{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2006/VIII_ZR___1-06","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2007-02-14","aktenzeichen":"VIII ZR 1/06","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB § 556 Abs. 3 Eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung setzt voraus, dass dem Mieter auch dann die Gesamtkosten einer berechneten Kostenart mitgeteilt werden, wenn einzelne Kostenteile nicht umlagefähig sind; dem Mieter muss ersichtlich sein, ob und in welcher Höhe nicht umlagefähige Kosten vorab abgesetzt worden sind.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVIII ZR 1/06 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nVerkündet am: \n14. Februar 2007 \nKirchgeßner \nJustizhauptsekretärin \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nNachschlagewerk: \n\nja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja \n\nBGB § 556 Abs. 3 \n\nEine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung setzt voraus, dass dem \n\nMieter auch dann die Gesamtkosten einer berechneten Kostenart mitgeteilt werden, \n\nwenn einzelne Kostenteile nicht umlagefähig sind; dem Mieter muss ersichtlich sein, \n\nob und in welcher Höhe nicht umlagefähige Kosten vorab abgesetzt worden sind. \n\nBGH, Urteil vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 1/06 - LG Itzehoe \n\nAG Pinneberg \n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren ge-\n\nmäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 31. Januar 2007 durch den \n\nVorsitzenden Richter Ball, die Richter Wiechers und Dr. Wolst sowie die Richte-\n\nrinnen Hermanns und Dr. Milger \n\nfür Recht erkannt: \n\nDie Revision der Klägerin gegen das Urteil der 9. Zivilkammer des \n\nLandgerichts Itzehoe vom 25. November 2005 wird zurückgewie-\n\nsen. \n\nDie Klägerin trägt die Kosten des Revisionsverfahrens. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\nDer Beklagte ist Mieter einer in W. gelegenen Wohnung der Klägerin. \n\nNach dem Mietvertrag vom 16./27. März 2000 hat der Mieter Vorauszahlungen \n\nfür Betriebs- und Heizkosten zu leisten. Am 13. Oktober 2003 rechnete die von \n\nder Klägerin beauftragte Grundstücksverwalterin über die Betriebs- und Heiz-\n\nkosten für den Abrechnungszeitraum 2002 ab. Zu Lasten des Beklagten ergab \n\nsich eine Nachzahlungsforderung von 129,33 €. Die Abrechnung enthält Be-\n\ntriebskosten, bei denen der Gesamtbetrag bereits vorab um nicht umlagefähige \n\nAnteile bereinigt worden ist. Die Vorwegabzüge sind in der Abrechnung zum \n\nTeil mitgeteilt und erläutert. Bei den Posten \"Grundsteuer\" und \"Wasser-\n\ngeld/Entwässerung\" ist dies unterblieben; ein Vorwegabzug bei der Position \n\n\"Hauswart\" ist unvollständig mitgeteilt. \n\n2 \n\nDas Amtsgericht hat der Klage bis auf einen Teil der Zinsforderung statt-\n\ngegeben, nachdem die Klägerin die Vorausabzüge durch Schriftsatz vom \n\n3. Februar 2005 insgesamt erläutert hatte. Auf die vom Amtsgericht zugelasse-\n\nne Berufung hat das Landgericht die Klage abgewiesen. Mit der vom Beru-\n\nfungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Zahlungsbegehren \n\nweiter. \n\nEntscheidungsgründe: \n\nI. \n\n3 \n\nDas Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgeführt: Der Klägerin ste-\n\nhe kein Nachzahlungsanspruch aus der Betriebs- und Heizkostenabrechnung \n\nfür das Jahr 2002 zu. Die Abrechnung