{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2007/VIII_ZR_126-07","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2008-05-28","aktenzeichen":"VIII ZR 126/07","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB §§ 577, 577a Die für die Begründung von Wohnungseigentum an vermieteten Wohnräumen gel- tenden Bestimmungen der §§ 577, 577a BGB (Vorkaufsrecht des Mieters, Kündi- gungsbeschränkungen zu Lasten des Erwerbers) finden auf die Realteilung eines mit zu Wohnzwecken vermieteten Einfamilienhäusern bebauten Grundstücks entspre- chende Anwendung.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVerkündet am: \n28. Mai 2008 \nVorusso, \nJustizhauptsekretärin \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nVIII ZR 126/07 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nNachschlagewerk: \n\nja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja \n\nBGB §§ 577, 577a \n\nDie für die Begründung von Wohnungseigentum an vermieteten Wohnräumen gel-\n\ntenden Bestimmungen der §§ 577, 577a BGB (Vorkaufsrecht des Mieters, Kündi-\n\ngungsbeschränkungen zu Lasten des Erwerbers) finden auf die Realteilung eines mit \n\nzu Wohnzwecken vermieteten Einfamilienhäusern bebauten Grundstücks entspre-\n\nchende Anwendung. \n\nBGH, Urteil vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 126/07 - LG Berlin \n\nAG Berlin-Schöneberg \n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 16. April 2008 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Wolst, \n\ndie Richterinnen Hermanns, Dr. Milger und Dr. Hessel \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Rechtsmittel der Klägerin werden das Urteil der Zivilkam-\n\nmer 63 des Landgerichts Berlin vom 23. Februar 2007 aufgehoben \n\nund das Urteil des Amtsgerichts Schöneberg vom 30. Mai 2006 \n\nabgeändert. \n\nEs wird festgestellt, dass die Klägerin für den Fall des erstmaligen \n\nVerkaufs des Reihenhauses Z. Straße in B. vor-\n\nkaufsberechtigt ist und dass die Klägerin für den Fall des Verkaufs \n\ndes Reihenhauses Z. Straße in B. Kündigungs-\n\nschutz nach Maßgabe des § 577a BGB genießt. \n\nDie Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\nDie Klägerin \n\nist Wohnraummieterin des Reihenhauses Z. \n\nStraße in B. . Eigentümer der dortigen Reihenhaussiedlung (\"L. \n\nSiedlung\") war bei Abschluss des Mietvertrages das Land B. , später die \n\nG. -Bau AG, die kurzzeitig die Aufteilung der Siedlung in Wohnungseigen-\n\ntum beabsichtigte. Seit 4. März 2005 ist die Beklagte Eigentümerin der ungeteil-\n\nten Grundstücke der \"L. Siedlung\". Im Verlaufe des Jahres 2005 zeigte die \n\nKlägerin Interesse am Kauf des von ihr bewohnten Reihenhauses. Entspre-\n\nchende Gespräche wurden nicht fortgesetzt, da die Beklagte Kontakt mit einem \n\nKapitalanleger aufgenommen hatte. Die Beklagte möchte die \"L. Siedlung\" \n\nin Einzelgrundstücke real aufteilen. Im Hinblick darauf hat die Klägerin Klage \n\nauf Feststellung erhoben, dass ihr an dem von ihr bewohnten Reihenhaus ein \n\nVorkaufsrecht nach § 577 BGB zustehe und dass sie im Falle eines Verkaufs \n\nKündigungsschutz nach § 577a BGB genieße. \n\n2 \n\nDas Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die Be-\n\nrufung der Klägerin zurückgewiesen. Mit ihrer vom Senat zugelassenen Revisi-\n\non verfolgt die Klägerin ihr Feststellungsbegehren