{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2007/VIII_ZR_133-07","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2008-05-28","aktenzeichen":"VIII ZR 133/07","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB § 548 Abs. 2 Bei einer Beendigung des Mietverhältnisses durch Veräußerung des Mietobjekts be- ginnt die Verjährungsfrist des § 548 Abs. 2 BGB für Ansprüche des Mieters auf Er- satz von Aufwendungen oder auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung erst mit der Kenntnis des Mieters von der Eintragung des Erwerbers im Grundbuch zu laufen.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVerkündet am: \n28. Mai 2008 \nRing, \nJustizhauptsekretärin, \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nVIII ZR 133/07 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nNachschlagewerk: \n\nja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja \n\nBGB § 548 Abs. 2 \n\nBei einer Beendigung des Mietverhältnisses durch Veräußerung des Mietobjekts be-\n\nginnt die Verjährungsfrist des § 548 Abs. 2 BGB für Ansprüche des Mieters auf Er-\n\nsatz von Aufwendungen oder auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung erst \n\nmit der Kenntnis des Mieters von der Eintragung des Erwerbers im Grundbuch zu \n\nlaufen. \n\nBGH, Urteil vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 133/07 - LG Berlin \n\nAG Tempelhof-Kreuzberg \n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 20. Februar 2008 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter \n\nDr. Wolst, die Richterinnen Dr. Milger und Dr. Hessel sowie den Richter \n\nDr. Achilles \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Revision der Kläger wird das Urteil der Zivilkammer 62 des \n\nLandgerichts Berlin vom 5. April 2007 aufgehoben. \n\nDie Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch \n\nüber die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-\n\nricht zurückverwiesen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\nDie Kläger mieteten 1955 von dem Vorvermieter der Beklagten eine \n\nWohnung in B. . Gemäß § 16 Ziff. 2 des Mietvertrages hatte der Vermieter \n\ndie sich aus \"der normalen Abnutzung ergebenden Schönheitsreparaturen\" zu \n\ntragen. Hierzu vereinbarten die Mietvertragsparteien in einer Zusatzvereinba-\n\nrung vom 1. September 1969 zum Mietvertrag: \n\n\"... dass der Mieter nach Durchführung von Schönheitsreparaturen, die \ndurch normale Abnutzung notwendig wurden, Anspruch auf Auszahlung \ndes hierfür in der Miete vorgesehenen Betrages gemäß den jeweils gül-\ntigen Berechnungsverordnungen hat.\" \n\n2 \n\nDie Beklagte war seit dem 1. Dezember 1996 die Vermieterin der Kläger. \n\nDie Kläger zahlten an sie von Dezember 1996 bis einschließlich August 2005 \n\neine monatliche Schönheitsreparaturkostenpauschale in Höhe von 27,60 €. Mit \n\nSchreiben vom 13. September 2005 teilten die Kläger der Beklagten über deren \n\nHausverwaltung mit, dass sie wieder Schönheitsreparaturen durchgeführt hät-\n\nten, und forderten die Beklagte zur Erstattung der Kosten auf. Die Beklagte \n\nlehnte die Erstattung ab und verwies mit Schreiben vom 20. September 2005 \n\nauf den Verkauf des Hausgrundstücks mit der Mietwohnung der Kläger an eine \n\nnamentlich benannte, neue Eigentümerin. Die Eintragung der Erwerberin in das \n\nGrundbuch erfolgte am 21. Februar 2006. \n\n3 \n\nDie Kläger haben mit Schriftsatz vom 21. August 2006, der bei Gericht \n\nam Folgetag eingegangen ist, Klage auf Zahlung von 2.890 € nebst Zinsen er-\n\nhoben. