{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2007/VIII_ZR_105-07","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2008-02-13","aktenzeichen":"VIII ZR 105/07","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB § 554 Abs. 2 Verkündet am: 13. Februar 2008 Vorusso, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle a) Modernisierungsmaßnahmen nach § 554 Abs. 2 BGB muss der Mieter auch dann dulden, wenn sie im Fall des Verkaufs der Wohnung oder des Grundstücks schon vor der Grundbuchumschreibung von dem hierzu durch den Vermieter ermächtig- ten Käufer nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB angekündigt und durchgeführt werden. b) Die Beurteilung, ob eine Umbaumaßnahme innerhalb der Wohnung, die mit einer Grundrissänderung verbunden ist, zur Verbesserung der Mietsache führt, ist auf- grund einer dem Tatrichter obliegenden Würdigung der konkreten Umstände des Einzelfalls vorzunehmen.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVIII ZR 105/07 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nNachschlagewerk: \n\nja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja \n\nBGB § 554 Abs. 2 \n\nVerkündet am: \n13. Februar 2008 \nVorusso, \nJustizhauptsekretärin \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\na) Modernisierungsmaßnahmen nach § 554 Abs. 2 BGB muss der Mieter auch dann \n\ndulden, wenn sie im Fall des Verkaufs der Wohnung oder des Grundstücks schon \n\nvor der Grundbuchumschreibung von dem hierzu durch den Vermieter ermächtig-\n\nten Käufer nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB angekündigt und durchgeführt werden. \n\nb) Die Beurteilung, ob eine Umbaumaßnahme innerhalb der Wohnung, die mit einer \n\nGrundrissänderung verbunden ist, zur Verbesserung der Mietsache führt, ist auf-\n\ngrund einer dem Tatrichter obliegenden Würdigung der konkreten Umstände des \n\nEinzelfalls vorzunehmen. \n\nBGH, Urteil vom 13. Februar 2008 - VIII ZR 105/07 - LG Berlin \n\nAG Schöneberg \n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 13. Februar 2008 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter \n\nWiechers sowie die Richterinnen Hermanns, Dr. Milger und Dr. Hessel \n\nfür Recht erkannt: \n\nDie Revision der Beklagten gegen das Urteil der Zivilkammer 63 \n\ndes Landgerichts Berlin vom 27. März 2007 wird zurückgewiesen. \n\nDie Beklagten haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tra-\n\ngen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\n2 \n\nDie Beklagten mieteten mit Vertrag vom 27. August 1984 vom Land B. \n\n eine Vier-Zimmer-Wohnung mit einer Wohnfläche von rund 136 qm. \n\nDer Mietvertrag nimmt auf die in der beigefügten Anlage 1 enthaltenen \n\n\"Allgemeinen Vertragsbestimmungen\" Bezug. Dort ist im Hinblick auf Ausbes-\n\nserungen und bauliche Veränderungen in Ziffer 9.2 bestimmt: \n\n\"Ausbesserungen, bauliche Veränderungen und Maßnahmen zur Ver-\nbesserung der gemieteten Räume oder sonstiger Teile des Gebäudes \ndürfen ohne Zustimmung des Mieters vorgenommen werden, wenn sie \nden Mieter nicht wesentlich beeinträchtigen.\" \n\n3 \n\nFerner schlossen die Beklagten mit ihrem damaligen Vermieter am \n\n20. November 1984 eine als Ergänzung zum Mietvertrag bezeichnete Vereinba-\n\nrung, die die Durchführung verschiedener Modernisierungsmaßnahmen durch \n\ndie Beklagten zum Gegenstand hatte. Dort heißt es in § 2 Ziffer 4: \n\n\"Modernisierungen des Vermieters in der Wohnung des Mieters bleiben \nvorbehalten.