weiter. \n\nEntscheidungsgründe: \n\nI. \n\n3 \n\nDas Berufungsgericht hat auf das angefochtene Urteil des Amtsgerichts \n\nBezug genommen. Danach ist das Klagebegehren zulässig, aber unbegründet. \n\nDer Klägerin stehe auch nach Aufteilung in Realeigentum und Veräußerung des \n\nGrundstücks weder ein Vorkaufsrecht noch ein besonderer Kündigungsschutz \n\nzu. Die Vorschriften der §§ 577, 577a BGB seien nicht unmittelbar anwendbar, \n\nweil nach der Überlassung (Vermietung) des Reihenhauses weder Wohnungs-\n\neigentum begründet worden noch dies beabsichtigt sei. Auch eine entspre-\n\nchende Anwendung der Vorschriften komme nicht in Betracht. Eine ausfül-\n\nlungsbedürftige Gesetzeslücke, die Voraussetzung für eine analoge Anwen-\n\ndung der Vorschriften wäre, liege nicht vor; auch sei bei Reform des früheren \n\n§ 570b BGB eine Korrektur durch den Gesetzgeber in diesem Punkt nicht vor-\n\ngenommen worden. \n\n4 \n\n5 \n\nII. \n\nDies hält der revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht stand. \n\n1. Zu Recht ist das Berufungsgericht allerdings von der Zulässigkeit der \n\nFeststellungsanträge ausgegangen. Angesichts der beabsichtigten Realteilung \n\nder \"L. Siedlung\" und der von der Beklagten aufgenommenen Verkaufsge-\n\nspräche mit einem Investor hat die Klägerin ein rechtliches Interesse (§ 256 \n\nZPO) an der Feststellung des von ihr behaupteten Vorkaufsrechts und beson-\n\nderen Kündigungsschutzes. \n\n6 \n\n2. Dem Berufungsgericht ist auch darin beizupflichten, dass eine direkte \n\nAnwendung der §§ 577, 577a BGB ausscheidet, weil die genannten Vorschrif-\n\nten die Begründung von Wohnungseigentum voraussetzen, die von der Beklag-\n\nten nicht beabsichtigt ist. Zu Unrecht hat das Berufungsgericht aber eine ent-\n\nsprechende Anwendung der Vorschriften verneint. \n\n7 \n\na) Voraussetzung einer entsprechenden Anwendung einer Vorschrift ist \n\neine Gesetzeslücke im Sinne einer planwidrigen Unvollständigkeit des Geset-\n\nzes. Ob eine derartige Lücke vorhanden ist, die im Wege der Analogie ausge-\n\nfüllt werden kann, ist vom Standpunkt des Gesetzes und der ihm zugrunde lie-\n\ngenden Regelungsabsicht zu beurteilen. Das Gesetz muss also, gemessen an \n\nseiner eigenen Regelungsabsicht, unvollständig sein (vgl. insgesamt BGHZ \n\n149, 165, 174 m.w.N.). Das ist hier der Fall. \n\n8 \n\nDurch §§ 570b, 564b BGB aF sind das bereits im Bereich des sozialen \n\nWohnungsbaus bestehende Vorkaufsrecht und der besondere Kündigungs-\n\nschutz des Mieters einer in Wohneigentum umgewandelten Wohnung auf den \n\nnicht geförderten oder bindungsfrei gewordenen Bestand ausgedehnt worden. \n\nDer Gesetzgeber hat dies damit begründet, dass der Schutz des Mieters vor \n\neiner Verdrängung im Zusammenhang mit einer Umwandlung bei frei finanzier-\n\ntem Wohnungsbau nicht weniger dringlich ist als bei Sozialwohnungen (BT-Drs. \n\n12/3254, S. 40). Mit den §§ 577, 577a BGB ist im Zuge der Mietrechtsreform im \n\nJahre 2001 die bis dahin geltende Regelung - unter Erweiterung des Kreises \n\nder begünstigten Personen - im Wesentlichen übernommen worden. Aus den \n\nGesetzesmaterialien ergibt sich kein Anhaltspunkt dafür, dass der Gesetzgeber \n\ndabei bedacht hat, dass vermietete Reihenhäuser eines Gesamtgrundstücks \n\nnicht nur in Eigentumswohnungen umgewandelt, sondern auch durch Realtei-\n\nlung des Gesamtgrundstücks