{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2006/VIII_ZR__52-06","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2006-10-18","aktenzeichen":"VIII ZR 52/06","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB §§ 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 Bb, 535 Abs. 1 Satz 2 Eine Formularklausel in einem Mietvertrag, die den Mieter bei Beendigung des Miet- verhältnisses zur Zahlung eines allein vom Zeitablauf abhängigen Anteils an den Kosten für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen nach feststehenden Prozentsät- zen auch dann verpflichtet, wenn ein diesem Kostenanteil entsprechender Renovie- rungsbedarf aufgrund des tatsächlichen Erscheinungsbilds der Wohnung noch nicht gegeben ist (Abgeltungsklausel mit \"starrer\" Abgeltungsquote), ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam, weil sie den Mieter entgegen den Gebo- ten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVIII ZR 52/06 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nVerkündet am: \n18. Oktober 2006 \nKirchgeßner, \nJustizhauptsekretärin \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nNachschlagewerk: ja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja \n\nBGB §§ 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 Bb, 535 Abs. 1 Satz 2 \n\nEine Formularklausel in einem Mietvertrag, die den Mieter bei Beendigung des Miet-\n\nverhältnisses zur Zahlung eines allein vom Zeitablauf abhängigen Anteils an den \n\nKosten für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen nach feststehenden Prozentsät-\n\nzen auch dann verpflichtet, wenn ein diesem Kostenanteil entsprechender Renovie-\n\nrungsbedarf aufgrund des tatsächlichen Erscheinungsbilds der Wohnung noch nicht \n\ngegeben ist (Abgeltungsklausel mit \"starrer\" Abgeltungsquote), ist gemäß § 307 \n\nAbs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam, weil sie den Mieter entgegen den Gebo-\n\nten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt. \n\nBGH, Urteil vom 18. Oktober 2006 - VIII ZR 52/06 - LG Mannheim \nAG Mannheim \n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 18. Oktober 2006 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter \n\nDr. Wolst, die Richterinnen Hermanns und Dr. Milger sowie den Richter \n\nDr. Koch \n\nfür Recht erkannt: \n\nDie Revision der Beklagten gegen das Urteil der 4. Zivilkammer \n\ndes Landgerichts Mannheim vom 8. Februar 2006 wird zurückge-\n\nwiesen. \n\nDie Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\n2 \n\nDer Kläger mietete mit Vertrag vom 13. November 2001 von der \"Bau-\n\ngemeinschaft S. [der Beklagten] und R. \" eine bei seinem \n\nEinzug renovierte Wohnung in M. . Das Mietverhältnis begann am \n\n15. November 2001 und endete am 19. November 2003. \n\n§ 10 des Formularmietvertrags enthält folgende Klauseln: \n\n\"1. Die Miete ist so kalkuliert, dass in ihr die Kosten für die nach-\nfolgend geregelten Instandsetzungen und Instandhaltungen \nnicht enthalten sind. \n\n 2. Die während der gesamten Vertragsdauer nach Maßgabe des \nfällig werdenden \n\nunter Ziff. 3 vereinbarten Fristenplanes \nSchönheitsreparaturen trägt der Mieter auf eigene Kosten. … \n\n 3. Der Mieter verpflichtet sich, die Schönheitsreparaturen im All-\n\ngemeinen innerhalb folgender Fristen auszuführen: \n\n a) Küche, Wohnküche, Kochküche, \n\n Bad, Dusche, WC \n\n b) Wohnzimmer, Schlafzimmer, Dielen, \n Korridore und alle sonstigen Räume \n\n c) Nebenräume (z.B. Speisekammer, \n\nalle 3 Jahre \n\nalle 5 Jahre \n\n Besenkammer) und alle Ölfarbanstriche \n\nalle 7 Jahre. \n\n 4. … \n\n 5. Hat der Mieter trotz Fristsetzung und Ablehnungsandrohung \ndie Räume zu Ziff. 3 a mindestens drei Jahre, die Räume zu \nZiff. 