\" \n\n4 \n\nMit notariellem Vertrag vom 6. Mai 2005 kauften die Kläger das Grund-\n\nstück von der Rechtsnachfolgerin des ursprünglichen Vermieters. Die Verkäufe-\n\nrin erteilte den Klägern am 9. Januar 2006 schriftlich Vollmacht, bis zur endgül-\n\ntigen Eintragung als Eigentümer in das Grundbuch sämtliche Erklärungen die \n\nMietverhältnisse betreffend im eigenen Namen abzugeben, insbesondere \"An-\n\nkündigung, Durchführung und Abrechnung von Modernisierungsmaßnahmen \n\nsowie Durchführung von Klagen jeder Art gegen Mieter\". Gestützt auf diese \n\nVollmacht kündigte die von den Klägern beauftragte Hausverwaltung mit \n\nSchreiben vom 11. Januar 2006 umfangreiche Instandsetzungs- und Moderni-\n\nsierungsarbeiten für die Wohnung der Beklagten an. \n\n5 \n\nDas Amtsgericht hat die auf Zustimmung zu den Modernisierungsmaß-\n\nnahmen gerichtete Klage abgewiesen, das Landgericht hat die Beklagten unter \n\nZurückweisung der weitergehenden Berufung verurteilt, die Zustimmung zum \n\nUmbau des Badezimmers unter Hinzunahme der ehemaligen Speisekammer \n\nund zur Anbringung eines Wärmeverbundsystems an der Hoffassade sowie auf \n\nder obersten Geschossdecke zu erteilen. Mit der vom Berufungsgericht zuge-\n\nlassenen Revision verfolgen die Beklagten ihr Ziel der vollständigen Klageab-\n\nweisung weiter. \n\n \n \n\n6 \n\n7 \n\n8 \n\nEntscheidungsgründe: \n\nDie Revision hat keinen Erfolg. \n\nI. \n\nDas Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit \n\nfür das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: \n\nDie Verkäuferin und Vermieterin habe die Kläger als noch nicht im \n\nGrundbuch eingetragene Erwerber wirksam ermächtigt, im eigenen Namen \n\nModernisierungsmaßnahmen anzukündigen und durchzuführen. Zwar solle \n\nnach Wortlaut und Sinn des § 554 BGB grundsätzlich der Vermieter Bauherr \n\nder Modernisierungsmaßnahmen sein. Ein Erwerber könne jedoch ausnahms-\n\nweise zur Ausübung eines Gestaltungsrechts ermächtigt werden. Die tragenden \n\nGründe der Entscheidung des Bundesgerichtshofs zur Kündigung (Urteil vom \n\n10. Dezember 1997 – XII ZR 119/96, NJW 1998, 896) seien auch auf die Mo-\n\ndernisierungsankündigung anzuwenden. Die Vollmachtserteilung sei in beiden \n\nFällen möglich, und auch die damit funktionell verwandte Ermächtigung sei zu-\n\nlässig. Die Gefahr eines Baustillstands infolge finanzieller Probleme werde da-\n\ndurch nicht erhöht und stehe einer Ermächtigung nicht entgegen. Ohnehin sei \n\nder Mieter im Falle einer etwaigen Bauzeitverlängerung zum Beispiel durch \n\nMinderungsansprüche geschützt. \n\n9 \n\nDie Beklagten seien gemäß § 554 Abs. 2 BGB verpflichtet, den Umbau \n\ndes Badezimmers unter Hinzunahme der ehemaligen Speisekammer und Ab-\n\ntrennung der Toilette zu dulden. Die Ankündigung vom 11. Januar 2006 enthal-\n\nte insbesondere genaue Angaben zur voraussichtlichen Dauer der Arbeiten und \n\nerfülle die Voraussetzungen des § 554 Abs. 3 BGB. Die geplante Grundrissän-\n\nderung stelle eine Verbesserung der Mietsache dar. Die Veränderung des Ba-\n\ndezimmerzuschnitts unter Verwendung des Raums der derzeitigen Speise-\n\nkammer sei vorteilhaft, denn eine Nasszelle