{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2007/VIII_ZR_118-07","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2009-02-11","aktenzeichen":"VIII ZR 118/07","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVIII ZR 118/07 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nVerkündet am: \n11. Februar 2009 \nErmel, \nJustizangestellte \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 11. Februar 2009 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter \n\nWiechers und die Richterinnen Hermanns, Dr. Milger und Dr. Hessel \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 7. Zivilsenats \n\ndes Oberlandesgerichts Karlsruhe vom 18. April 2007 aufgeho-\n\nben. \n\nDie Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts \n\nKarlsruhe vom 6. Juli 2006 wird zurückgewiesen. \n\nDie Klägerin trägt die Kosten der Rechtsmittelverfahren. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\nDie Beklagte ist seit Oktober 2000 Mieterin einer Wohnung der Klägerin. \n\nDer Formularmietvertrag enthält in § 14b Nr. 2 eine Regelung, nach der Schön-\n\nheitsreparaturen \"regelmäßig\" während der Mietzeit nach einem vorgegebenen \n\nFristenplan auszuführen sind. Daneben ist in § 7 Nr. 2 des Mietvertrages eine \n\nhandschriftliche Regelung über die Renovierungspflichten bei Ein- und Auszug \n\ndes Mieters enthalten. Mit Schreiben vom 26. September 2005 verlangte die \n\nKlägerin die Zustimmung zur Erhöhung der monatlichen Grundmiete von \n\n347,68 € auf 378,04 € ab dem 1. Dezember 2005 und benannte zum Vergleich \n\nsechs in K. gelegene Wohnungen. Die Beklagte lehnte die begehrte Zu-\n\nstimmung ab. \n\n2 \n\nDas Amtsgericht hat die Beklagte - unter Klageabweisung im Übrigen - \n\nverurteilt, einer Mieterhöhung mit Wirkung ab dem 1. Dezember 2005 von mo-\n\nnatlich 347,68 € auf 349,76 € zuzustimmen. Auf die Berufung der Klägerin hat \n\ndas Oberlandesgericht die Entscheidung des Amtsgerichts abgeändert und die \n\nBeklagte verurteilt, einer Erhöhung der Grundmiete auf monatlich 378,04 € mit \n\nWirkung ab dem 1. Dezember 2005 zuzustimmen. Mit ihrer vom Berufungsge-\n\nricht zugelassenen Revision erstrebt die Beklagte die Wiederherstellung des \n\nerstinstanzlichen Urteils. \n\n3 \n\n4 \n\n5 \n\nEntscheidungsgründe: \n\nDie Revision der Beklagten ist begründet. \n\nI. \n\nDas Berufungsgericht (OLG Karlsruhe, NJW 2007, 3004) hat im Wesent-\n\nlichen ausgeführt: \n\nDie in § 14b Nr. 2 des zwischen den Parteien abgeschlossenen Formu-\n\nlarmietvertrages enthaltene Klausel über laufende Schönheitsreparaturen sei \n\ngemäß § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam. Die Klausel enthalte eine starre \n\nFristenregelung, da der Fristenplan nicht lediglich für den Regelfall des tatsäch-\n\nlichen Renovierungsbedarfs gelte, sondern den Mieter die Renovierungsver-\n\npflichtung stets nach Ablauf der Fristen und unabhängig vom tatsächlichen Re-\n\nnovierungsbedarf treffe. \n\n6 \n\nIm Falle der Unwirksamkeit der Abwälzung von Schönheitsreparaturen \n\nauf den Mieter sei der Vermieter berechtigt, im Rahmen eines Mieterhöhungs-\n\nverfahrens einen entsprechenden Zuschlag auf die Miete zu verlangen. Der \n\nVerpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen komme als Haupt-\n\nleistungspflicht aus dem Mietvertrag Entgeltcharakter zu, da der Vermieter bei \n\nder Bemessung der verlangten Miete einkalkuliere, ob er in regelmäßigen Ab-\n\nständen Aufwendungen für Schönheitsreparaturen habe oder nicht. Dann müs-\n\nse die fehlende Verpflichtung des Mieters, Schönheitsreparaturen durchzufüh-\n\nren, aber Auswirkung auf die Miethöhe haben, wobei kein sachlicher Grund für \n\neine Differenzierung ersichtlich sei, ob die Mietvertragsparteien von vornherein \n\nvon einer Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter Abstand ge-\n\nnommen hätten oder ob sich nach Vertragsabschluss herausstelle, dass wegen \n\nder Unwirksamkeit einer Klausel im Formularmietvertrag der Mieter keine \n\nSchönheitsreparaturen leisten müsse. \n\nII. \n\n7 \n\n8 \n\nDie Beurteilung des Berufungsgerichts hält einer rechtlichen Nachprü-\n\nfung nicht stand. \n\nDas Berufungsgericht hat zu Unrecht angenommen, dass der Klägerin \n\nein Anspruch gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB auf Zustimmung zur Erhöhung \n\nder Miete um einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete auf 378,04 € \n\nwegen Unwirksamkeit der formularvertraglich vereinbarten Übernahme der \n\nSchönheitsreparaturen durch die Beklagte zusteht. \n\n9 \n\nOb die formularvertragliche Schönheitsreparaturenklausel, wie das Beru-\n\nfungsgericht meint, wegen eines starren Fristenplans in § 14b Nr. 2 des Miet-\n\nvertrages unwirksam ist oder ob die Renovierungspflicht in § 7 Nr. 2 des Miet-\n\nvertrages geregelt ist und dieser Klausel als Individualabrede der Vorrang zu-\n\nkommt, so dass eine abschließende Regelung der Renovierungspflicht auf die-\n\nser Grundlage besteht, wie die Revision meint, kann dabei offen bleiben. Der \n\ngeltend gemachte Anspruch muss schon deshalb ausscheiden, weil es für den \n\nbegehrten Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete an einer rechtlichen \n\nGrundlage fehlt. \n\n10 \n\nDer Senat hat nach Erlass des Berufungsurteils entschieden, dass der \n\nVermieter nicht berechtigt ist, einen Zuschlag zur ortsüblichen Miete geltend zu \n\nmachen, wenn der Mietvertrag eine unwirksame Klausel zur Übertragung der \n\nSchönheitsreparaturen enthält. § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB bietet hierfür keine \n\nGrundlage, denn nach dieser Vorschrift kann der Vermieter lediglich die Zu-\n\nstimmung zur Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und \n\nnicht darüber hinaus verlangen. Dies steht auch in Einklang mit dem Sinn und \n\nZweck der gesetzlichen Regelung, die es dem Vermieter ermöglichen soll, im \n\nRahmen des Vergleichsmietensystems eine angemessene, am örtlichen Markt \n\norientierte Miete zu erzielen. Danach bilden die Marktverhältnisse den Maßstab \n\nfür die Berechtigung einer Mieterhöhung. Der von den Klägern geltend gemach-\n\nte Zuschlag orientiert sich dagegen an den Kosten für die Vornahme der \n\nSchönheitsreparaturen. Auf diese Weise würde bei der nicht preisgebundenen \n\nWohnraummiete ein Kostenelement ohne Rücksicht auf seine Durchsetzbarkeit \n\nam Markt zur Begründung einer Mieterhöhung herangezogen. Hiermit wäre je-\n\ndoch das vom Gesetzgeber vorgesehene System der Vergleichsmieten verlas-\n\nsen (Senatsurteil vom 9. Juli 2008 – VIII ZR 181/07, NJW 2008, 2840, zur Ver-\n\nöffentlichung in BGHZ 177, 186 vorgesehen, Tz. 9 ff.). \n\nIII. \n\n11 \n\nDanach kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist daher \n\naufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat entscheidet in der Sache selbst, \n\nweil es weiterer tatsächlicher Feststellungen nicht bedarf (§ 563 Abs. 3 ZPO). \n\nDa die Klage unbegründet ist, ist die Berufung der Klägerin gegen das erstin-\n\nstanzliche Urteil zurückzuweisen. \n\nBall \n\nWiechers \n\nHermanns \n\nDr. Milger \n\nDr. Hessel \n\nVorinstanzen: \n\nAG Karlsruhe, Entscheidung vom 06.07.2006 - 8 C 540/05 - \n\nOLG Karlsruhe, Entscheidung vom 18.04.2007 - 7 U 186/06 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2007/VIII_ZR_118-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2009-02-11/viii-zr-118-07","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 558","ref_norm":"558","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 307","ref_norm":"307","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 562","ref_norm":"562","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 563","ref_norm":"563","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2007/VIII_ZR_118-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2007/VIII_ZR_118-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2009-02-11/viii-zr-118-07","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2007/VIII_ZR_118-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 19:12:19.187598+00:00"}}