3 b mindestens fünf Jahre, die Räume oder Einrichtungen \nzu Ziff. 3 c mindestens sieben Jahre benutzt, ohne diese Räu-\nme in der genannten Zeit renoviert zu haben, so hat er \nspätestens bei Beendigung des Mietverhältnisses die Reno-\nvierung fachmännisch nachzuholen. … \n\n 6. Zieht der Mieter vor Ablauf der für die Schönheitsreparaturen \nvorgesehenen Fristen aus, so muss er seiner Verpflichtung \nzur Durchführung von Schönheitsreparaturen durch Zahlung \ndes unten ausgewiesenen Prozentsatzes der Kosten der \nSchönheitsreparaturen nachkommen. \n\nRäume gemäß \n\nZiff. 3a \n\nZiff. 3b \n\nZiff. 3c \n\nnach einer Nutzungs- \ndauer von mehr als \n 6 Monaten \n12 Monaten \n24 Monaten \n36 Monaten \n48 Monaten \n60 Monaten \n\n17 % \n33 % \n66 % \n\n10 % \n20 % \n40 % \n60 % \n80 % \n\n 7,14 % \n14,28 % \n28,50 % \n42,85 % \n57,00 % \n71,40 % \n\nDie Nutzungsdauer beginnt mit dem Anfang des Mietverhält-\nnisses, bzw. mit dem Zeitpunkt der letzten Renovierung durch \nden Mieter. … \n\nDer Mieter wird von der Verpflichtung zur Zahlung eines Pro-\nzentsatzes der Kosten der Schönheitsreparaturen frei, wenn \ner, was ihm unbenommen ist, dieser anteiligen Zahlungsver-\npflichtung dadurch zuvorkommt, dass er vor dem Ende des \nMietverhältnisses Schönheitsreparaturen selbst durchführt. ...\" \n\n3 \n\nIn einem Abrechnungsschreiben vom 31. Januar 2004 verrechnete die \n\nVermieterin das Kautionsguthaben des Klägers von 475,05 € mit Gegenforde-\n\nrungen wegen zeitanteiliger Renovierungskosten für Anstricharbeiten im Wohn-\n\nzimmer und Flur (270,02 €) und in der Küche und im Badezimmer (205,81 €) \n\nsowie einem weiteren Anspruch in Höhe von 15,34 €. Der Kläger zahlte den \n\ngeltend gemachten Nachforderungsbetrag von 13,17 €. \n\n4 \n\nMit seiner Klage hat der Kläger von der Beklagten die Auszahlung seines \n\nKautionsguthabens von 475,05 € und die Rückzahlung des von ihm geleisteten \n\nNachforderungsbetrags von 13,17 € verlangt; insgesamt hat er Zahlung von \n\n498,17 € begehrt. Das Amtsgericht hat der Klage in Höhe von 472,88 € stattge-\n\ngeben und sie im Übrigen abgewiesen. Das Landgericht hat die vom Amtsge-\n\nricht zugelassene Berufung der Beklagten zurückgewiesen. Mit ihrer vom Beru-\n\nfungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihren Antrag auf Ab-\n\nweisung der Klage weiter. \n\n5 \n\n6 \n\n7 \n\nEntscheidungsgründe: \n\nDie Revision der Beklagten hat keinen Erfolg. \n\nI. \n\nDas Berufungsgericht, dessen Entscheidung unter anderem in WuM \n\n2006, 190 veröffentlicht ist, hat zur Begründung ausgeführt: \n\nDer Anspruch des Klägers gegen die Beklagte ergebe sich aus der miet-\n\nvertraglichen Kautionsabrede. Der Kläger habe die Kautionsabrechnung der \n\nBeklagten nicht durch Zahlung des Nachforderungsbetrags von 13,17 € aner-\n\nkannt. Zwar könne in der Bezahlung einer Rechnung ohne Einwendungen ein \n\n(bestätigendes) Schuldanerkenntnis der