bzw. deren Vergrößerung sei höher \n\nzu bewerten als das Vorhandensein einer Speisekammer. Auch die Abtren-\n\nnung der Toilette vom Duschraum sei objektiv eine Verbesserung der Mietsa-\n\nche. \n\n10 \n\nDie ordnungsgemäß nach § 554 Abs. 3 BGB angekündigte Anbringung \n\neines Wärmeverbundsystems an der Hoffassade sowie auf der obersten Ge-\n\nschossdecke hätten die Beklagten gemäß § 554 Abs. 2 BGB ebenfalls zu dul-\n\nden. Durch die bessere Dämmung des Hauses werde Heizenergie eingespart. \n\nDass die Wohnungen aufgrund ihrer Lage in unterschiedlichem Maße von ein-\n\nzelnen Wärmedämmmaßnahmen profitierten, sei unerheblich, weil insoweit ein \n\ngeneralisierender Maßstab anzulegen sei. \n\nII. \n\n11 \n\nDiese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung stand, so dass die \n\nRevision zurückzuweisen ist. Die Beklagten sind verpflichtet, den von den Klä-\n\ngern angekündigten Umbau von Bad und Abstellraum in ihrer Mietwohnung \n\nsowie die Wärmedammmaßnahmen am Gebäude zu dulden. \n\n12 \n\n1. Die Klage ist zulässig, denn die Kläger sind – was das Berufungsge-\n\nricht nicht ausdrücklich erörtert – befugt, den Anspruch des Vermieters auf Dul-\n\ndung der Modernisierungsmaßnahmen im eigenen Namen gerichtlich geltend \n\nzu machen. Die \"Vollmacht\" vom 11. Januar 2006 ermächtigt die Kläger aus-\n\ndrücklich, Ansprüche aus dem Mietverhältnis im eigenen Namen gerichtlich gel-\n\ntend zu machen. Hierzu gehört auch der Anspruch auf Duldung beabsichtigter \n\nModernisierungsmaßnahmen, den die Kläger hier mit dem als Zustimmungs-\n\nbegehren formulierten Klagantrag offensichtlich geltend machen. \n\n13 \n\nEine solche gewillkürte (aktive) Prozessstandschaft ist zulässig, wenn \n\nder Prozessstandschafter ein (rechtliches) Eigeninteresse an der gerichtlichen \n\nGeltendmachung eines fremden Rechts im eigenen Namen hat und eine Beein-\n\nträchtigung schutzwürdiger Belange des Prozessgegners nicht zu besorgen ist \n\n(BGHZ 92, 347, 349; 119, 237, 242; 125, 196, 199, st. Rspr.). Beide Vorausset-\n\nzungen liegen hier offensichtlich vor. Die Kläger haben als Grundstückskäufer \n\nein anerkennenswertes Interesse an der Durchsetzung von Modernisierungs-\n\nmaßnahmen, die der Werterhöhung ihres (künftigen) Eigentums bzw. der Stei-\n\ngerung seiner Ertragskraft dienen. Eine Benachteiligung der Beklagten dadurch, \n\ndass die Duldungsklage von den Klägern als Erwerbern im eigenen Namen und \n\nnicht von der noch im Grundbuch eingetragenen bisherigen Vermieterin erho-\n\nben wurde, ist nicht ersichtlich und wird auch von der Revision nicht vorge-\n\nbracht. \n\n2. Dem Berufungsgericht ist auch darin beizupflichten, dass die Beklag-\n\nten die streitigen Baumaßnahmen gemäß § 554 Abs. 2 BGB zu dulden haben. \n\na) Entgegen der Auffassung der Revision ist die Klage nicht deshalb un-\n\nbegründet, weil die Kläger nicht dargelegt haben, dass mit den beabsichtigten \n\nModernisierungsmaßnahmen keine wesentlichen Beeinträchtigungen der Be-\n\nklagten verbunden sind. Zu Unrecht stützt die Revision sich für ihre Auffassung \n\nauf die in Ziffer 9.2 der Anlage 1 zum Mietvertrag getroffene Regelung. \n\n14 \n\n15 \n\n16 \n\naa) Nach § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB hat der Mieter unter anderem Maß-\n\nnahmen zur Verbesserung der Mietsache und zur Einsparung