in einzelne selbständige Grundstücke aufgeteilt \n\nwerden können. Es kann daher nicht angenommen werden, der Gesetzgeber \n\nhabe den Mieter zwar bei Umwandlung in Wohnungseigentum schützen wollen, \n\nbewusst aber nicht bei realer Teilung eines Gesamtgrundstücks. \n\n9 \n\nb) Die Interessenlage ist in beiden Fällen der Rechtsänderung (Umwand-\n\nlung in Wohnungseigentum einerseits, Realteilung eines Grundstücks anderer-\n\nseits) im Wesentlichen gleich. Aus der Sicht des Mieters macht es keinen Un-\n\nterschied, ob das von ihm gemietete Reihenhaus in Wohnungseigentum umge-\n\nwandelt oder durch reale Teilung Bestandteil eines selbständigen Grundstücks \n\nwird. In beiden Fällen steht dem Mieter nach einem Verkauf ein neuer Vermie-\n\nter gegenüber, der sich - soweit die sonstigen Voraussetzungen gegeben sind - \n\nauf Eigenbedarf berufen könnte. Auch das Interesse des Mieters, durch Aus-\n\nübung eines Vorkaufsrechts selbst Eigentümer zu werden, ist im Falle einer \n\nRealteilung nicht geringer als im Falle einer Umwandlung in Wohnungseigen-\n\ntum. Interessen des Eigentümers eines Gesamtgrundstücks rechtfertigen kein \n\nanderes Ergebnis. Zwar sind Ausnahmevorschriften grundsätzlich eng auszule-\n\ngen; auch wird durch eine entsprechende Anwendung der Vorschriften der \n\n§§ 577, 577a BGB das Eigentumsrecht des Vermieters berührt. Der Gesetzge-\n\nber hat indessen für den Fall der Umwandlung vermieteten Wohnraums in \n\nWohnungseigentum mit der Schaffung der Schutzbestimmungen der §§ 577, \n\n577a BGB den Interessen des Mieters Vorrang eingeräumt. Sachliche Gründe, \n\ndie dafür sprechen könnten, dass Mieter diesen Schutz nicht genießen sollten, \n\nsofern nicht eine Umwandlung in Wohnungseigentum erfolgt, sondern durch \n\nTeilung selbstständige Grundstücke gebildet werden, sind nicht zu erkennen. \n\nIII. \n\n10 \n\nNach den vorstehenden Ausführungen kann das Berufungsurteil keinen \n\nBestand haben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist zur Endentscheidung \n\nreif, da es keiner weiteren tatsächlichen Feststellungen bedarf (§ 563 Abs. 3 \n\nZPO). Die von der Klägerin begehrten Feststellungen sind in Abänderung des \n\namtsgerichtlichen Urteils zu treffen. \n\nBall \n\nDr. Wolst \n\nHermanns \n\nDr. Milger \n\nDr. Hessel \n\nVorinstanzen: \n\nAG Berlin-Schöneberg, Entscheidung vom 30.05.2006 - 4 C 5/06 - \n\nLG Berlin, Entscheidung vom 23.02.2007 - 63 S 287/06 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2007/VIII_ZR_126-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2008-05-28/viii-zr-126-07","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 577a","ref_norm":"577a","n":8},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 577","ref_norm":"577","n":7},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 256","ref_norm":"256","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 562","ref_norm":"562","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 563","ref_norm":"563","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2007/VIII_ZR_126-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2007/VIII_ZR_126-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2008-05-28/viii-zr-126-07","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2007/VIII_ZR_126-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 19:38:34.708127+00:00"}}