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die hiergegen eingelegte \n\nBerufung der Kläger ist ohne Erfolg geblieben. Mit ihrer vom Berufungsgericht \n\nzugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihren Zahlungsanspruch weiter. \n\n4 \n\n5 \n\n6 \n\nEntscheidungsgründe: \n\nDie Revision hat Erfolg. \n\nI. \n\nDas Berufungsgericht (LG Berlin, GE 2007, 1254 f.) hat zur Begründung \n\nim Wesentlichen ausgeführt: \n\nEin etwaiger Anspruch der Kläger auf Erstattung der Schönheitsrepara-\n\nturkostenpauschalen sei verjährt. Bei dem sich aus der Zusatzvereinbarung \n\nvom 1. September 1969 ergebenden Anspruch auf Auszahlung der in der Miete \n\nenthaltenen Schönheitsreparaturkostenpauschale im Falle mieterseitiger Reno-\n\nvierung handele es sich um einen Aufwendungsersatzanspruch im Sinne des \n\n§ 539 Abs. 1 BGB, der gemäß § 548 Abs. 2 BGB der kurzen Verjährung von \n\nsechs Monaten unterliege. Es handele sich dagegen nicht um einen den allge-\n\nmeinen Verjährungsregeln unterliegenden Rückerstattungsanspruch wegen \n\neines nicht abgewohnten Teils einer im Voraus entrichteten Miete im Sinne des \n\n§ 547 Abs. 1 Satz 1 BGB. Zwar laute die Zusatzvereinbarung, dass der Mieter \n\neinen Anspruch auf Auszahlung \"des hierfür in der Miete vorgesehenen Betra-\n\nges\" habe, so dass es dem Wortlaut nach nahe liege, darin \"im Voraus entrich-\n\ntete Miete\" im Sinne des § 547 Abs. 1 Satz 1 BGB zu verstehen. Da aber die \n\nZahlungen nach dem Willen der Parteien erkennbar für die Durchführung der \n\ngrundsätzlich dem Vermieter obliegenden Schönheitsreparaturen geleistet wor-\n\nden seien und dem Vermieter die Verwendung dieser Gelder nicht habe freige-\n\nstellt sein sollen, sei § 547 BGB hier nicht anwendbar. Geltend gemacht werde \n\nder Ersatz mieterseitiger Aufwendungen auf die Mietsache. Es mache rechtlich \n\nkeinen Unterschied, ob der Mieter die ihm tatsächlich entstandenen Kosten er-\n\nsetzt verlange oder aber einen zur Kostendeckung der Schönheitsreparaturen \n\nursprünglich an den Vermieter entrichteten Pauschalbetrag zurückverlange. \n\n§ 548 BGB gelte auch für etwa konkurrierende Ansprüche aus Geschäftsfüh-\n\nrung ohne Auftrag, Deliktsrecht oder Bereicherungsrecht. Ferner drängen die \n\nKläger nicht mit ihrer Auffassung durch, § 548 Abs. 2 BGB sei nicht einschlägig, \n\nweil das Mietverhältnis nicht beendet worden sei, sondern mit der neuen Eigen-\n\ntümerin fortdauere. Unter der Beendigung des Mietverhältnisses sei nur die \n\nrechtliche, nicht die tatsächliche Beendigung zu verstehen. \n\n7 \n\nDie Verjährungsfrist habe nach Eintragung der neuen Eigentümerin im \n\nGrundbuch, die am 21. Februar 2006 erfolgt sei, am 21. August 2005 (richtig: \n\n2006) geendet, so dass die erst am folgenden Tag eingegangene Klage die \n\nVerjährung nicht mehr gemäß § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB habe hemmen können. \n\nDie Verjährungsfrist sei auch nicht zwischenzeitlich nach § 203 BGB gehemmt \n\ngewesen. Schließlich verstoße die Berufung auf die Verjährung auch nicht ge-\n\ngen Treu und Glauben. \n\nII. \n\n8 \n\n9 \n\nDiese Beurteilung hält der revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht stand. \n\nDie Feststellungen des Berufungsgerichts reichen nicht aus, den etwaigen \n\nRückzahlungsanspruch der Kläger gemäß § 548 Abs. 2 BGB als verjährt anzu-\n\nsehen. \n\n1. Nach dieser Vorschrift verjähren Ansprüche des Mieters auf Ersatz \n\nvon Aufwendungen in sechs Monaten nach der Beendigung des Mietverhältnis-\n\nses. \n\n10 \n\na) Die Auffassung des Berufungsgerichts, dass es sich bei dem von den \n\nKlägern geltend gemachten Rückzahlungsanspruch um einen Aufwendungser-\n\nsatzanspruch im Sinne von § 548 Abs. 2 BGB handelt, ist aus Rechtsgründen \n\nnicht zu beanstanden. \n\n11 \n\naa) Insbesondere stellt die Zusatzvereinbarung vom 1. September 1969, \n\nwovon