vom 13. Oktober 2003 entspreche nicht \n\nden Anforderungen des § 259 BGB, wonach unter anderem eine Zusammen-\n\nstellung der Gesamtkosten zu verlangen sei. Der Begriff der Gesamtkosten er-\n\nfasse sämtliche Kosten, die dem Vermieter im Hinblick auf den jeweiligen Ne-\n\nbenkostenansatz entstünden. Der Vermieter dürfe die entstandenen Gesamt-\n\nkosten nicht vorab um nicht umlagefähige Kosten bereinigen, ohne dies dem \n\nMieter offen zu legen. Dabei handele es sich nicht nur um einen inhaltlichen, \n\ndurch Nachbesserung heilbaren, sondern um einen formellen, zur Unwirksam-\n\nkeit der Abrechnung führenden Fehler. Nach der Rechtsprechung des Bundes-\n\ngerichtshofs stelle die Verwendung eines falschen Umlageschlüssels zwar ei-\n\nnen inhaltlichen und damit heilbaren Fehler dar, weil der Mieter dies selbst er-\n\nkennen könne; diese Möglichkeit sei ihm jedoch bei nicht ausgewiesenen Ge-\n\nsamtkosten verwehrt. Eine Korrektur sei der Klägerin durch den Schriftsatz vom \n\n3. Februar 2005 nicht mehr möglich gewesen, weil die Ausschlussfrist des \n\n§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB bereits abgelaufen gewesen sei. \n\n4 \n\nDie Abrechnung sei zwar nur hinsichtlich der Einzelpositionen \n\n\"Grundsteuer\", \"Wassergeld/Entwässerung\" sowie \"Hauswart\" nicht fällig. Nach \n\nderen Abzug bestehe jedoch keine Nachzahlungsforderung mehr, so dass da-\n\nhinstehen könne, ob die Abrechnung im Übrigen korrekt sei. \n\n5 \n\n6 \n\n7 \n\n8 \n\nII. \n\nDiese Ausführungen halten revisionsrechtlicher Nachprüfung stand, so \n\ndass die Revision zurückzuweisen ist. \n\n1. Das Berufungsurteil ist in formeller Hinsicht nicht zu beanstanden. Die \n\nBezugnahme auf den Tatbestand des erstinstanzlichen Urteils ist ausreichend \n\n(§ 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO). Zu Unrecht vermisst die Revision die Darstellung et-\n\nwaiger Änderungen oder Ergänzungen. Solche haben sich hier nicht ergeben. \n\nÜbergangenen Parteivortrag zeigt die Revision nicht auf. \n\n2. Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Zahlung weiterer Betriebskosten \n\nfür das Jahr 2002. Ihre Nachforderung in Höhe von 129,33 € ist durch § 556 \n\nAbs. 3 Satz 3 BGB ausgeschlossen. \n\na) Die Fälligkeit einer Nachzahlung setzt den Zugang einer formell ord-\n\nnungsgemäßen Abrechnung voraus (BGHZ 113, 188, 194). Die Abrechungsfrist \n\ndes § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB wird nur mit einer formell ordnungsgemäßen Ab-\n\nrechnung gewahrt; lediglich inhaltliche Fehler können auch nach Fristablauf \n\nkorrigiert werden (Senatsurteil vom 17. November 2004 - VIII ZR 115/04, NJW \n\n2005, 219 = WuM 2005, 61, unter II 1 a, m.w.Nachw.). Formell ordnungsgemäß \n\nist eine Betriebskostenabrechnung, wenn sie den allgemeinen Anforderungen \n\ndes § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnah-\n\nmen und Ausgaben enthält. Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, \n\nsind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig \n\nfolgende Mindestangaben aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamt-\n\nkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, \n\ndie Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlun-\n\ngen (st. Rspr. des Senats; Urteil vom 17. November 2004, aaO; Urteil vom \n\n20. Juli 2005 - VIII ZR 371/04, NJW 2005, 3135 = WuM 2005, 579, unter II 2; \n\nUrteil vom 27. November 2002 - VIII ZR 108/02, NJW-RR 2003, 442 = WuM \n\n2003, 216, unter III 1; Urteil vom 23. November 1981 - VIII ZR 298/80, NJW \n\n1982, 573 = WuM 1982, 207, unter I 2 a aa). Diesen Anforderungen wird die \n\nAbrechnung der Klägerin im Hinblick auf die Zusammenstellung der Gesamt-\n\nkosten nicht in vollem Umfang gerecht. \n\n9 \n\nb) Die dem Beklagten erteilte Abrechnung war insofern fehlerhaft, als die \n\nKlägerin nach den von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Be-\n\nrufungsgerichts die ihr entstandenen Gesamtkosten zum Teil, nämlich im Hin-\n\nblick auf die Posten \"Grundsteuer\", \"Wassergeld/Entwässerung\" sowie \"Haus-\n\nwart\", vorab um nicht umlagefähige Kostenanteile bereinigt hat, ohne dies in der \n\nAbrechnung vollständig mitzuteilen. \n\n10 \n\nDie Gesamtkosten sind auch dann anzugeben, wenn einzelne Kostentei-\n\nle nicht umlagefähig sind. Es genügt nicht, nur die insoweit schon bereinigten \n\nKosten mitzuteilen. Dem Mieter muss auch ersichtlich sein, ob und in welcher \n\nHöhe nicht umlagefähige Kosten vorab abgesetzt worden sind, denn auch dies \n\nhat Einfluss auf die dem Mieter angelasteten Kosten \n\n(Schmidt-\n\nFutterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl., § 556 Rdnr. 337; Langenberg, WuM \n\n2003, 670, 672 und NZM 2006, 641, 642 f.; Schneider in Müller/Walther, Miet- \n\nund Pachtrecht, Stand: November 2006, § 556 Rdnr. 338; MünchKommBGB/ \n\nSchmid, 4. Aufl., § 556 Rdnr. 70; Beyerle in Lindner-Figura/Oprée/Stellmann, \n\nGeschäftsraummiete, 2006, Kap. 11 Rdnr. 127). \n\n11 \n\nc) Fehlt es an einer solchen Offenlegung, liegt ein formeller Mangel der \n\nAbrechnung vor, der zu ihrer Unwirksamkeit führt (Schmidt-Futterer/Langen-\n\nberg, aaO, § 556 Rdnr. 465; Langenberg, WuM 2003, 670, 672 und NZM 2006, \n\n640, 643; Kinne, GE 2004, 1572, 1574; ders., in Kinne/Schach/Bieber, Miet- \n\nund Mietprozessrecht, 4. Aufl., § 556 Rdnr. 76, 85; Schneider, aaO; Beyerle, \n\naaO; a.A. Lützenkirchen, NZM 2005, 8, 9). Zieht sich der Fehler durchgängig \n\ndurch die Abrechnung, ist sie insgesamt nicht formell ordnungsgemäß. Soweit \n\nein gebotener Vorwegabzug nur im Hinblick auf einzelne Ansätze unterblieben \n\nist, bleibt die Abrechnung im Übrigen zwar unberührt, wenn die jeweiligen Ein-\n\nzelpositionen - wie hier - unschwer herausgerechnet werden können (Schmidt-\n\nFutterer/Langenberg, aaO, § 556 Rdnr. 467; Langenberg, NZM 2006, 640, 643; \n\nSchmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 9. Aufl., Rdnr. 3329; Staudin-\n\nger/Weitemeyer, BGB (2006), § 556 Rdnr. 121; Emmerich/Sonnenschein/Wei-\n\ntemeyer, Miete, 8. Aufl., § 556 Rdnr. 74; Schneider, aaO, § 556 Rdnr. 369; \n\nSternel, Mietrecht aktuell, 3. Aufl., Rdnr. 806; vgl. auch LG Berlin, GE 1997, \n\n687, 688; LG Köln, WuM 2001, 496). Das verhilft der Klage jedoch nicht zum \n\nErfolg. Denn das Berufungsgericht hat zutreffend und insoweit unangegriffen \n\nfestgestellt, dass nach Abzug der betroffenen Ansätze für \"Grundsteuer\", \"Was-\n\nsergeld/Entwässerung\" sowie \"Hauswart\" kein Nachzahlungsanspruch der Klä-\n\ngerin verbleibt, weil diese Positionen die Klageforderung übersteigen. \n\n12 \n\nd) Eine Fehlerkorrektur hätte sich nur \n\ninnerhalb der - hier am \n\n31. Dezember 2003 abgelaufenen - Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 \n\nBGB zugunsten