von Energie zu \n\ndulden. Dies gilt grundsätzlich auch dann, wenn mit den (Bau-)Maßnahmen \n\nwesentliche Beeinträchtigungen des Mieters verbunden sind. Eine Ausnahme \n\nsieht § 554 Abs. 2 Satz 2 BGB nur für den Fall vor, dass die Maßnahme für den \n\nMieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine \n\nHärte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen \n\ndes Vermieters und anderer Mieter in dem Gebäude nicht zu rechtfertigen ist. \n\nEine unbillige Härte, für deren Voraussetzungen der Mieter nach allgemeiner \n\nAuffassung die Beweislast trägt (Schmidt/Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, \n\n9. Aufl., § 554 Rdnr. 237; Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., § 554 Rdnr. 57; \n\nPalandt/Weidenkaff, BGB, 67. Aufl., § 554 Rdnr. 24), wird von der Revision \n\nnicht geltend gemacht und ist auch nicht ersichtlich. \n\n17 \n\nbb) Eine zugunsten der Beklagten von § 554 Abs. 2 BGB abweichende \n\nvertragliche Vereinbarung haben die Parteien entgegen der Auffassung der Re-\n\nvision in Ziffer 9.2 der Anlage 1 zum Mietvertrag nicht getroffen. \n\n18 \n\nDer Senat kann die Klausel selbst auslegen, weil das Berufungsgericht \n\ndies unterlassen hat und weitere Feststellungen dazu nicht zu erwarten sind \n\n(vgl. BGH, Urteil vom 12. Dezember 1998 – V ZR 250/96, NJW 1998, 1219). \n\nAllgemeine Geschäftsbedingungen sind ausgehend von den Verständnismög-\n\nlichkeiten eines rechtlich nicht vorgebildeten durchschnittlichen Vertragspart-\n\nners einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Ver-\n\ntragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten \n\nKreise verstanden werden (BGHZ 79, 117, 118 f.; 102, 384, 389 f., st. Rspr.). \n\nHiernach enthält die Klausel keine einschränkenden Voraussetzungen für Ver-\n\nbesserungen der Mietsache durch den Vermieter. \n\n19 \n\nZiffer 9.2 der Anlage 1 zum Mietvertrag trifft nach seinem Wortlaut nur \n\neine Regelung dahin, dass der Vermieter bauliche Veränderungen und Maß-\n\nnahmen zur Verbesserung der Mieträume oder sonstiger Gebäudeteile, die den \n\nMieter nicht wesentlich beeinträchtigen, ohne dessen Zustimmung vornehmen \n\ndarf. Eine ausdrückliche Regelung, dass der Vermieter umgekehrt für bauliche \n\nVeränderungen und Maßnahmen zur Verbesserung der Mieträume, die mit ei-\n\nner wesentlichen Einwirkung auf die vermieteten Räume verbunden sind, die \n\nZustimmung des Mieters benötigt, enthält Ziffer 9.2 der Anlage 1 zum Mietver-\n\ntrag nicht. Es kann auch nicht angenommen werden, dass mit dieser Klausel \n\neine stillschweigende Regelung in dieser Hinsicht getroffen werden sollte. \n\n20 \n\nBei einer solchen Auslegung hätten die Mietvertragsparteien die dem \n\nVermieter vom Gesetz im Rahmen des § 554 BGB zugewiesene, nur im Fall \n\neiner für den Mieter unbilligen Härte eingeschränkte Befugnis zur Durchführung \n\nvon Modernisierungsmaßnahmen sehr weitgehend zugunsten des Mieters ab-\n\nbedungen. Denn Maßnahmen zur Modernisierung sind typischerweise bauliche \n\nVeränderungen, die regelmäßig mit nicht unerheblichen Beeinträchtigungen \n\ndes Mieters zumindest in der Bauphase verbunden sind. Ein Anlass für ein so \n\nweites Entgegenkommen des Vermieters ist aus der – für die Auslegung maß-\n\ngeblichen – Sicht eines verständigen Mieters nicht