auch das Berufungsgericht ausgeht, keine Vereinbarung einer im Voraus \n\nzu entrichtenden Miete im Sinne von § 547 Abs. 1 BGB dar, deren Rückforde-\n\nrung der allgemeinen Verjährungsvorschrift des § 195 BGB unterläge. \n\n12 \n\n(1) Eine Mietvorauszahlung ist jede Mieterleistung, durch die die Miete \n\nganz oder teilweise für eine bestimmte Zeit im Voraus als erbracht gilt (BGH, \n\nUrteil vom 17. Mai 2000 - XII ZR 344/97, NJW 2000, 2987, unter 2 a). Anders \n\nals das Berufungsgericht meint, kommt es nicht darauf an, ob die Verwendung \n\nder Zahlungen des Mieters dem Vermieter freigestellt sein sollte oder nicht. So-\n\nfern die Vertragschließenden vereinbaren, die Verwendungen des Mieters auf \n\ndie Mietsache mit der Miete zu verrechnen, stellt dies eine Mietvorauszahlung \n\ndar mit der Folge, dass trotz Vorliegens eines Aufwendungsersatzanspruchs im \n\nSinne von § 539 BGB die dazugehörige Sondervorschrift des § 548 Abs. 2 BGB \n\nmit der kurzen Verjährung außer Kraft gesetzt wird und es bei der normalen \n\nVerjährungsdauer verbleibt (BGHZ 54, 347, 349 f. - zu §§ 547, 558 BGB aF). \n\nVoraussetzung dafür ist jedoch, dass es sich bei den Leistungen des Mieters \n\num \"zurückzahlbare Vorleistungen\" handelt (BGHZ, aaO). Dies ist hier nicht der \n\nFall. Nach der Zusatzvereinbarung vom 1. September 1969 sollte kein Betrag \n\nfür Schönheitsreparaturen im Voraus geleistet werden, der dann sukzessive \n\nwieder abgewohnt werden konnte, sondern es wurde ein monatlicher Pau-\n\nschalbetrag vereinbart für die sich aus der normalen Abnutzung der gemieteten \n\nRäume ergebenden Schönheitsreparaturen. \n\n13 \n\n(2) Auch wenn innerhalb des annähernd zehnjährigen Mietverhältnisses \n\nzwischen den Parteien trotz der monatlich von den Klägern erbrachten Pau-\n\nschale von 27,60 € keine Schönheitsreparaturen durch die Beklagte durchge-\n\nführt worden sein sollten, rechtfertigt dies kein anderes Ergebnis. Durch die Zu-\n\nsatzvereinbarung vom 1. September 1969 wurde die grundsätzliche Verpflich-\n\ntung der Beklagten zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht geän-\n\ndert. Sie wurde nicht auf die Kläger übertragen. Grundsätzlich stand es den Klä-\n\ngern jederzeit frei, die Beklagte auf Durchführung der Schönheitsreparaturen, \n\ndie durch die normale Abnutzung erforderlich wurden, in Anspruch zu nehmen. \n\nDass sie dies offensichtlich nicht getan haben, rechtfertigt nicht, ihre monatlich \n\nerbrachten Schönheitsreparaturkostenpauschalen im Nachhinein als nicht ver-\n\nbrauchte Vorausleistungen im Sinne von § 547 BGB anzusehen. Aus diesem \n\nGrund hat auch - entgegen der Ansicht der Revision - keine Abrechnung über \n\n\"Aufwendungsvorschüsse\" bei jeder Veräußerung einer Mietwohnung stattzu-\n\nfinden. Ebenso wenig bestehen Anhaltspunkte für etwaige konkurrierende An-\n\nsprüche aus ungerechtfertigter Bereicherung (§ 812 BGB). \n\n14 \n\nbb) Unter Ansprüchen des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen im Sin-\n\nne des § 548 Abs. 2 BGB sind schließlich nicht nur die gesetzlichen Aufwen-\n\ndungsersatzansprüche des Mieters, sondern auch solche, die - wie hier - auf \n\neiner Vereinbarung der Mietvertragsparteien beruhen, zu verstehen (Senatsur-\n\nteil vom 2. Oktober 1985 - VIII ZR 326/84, NJW 1986, 254, unter 2 a). \n\n15 \n\nb) Zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, dass mit der Veräu-\n\nßerung des Mietobjekts, die am 21. Februar 2006 durch Eintragung im Grund-\n\nbuch vollzogen wurde, das Mietverhältnis zwischen den Parteien im Sinne von \n\n§ 548 Abs. 2 BGB beendet worden ist. Entgegen der Auffassung der Revision \n\nkommt es für die Frage der \"Beendigung des Mietverhältnisses\" nicht auf das \n\ntatsächliche Ende des Mietverhältnisses (etwa durch Auszug der Mieter), son-\n\ndern auf die rechtliche Beendigung an (BGH, Urteil vom 19. März 1965 - V ZR \n\n268/62, WM 1965, 527, unter I C für ein Pachtverhältnis; BGH, Urteil vom \n\n12. Juni 1991 - XII ZR 17/90, NJW 1991, 3031, unter 3; Staudinger/Emmerich, \n\nBGB (2006), § 548 Rdnr. 33; Bamberger/Roth/Ehlert, BGB, 2. Aufl., § 548 \n\nRdnr. 