des Vermieters auswirken können. Das gebieten Wortlaut und \n\nZweck des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB auch dann, wenn erforderliche Vorwegab-\n\nzüge nicht mitgeteilt worden sind. Die Abrechnungsfrist und der durch § 556 \n\nAbs. 3 Satz 3 BGB angeordnete Ausschluss von Nachforderungen nach Frist-\n\nablauf dienen der Abrechnungssicherheit und sollen Streit vermeiden (Gesetz-\n\nentwurf der Bundesregierung zum Mietrechtsreformgesetz, BT-Drucks. \n\n14/4553, S. 37). Wie der Senat bereits entschieden hat, gewährleistet dies eine \n\nzeitnahe Abrechnung, damit der Mieter in einem überschaubaren zeitlichen Zu-\n\nsammenhang mit dem Abrechnungszeitraum entweder über ein sich bei der \n\nAbrechnung zu seinen Gunsten ergebendes Guthaben verfügen kann oder \n\nGewissheit darüber erlangt, ob und in welcher Höhe er mit einer Nachforderung \n\ndes Vermieters rechnen muss (zuletzt Urteil vom 5. Juli 2006 - VIII ZR 220/05, \n\nNJW 2006, 3350 = WuM 2006, 516, unter II 2 b aa, m.w.Nachw.). Dieses Ziel \n\nwird verfehlt, wenn der Mieter nicht über einen Vorwegabzug informiert wird, \n\nweil auch diese Mitteilung den Mieter in die Lage versetzen soll, den Anspruch \n\ndes Vermieters nachzuprüfen, also gedanklich und rechnerisch nachzuvollzie-\n\nhen. Daran ändert der Umstand nichts, dass der Mieter nach Fristablauf nicht \n\nmehr mit einer Nachforderung rechnen muss, wenn der Vermieter einen gebo-\n\ntenen Vorwegabzug nicht mitteilt. Der Mieter kann die Abrechnung nämlich \n\nauch nicht daraufhin überprüfen, ob ihm ein Guthaben zusteht, wenn ihm nicht \n\nmitgeteilt wird, ob und in welcher Höhe ein gebotener Vorwegabzug vorge-\n\nnommen worden ist. Wie das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei angenommen \n\nhat, haben der Schriftsatz der Klägerin vom 3. Februar 2005 ebenso wie das \n\nvorprozessuale Schreiben der Klägerin vom 21. Mai 2004, auf welches die Re-\n\nvision abstellen will, den Mangel nicht geheilt, weil die Abrechnungsfrist bereits \n\nverstrichen war. Dem Interesse des Vermieters wird nach § 556 Abs. 3 Satz 3 \n\nHalbs. 2 BGB nur dann der Vorrang eingeräumt, wenn er die verspätete Gel- \n\ntendmachung nicht zu vertreten hat. Dazu hat das Berufungsgericht keine Fest-\n\nstellungen getroffen; übergangenen Sachvortrag der Klägerin zeigt die Revision \n\nnicht auf. \n\nBall \n\nWiechers \n\nDr. Wolst \n\nHermanns \n\nDr. Milger \n\nVorinstanzen: \n\nAG Pinneberg, Entscheidung vom 08.04.2005 - 63 C 420/04 - \n\nLG Itzehoe, Entscheidung vom 25.11.2005 - 9 S 54/05 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2006/VIII_ZR___1-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2007-02-14/viii-zr-1-06","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 556","ref_norm":"556","n":7},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 259","ref_norm":"259","n":2},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 540","ref_norm":"540","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 128","ref_norm":"128","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2006/VIII_ZR___1-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2006/VIII_ZR___1-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2007-02-14/viii-zr-1-06","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2006/VIII_ZR___1-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 21:20:33.688558+00:00"}}