beglichenen Forderung zu sehen sein. \n\nErforderlich sei allerdings, dass weitere Umstände hinzuträten, aus denen sich \n\nergebe, dass sich die Parteien über den Bestand und die Rechtmäßigkeit der \n\nForderung einig seien. Dies sei hier nicht der Fall. Der Kläger habe davon aus-\n\ngehen dürfen, dass er aufgrund der Regelung in § 10 Ziff. 6 des Mietvertrags \n\nanteilige Renovierungskosten schulde. Nach der Rechtsprechung des Bundes-\n\ngerichtshofs bestünden zwar Zweifel an der Wirksamkeit der Klausel. Diese \n\nRechtsprechung sei jedoch erst nach der Zahlung des Saldos aus der Kauti-\n\nonsabrechnung bekannt geworden. \n\n8 \n\nDie in § 10 Ziff. 6 des Formularmietvertrags enthaltene Abgeltungsklau-\n\nsel sei wegen einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters nach § 307 \n\nBGB unwirksam. Da nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs formu-\n\nlarvertragliche \"starre\" Fristenpläne zur Ausführung von Schönheitsreparaturen \n\nunwirksam seien (Senat, Urteil vom 23. Juni 2004 - VIII ZR 361/03, NJW 2004, \n\n2586), müsse dasselbe für Abgeltungsklauseln mit \"starrer\" Berechnungsgrund-\n\nlage gelten. Dem Mieter müsse auch bei einer Inanspruchnahme aus der Ab-\n\ngeltungsklausel der Einwand offen stehen, dass infolge einer besonders scho-\n\nnenden Behandlung der Mietsache längere als die vereinbarten Fristen maß-\n\ngeblich sind. Dabei erfordere das Transparenzgebot (§ 307 Abs. 1 Satz 2 BGB), \n\ndass sich die Möglichkeit dieses Einwandes aus dem Wortlaut der Klausel er-\n\ngebe. Diesen Anforderungen genüge die streitgegenständliche Klausel nicht. \n\nDie in § 10 Ziff. 6 des Mietvertrags festgelegten Fristen und Prozentsätze gälten \n\nnicht nur im Allgemeinen, sondern ausnahmslos. \n\nII. \n\n9 \n\n10 \n\nDie Ausführungen des Berufungsgerichts halten der rechtlichen Nachprü-\n\nfung stand, so dass die Revision der Beklagten zurückzuweisen ist. \n\nDer Kläger hat gegen die Beklagte als Gesellschafterin der Vermieterin, \n\neiner Gesellschaft bürgerlichen Rechts, einen Anspruch auf Auszahlung seines \n\nsich aus der Abrechnung der Vermieterin vom 31. Januar 2004 ergebenden \n\nrestlichen Kautionsguthabens - soweit die Klage hinsichtlich dieses Anspruchs \n\nund des Anspruchs des Klägers auf Rückzahlung des von ihm auf die Kauti-\n\nonsabrechnung geleisteten Nachforderungsbetrags nicht bereits im ersten \n\nRechtszug abgewiesen worden ist - in Höhe von 472,88 €. Der Anspruch des \n\nKlägers auf Auszahlung seines verbleibenden Kautionsguthabens ist nicht \n\ndurch die Aufrechnung der Vermieterin mit Gegenforderungen auf Zahlung zeit-\n\nanteiliger Renovierungskosten von insgesamt 475,83 € erloschen (§§ 387 ff. \n\nBGB). Die Aufrechnung ist unwirksam, weil der Vermieterin kein Anspruch ge-\n\ngen den Kläger auf Zahlung der geltend gemachten Renovierungskosten für \n\nAnstricharbeiten in der Wohnung zusteht. \n\n11 \n\n1. Zu Recht hat das Berufungsgericht angenommen, dass Einwendun-\n\ngen des Klägers hinsichtlich der von der Vermieterin geltend gemachten Ge-\n\ngenansprüche nicht aufgrund eines bestätigenden Schuldanerkenntnisses aus-\n\ngeschlossen sind. Es kann dahinstehen, ob, wie die Revision meint, in der Kau-\n\ntionsabrechnung der Vermieterin ein Angebot auf Abschluss eines Schuldaner-\n\nkenntnisvertrags zu sehen ist, das