{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2007/VIII_ZR_145-07","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2007-11-28","aktenzeichen":"VIII ZR 145/07","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 Die ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum durch den Vermieter wegen schuldhafter nicht unerheblicher Vertragsverletzung des Mie- ters (§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB) setzt nicht eine Abmahnung des Mieters durch den Vermieter voraus. Allerdings kann der Abmahnung für die Kündigung ausnahmsweise insofern Bedeutung zukommen, als erst ihre Missachtung durch den Mieter dessen Vertragsverletzung das für die Kündigung erforderli- che Gewicht verleiht.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVerkündet am: \n28. November 2007 \nErmel, \nJustizangestellte \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nVIII ZR 145/07 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nNachschlagewerk: \n\nja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja \n\nBGB § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 \n\nDie ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum durch den \n\nVermieter wegen schuldhafter nicht unerheblicher Vertragsverletzung des Mie-\n\nters (§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB) setzt nicht eine Abmahnung des Mieters \n\ndurch den Vermieter voraus. Allerdings kann der Abmahnung für die Kündigung \n\nausnahmsweise insofern Bedeutung zukommen, als erst ihre Missachtung \n\ndurch den Mieter dessen Vertragsverletzung das für die Kündigung erforderli-\n\nche Gewicht verleiht. \n\nBGH, Urteil vom 28. November 2007 - VIII ZR 145/07 - LG Potsdam \n\nAG Potsdam \n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Ver-\n\nhandlung vom 28. November 2007 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die \n\nRichter Wiechers und Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Hessel sowie den Richter \n\nDr. Achilles \n\nfür Recht erkannt: \n\nDie Revision der Beklagten gegen das Urteil der 11. Zivilkammer \n\ndes Landgerichts Potsdam vom 26. April 2007 wird zurückgewie-\n\nsen. \n\nDie Beklagten haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tra-\n\ngen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\nDie Beklagten sind seit 1987 Mieter einer Wohnung in dem seinerzeit un-\n\nter staatlicher Verwaltung stehenden Haus F. -Strasse 9 in P. . Im Jahr \n\n2001 erwarb die K. & D. GmbH das Haus. Zu diesem Zeit-\n\npunkt betrug die jeweils am dritten Werktag des Monats fällige Miete der Be-\n\nklagten 215,66 € zuzüglich einer Betriebskostenvorauszahlung in Höhe von \n\n63,65 €, zusammen 279,31 €. \n\n2 \n\nIm Jahr 2002 führte die neue Hauseigentümerin Modernisierungsmaß-\n\nnahmen durch. Seit dem 13. März 2003 ist der Kläger Eigentümer der Wohnung \n\nder Beklagten. Wegen der Modernisierungsmaßnahmen seiner Rechtsvorgän-\n\ngerin nahm der Kläger die Beklagten auf Mieterhöhung in Anspruch. Durch Ur-\n\nteil vom 11. November 2004 verurteilte das Amtsgericht Potsdam die Beklagten \n\nzu einer Nachzahlung von 1.359,64 € für die Monate April 2003 bis Oktober \n\n2004. Das entspricht einer Mieterhöhung um 71,56 € auf 287,22 € im Monat. \n\nDie weitergehende Klage wies das Amtsgericht ab. Die hiergegen gerichtete \n\nBerufung des Klägers hatte keinen Erfolg. \n\n3 \n\nMit Schreiben vom 8. November 2004 erteilte die Hausverwaltung des \n\nKlägers den Beklagten eine Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2003, die \n\nmit einer Nachforderung in Höhe von 1.524,56 € endete und ab Januar 2005 \n\neine monatliche Betriebskostenvorauszahlung von 191 € vorsah. Die Beklagten \n\nwidersprachen der Abrechnung und leisteten weiterhin neben einer Miete von \n\n215,66 € eine Betriebskostenvorauszahlung von 63,65 € im Monat. \n\n4 \n\nMit anwaltlichem Schreiben vom 15. September 2005 kündigte der Klä-\n\nger das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs fristlos und hilfsweise fristge-\n\nmäß. Dem widersprachen die Beklagten mit anwaltlichem Schreiben vom \n\n20. September 2005. Am 25. Oktober 2005 zahlten sie an den Kläger einen \n\nBetrag in Höhe von 1.273,50 € mit der Bestimmung \"Nachzahlung Nebenkosten \n\n1-10/2005 unter Vorbehalt\" und einen weiteren Betrag in Höhe von 2.218,36 € \n\nmit der Bestimmung \"Nachzahlung Miete April 2003 bis Oktober 2005 unter \n\nVorbehalt\". Im November und Dezember 2005 zahlten die Beklagten wie bisher \n\njeweils 279,31 € an den Kläger. \n\n5 \n\nMit Schreiben vom 14. November 2005 erteilte die Hausverwaltung des \n\nKlägers den Beklagten eine Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2004, die \n\nmit einer Nachforderung von 1.448,03 € abschloss und eine Erhöhung der mo-\n\nnatlichen Betriebskostenvorauszahlung auf 199 € vorsah. Die Beklagten erho-\n\nben mit Schreiben vom 11. Dezember 2005 \"formal\" Widerspruch. Am \n\n12. Dezember 2005 erbrachten sie Nachzahlungen auf die Miete in Höhe von \n\n143,12 € und - unter Vorbehalt - auf die Betriebskostenvorauszahlungen in Hö-\n\nhe von 254,70 €. Seit Januar 2006 zahlen sie monatlich eine Miete von \n\n287,22 € und - wiederum unter Vorbehalt - einen Betriebskostenvorschuss von \n\n199 €. \n\n6 \n\nIn dem vorliegenden Rechtsstreit hat der Kläger die Beklagten unter Be-\n\nrufung auf seine Kündigung vom 15. September 2005 auf Räumung und Her-\n\nausgabe der Wohnung in Anspruch genommen. Vorsorglich hat er das Mietver-\n\nhältnis wegen des Zahlungsgebarens der Beklagten, namentlich ihres Verzugs \n\nmit der Erfüllung der Nachforderung aus der Nebenkostenabrechnung für das \n\nJahr 2004 erneut fristlos und hilfsweise fristgemäß gekündigt. Das Amtsgericht \n\nhat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat ihr auf die Berufung des Klä-\n\ngers hin stattgegeben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision \n\nerstreben die Beklagten die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. \n\n7 \n\n8 \n\n9 \n\nEntscheidungsgründe:\n\nDie Revision ist nicht begründet. \n\nI. \n\nDas Berufungsgericht hat ausgeführt: \n\nDer Kläger habe gegen die Beklagten gemäß § 546 BGB einen Anspruch \n\nauf Räumung der Wohnung, da das Mietverhältnis der Parteien durch die frist-\n\ngemäße Kündigung des Klägers vom 15. September 2005 beendet worden sei. \n\n10 \n\nDie in dem Kündigungsschreiben enthaltene fristlose Kündigung wegen \n\nZahlungsverzugs sei zunächst auch wirksam gewesen. Die Beklagten hätten \n\nsich mit ihren Zahlungen in Rückstand befunden, da die Erhöhungserklärung \n\ndes Klägers in Bezug auf die Betriebskostenvorschüsse nach § 560 Abs. 4 BGB \n\nwirksam gewesen sei. Die fristlose Kündigung sei aber durch die Zahlung der \n\nBeklagten innerhalb der Schonfrist gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam \n\ngeworden. Durch den Vorbehalt hätten lediglich ein Anerkenntnis und die Wir-\n\nkung des § 814 BGB ausgeschlossen werden sollen. Ein solcher Vorbehalt stel-\n\nle die durch die Zahlung eingetretene Erfüllung nicht in Frage. \n\n11 \n\nDie Zahlung der Beklagten habe jedoch nicht die Wirkung der fristgemä-\n\nßen Kündigung beseitigt. Diese sei ebenfalls darauf gestützt, dass die Beklag-\n\nten die Betriebskostenvorauszahlungen nicht angepasst hätten. Auch wieder-\n\nholte unpünktliche oder unvollständige Mietzinszahlungen könnten ein Recht \n\ndes Vermieters zur ordentlichen Kündigung des Mietvertrages gemäß § 573 \n\nAbs. 1 Satz 1 BGB begründen, da sie eine nicht unerhebliche schuldhafte Ver-\n\ntragsverletzung des Mieters seien, zumindest wenn der Zahlungsrückstand wie \n\nhier zwei Monatsmieten oder sogar mehr überschreite. Die Beklagten hätten \n\nihre Zahlungspflichten schuldhaft verletzt. Die Nachzahlung könne nicht zu ih-\n\nren Gunsten gewertet werden, da sie unter Vorbehalt erfolgt sei. Die Beklagten \n\nhätten sich nicht in einer unverschuldeten wirtschaftlichen Notlage befunden, \n\nsondern gemeint, zur Zahlung der erhöhten Betriebskostenvorauszahlungen \n\nnicht verpflichtet zu sein, obwohl der Prozessbevollmächtigte des Klägers sie \n\ndarauf hingewiesen habe, dass es nicht auf die inhaltliche Richtigkeit der vo-\n\nrausgegangenen Betriebskostenabrechnung ankomme. Soweit sie sich auf die \n\nBeratung ihres Prozessbevollmächtigten verlassen haben sollten, müssten sie \n\nsich dessen unzutreffenden Rechtsrat anrechnen lassen. Der Kläger habe die \n\nBeklagten vor dem Ausspruch der ordentlichen Kündigung nicht abmahnen \n\nmüssen. Ein solches Erfordernis lasse sich dem Wortlaut des § 573 BGB, der \n\nEntstehungsgeschichte der Vorschrift, der Systematik des Gesetzes und dem \n\nVergleich mit der Regelung der fristlosen Kündigung nicht entnehmen. \n\nII. \n\n12 \n\nDiese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung stand, so dass die \n\nRevision - trotz der Säumnis des Klägers durch streitiges Urteil (unechtes Ver-\n\nsäumnisurteil) - zurückzuweisen ist. Zu Recht hat das Berufungsgericht den von \n\ndem Kläger gegen die Beklagten geltend gemachten Anspruch auf Räumung \n\nund Herausgabe der Wohnung aus § 546 Abs. 1 BGB bejaht, weil die mit an-\n\nwaltlichem Schreiben des Klägers vom 15. September 2005 hilfsweise erklärte \n\nordentliche (fristgemäße) Kündigung des Mietverhältnisses der Parteien gemäß \n\n§ 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB wirksam ist. \n\n13 \n\n1. Nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter ein Mietverhältnis \n\nüber Wohnraum nur ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an \n\nder Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein solches Interesse liegt gemäß \n\n§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB insbesondere dann vor, wenn der Mieter seine vertrag-\n\nlichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Das ist hier der Fall. \n\n14 \n\na) Eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung im Sinne von § 573 Abs. 2 \n\nNr. 1 BGB ist nach der vom Berufungsgericht zutreffend zitierten Senatsrecht-\n\nsprechung unter anderem dann gegeben, wenn der Mieter die Miete oder den \n\nBetriebskostenvorschuss ständig unpünktlich oder unvollständig zahlt oder \n\nwenn der Mieter mit seinen diesbezüglichen Zahlungen in Höhe eines Betrages, \n\nder die Bruttomiete von zwei Monaten überschreitet, über einen Zeitraum von \n\nmehr als zwei Zahlungsterminen hinweg in Verzug ist, weil dann sogar das \n\nRecht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund nach \n\n§ 543 Abs. 2 Nr. 3 Buchst. a BGB besteht (vgl. Urteil vom 11. Januar 2006 \n\n- VIII ZR 364/04, NJW 2006, 1585, unter II 3 b; Urteil vom 25. Oktober 2006 \n\n- VIII ZR 102/06, NJW 2007, 428, unter II 1, jew. m.w.N.). Beides trifft hier zu. \n\n15 \n\nAuf der Grundlage des von den Beklagten nicht angefochtenen Urteils \n\ndes Amtsgerichts Potsdam vom 11. November 2004 hat sich ihre monatliche \n\nMiete um 71,56 € auf 287,22 € erhöht. Weiter sind, wie das Berufungsgericht \n\nzutreffend und von der Revision unangegriffen angenommen hat, durch das \n\nSchreiben der Hausverwaltung des Klägers vom 8. November 2004 - unabhän-\n\ngig von etwaigen inhaltlichen Mängeln der damit erteilten Betriebskostenab-\n\nrechnung für das Jahr 2003 - die von den Beklagten zu leistenden monatlichen \n\nBetriebskostenvorauszahlungen gemäß § 560 Abs. 4 BGB wirksam um \n\n127,35 € auf 191 € ab Januar 2005 erhöht worden. Gleichwohl haben die Be-\n\nklagten unverändert nur eine Miete von 215,66 € und einen Betriebskostenvor-\n\nschuss von 63,65 € im Monat gezahlt. Dies haben sie mehrere Monate lang und \n\ndamit ständig im Sinne der genannten Senatsrechtsprechung getan. Zum Zeit-\n\npunkt des Kündigungsschreibens des Klägers vom 15. September 2005 waren \n\nsie daher - unter Berücksichtigung des dem Kläger vom Amtsgericht Potsdam \n\nzugesprochenen Betrages von 1.359,64 € - mit insgesamt 3.292,95 € und damit \n\nweit mehr als zwei Monatsmieten nebst Betriebskostenvorschüssen (287,22 € + \n\n191 € = 478,22 €; 478,22 € x 2 = 956,44 €) in Verzug (§ 286 Abs. 1, Abs. 2 \n\nNr. 1 BGB). \n\n16 \n\nb) Ohne Erfolg wendet sich die Revision gegen die Annahme des Beru-\n\nfungsgerichts, dass die Beklagten bei der Verletzung ihrer mietvertraglichen \n\nZahlungsverpflichtungen schuldhaft gehandelt haben. \n\n17 \n\naa) Eine Rechtfertigung dafür, dass die Beklagten nach Erlass des Ur-\n\nteils des Amtsgerichts Potsdam vom 11. November 2004 statt der danach vom \n\nKläger zu Recht um 71,56 € auf 287,22 € erhöhten Miete wie bisher nur eine \n\nsolche von 215,66 € im Monat gezahlt haben, ist weder dargetan noch sonst \n\nersichtlich. Insbesondere berechtigte sie dazu nicht der Umstand, dass der Klä-\n\nger Berufung eingelegt hat, um seine noch weitergehende Mieterhöhungsforde-\n\nrung durchzusetzen. Sie selbst haben das Urteil nicht angefochten. \n\n18 \n\nbb) Entgegen der Rüge der Revision ist das Berufungsgericht gemäß \n\ndem Vortrag der Beklagten davon ausgegangen, dass sie der Erhöhung der \n\nBetriebskostenvorschüsse ab Januar 2005 nicht wegen einer wirtschaftlichen \n\nNotlage - eine solche kann das Verschulden ausschließen (vgl. Senatsurteil \n\nvom 16. Februar 2005 - VIII ZR 6/04, WuM 2005, 250 = ZMR 2005, 356, unter II \n\n2 d cc) -, sondern deswegen nicht entsprochen haben, weil sie die ihnen mit \n\nSchreiben vom 8. November 2004 übersandte Betriebskostenabrechnung in \n\neinzelnen Positionen für falsch gehalten haben. Etwaige inhaltliche