{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2006/VIII_ZR__80-06","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2006-09-27","aktenzeichen":"VIII ZR 80/06","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB § 556 Abs. 1 Verkündet am: 27. September 2006 E r m e l , Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle Die Kosten einer Sach- und Haftpflichtversicherung, die der Vermieter während des bestehenden Mietverhältnisses für das Mietobjekt abschließt, können anteilig auf die Mieter umgelegt werden, wenn im Mietvertrag die Kosten einer derartigen Versiche- rung als umlagefähige Betriebskosten bezeichnet sind und dem Vermieter das Recht eingeräumt ist, auch neu entstehende Betriebskosten auf die Mieter umzulegen.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVIII ZR 80/06 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nNachschlagewerk: ja \n\nBGHZ: \n\nnein \n\nBGB § 556 Abs. 1 \n\nVerkündet am: \n27. September 2006 \nE r m e l , \nJustizangestellte \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nDie Kosten einer Sach- und Haftpflichtversicherung, die der Vermieter während des \n\nbestehenden Mietverhältnisses für das Mietobjekt abschließt, können anteilig auf die \n\nMieter umgelegt werden, wenn im Mietvertrag die Kosten einer derartigen Versiche-\n\nrung als umlagefähige Betriebskosten bezeichnet sind und dem Vermieter das Recht \n\neingeräumt ist, auch neu entstehende Betriebskosten auf die Mieter umzulegen. \n\nBGH, Urteil vom 27. September 2006 - VIII ZR 80/06 - LG Gießen \nAG Gießen \n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren mit \n\nSchriftsatzfrist bis zum 9. August 2006 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die \n\nRichter Wiechers, Dr. Wolst und Dr. Koch sowie die Richterin Dr. Hessel \n\nfür Recht erkannt: \n\nDie Revision der Beklagten gegen das Urteil der 1. Zivilkammer \n\ndes Landgerichts Gießen vom 15. Februar 2006 wird zurückge-\n\nwiesen. \n\nDie Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\n2 \n\nDie Beklagte ist Mieterin einer nicht preisgebundenen Wohnung der Klä-\n\ngerin in B. , W. straße . Die Parteien streiten um die anteilige Be-\n\nzahlung von Betriebskosten. \n\nDer Mietvertrag der Beklagten mit dem Rechtsvorgänger der Klägerin \n\nvom 12. März 1986 lautet in Auszügen: \n\n\"... \n\n§ 2 ... \n\nNeben der Miete werden folgende Betriebskosten4 i. S. d. § 27 der Zwei-\nten Berechnungsverordnung umgelegt … \n\n(3) Werden öffentliche Abgaben neu eingeführt oder entstehen \nBetriebskosten neu, so können diese vom Vermieter im Rahmen \nder gesetzlichen Vorschriften umgelegt und angemessene Vor-\nauszahlungen festgesetzt werden. \n\n...\" \n\n3 \n\nIn der Fußnote 4 heißt es: \n\n\"Unter die Betriebskosten fallen die in der Anlage im Einzelnen \naufgezählten Kosten. \n\n...\" \n\nDie Anlage lautet auszugsweise: \n\n\"Aufstellung der Betriebskosten \n\nBetriebskosten sind die in der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der Zweiten \nBerechnungsverordnung in der jeweils geltenden Fassung be-\nzeichneten Kosten. Betriebskosten sind danach die nachstehen-\nden Kosten, die dem Vermieter für das Gebäude oder die Wirt-\nschaftseinheit laufend entstehen, es sei denn, dass sie üblicher-\nweise vom Mieter außerhalb der Miete unmittelbar getragen wer-\nden: \n\n….. \n\n12. Die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung \n\nHierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Ge-\nbäudes gegen Feuer-, Sturm- oder Wasserschäden, der Glasver-\nsicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öl-\ntank oder den Aufzug. \n\n…\" \n\n4 \n\nIn der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2004 vom 20. Februar 2005 \n\nhat die Klägerin die Beklagte anteilig mit 141,63 € wegen der Kosten für die \n\nSach- und Haftpflichtversicherungen belastet. Diese Versicherungen hat die \n\nKlägerin abgeschlossen, nachdem sie das Gebäude W. straße von ih-\n\nrem Vater übernommen hatte. \n\n5 \n\n6 \n\n7 \n\n8 \n\n9 \n\nDie Beklagte weigert sich, diese Kosten zu bezahlen. \n\nDas Amtsgericht hat die auf Zahlung dieses Betrages gerichtete Klage \n\nabgewiesen; das Landgericht hat auf die zugelassene Berufung der Klägerin \n\ndie Beklagte zur Zahlung des begehrten Betrages verurteilt. Mit der vom Beru-\n\nfungsgericht zugelassenen Revision erstrebt die Beklagte die Wiederherstellung \n\ndes erstinstanzlichen Urteils. \n\nEntscheidungsgründe: \n\nDie Revision der Beklagten hat keinen Erfolg. \n\nI. \n\nDas Berufungsgericht hat zur Begründung ausgeführt: \n\nDie Klägerin sei berechtigt, die anteiligen Kosten der Sach- und Haft-\n\npflichtversicherung als neu entstandene Betriebskosten auf die Beklagte umzu-\n\nlegen. Dies folge aus der Regelung im Mietvertrag. Neue, später entstandene \n\nBetriebskosten könnten grundsätzlich auf den Mieter umgelegt werden, sofern \n\ndies - wie hier - vertraglich vereinbart sei. Die \"Aufstellung der Betriebskosten\", \n\nauf die sich § 2 Abs. 3 des Mietvertrages beziehe, führe unter Nr. 12 die Kosten \n\nder Sach- und Haftpflichtversicherung des Gebäudes auf. Diese Klausel genü-\n\nge dem Transparenzgebot. Weder verstoße es gegen § 307 BGB, dass der \n\nMieter erst durch den Erhalt der Nebenkostenabrechnung von den neu einge-\n\nführten Betriebskosten Kenntnis erlange, noch führe die Bezugnahme der Klau-\n\nsel auf die gesetzlichen Vorschriften zu ihrer Unwirksamkeit. Auch eröffne die \n\nKlausel nicht die Möglichkeit, grundsätzlich nicht umlagefähige Betriebskosten \n\nauf den Mieter umzulegen. Die Kosten für die erstmals abgeschlossenen Versi-\n\ncherungen seien neue Betriebskosten im Sinne des § 2 Abs. 3 des Mietvertra-\n\nges. Dabei sei nicht darauf abzustellen, dass bei Abschluss des Mietvertrages \n\nbereits das (versicherte Schadens-)Risiko vorhanden gewesen sei. Auch sei die \n\nUmlegungsfähigkeit nicht davon abhängig, dass dem Mieter durch die neu ent-\n\nstandenen Kosten Vorteile entstehen. \n\nII. \n\n10 \n\nDiese Ausführungen halten der rechtlichen Überprüfung stand. Die Klä-\n\ngerin hat gemäß § 2 Abs. 3 des Mietvertrages Anspruch auf Erstattung der an-\n\nteiligen Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherungen. \n\n11 \n\n1. Zu Unrecht meint die Revision, die Kosten der Sach- und Haftpflicht-\n\nversicherungen würden nicht von § 2 Abs. 3 des Mietvertrages erfasst. Da die \n\nVersicherungsverträge erst nach Abschluss des Mietvertrages abgeschlossen \n\nwurden, sind die Aufwendungen hierfür neue Betriebskosten im Sinne der Klau-\n\nsel. Es kann dabei dahinstehen, ob es sich bei § 2 Abs. 3 des Mietvertrages um \n\neine über den Bereich des Berufungsgerichts hinaus verwendete Klausel mit \n\nder Folge handelt, dass das Revisionsgericht sie frei und ohne Bindung an die \n\nAuslegung des Berufungsgerichts selbst auslegen kann, oder ob die Verwen-\n\ndung der Klausel nicht über dessen Bezirk hinausgeht und das Revisionsgericht \n\nihre Auslegung daher nur in demselben Umfang überprüfen kann, wie es bei \n\nIndividualverträgen der Fall ist, nämlich allein auf die Verletzung von Ausle-\n\ngungsregeln, auf Denkfehler und auf Verstöße gegen Erfahrungssätze (vgl. \n\nBGH, Urteil vom 3. Juli 2002 - XII ZR 327/00, NJW 2002, 3232 ff. unter 2 b). \n\nAuch die freie Auslegung der Klausel durch den Senat führt nämlich zu keinem \n\nanderen Ergebnis als jenem, welches das Berufungsgericht seiner Entschei-\n\ndung zugrunde gelegt hat. Bei einer entsprechenden vertraglichen Vereinba-\n\nrung - wie hier - können dem Mieter auch neue Betriebskosten anteilig auferlegt \n\nwerden (vgl. zur Umlegungsfähigkeit neuer Betriebskosten LG Frankfurt am \n\nMain, WuM 1999, 46; aus dem Schrifttum: Palandt/Weidenkaff, BGB, 65. Aufl., \n\n§ 556 Rdnr. 5; Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 9. Aufl., Rdnr. 3032 ff.; \n\nLangenberg, Betriebskosten der Wohn- und Gewerberaummiete, 4. Aufl., \n\nKap. C Rdnr. 22; Weitemeyer in Emmerich/Sonnenschein, Miete, 8. Aufl., § 560 \n\nRdnr. 