{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2006/VIII_ZR__78-06","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2007-06-13","aktenzeichen":"VIII ZR 78/06","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVIII ZR 78/06\n\nURTEIL \n\nVerkündet am: \n13. Juni 2007 \nErmel \nJustizangestellte \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nin dem Rechtsstreit \n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren nach \n\n§ 128 Abs. 2 ZPO mit einer Frist zur Einreichung von Schriftsätzen bis zum \n\n26. Januar 2007 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richter Dr. Wolst und \n\nDr. Frellesen sowie die Richterinnen Hermanns und Dr. Hessel \n\nfür Recht erkannt: \n\nDie Revision der Beklagten gegen das Urteil der 4. Zivilkammer \n\ndes Landgerichts Dresden vom 28. Februar 2006 wird zurückge-\n\nwiesen. \n\nDie Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\n2 \n\n3 \n\nDie Klägerin begehrt, soweit für das Revisionsverfahren noch von Inter-\n\nesse, von der Beklagten auf der Grundlage der Abrechnungen eines Wärme-\n\ncontractingunternehmens die Nachzahlung von Heizungs- und Warmwasser-\n\nkosten für die Jahre 2000 bis 2003. \n\nDie Klägerin war Vermieterin, die Beklagte Mieterin einer Wohnung in \n\nD. . Das Mietvertragsverhältnis begann am 1. Dezember 2000 und endete \n\nam 31. März 2004. \n\nDie Wärme- und Warmwasserversorgung des Mietobjekts erfolgte ur-\n\nsprünglich in einer von der Klägerin betriebenen Zentralheizungsanlage. Im Ap-\n\nril 1999 - vor Abschluss des Mietvertrags der Parteien - übertrug die Klägerin \n\ndie Wärme- und Warmwasserversorgung einem Wärmecontractingunterneh-\n\nmen. \n\n4 \n\nDer Formularmietvertrag enthält bezüglich der Heiz- und Warmwasser-\n\nkosten die folgenden Regelungen: \n\n\"§ 6 Heizung, Warmwasserversorgung \n\n2. Der Mieter ist verpflichtet, die anteiligen Kosten der zentralen \nHeizungsanlage einschließlich der Abgasanlage sowie der \nWarmwasserversorgungsanlage zu bezahlen. Zu den Kosten \ndes Betriebs der zentralen Heizungsanlage gehören die Kosten \nder verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten \ndes Betriebsstroms, die Kosten der Bedienung … \n\n(…) \n\n5. Werden die Mieträume durch eigenständige gewerbliche Liefe-\nrung von Wärme (Fernwärme oder einer zentralen Heizungsan-\nlage) versorgt, so ist der Mieter verpflichtet, sämtliche dem \nVermieter entstehenden Kosten anteilig zu tragen. Hierzu gehö-\nren das Entgelt für die Wärmelieferung und die Kosten des Be-\ntriebs der zugehörigen Hausanlagen. Die vorstehend in § 6 Zif-\nfer 2 getroffenen Regelungen gelten entsprechend. \n\n6. Werden die Mieträume durch eigenständige gewerbliche Liefe-\nrung von Warmwasser (Fernwarmwasser oder zentrale Warm-\nwasserversorgung) versorgt, so ist der Mieter verpflichtet, sämt-\nliche dem Vermieter entstehenden Kosten anteilig zu tragen. \nHierzu gehören das Entgelt für die Wärmelieferung und die \nKosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen. Die vorste-\nhend in § 6 Ziffer 2 getroffenen Regelungen gelten entspre-\nchend.\" \n\n5 \n\nDas Amtsgericht hat die Beklagte unter Berücksichtigung einer Hilfsauf-\n\nrechnung der Beklagten mit einer Gegenforderung von 89,68 € zur Nachzah-\n\nlung von 3.211,11 € Heiz- und Warmwasserkosten nebst Zinsen verurteilt. Das \n\nLandgericht hat die Berufung der Beklagten zurückgewiesen, nachdem die Par-\n\nteien den Rechtsstreit in Höhe von 239,16 € übereinstimmend für erledigt er-\n\nklärt hatten. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die \n\nBeklagte ihren Antrag auf Klageabweisung weiter. Sie begehrt darüber hinaus \n\ndie \"Anordnung\", dass die von ihr erklärte Hilfsaufrechnung nicht verbraucht sei. \n\n6 \n\n7 \n\n8 \n\nEntscheidungsgründe: \n\nDie Revision hat keinen Erfolg. \n\nI. \n\nDas Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgeführt: \n\nDie Klägerin sei berechtigt gewesen, die Wohnung der Beklagten mittels \n\nWärmecontracting zu versorgen, da die Wärmeversorgung bereits vor Ab-\n\nschluss des Mietvertrags umgestellt worden sei. Bei einer Vermietung nach Ab-\n\nschluss eines Wärmecontractingvertrags müsse der Mieter die vorgefundene \n\nVersorgungssituation hinsichtlich der Wärmelieferung hinnehmen. Darüber hin-\n\naus sehe der Mietvertrag die Umstellung der Wärmeversorgung auf externe \n\nBelieferung ausdrücklich vor. Da sich der Mieter vor Vertragsschluss auch nach \n\nder Art der Beheizung erkundigen könne, stelle das vor Abschluss ausgeübte \n\nWahlrecht in § 6 des Mietvertrags weder einen Verstoß gegen das Transpa-\n\nrenzgebot noch eine unangemessene Benachteiligung dar. \n\n9 \n\nDie für eine Pflichtverletzung der Klägerin darlegungs- und beweisbelas-\n\ntete Beklagte habe nicht hinreichend dargetan, dass der von der Klägerin abge-\n\nschlossene Wärmecontractingvertrag unwirtschaftlich sei. Der Nachweis sei \n\ngrundsätzlich durch eine Gegenüberstellung des in Rechnung gestellten Wär-\n\nmepreises mit den Entgelten anderer ortsansässiger Wärmecontractoren zu \n\nführen. Dabei müsse die Vergleichbarkeit sowohl hinsichtlich des Objekts als \n\nauch hinsichtlich des Zeitpunkts des Vertragsabschlusses gegeben sein. Die \n\nvon der Beklagten vorgelegten Vergleichsberechnungen seien nicht aussage-\n\nkräftig, weil entweder die Art der Wärmeversorgung oder die herangezogenen \n\nObjekte mit den Verhältnissen in dem Anwesen der Klägerin nicht vergleichbar \n\nseien. \n\nII. \n\n10 \n\nDas Berufungsurteil hält den Angriffen der Revision stand. Das Beru-\n\nfungsgericht hat zu Recht einen Anspruch auf Nachzahlung der geltend ge-\n\nmachten Heiz- und Warmwasserkosten bejaht. \n\n11 \n\n1. Die Klägerin kann gemäß § 535 Abs. 2 BGB i.V.m. § 6 des Mietver-\n\ntrags die geltend gemachten Nachzahlungsbeträge verlangen, denn es handelt \n\nsich insoweit um Betriebskosten, die nach § 556 BGB aF i.V.m. Anlage 3 zu \n\n§ 27 Abs. 2 der Zweiten Berechnungsverordnung (jetzt Betriebskostenverord-\n\nnung vom 25. November 2003, BGBl. I S. 2346) auf den Mieter umgelegt wer-\n\nden können. Die Berechtigung der Klägerin zur anteiligen Umlage der gesam-\n\nten Kosten der Wärmeversorgung auf die Beklagte ergibt sich insbesondere \n\naus § 6 Nr. 5 und 6 des zwischen den Parteien geschlossenen Vertrags. Darin \n\nist ausdrücklich geregelt, dass die Beklagte bei einer Fremdbelieferung die an-\n\nteiligen Kosten für die eigenständige gewerbliche Lieferung von Wärme und \n\nWarmwasser zu tragen hat. \n\n12 \n\n2. Das Berufungsgericht hat im Ergebnis auch zu Recht angenommen, \n\ndass die Beklagte einen Verstoß der Klägerin gegen das Wirtschaftlichkeitsge-\n\nbot (§ 556 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 2 BGB) nicht ausreichend dargelegt hat. \n\n13 \n\nAllerdings trägt nach einer in Rechtsprechung und Schrifttum weit ver-\n\nbreiteten Auffassung der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass \n\ner den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz beachtet habe (vgl. zum Streitstand Stau-\n\ndinger/Weitemeyer, BGB (2006), § 556 Rdnr. 96; Eisenschmid/Rips/Wall, Be-\n\ntriebskosten-Kommentar, 2. Aufl., Vor §§ 556, 556a, 560 BGB Rdnr. 1448 ff.; \n\nSchmid, ZMR 2007, 177; jew. m.w.N.). Auch bei Zugrundelegung dieser Auf-\n\nfassung ist es jedoch zunächst Sache des Mieters, der einen Verstoß gegen \n\ndas