Fehler der \n\nBetriebskostenabrechung berechtigten die Beklagten indessen nach der zutref-\n\nfenden Ansicht des Berufungsgerichts nicht, die bisherigen Betriebskostenvor-\n\nschüsse unverändert weiter zu zahlen. Wie bereits vorstehend (unter II 1 a) er-\n\nwähnt, war die Erhöhung gemäß § 560 Abs. 4 BGB unabhängig von der Rich-\n\ntigkeit der Betriebskostenabrechnung wirksam. Die gegenteilige Annahme der \n\nBeklagten war rechtlich verfehlt. Dieser Rechtsirrtum war vermeidbar und daher \n\nnicht geeignet, das Verschulden der Beklagten auszuschließen. Der damalige \n\nProzessbevollmächtigte des Klägers hatte sie nach den unangegriffenen Fest-\n\nstellungen des Berufungsgerichts ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die \n\nErhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen von der inhaltlichen Richtigkeit \n\nder Betriebskostenabrechnung unabhängig war. Falls die Beklagten diesem \n\nHinweis nicht trauten, hätten sie anderweit Rechtsrat einholen müssen. Sofern \n\nsie sich insoweit auf einen falschen Rechtsrat ihres damaligen Prozessbevoll-\n\nmächtigten verlassen haben sollten, was das Berufungsgericht offen gelassen \n\nhat, müssen sie sich dessen Verschulden nach § 278 BGB zurechnen lassen \n\n(vgl. Senatsurteil vom 25. Oktober 2006, aaO, unter II 2 b und 3 a). \n\n19 \n\ncc) Ohne Erfolg beruft sich die Revision weiter unter Hinweis auf das Se-\n\nnatsurteil vom 16. Februar 2005 (aaO, unter II 2 d cc) darauf, dass die Beklag-\n\nten im Oktober 2005 die damaligen Zahlungsrückstände auf Miete und Be-\n\ntriebskostenvorschüsse ausgeglichen haben. Wie sie selbst nicht verkennt, \n\nlässt der nachträgliche Ausgleich der Rückstände innerhalb der Frist des § 569 \n\nAbs. 3 Nr. 2 BGB nach der Rechtsprechung des Senats zwar die fristlose Kün-\n\ndigung unwirksam werden, nicht hingegen die hier in Rede stehende fristgemä-\n\nße Kündigung (Urteil vom 16. Februar 2005, aaO, unter II 2; Urteil vom \n\n11. Januar 2006, aaO, unter II 3 b; Urteil vom 25. Oktober 2006, aaO, unter II \n\n1). Der nachträgliche Ausgleich der Rückstände ist im vorliegenden Fall nach \n\nder zutreffenden Ansicht des Berufungsgerichts aber auch nicht geeignet, das \n\nVerschulden der Beklagten auszuschließen. Die Beklagten haben die betref-\n\nfenden Nachzahlungen vom 25. Oktober 2005 unter Vorbehalt geleistet und \n\nsich damit unabhängig von einer Erfüllungswirkung (vgl. insoweit BGHZ 139, \n\n357, 367 f.) zumindest die Rückforderung offen gehalten, ohne dass dafür eine \n\nRechtfertigung dargetan oder sonst ersichtlich ist. Hinzu kommt, dass die Be-\n\nklagten zum einen auch in den beiden folgenden Monaten November und De-\n\nzember 2005 Miete und Nebenkostenvorschuss zunächst nur in unveränderter \n\nHöhe gezahlt und den dadurch begründeten neuen Rückstand wiederum erst \n\nnachträglich - hinsichtlich der Betriebskostenvorauszahlungen erneut nur unter \n\nVorbehalt - ausgeglichen haben und dass sie zum anderen auch den im Zu-\n\nsammenhang mit der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2004 vom Kläger \n\ngemäß § 560 Abs. 4 BGB um weitere 8 € auf 199 € erhöhten monatlichen Be-\n\ntriebskostenvorschuss wiederum grundlos nur unter Vorbehalt zahlen. \n\n20 \n\n2. Zu Recht ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass vor der \n\nordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses der Parteien durch den Kläger \n\neine Abmahnung der Beklagten nicht erforderlich war. \n\n21 \n\na) Die Frage, ob der ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses we-\n\ngen schuldhafter nicht unerheblicher Vertragsverletzung (§ 573 Abs. 1 Satz 1, \n\nAbs. 2 Nr. 1 BGB) eine Abmahnung oder sogar eine mit Kündigungsandrohung \n\nversehene (qualifizierte) Abmahnung vorauszugehen hat, ist in Rechtsprechung \n\nund Schrifttum umstritten (offen gelassen im Senatsurteil vom 11. Januar 2006, \n\naaO, unter II 3 b). Nach einer Meinung ist diese Frage zu bejahen (LG Itzehoe, \n\nWuM 1992, 608; LG Lüneburg, WuM 1995, 708; jeweils zu der inhaltsgleichen \n\nRegelung des § 564b Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB aF; LG Hamburg, ZMR \n\n2005, 867, 869; Bieber, BGHReport 2005, 689, 690; Schmidt-Futterer/Blank, \n\nMietrecht, 9. Aufl., § 573 BGB Rdnr. 14; Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., \n\n§ 573 BGB Rdnr. 12; MünchKommBGB/Häublein, 4. Aufl., § 573 Rdnr. 58 f.; \n\nKrenek in: Müller/Walther, Miet- und Pachtrecht, Stand XI/2006, § 573 Rdnr. 16; \n\nLützenkirchen, MDR 2001, 1385, 1391 f.; differenzierend Lammel, Wohnraum-\n\nmietrecht, 3. Aufl., § 573 BGB Rdnr. 49; in Ausnahmefällen OLG Hamm, WuM \n\n1998, 485, 486). Nach anderer Ansicht ist sie dagegen zu verneinen (OLG Ol-\n\ndenburg (Rechtsentscheid), NJW-RR 1992, 79, zu § 564b BGB aF für den Fall \n\ndes Zahlungsverzugs; Schläger, ZMR 1991, 41, 47, ebenfalls noch zu § 564b \n\nBGB aF; Franke in: Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbau-\n\nrecht, Band 6, Stand März 2005, § 573 BGB Anm. 7.1 Nr. 2, Anm. 9 Nr. 3, \n\nAnm. 12 Nr. 7; Gahn in: Schmid, Mietrecht, 2006, § 573 BGB Rdnr. 16; Grapen-\n\ntin in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., IV \n\nRdnr. 62, 64; Hannappel in: Bamberger/Roth, BGB, 2. Aufl., § 573 Rdnr. 22; \n\nHaug in: Emmerich/Sonnenschein, Miete, 9. Aufl., § 573 BGB Rdnr. 19; Herrlein \n\nin: Herrlein/Kandelhard, Mietrecht, 3. Aufl., § 573 BGB Rdnr. 17; Er-\n\nman/Jendrek, BGB, 11. Aufl., § 573 Rdnr. 10; Staudinger/Rolfs, BGB (2006), \n\n§ 573 Rdnr. 31; Palandt/Weidenkaff, BGB, 66. Aufl., § 573 Rdnr. 13; teilweise \n\ndifferenzierend, vgl. dazu im Folgenden unter b dd). \n\n22 \n\n23 \n\nb) Die letztgenannte Auffassung ist richtig. \n\naa) Dafür spricht zunächst der Wortlaut der Regelung in § 573 Abs. 1, \n\nAbs. 2 Nr. 1 BGB, die für die ordentliche Kündigung des Vermieters wegen \n\nschuldhafter nicht unerheblicher Pflichtverletzung des Mieters - anders als \n\n§ 543 Abs. 3 BGB grundsätzlich für die außerordentliche Kündigung wegen \n\nVerletzung einer Pflicht aus dem Mietverhältnis - keine Abmahnung vorsieht. \n\n24 \n\nbb) Dies entspricht auch dem Willen des Gesetzgebers, der sich aus der \n\nEntstehungsgeschichte der erst vor wenigen Jahren durch das Mietrechtsre-\n\nformgesetz vom 19. Juni 2001 (BGBl. I S. 1149) neu gefassten Vorschriften \n\nergibt. Nach der Begründung des Regierungsentwurfs zu § 543 BGB legt des-\n\nsen Absatz 3 \"in Übereinstimmung mit der bisherigen Rechtsprechung aus-\n\ndrücklich fest, dass als weitere Voraussetzung für die fristlose Kündigung \n\ngrundsätzlich eine Abmahnung … erforderlich ist\" (BT-Drucks. 