12). \n\n12 \n\n2. Die Revision meint, diese Auslegung widerspreche dem erkennbaren \n\nSinn und Zweck der Klausel. Dieser liege darin, den Vermieter davor zu schüt-\n\nzen, dass sich nachträglich ohne sein Zutun Veränderungen ergeben, die die \n\nNutzung der Wohnung verteuern. Kosten, die der Vermieter selbst verursache, \n\nohne dass dies durch eine Veränderung der tatsächlichen Verhältnisse veran-\n\nlasst wäre, sollten jedenfalls dann nicht nachträglich auf den Mieter umgelegt \n\nwerden können, wenn der Mieter von diesen Kosten keinen Vorteil habe. Vor-\n\nliegend würde die Umlegung der Versicherungskosten die Äquivalenz von Leis-\n\ntung und Gegenleistung stören. Denn die Beklagte müsste nunmehr für diesel-\n\nbe Leistung eine höhere Gegenleistung entrichten. \n\n13 \n\nDem kann nicht zugestimmt werden. Der Wortlaut von § 2 Abs. 3 des \n\nMietvertrages stützt diese einschränkende Auslegung nicht. Wie das Beru-\n\nfungsgericht zutreffend ausgeführt hat, musste die Mieterin nach dem Inhalt des \n\nschriftlichen Mietvertrags damit rechnen, dass neue Betriebskosten (neu ge-\n\ngenüber dem Zeitpunkt der vertraglichen Einigung) hinzukommen können und \n\ndass zu diesen möglichen künftigen Betriebskosten Aufwendungen für eine bei \n\nAbschluss des Mietvertrages noch nicht bestehende Sach- und Haftpflichtversi-\n\ncherung zählen. Die einschränkende Auslegung der Vertragsklausel, wie sie die \n\nRevision vornimmt, ist nicht zum Schutz des Mieters veranlasst. Zum einen ist \n\nder Kreis denkbarer Betriebskosten durch Anlage 3 zu § 27 Abs. 2 der Zweiten \n\nBerechnungsverordnung begrenzt \n\n(jetzt Betriebskostenverordnung vom \n\n25. November 2003 - BGBl. I, S. 2346). Darüber hinaus ist von Gesetzes we-\n\ngen bei Veränderungen von Betriebskosten der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit \n\nzu beachten, § 560 Abs. 5 BGB. Beiden Erfordernissen ist hier genügt. Die Klä-\n\ngerin fordert von der Beklagten eine anteilige Bezahlung von Betriebskosten, \n\ndie im Vertrag und in den gesetzlichen Vorschriften als umlagefähige Betriebs-\n\nkosten aufgeführt sind. Dass sie beim Abschluss der Versicherungen den \n\nGrundsatz der Wirtschaftlichkeit nicht beachtet hätte, hat die Beklagte nicht be-\n\nhauptet und ist auch nicht ersichtlich. Für die von der Revision darüber hinaus \n\ngeforderte Einschränkung auf solche Betriebskosten, die für den Mieter mit ei-\n\nnem zusätzlichen Vorteil verbunden sind, findet sich weder im Mietvertrag der \n\nParteien noch in der gesetzlichen Regelung ein Anknüpfungspunkt. \n\n14 \n\n3. Die Klausel in § 2 Abs. 3 des Mietvertrages ist schließlich entgegen \n\nder Ansicht der Beklagten auch nicht wegen eines Verstoßes gegen das Trans-\n\nparenzgebot (§ 307 Abs. 1 Satz 2 BGB) unwirksam. Dem Vertragspartner des \n\nVerwenders wird vielmehr durch den Wortlaut des Vertrages insgesamt klar und \n\nverständlich aufgezeigt, welche Betriebskosten ihn ab Vertragsschluss anteilig \n\ntreffen und mit welchen neu hinzutretenden Betriebskosten zu rechnen ist. \n\n15 \n\nDa sich das angegriffene Urteil auch im Übrigen als frei von Rechtsfeh-\n\nlern erweist, ist die Revision zurückzuweisen. \n\nBall \n\nWiechers \n\nDr. Wolst \n\nDr. Koch \n\nDr. Hessel \n\nVorinstanzen: \n\nAG Gießen, Entscheidung vom 19.09.2005 - 45 MC 533/03 - \n\nLG Gießen, Entscheidung vom 15.02.2006 - 1 S 330/05 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2006/VIII_ZR__80-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2006-09-27/viii-zr-80-06","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 307","ref_norm":"307","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 560","ref_norm":"560","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2006/VIII_ZR__80-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2006/VIII_ZR__80-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2006-09-27/viii-zr-80-06","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2006/VIII_ZR__80-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 20:53:26.025596+00:00"}}