der Kläger dadurch angenommen habe, \n\ndass er die Abrechnung widerspruchslos hingenommen und den Nachforde-\n\nrungsbetrag von 13,17 € ohne Vorbehalt gezahlt hat. Denn ein solches \n\n- unterstelltes - Anerkenntnis würde lediglich die Einwendungen des Schuldners \n\nausschließen, die er bei der Abgabe der Erklärung kannte oder mit denen er \n\nrechnen musste (Senatsurteil vom 23. März 1983 - VIII ZR 335/81, NJW 1983, \n\n1903 = WM 1983, 685, unter II 2 a; Urteil vom 18. Januar 2006 - VIII ZR 94/05, \n\nNJW 2006, 903, unter II 1 c, jew. m.w.Nachw.). Danach ist der vom Kläger er-\n\nhobene Einwand der Unwirksamkeit der in § 10 Ziff. 6 des Mietvertrags enthal-\n\ntenen Formularklausel nicht ausgeschlossen. Wie das Berufungsgericht unan-\n\ngegriffen festgestellt hat, ist der Kläger bei der Zahlung des Nachforderungsbe-\n\ntrags davon ausgegangen, dass er der Vermieterin aufgrund der vorgenannten \n\nVertragsbestimmung zeitanteilige Renovierungskosten schulde. Entgegen der \n\nAuffassung der Revision befand sich der Kläger auch nicht in einem schuldhaf-\n\nten und deshalb unbeachtlichen Rechtsirrtum über die Wirksamkeit der Klausel. \n\nNach den unangegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts hat der Kläger \n\nden sich aus der Kautionsabrechnung ergebenden Betrag gezahlt, bevor der \n\nBundesgerichtshof einen \"starren\" Fristenplan für die Ausführung von Schön-\n\nheitsreparaturen in Formularmietverträgen für unwirksam erklärt hat (Senatsur-\n\nteil vom 23. Juni 2004 - VIII ZR 361/03, NJW 2004, 2586) und diese Entschei-\n\ndung allgemeine Bekanntheit erlangt hat. \n\n12 \n\n2. Die von der Vermieterin gegenüber dem Kautionsguthaben des Klä-\n\ngers aufgerechnete Gegenforderung auf Zahlung zeitanteiliger Renovierungs-\n\nkosten besteht nicht. Ein Anspruch der Vermieterin auf Schadensersatz statt \n\nder Leistung wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen gemäß §§ 280 \n\nAbs. 1 und 3, 281 Abs. 1 Satz 1 BGB in Verbindung mit § 10 Ziff. 3 des Mietver-\n\ntrags kommt - wovon auch die Revision ausgeht - von vornherein nicht in Be-\n\ntracht, weil die Verpflichtung des Mieters zur Ausführung von Schönheitsrepara-\n\nturen bei Beendigung des Mietverhältnisses im November 2003 nach dem in \n\n§ 10 Ziff. 3 enthaltenen Fristenplan noch nicht fällig war und die Beklagte auch \n\neinen vorzeitigen Renovierungsbedarf nicht geltend gemacht hat. Das Zah-\n\nlungsverlangen der Vermieterin kann seine Grundlage daher nur in der in § 10 \n\nZiff. 6 des Formularmietvertrags enthaltenen sogenannten Abgeltungsklausel \n\nhaben. Diese Formularklausel ist jedoch nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 \n\nBGB unwirksam. \n\n13 \n\na) Zutreffend und von der Revision unbeanstandet hat das Berufungsge-\n\nricht die in § 10 Ziff. 6 des Mietvertrags enthaltene Formularklausel als Abgel-\n\ntungsregelung mit \"starrer\" Berechnungsgrundlage angesehen. \n\n14 \n\nDer Senat kann die Auslegung der Formularklausel durch das Beru-\n\nfungsgericht uneingeschränkt überprüfen (vgl. BGHZ 98, 256, 258; 134, 42, 45), \n\nweil Abgeltungsklauseln in dieser oder inhaltlich vergleichbarer Fassung auch \n\nüber den Bezirk des Berufungsgerichts hinaus verwendet werden. \n\n15 \n\nGemäß § 10 Ziff. 6 des Mietvertrags muss der Mieter, wenn er vor Ablauf \n\nder für