erkennbar und wird von der \n\nRevision auch nicht vorgetragen. Auch haben die Mietvertragsparteien in der \n\nkurz nach Abschluss des Mietvertrags getroffenen Modernisierungsvereinba-\n\nrung vom 20. November 1984 in § 2 Ziffer 4 ausdrücklich festgehalten, dass \n\nsich der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen in der Wohnung der Mieter \n\nvorbehalten habe. Auch dies spricht gegen die Annahme, dass die Mietpartei-\n\nen die sich aus dem Gesetz ergebenden Rechte des Vermieters zur Durchfüh-\n\nrung von Verbesserungen der Mietwohnung einschränken wollten. \n\n21 \n\nb) Dem Berufungsgericht ist auch darin beizupflichten, dass der von den \n\nKlägern geplante Umbau des Badezimmers unter Einbeziehung der bisherigen \n\nAbstellkammer eine Verbesserung der Mietsache im Sinne des § 554 Abs. 2 \n\nSatz 1 BGB darstellt. Hierunter \n\nfallen Maßnahmen, die den objektiven \n\nGebrauchs- oder Substanzwert der Räume oder Gebäudeteile im Rahmen ihres \n\nZwecks erhöhen und eine bessere Benutzung ermöglichen (KG, NJW 1985, \n\n2031, 2032; Staudinger/Emmerich, BGB (2006), § 554 Rdnr. 14; Schmidt-\n\nFutterer/Eisenschmid, aaO, § 554 Rdnr. 62). Der Maßstab, nach dem beurteilt \n\nwerden muss, ob der Wohnwert verbessert wird, ist die Verkehrsanschauung. \n\nEntscheidend ist, ob allgemein in den für das Mietobjekt in Betracht kommen-\n\nden Mieterkreisen der Maßnahme eine Wohnwertverbesserung zugemessen \n\nwird, so dass der Vermieter damit rechnen kann, dass die Wohnung nach \n\nDurchführung der Maßnahme von künftigen Mietinteressenten – bei im übrigen \n\ngleichen Konditionen – eher angemietet würde als eine vergleichbare Woh-\n\nnung, bei der diese Maßnahme nicht durchgeführt worden ist (Senatsurteil vom \n\n20. Juli 2005 – VIII ZR 253/04, NJW 2005, 2995, unter II 1). \n\n22 \n\nDie Beurteilung, ob eine mit einer Grundrissänderung verbundene Um-\n\nbaumaßnahme als Wohnwertverbesserung einzustufen ist, entzieht sich einer \n\ngeneralisierenden Betrachtung; sie kann nur aufgrund einer Würdigung des \n\nkonkreten Zuschnitts der betroffenen Wohnung, der Wohnungsgröße, der Ein-\n\nzelheiten der konkret geplanten Baumaßnahme und der allgemeinen Wohnbe-\n\ndürfnisse der für die Wohnung in Betracht kommenden Mieterkreise beurteilt \n\nwerden. \n\n23 \n\nEntgegen der Auffassung der Revision kann deshalb nicht allgemein an-\n\ngenommen werden, dass bauliche Maßnahmen, die mit einer Änderung des \n\nWohnungsgrundrisses oder mit dem Wegfall eines Raumes verbunden sind, \n\nnicht zu einer Verbesserung des Wohnwertes führen und deshalb vom Mieter \n\ngrundsätzlich nicht zu dulden sind; es kommt vielmehr auch insoweit auf eine \n\nWürdigung der Umstände des Einzelfalls an. Dabei handelt es sich um eine \n\ntatrichterliche Frage, die vom Revisionsgericht nur eingeschränkt dahin über-\n\nprüft werden kann, ob das Berufungsgericht die tatsächliche Wertungsgrundla-\n\nge ausgeschöpft und die Denk- und Erfahrungsgesetze beachtet hat. Einen sol-\n\nchen Fehler zeigt die Revision nicht auf. Die – allerdings sehr knapp gehalte-\n\nnen – Ausführungen des Berufungsgerichts zu den von den Klägern geplanten \n\nUmbaumaßnahmen im Sanitärbereich werden den an die erforderliche Abwä-\n\ngung der maßgeblichen Gesichtspunkte zu stellenden Anforderungen noch ge-\n\nrecht. Die Einzelheiten der