der In-\n\nhaltskontrolle nach dem AGB-Recht unterliegenden Klausel entstanden ist, vor-\n\naus, dass der Regelungsplan der Parteien infolge der Lücke einer Vervollstän-\n\ndigung bedarf. Das ist nur dann anzunehmen, wenn dispositives Gesetzesrecht \n\nzur Füllung der Lücke nicht zur Verfügung steht und die ersatzlose Streichung \n\nder unwirksamen Klausel keine angemessene, den typischen Interessen des \n\nAGB-Verwenders und seines Vertragspartners Rechnung tragende Lösung bie-\n\ntet (BGHZ 143, 103, 120, m.w.N). Diese Voraussetzungen sind hier nicht erfüllt, \n\nda der Verbleib der in § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB angelegten Pflicht zur Vornah-\n\nme von Schönheitsreparaturen bei dem Vermieter keine unangemessene, den \n\ntypischen Interessen der Vertragspartner widersprechende Regelung darstellt. \n\nDer Verwender einer unzulässigen Formularbestimmung muss sich vielmehr im \n\nRahmen dessen, was noch als angemessene, den typischen Interessen der \n\nVertragspartner Rechnung tragende Lösung anzusehen ist, mit der ihm ungüns-\n\ntigeren Regelung begnügen, die der ersatzlose Wegfall der von ihm verwende-\n\nten unzulässigen Klausel zur Folge hat (BGHZ, aaO, 121). \n\n19 \n\n3. Den Klägern steht der beanspruchte Zuschlag zur ortsüblichen Ver-\n\ngleichsmiete auch nicht gemäß § 313 BGB wegen Wegfalls der Geschäfts-\n\ngrundlage zu. Nach dieser Vorschrift kommt eine Anpassung des Vertrages in \n\nBetracht, wenn einer Vertragspartei unter Berücksichtigung aller Umstände des \n\nEinzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, \n\ndas Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann. Für \n\neine Berücksichtigung von Störungen der Geschäftsgrundlage besteht jedoch \n\nkein Raum, wenn nach der gesetzlichen Regelung derjenige das Risiko zu tra-\n\ngen hat, der sich auf die Störung beruft (§ 313 Abs. 1 BGB; Senatsurteil vom \n\n31. Mai 2006 – VIII ZR 159/05, NJW 2006, 2771, Tz. 11 ff.). \n\n20 \n\nBei der Unwirksamkeit Allgemeiner Geschäftsbedingungen weist § 306 \n\nBGB grundsätzlich dem Verwender das Risiko der Unwirksamkeit und der dar-\n\naus erwachsenden Folgen zu. Denn nach § 306 Abs. 2 BGB richtet sich der \n\nInhalt des Vertrages in diesem Fall nach den sonst zur Anwendung kommen-\n\nden gesetzlichen Regelungen. Das bedeutet hier, dass die Kläger als Vermieter \n\nmangels wirksamer Abwälzung der Schönheitsreparaturen gemäß § 535 Abs. 1 \n\nSatz 2 BGB die Instandhaltungslast in vollem Umfang zu tragen haben. Die \n\nwirtschaftlichen Nachteile der Klauselunwirksamkeit sind also ihrer Risikosphä-\n\nre zugewiesen. \n\nIII. \n\n21 \n\nNach den vorstehenden Ausführungen kann das Berufungsurteil keinen \n\nBestand haben, soweit zum Nachteil des Beklagten erkannt worden ist; es ist \n\ndaher in diesem Umfang aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat kann in \n\nder Sache selbst entscheiden, weil es weiterer tatsächlicher Feststellungen \n\nnicht bedarf (§ 563 Abs. 3 ZPO). Die Klage ist unter Abänderung des amtsge-\n\nrichtlichen Urteils abzuweisen. Die Revision der Kläger ist zurückzuweisen. \n\nBall \n\nWiechers \n\nHermanns \n\nDr. Hessel \n\nDr. Achilles \n\nVorinstanzen: \n\nAG Düsseldorf, Entscheidung vom 25.08.2005 - 51 C 3169/05 - \n\nLG Düsseldorf, Entscheidung vom 16.05.2007 - 21 S 375/05 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2007/VIII_ZR_181-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2008-07-09/viii-zr-181-07","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 558","ref_norm":"558","n":4},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 313","ref_norm":"313","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 535","ref_norm":"535","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 306","ref_norm":"306","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 558a","ref_norm":"558a","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 562","ref_norm":"562","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 563","ref_norm":"563","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 133","ref_norm":"133","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 556","ref_norm":"556","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 157","ref_norm":"157","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 241","ref_norm":"241","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 307","ref_norm":"307","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2007/VIII_ZR_181-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2007/VIII_ZR_181-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2008-07-09/viii-zr-181-07","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2007/VIII_ZR_181-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 19:48:27.380388+00:00"}}