die Schönheitsreparaturen vorgesehenen Fristen auszieht, seiner Ver-\n\npflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen durch Zahlung des \n\nnachstehend ausgewiesenen Prozentsatzes der Kosten der Schönheitsrepara-\n\nturen nachkommen. Die anschließend angegebenen Prozentsätze, die nach der \n\nNutzungsart der Räume gestaffelt sind, erhöhen sich in Abhängigkeit von der \n\nmietvertraglichen Nutzungsdauer. Aus der Sicht eines verständigen Mieters hat \n\ndiese Regelung die Bedeutung, dass der Mieter bei Beendigung des Mietver-\n\nhältnisses zur Zahlung eines allein vom Zeitablauf abhängigen Anteils an den \n\nKosten für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen nach feststehenden Pro-\n\nzentsätzen auch dann verpflichtet ist, wenn ein entsprechender Renovierungs-\n\nbedarf aufgrund des tatsächlichen Erscheinungsbilds der Wohnung noch nicht \n\ngegeben ist. \n\n16 \n\nb) Entgegen der Auffassung der Revision ist eine solche \"starre\" Abgel-\n\ntungsregelung gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam, weil \n\nsie den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen \n\nbenachteiligt. \n\n17 \n\naa) Die Klausel in § 10 Ziff. 6 des Mietvertrags ist allerdings nicht bereits \n\ndeshalb unwirksam, weil die ihr zugrunde liegende, in § 10 Ziff. 3 des Formular-\n\nvertrags geregelte Schönheitsreparaturverpflichtung des Mieters einen \"starren\" \n\nFristenplan enthielte und diese Klausel daher gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, \n\nAbs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam wäre (vgl. Senat, Urteil vom 5. April 2006 - VIII ZR \n\n178/05, NJW 2006, 1728, unter II 2 b). Denn § 10 Ziff. 3 des Mietvertrags, wo-\n\nnach sich der Mieter verpflichtet, die Schönheitsreparaturen \"im Allgemeinen\" \n\ninnerhalb der nach der Nutzungsart der Räume gestaffelten Fristen von drei, \n\nfünf beziehungsweise sieben Jahren auszuführen, enthält einen - zulässigen - \n\nflexiblen Fristenplan, der die Berücksichtigung des tatsächlichen Zustands der \n\nWohnung ermöglicht (vgl. Senat, Urteil vom 28. April 2004 - VIII ZR 230/03, \n\nNJW 2004, 2087, unter III d; Urteil vom 13. Juli 2005 - VIII ZR 351/04, NJW \n\n2005, 3416, unter II 2). \n\n18 \n\nDer Wirksamkeit des § 10 Ziff. 3 steht nicht entgegen, dass die weitere, \n\nin § 10 Ziff. 5 Satz 1 des Mietvertrags enthaltene Renovierungsklausel, die eine \n\nvon feststehenden Fristen abhängige Renovierungspflicht des Mieters bei Be-\n\nendigung des Mietverhältnisses vorsieht, gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 \n\nNr. 1 BGB unwirksam ist (Senat, Urteil vom 28. Juni 2006 - VIII ZR 124/05, \n\nNJW 2006, 2915, unter C I 1 a). Denn § 10 Ziff. 5 Satz 1 des Mietvertrags ent-\n\nhält eine eigenständige Regelung, deren Unzulässigkeit nicht die Unwirksam-\n\nkeit der Verpflichtung des Mieters zur Ausführung fälliger Schönheitsreparatu-\n\nren während des laufenden Mietverhältnisses - spätestens bei dessen Beendi-\n\ngung - gemäß § 10 Ziff. 3 des Mietvertrags zur Folge hat (vgl. Senat, aaO). \n\n19 \n\nbb) Die Abgeltungsklausel (§ 10 Ziff. 6 des Mietvertrags) ist jedoch ge-\n\nmäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB für sich genommen unwirksam. \n\n20 \n\n(1) Nach der Rechtsprechung des Senats ist eine Klausel, wonach der \n\nMieter