39; Schmidt-Futterer/Gather, Mietrecht, 9. Aufl., § 548 BGB Rdnr. 66; \n\nBlank/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., § 548 Rdnr. 26; Palandt/Weidenkaff, BGB, \n\n67. Aufl., § 548 Rdnr. 12). \n\n16 \n\nEs besteht keine Veranlassung, von dieser Rechtsauffassung abzuwei-\n\nchen. Sie folgt dem Wortlaut der Norm des § 548 Abs. 2 BGB und entspricht \n\ndem Zweck der Regelung, nämlich eine möglichst rasche und abschließende \n\nBereinigung gegenseitiger Ansprüche aus dem beendeten Mietvertrag zu be-\n\ngünstigen (vgl. Senatsurteil vom 13. Februar 1974 - VIII ZR 233/72, NJW 1974, \n\n743, unter III 2 a). Sie führt auch nicht zu einer unbilligen Benachteiligung des \n\nMieters. Die kurze Verjährungsfrist von sechs Monaten wird dadurch gerechtfer-\n\ntigt, dass die Verjährung von Ansprüchen während des laufenden Mietverhält-\n\nnisses nicht wie sonst üblich mit ihrer Entstehung beginnt, sondern, um das \n\nMietverhältnis nicht unnötig zu belasten, erst mit Beendigung des Mietverhält-\n\nnisses (BGH, Urteil vom 19. März 1965, aaO, unter I A). \n\n17 \n\nAus § 566 BGB folgt nichts anderes. Danach tritt zwar im Falle der Ver-\n\näußerung des vermieteten Wohnraums der Erwerber anstelle des Vermieters in \n\ndie sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis erge-\n\nbenden Rechte und Pflichten ein. Der Erwerber ist dabei - entgegen der Mei-\n\nnung der Revision - aber nicht Rechtsnachfolger des Veräußerers, sondern es \n\nfindet ein unmittelbarer Rechtserwerb kraft Gesetzes statt (Senatsurteil vom \n\n9. Februar 2005 - VIII ZR 22/04, NJW 2005, 253, unter II 2 a). Das Mietverhält-\n\nnis mit dem bisherigen Vermieter wird dadurch in der Weise beendet, dass be-\n\nreits entstandene und fällig gewordene Ansprüche dem bisherigen Vermieter \n\nverbleiben und vertragliche Ansprüche des Mieters, die - wie hier - vor dem Ei-\n\ngentumswechsel fällig geworden sind, sich grundsätzlich gegen den bisherigen \n\nVermieter richten, während der Erwerber nur hinsichtlich solcher Ansprüche \n\naktiv- und passivlegitimiert ist, die nach dem Eigentumswechsel entstehen oder \n\nfällig werden. \n\n18 \n\n2. Die Frist des § 548 Abs. 2 BGB beginnt bei einer Veräußerung der \n\nMietsache jedoch erst mit Kenntnis des Mieters von der Veräußerung zu laufen \n\n(BGH, Urteil vom 19. März 1965, aaO, unter I C; Staudinger/Emmerich, aaO, \n\nRdnr. 37; Blank/Börstinghaus, aaO, Rdnr. 29; Palandt/Weidenkaff, aaO, \n\nRdnr. 12). Ohne dieses zusätzliche Erfordernis könnten andernfalls die Ansprü-\n\nche des Mieters verjähren, ohne dass er etwas von den tatsächlichen Voraus-\n\nsetzungen des Verjährungsbeginns erfährt (BGH, aaO; Schmidt-Futterer/ \n\nGather, aaO, Rdnr. 69). Wird das Grundstück veräußert, so tritt der Erwerber \n\ngemäß § 566 Abs. 1 BGB in die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag ein. \n\nEntscheidend sind Auflassung und Eintragung in das Grundbuch (§§ 925, 873 \n\nBGB). Zu diesem Zeitpunkt endet das Mietverhältnis zwischen dem Veräußerer \n\nund dem Mieter. Beide stehen sich nicht mehr als Vertragspartner gegenüber \n\n(Schmidt-Futterer/Gather, aaO). Für die Kenntnis des Mieters von der Veräuße-\n\nrung ist daher auf den Zeitpunkt der Eintragung des Erwerbers im Grundbuch \n\nabzustellen. Erst wenn der Mieter