14/4553 S. 44). \n\nZweifellos war dem Gesetzgeber nicht nur die bisherige Rechtsprechung zur \n\nfristlosen Kündigung bekannt, sondern auch der Rechtsentscheid des OLG Ol-\n\ndenburg (aaO), wonach die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs \n\nnicht eine vorherige Abmahnung voraussetzt. Wenn der Gesetzgeber gleich-\n\nwohl die Regelung des § 564b Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB aF inhaltsgleich \n\nin § 573 BGB übernommen hat, folgt daraus sein Wille, es bei dieser Recht-\n\nsprechung zu belassen. Dies steht im Einklang mit der Begründung des Regie-\n\nrungsentwurfs zu § 573 Abs. 2 BGB, dass insoweit grundsätzlich kein Ände-\n\nrungsbedarf besteht (aaO, S. 65). \n\n25 \n\ncc) Aus der Gesetzessystematik ergibt sich nichts anderes. Insbesonde-\n\nre lässt sich aus dem Umstand, dass nach § 314 Abs. 2 Satz 1 BGB allgemein \n\nvor der fristlosen Kündigung von Dauerschuldverhältnissen aus wichtigem \n\nGrund eine erfolglose Abmahnung erforderlich ist, für die fristgemäße Kündi-\n\ngung nach § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nichts herleiten. Das zeigt \n\nsich auch daran, dass selbst die gegenüber § 314 BGB für die fristlose Kündi-\n\ngung von Mietverhältnissen spezielle Vorschrift des § 543 BGB in Absatz 3 eine \n\ndifferenzierte Lösung vorsieht. \n\n26 \n\ndd) Bei der ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses wegen schuld-\n\nhafter nicht unerheblicher Pflichtverletzung des Mieters besteht für eine vorheri-\n\nge Abmahnung auch grundsätzlich kein Bedarf. Ein solcher ergibt sich nament-\n\nlich nicht aus dem Zweck des § 573 BGB, den vertragstreuen Mieter vor dem \n\nungerechtfertigten Verlust der Wohnung als seines Lebensmittelpunktes zu \n\nschützen (vgl. BVerfGE 68, 361, 369 ff.; 89, 1, 9, jeweils zu der Vorgängerrege-\n\nlung des § 564b BGB aF). Die ordentliche Kündigung setzt nach § 573 Abs. 2 \n\nNr. 1 BGB nicht nur eine erhebliche Pflichtverletzung, sondern auch ein Ver-\n\nschulden des Mieters voraus. Damit hat es der Mieter selbst in der Hand, ob er \n\ndem Vermieter Anlass zur Beendigung des Mietverhältnisses bietet. Wie bereits \n\noben (unter II 1 b bb) erwähnt, ist etwa eine ordentliche Kündigung wegen Zah-\n\nlungsverzugs ausgeschlossen, wenn dieser darauf beruht, dass der Mieter un-\n\nverschuldet in eine wirtschaftliche Notlage gekommen ist. \n\n27 \n\nDarüber hinaus ist auch ein praktisches Bedürfnis für eine Abmahnung in \n\nder Regel nicht ersichtlich. Typischerweise erklärt der Vermieter die ordentliche \n\nKündigung des Mietverhältnisses wegen schuldhafter nicht unerheblicher \n\nPflichtverletzung des Mieters - wie hier - hilfsweise neben der außerordentli-\n\nchen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund. Diese setzt aber gemäß § 543 \n\nAbs. 3 Satz 1 BGB grundsätzlich eine erfolglose Abmahnung voraus, so dass \n\nder Mieter bereits auf diesem Wege gewarnt ist. Soweit nach § 543 Abs. 3 \n\nSatz 2 BGB ausnahmsweise eine Abmahnung entbehrlich ist, erscheint sie erst \n\nrecht für das mildere Mittel der fristgemäßen Kündigung nicht geboten. Der \n\nUmstand, dass im Fall des Zahlungsverzugs der nachträgliche Ausgleich des \n\nRückstandes innerhalb bestimmter Frist gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB zwar \n\ndie fristlose Kündigung unwirksam werden lässt, nicht dagegen auch die frist-\n\ngemäße Kündigung (vgl. dazu bereits oben unter II 1 b cc), rechtfertigt keine \n\nandere