bei Ende des Mietverhältnisses je nach dem Zeitpunkt der letzten \n\nSchönheitsreparaturen während der Mietzeit einen prozentualen Anteil an Re-\n\nnovierungskosten aufgrund des Kostenvoranschlags eines vom Vermieter aus-\n\nzuwählenden Malerfachgeschäfts zu zahlen hat, jedenfalls dann wirksam, wenn \n\nsie den Kostenvoranschlag nicht ausdrücklich für verbindlich erklärt, die für die \n\nAbgeltung maßgeblichen Fristen und Prozentsätze am Verhältnis zu den übli-\n\nchen Renovierungsfristen ausrichtet und dem Mieter nicht untersagt, seiner an-\n\nteiligen Zahlungsverpflichtung dadurch zuvorzukommen, dass er vor dem Ende \n\ndes Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen in kostensparender Eigenarbeit \n\nausführt, und wenn - im Falle einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig \n\nüberlassenen Wohnung - die für die Durchführung wie für die anteilige Abgel-\n\ntung der Schönheitsreparaturen maßgeblichen Fristen nicht vor dem Anfang \n\ndes Mietverhältnisses zu laufen beginnen (BGHZ 105, 71; Urteil vom 6. Oktober \n\n2004 - VIII ZR 215/03, WuM 2004, 663, unter II 1). Zu der Frage, ob dies auch \n\ndann gilt, wenn die Abgeltungsquote sich - wie im vorliegenden Fall - nach einer \n\n\"starren\" Fristenregelung richtet, hat der Senat bislang nicht ausdrücklich Stel-\n\nlung genommen. Er hat allerdings in dem Urteil vom 6. Oktober 2004 (aaO; vgl. \n\nauch Senat, Urteil vom 5. April 2006 - VIII ZR 178/05, NJW 2006, 1728, unter \n\nII 2 b), auf das die Revision sich beruft, eine inhaltlich vergleichbare Klausel als \n\nwirksam bezeichnet. Daran wird aus den nachstehend dargelegten Gründen \n\nnicht festgehalten. \n\n21 \n\n(2) Eine Formularklausel, die den Mieter zur zeitanteiligen Abgeltung von \n\nRenovierungskosten nach einer \"starren\" Berechnungsgrundlage verpflichtet, \n\ndie an einem Fristenplan von drei, fünf beziehungsweise sieben Jahren ausge-\n\nrichtet ist, ist, wie das Berufungsgericht zutreffend erkannt hat, gemäß § 307 \n\nAbs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam (vgl. auch LG Hamburg, NJW 2005, \n\n2462 mit Anm. von Flatow, jurisPR-MietR 20/2005 Anm. 3; AG Hamburg, WuM \n\n2006, 144; AG Oranienburg, GE 2006, 655; Heinrichs, WuM 2005, 155, 162; \n\nKlimke/Lehmann-Richter, ZMR 2005, 417, 418; Langenberg, Schönheitsrepara-\n\nturen, Instandsetzung und Rückbau bei Wohn- und Gewerberaum, 2. Aufl., 1 B \n\nRdnr. 89, E Rdnr. 6 f.; Riecke \n\nin Prütting/Wegen/Weinreich, BGB, § 538 \n\nRdnr. 18; Steenbuck, WuM 2005, 220, 222; Wiek, WuM 2005, 10, 11; a.A. Kin-\n\nne, ZMR 2005, 921, 925; Eupen/Schmidt NZM 2006, 644). Die Gründe, die für \n\ndie Beurteilung einer formularvertraglichen \"starren\" Fälligkeitsregelung zur \n\nAusführung der Schönheitsreparaturen als unwirksam maßgebend sind, führen \n\nauch zur Unwirksamkeit einer entsprechenden zeitanteiligen Abgeltungsrege-\n\nlung. \n\n22 \n\nBei einer Abgeltungsklausel handelt es sich um eine - zeitlich vorverla-\n\ngerte - Ergänzung der vertraglichen Verpflichtung des Mieters zur Durchführung \n\nvon Schönheitsreparaturen nach dem Fristenplan (Senat, BGHZ 105, 71, 77). \n\nIhr Zweck besteht darin, dem Vermieter, der von dem ausziehenden Mieter \n\nmangels Fälligkeit der Schönheitsreparaturen nach dem Fristenplan keine End-\n\nrenovierung verlangen kann, wenigstens