Wirtschaftlichkeitsgebot geltend macht, konkret vorzutragen, dass Heiz-\n\nwärme und Warmwasser in den der Abrechnung zugrunde liegenden Zeiträu-\n\nmen von einem anderen Wärmecontractor preiswerter angeboten wurden. Erst \n\ndann ist es an dem Vermieter, darzulegen und erforderlichenfalls den Nachweis \n\nzu erbringen, dass er mit dem von ihm abgeschlossenen Wärmecontracting-\n\nvertrag das Wirtschaftlichkeitsgebot nicht verletzt hat. \n\n14 \n\nDiesen Anforderungen genügt das Vorbringen der Beklagten nicht. Nach \n\nden von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts \n\nwaren die von ihr vorgelegten Alternativangebote und Berechnungen mangels \n\nVergleichbarkeit nicht geeignet, eine preisgünstigere Möglichkeit der Versor-\n\ngung des Mietobjekts der Klägerin mittels Wärmecontracting aufzuzeigen. Die \n\nRevision hält dem entgegen, den von der Beklagten vorgelegten Vergleichsbe-\n\nrechnungen sei jedenfalls zu entnehmen, dass die Klägerin durch \"die Art, wie \n\nsie die Wohnung der Beklagten mit Wärme versorge\", gegen das Wirtschaft-\n\nlichkeitsgebot verstoße, und dass deshalb die Klägerin hätte darlegen müssen, \n\nwarum \"das von ihr gewählte Wärmebelieferungskonzept\" dem Wirtschaftlich-\n\nkeitsgebot nicht widerspreche. Diesem Einwand liegt offenbar die Vorstellung \n\nzugrunde, das Wirtschaftlichkeitsgebot verpflichte den Vermieter schon bei der \n\nAuswahl unter den örtlich angebotenen Versorgungsarten und nicht erst inner-\n\nhalb der von ihm gewählten Versorgungsart stets die wirtschaftlich vorteilhaf-\n\nteste Versorgungsalternative zu wählen. Ein solches Verständnis des mietrecht-\n\nlichen Wirtschaftlichkeitsgebots erscheint dem Senat als zu weit gehend. Die \n\ndem Vermieter auferlegte Pflicht zur Rücksichtnahme auf die finanziellen Inter-\n\nessen seiner Mieter kann nicht so weit gehen, dass ein Mieter, der - wie die Be-\n\nklagte - eine bei Abschluss des Mietvertrags mittels Wärmecontracting versorg-\n\nte Wohnung anmietet und sich vertraglich zur anteiligen Tragung der Kosten \n\nder Wärmelieferung verpflichtet, dem Vermieter bei Abrechnung der Betriebs-\n\nkosten entgegenhalten könnte, die Mietwohnung hätte mittels Fernwärme oder \n\ndurch eine vom Vermieter selbst betriebene Zentralheizung preiswerter versorgt \n\nwerden können. \n\nIII. \n\n15 \n\nDer Antrag anzuordnen, dass die von der Beklagten erklärte Hilfsauf-\n\nrechnung in Höhe von 89,68 € nicht verbraucht sei, ist unbegründet, weil die \n\nGegenforderung durch die Hilfsaufrechnung der Beklagten erloschen ist. \n\nBall \n\nDr. Wolst \n\nDr. Frellesen \n\nHermanns \n\nDr. Hessel \n\nVorinstanzen: \nAG Dresden, Entscheidung vom 19.08.2005 - 144 C 10865/05 - \nLG Dresden, Entscheidung vom 28.02.2006 - 4 S 501/05 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2006/VIII_ZR__78-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2007-06-13/viii-zr-78-06","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 556","ref_norm":"556","n":3},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 535","ref_norm":"535","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 560","ref_norm":"560","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 128","ref_norm":"128","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 556a","ref_norm":"556a","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2006/VIII_ZR__78-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2006/VIII_ZR__78-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2007-06-13/viii-zr-78-06","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2006/VIII_ZR__78-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 21:46:31.445209+00:00"}}