hinreichend sichere Kenntnis von der Eintra-\n\ngung des Erwerbers hat, ist der Beginn der kurzen Verjährungsfrist von nur \n\nsechs Monaten gerechtfertigt. \n\n19 \n\nEntgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist es daher erforder-\n\nlich, dass die Kläger Kenntnis von der Eintragung der Erwerberin des Haus-\n\ngrundstücks in das Grundbuch erlangt haben. Die Feststellung des Berufungs-\n\ngerichts, den Klägern sei die Veräußerung durch das Antwortschreiben der \n\nHausverwaltung der Beklagten vom 20. September 2005 bekannt gewesen, \n\nreicht insoweit nicht aus. Unzutreffend ist auch die Würdigung, der Mieter müs-\n\nse mit Kenntnis von der Veräußerung mit der baldigen Eintragung in das Grund-\n\nbuch rechnen und sich im Zweifel selbst nach dem Eintragungszeitpunkt erkun-\n\ndigen. Fragwürdig ist insoweit schon die Erwägung des Berufungsgerichts, \n\nnach einer angekündigten Veräußerung sei mit einer baldigen Eintragung zu \n\nrechnen. Diese kann sich aus den unterschiedlichsten Gründen verzögern. Da \n\ndie Eintragung des Erwerbers in der Sphäre des Vermieters und nicht des Mie-\n\nters liegt und es dem Vermieter gewöhnlich leicht möglich ist, etwa durch Mittei-\n\nlung des Grundbuchamts, von der Eintragung des Erwerbers Kenntnis zu er-\n\nlangen, ist es nicht gerechtfertigt, dem Mieter die Obliegenheit aufzuerlegen, \n\nsich selbst diese Kenntnis zu verschaffen. \n\nIII. \n\n20 \n\nNach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben. Der \n\nRechtsstreit ist nicht zur Endentscheidung reif, da es noch weiterer tatsächli-\n\ncher Feststellungen zu dem Zeitpunkt der Kenntnis der Kläger von der Eintra-\n\ngung des Erwerbers in das Grundbuch bedarf. Daher ist das Berufungsurteil \n\naufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO), und die Sache ist zur neuen Verhandlung und \n\nEntscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 \n\nZPO). \n\nBall \n\nDr. Wolst \n\nDr. Milger \n\nDr. Hessel \n\nDr. Achilles \n\nVorinstanzen: \n\nAG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg, Entscheidung vom 13.11.2006 - 11 C 288/06 - \n\nLG Berlin, Entscheidung vom 05.04.2007 - 62 S 338/06 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2007/VIII_ZR_133-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2008-05-28/viii-zr-133-07","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 548","ref_norm":"548","n":12},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 547","ref_norm":"547","n":6},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 566","ref_norm":"566","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 539","ref_norm":"539","n":2},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 563","ref_norm":"563","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 558","ref_norm":"558","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 925","ref_norm":"925","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 204","ref_norm":"204","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 195","ref_norm":"195","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 873","ref_norm":"873","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 203","ref_norm":"203","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 812","ref_norm":"812","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 562","ref_norm":"562","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2007/VIII_ZR_133-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2007/VIII_ZR_133-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2008-05-28/viii-zr-133-07","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2007/VIII_ZR_133-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 19:39:43.763454+00:00"}}