einen prozentualen Anteil an Renovie-\n\nrungskosten für den Abnutzungszeitraum seit den letzten Schönheitsreparatu-\n\nren während der Mietzeit zu sichern (BGHZ aaO, S. 77, 84; Senat, Urteil vom \n\n26. Mai 2004 - VIII ZR 77/03, NJW 2004, 3042, unter II 2 a bb). \n\n23 \n\nEine solche Klausel benachteiligt den Mieter grundsätzlich nicht unan-\n\ngemessen, weil die Abwälzung der turnusmäßigen Schönheitsreparaturen \n\n- deren Kosten der Mieter zu tragen hätte, wenn das Mietverhältnis bis zum Ein-\n\ntritt der Fälligkeit der Schönheitsreparaturverpflichtung fortbestanden hätte - \n\nrechtlich und wirtschaftlich einen Teil der Gegenleistung des Mieters für die \n\nGebrauchsüberlassung der Räume darstellt (vgl. § 10 Ziff. 1 des Mietvertrags), \n\ndie er anderenfalls - bei einer den Vermieter treffenden Verpflichtung zur Durch-\n\nführung der Schönheitsreparaturen - über eine höhere Bruttomiete im Voraus \n\nabgelten müsste (BGHZ aaO, S. 79 ff., 84). \n\n24 \n\nEine derartige Formularklausel benachteiligt den Mieter jedoch entgegen \n\nden Geboten von Treu und Glauben dann unangemessen, wenn sie eine \"star-\n\nre\" Berechnungsgrundlage hat, die eine Berücksichtigung des tatsächlichen \n\nErhaltungszustands der Wohnung nicht zulässt. Denn dies kann im Einzelfall \n\ndazu führen, dass der Mieter - gemessen am Abnutzungsgrad der Wohnung \n\nund der Zeitspanne bis zur Fälligkeit der Schönheitsreparaturen - eine übermä-\n\nßig hohe Abgeltungsquote zu tragen hat. Sind etwa Wände und Decken der \n\nWohnung mit besonders \"langlebigen\" Materialien dekoriert oder hat der Mieter \n\ndie Wohnung oder einzelne Räume wenig genutzt, kann es an einem Renovie-\n\nrungsbedarf nach Ablauf der im Mietvertrag für die Ausführung der Schönheits-\n\nreparaturen bestimmten - üblichen - Fristen fehlen (vgl. Senat, Urteil vom \n\n23. Juni 2004 - VIII ZR 361/03, NJW 2004, 2586, unter II 2 b m.w.Nachw.). \n\n25 \n\nIn einem solchen Fall liegt es bei einer formularmäßigen Mietvertrags-\n\nklausel, die dem Mieter die Verpflichtung zu einer anteiligen Abgeltung der Kos-\n\nten von Schönheitsreparaturen auf der Grundlage einer \"starren\" Fristenrege-\n\nlung auferlegt, nicht anders als bei einer Klausel, die den Mieter zur Vornahme \n\nvon Schönheitsreparaturen nach einem \"starren\" Fristenplan verpflichtet. Denn \n\nauch eine \"starre\" Abgeltungsregelung führt bei einem überdurchschnittlichen \n\nErhaltungszustand der Wohnung dazu, dass der Mieter mit höheren zeitanteili-\n\ngen Renovierungskosten belastet wird, als es dem tatsächlichen Abnutzungs-\n\ngrad der Wohnung entspricht. Hierdurch wird dem Mieter eine übermäßige, \n\ngemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unzulässige Verpflichtung zur \n\nzeitanteiligen Abgeltung zukünftiger Instandhaltungskosten auferlegt. Dies ist \n\nmit dem Grundgedanken des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB ebenso wenig zu ver-\n\neinbaren wie die Auferlegung von Renovierungspflichten nach einem festste-\n\nhenden Fristenplan ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Renovierungsbedarf. \n\n26 \n\nc) Die in § 10 Ziff. 6 des Mietvertrags enthaltene Abgeltungsklausel ist \n\ninsgesamt unwirksam. Die Verpflichtung des Mieters zur zeitanteiligen Abgel-\n\ntung der Kosten noch nicht fälliger Schönheitsreparaturen