vorgesehenen Baumaßnahmen waren aus dem im \n\nBerufungsurteil wiedergegebenen Wohnungsgrundriss der mit der Planung und \n\nAusführung beauftragten Architekten ersichtlich. Die auf dieser Grundlage er-\n\nfolgte Beurteilung des Berufungsgerichts, dass die Abtrennung von Bad und \n\nWC (Schaffung eines separaten WC) – bei einer nach Größe und Zuschnitt of-\n\nfensichtlich für mehrere Bewohner oder für Familien geeigneten Wohnung – \n\nvorteilhaft ist, erscheint lebensnah und lässt einen Rechtsfehler nicht erkennen, \n\nzumal mit dem Umbau – auch unter Berücksichtigung des damit notwendig ver-\n\nbundenen Verlusts der bisherigen Abstell- und Speisekammer – ein Zuschnitt \n\nerreicht wird, der bei neueren Wohnungen weithin dem üblichen Standard ent-\n\nspricht. Hieran ändert auch der von der Revision hervorgehobene Umstand, \n\ndass zur Wohnung nach dem Mietvertrag keine sonstigen Neben- oder Keller-\n\nräume mit Abstellmöglichkeiten gehören, nichts. \n\n24 \n\nc) Die von den Klägern im Übrigen vorgesehenen Wärmedämmmaß-\n\nnahmen an der Fassade des Gebäudes und der obersten Geschossdecke füh-\n\nren, wie das Berufungsgericht zutreffend und von der Revision unangegriffen \n\nfestgestellt hat, zur Einsparung von Energie und sind von den Beklagten unter \n\ndiesem Gesichtspunkt zu dulden. Auch die von der Revision gleichfalls nicht \n\nbeanstandete Würdigung des Berufungsgerichts, das Schreiben der Kläger vom \n\n11. Januar 2006 erfülle die an eine Modernisierungsankündigung gemäß § 554 \n\nAbs. 3 BGB zu stellenden Anforderungen, lässt keinen Rechtsfehler erkennen. \n\n25 \n\nd) Entgegen der Auffassung der Revision steht dem auf § 554 Abs. 2 \n\nBGB gestützten Duldungsbegehren der Kläger nicht entgegen, dass sie die \n\nModernisierungsmaßnahmen im eigenen Namen durchführen wollen, obwohl \n\nsie noch nicht durch die Eintragung ins Grundbuch in die Rechte und Pflichten \n\naus dem Mietverhältnis eingetreten sind (§ 566 BGB). \n\n26 \n\naa) Dem Wortlaut des § 554 BGB lässt sich entgegen der Auffassung der \n\nRevision nicht entnehmen, dass der Vermieter nur selbst und nicht durch einen \n\nvon ihm ermächtigten Dritten Modernisierungsmaßnahmen durchführen darf \n\noder dass die gemäß § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB erforderliche Ankündigung der \n\nArbeiten nur durch den Vermieter selbst erfolgen kann. Mit der Planung und \n\ntatsächlichen Durchführung der Modernisierungsarbeiten wird der Vermieter in \n\nder Regel ohnehin Dritte (Architekten, Handwerker) beauftragen. Diese kann er \n\n– was auch die Revision nicht verkennt – ohne weiteres bevollmächtigten, in \n\nseinem Namen Duldung der Bauausführung zu verlangen. Der Mieter ist da-\n\ndurch nicht in seinen schützenswerten Interessen beeinträchtigt, denn ihm ste-\n\nhen bei einer Beeinträchtigung des Mietgebrauchs Minderungsansprüche ge-\n\ngen den Vermieter zu. Im Übrigen haftet der Vermieter nach § 278 BGB für ein \n\netwaiges Verschulden der beauftragten Dritten, denn diese handeln als seine \n\nErfüllungsgehilfen im Hinblick auf die sich aus dem Mietvertrag dem Mieter ge-\n\ngenüber ergebenden Obhutspflichten. Nichts anderes gilt, wenn der Vermieter \n\neinen Dritten, der als Käufer des Mietobjekts schon vor der Grundbuchum-\n\nschreibung auf eigene Rechnung Modernisierungsmaßnahmen durchführen \n\nwill, dazu ermächtigt, die Maßnahmen im eigenen Namen anzukündigen und \n\nvon den Mietern Duldung der Bauausführung zu verlangen. Auch insoweit ist \n\nder Dritte insbesondere bei der Bauausführung im Rechtskreis des bisherigen \n\nVermieters und mit dessen Einverständnis tätig und gilt deshalb für etwaige \n\nMinderungs- und Schadensersatzansprüche des Mieters nichts anderes. \n\n27 \n\nEntgegen der Auffassung der Revision ist einer derartigen Ermächtigung \n\neines Erwerbers der Mietsache auch nicht deshalb die Wirksamkeit zu versa-\n\ngen, weil die zügige Durchführung der vom Erwerber angekündigten Arbeiten \n\ngefährdet sei, wenn die Durchführung des Kaufvertrags später scheitere. Auch \n\ndie Gefahr eines Baustillstandes wird durch die Anerkennung einer solchen Er-\n\nmächtigung nicht erhöht. Wie das Berufungsgericht richtig gesehen hat, kommt \n\nes für die dem Vermieter gegenüber seinem Mieter obliegenden Pflichten nicht \n\ndarauf an, ob er Modernisierungsmaßnahmen im eigenen Namen und für eige-\n\nne Rechnung durchführt oder einen Käufer des vermieteten Grundstücks dazu \n\nermächtigt; in jedem Fall trifft die vertragliche Nebenpflicht zur zügigen Durch-\n\nführung der Arbeiten den Vermieter als Vertragspartner des Mieters. \n\n28 \n\nbb) Ob es sich bei dem Duldungsanspruch des Vermieters im Hinblick \n\ndarauf, dass er auf eine Veränderung des bisherigen Zustands der Mietsache \n\nzielt, um ein – nicht isoliert abtretbares – Gestaltungsrecht handelt, wie die Re-\n\nvision meint, bedarf keiner Entscheidung. Eine Ermächtigung zur Ausübung \n\neines Rechts im eigenen Namen ist nach allgemeiner Auffassung grundsätzlich \n\nzulässig, auch bei Gestaltungsrechten und selbst dann, wenn diese nicht isoliert \n\nabgetreten werden können (BGHZ 68, 118, 124 f., für das Wandelungsrecht; \n\nBGH, Urteil vom 10. Dezember 1997 – XII ZR 119/96, NJW 1998, 896, unter 3 \n\nfür das Kündigungsrecht des Vermieters; Palandt/Grüneberg, BGB, 67. Aufl., \n\n§ 413, Rdnr. 5; MünchKomm/Roth, BGB, 5. Aufl., § 413 Rdnr. 11). Für die Be-\n\nfugnis des Vermieters, Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 554 Abs. 3 BGB \n\nanzukündigen und den Mieter auf deren Duldung in Anspruch zu nehmen, ist \n\nauch unter Berücksichtigung berechtigter Interessen des Mieters – wie oben \n\ndargelegt – keine Ausnahme geboten. \n\nBall \n\nWiechers \n\nHermanns \n\nDr. Milger \n\nDr. Hessel \n\nVorinstanzen: \n\nAG Berlin-Schöneberg, Entscheidung vom 04.09.2006 - 7 C 180/06 - \n\nLG Berlin, Entscheidung vom 27.03.2007 - 63 S 313/06 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2007/VIII_ZR_105-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2008-02-13/viii-zr-105-07","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 554","ref_norm":"554","n":18},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 278","ref_norm":"278","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 566","ref_norm":"566","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2007/VIII_ZR_105-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2007/VIII_ZR_105-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2008-02-13/viii-zr-105-07","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2007/VIII_ZR_105-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 19:19:22.617916+00:00"}}