Beurteilung. Die Regelung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB dient der im all-\n\ngemeinen Interesse liegenden Vermeidung von Obdachlosigkeit. Diese Gefahr \n\nbesteht bei einer ordentlichen Kündigung, die an die Fristen des § 573c Abs. 1 \n\nBGB von drei bis neun Monaten gebunden ist, in geringerem Maße. Der Mieter \n\nhat je nach Dauer des Mietverhältnisses einen wesentlich längeren Zeitraum \n\nzur Verfügung, um sich angemessenen Ersatzwohnraum zu beschaffen (vgl. \n\nSenatsurteil vom 16. Februar 2005, aaO, unter II 2 d aa). \n\n28 \n\nAllerdings kann der Abmahnung für die Kündigung nach § 573 Abs. 1, \n\nAbs. 2 Nr. 1 BGB ausnahmsweise insofern Bedeutung zukommen, als erst ihre \n\nMissachtung durch den Mieter dessen Pflichtverletzung das erforderliche Ge-\n\nwicht verleiht, etwa weil vorher nur ein schlichtes Versehen des Mieters vorge-\n\nlegen hat oder eine Duldung des Vermieters zu vermuten war (vgl. Schläger, \n\naaO; Franke, aaO; Gahn, aaO; Grapentin, aaO; Herrlein, aaO; Erman/Jendrek, \n\naaO; Staudinger/Rolfs, aaO). Das macht die Abmahnung aber nicht zu einer \n\nzusätzlichen Voraussetzung der ordentlichen Kündigung. Vielmehr ist sie ledig-\n\nlich ein Gesichtspunkt bei der Prüfung, ob eine schuldhafte nicht unerhebliche \n\nPflichtverletzung des Mieters vorliegt. Hier steht dies schon deswegen außer \n\nFrage, weil die Beklagten mit ihren Zahlungen in Höhe eines Betrages, der die \n\nBruttomiete von zwei Monaten übersteigt, über einen Zeitraum von mehr als \n\nzwei Zahlungsterminen hinweg in Verzug gekommen sind und dadurch sogar \n\ndas Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund \n\nnach § 543 Abs. 2 Nr. 3 Buchst. a BGB begründet worden ist (vgl. dazu oben \n\nunter II 1 a). \n\nBall \n\nWiechers \n\nDr. Frellesen \n\nDr. Hessel \n\nDr. Achilles \n\nVorinstanzen: \n\nAG Potsdam, Entscheidung vom 15.05.2006 - 24 C 32/06 - \n\nLG Potsdam, Entscheidung vom 26.04.2007 - 11 S 104/06 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2007/VIII_ZR_145-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2007-11-28/viii-zr-145-07","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 573","ref_norm":"573","n":16},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 543","ref_norm":"543","n":7},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 560","ref_norm":"560","n":4},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 569","ref_norm":"569","n":4},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 314","ref_norm":"314","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 546","ref_norm":"546","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 814","ref_norm":"814","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 573c","ref_norm":"573c","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 278","ref_norm":"278","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2007/VIII_ZR_145-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2007/VIII_ZR_145-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","attribution":"Source: nu:legal – recht.nulegal.eu","license_url":"https://recht.nulegal.eu/license","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2007-11-28/viii-zr-145-07","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2007/VIII_ZR_145-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 19:58:04.098926+00:00"}}