ließe sich nur dann \n\naufrechterhalten, wenn sich die Formularklausel aus sich heraus verständlich \n\nund sinnvoll in einen zulässigen und in einen unzulässigen Regelungsteil tren-\n\nnen ließe (Senat, Urteil vom 23. Juni 2004, aaO, unter II 3 m.w.Nachw.). Hieran \n\nfehlt es. Ohne die in der Klausel angegebenen feststehenden Fristen und Pro-\n\nzentsätze kann der verbleibende Klauselteil bereits sprachlich nicht als eigen-\n\nständige Regelung bestehen bleiben. Dies ließe sich nur durch eine Umformu-\n\nlierung erreichen, die zu einer inhaltlichen Umgestaltung der Klausel in eine \n\ngesetzlich noch zulässige Abgeltungsregelung führen würde. Dies wäre jedoch \n\neine unzulässige geltungserhaltende Reduktion der Klausel (vgl. Senatsurteil \n\nvom 23. Juni 2004, aaO; Senatsurteil vom 28. Juni 2006 aaO, unter C I 1 a bb). \n\n27 \n\nd) Die Unwirksamkeit der in § 10 Ziff. 6 des Mietvertrags enthaltenen Ab-\n\ngeltungsklausel führt nicht zu einer Regelungslücke, die im Wege ergänzender \n\nVertragsauslegung geschlossen werden könnte. Die ergänzende Vertragsaus-\n\nlegung setzt voraus, dass der Regelungsplan der Parteien infolge der Lücke \n\neiner Vervollständigung bedarf; das ist nur dann anzunehmen, wenn dispositi-\n\nves Gesetzesrecht zur Füllung der Lücke nicht zur Verfügung steht und die er-\n\nsatzlose Streichung der unwirksamen Klausel keine angemessene, den typi-\n\nschen Interessen des AGB-Verwenders und seines Vertragspartners Rechnung \n\ntragende Lösung bietet (st.Rspr.; Senat, BGHZ 143, 103, 120 m.w.Nachw.). \n\nBereits die erste Voraussetzung ist nicht gegeben. Wie der Senat hinsichtlich \n\neiner unwirksamen Schönheitsreparaturklausel bereits entschieden hat, tritt \n\ngemäß § 306 Abs. 2 BGB die dispositive gesetzliche Bestimmung des § 535 \n\nAbs. 1 Satz 2 BGB an die Stelle der unzulässigen Klausel (Urteil vom 28. Juni \n\n2006, aaO, unter C I 1 a cc m.w.Nachw.). So verhält es sich auch bei einer un-\n\nwirksamen Abgeltungsklausel, weil sie die Verpflichtung des Mieters zur Durch-\n\nführung von Schönheitsreparaturen für den Fall ergänzt, dass die Renovie-\n\nrungspflicht noch nicht fällig ist. \n\nBall \n\nDr. Wolst \n\nHermanns \n\nDr. Milger \n\nDr. Koch \n\nVorinstanzen: \nAG Mannheim, Entscheidung vom 30.03.2005 - 8 C 8/05 - \nLG Mannheim, Entscheidung vom 08.02.2006 - 4 S 52/05 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2006/VIII_ZR__52-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2006-10-18/viii-zr-52-06","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 307","ref_norm":"307","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 535","ref_norm":"535","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 280","ref_norm":"280","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 281","ref_norm":"281","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 306","ref_norm":"306","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 387","ref_norm":"387","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2006/VIII_ZR__52-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2006/VIII_ZR__52-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2006-10-18/viii-zr-52-06","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2006/VIII_ZR__52-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 20:59:07.666667+00:00"}}