{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2006/VIII_ZR_337-06","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2007-11-14","aktenzeichen":"VIII ZR 337/06","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVIII ZR 337/06 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nVerkündet am: \n14. November 2007 \nHolmes \nJustizangestellte \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren nach \n\n§ 128 Abs. 2 ZPO mit einer Schriftsatzfrist bis zum 26. Oktober 2007 durch den \n\nVorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Wolst sowie die Richterinnen Her-\n\nmanns, Dr. Milger und Dr. Hessel \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Revision der Klägerin wird das Urteil der Zivilkammer 63 \n\ndes Landgerichts Berlin vom 1. Dezember 2006 aufgehoben. \n\nDie Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch \n\nüber die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-\n\nricht zurückverwiesen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\n2 \n\nDie Parteien streiten um die Wirksamkeit einer Kündigung eines Wohn-\n\nraummietverhältnisses. \n\nDie Beklagten mieteten aufgrund eines Vertrages vom 14. September \n\n1999 eine Wohnung der Klägerin in B. . Der Formularmietver-\n\ntrag enthält in §§ 9, 10 die folgenden Regelungen: \n\n\"§ 9 Mietzahlungen \n\nI. Der Mietzins einschließlich der Abschlagszahlungen für die Neben-\nkosten ist monatlich im voraus und zwar spätestens am 3. Werktag \ndes Monats kostenfrei an den Vermieter oder die von ihm zur Entge-\ngennahme ermächtige Person oder Stelle zu zahlen. Die Miete ist auf \nfolgendes Konto: \n\nzu überweisen. \n\n… \n\nII. Der Mieter verpflichtet sich, für die Bezahlung der Miete einen Dauer-\nauftrag zu erteilen oder eine Einzugsermächtigung im Lastschriftver-\nfahren zu erteilen. Diese kann jederzeit widerrufen werden. \n\n… \n\n… \n\n§ 10 Aufrechnung mit Gegenforderungen, Zurückbehaltung des \nMietzinses \n\nII. Der Mieter kann nur mit Forderungen aus dem Mietverhältnis auf-\nrechnen, wenn sie unbestritten, rechtskräftig festgestellt oder ent-\nscheidungsreif sind. Dies gilt nicht für Mietzinsminderungen, die we-\ngen der Vorfälligkeit des Mietzinses im laufenden Monat entstanden \nsind. Diese Rückforderungsbeträge eines eventuell zuviel bezahlten \nMietzinses für den laufenden Monat können vom Mieter in den Fol-\ngemonaten zur Aufrechnung gebracht werden. \n\n...\" \n\n3 \n\nDie Beklagte zu 1 ist nach der Trennung von dem Beklagten zu 2 im April \n\n2005 aus der gemieteten Wohnung ausgezogen. In der Folgezeit wurde die \n\nMiete für die Monate Juli bis Oktober 2005 verspätet gezahlt, und zwar für Juli \n\nam 29. Juli, für August am 2. September, für September am 28. September und \n\nfür Oktober am 14. Oktober. Mit anwaltlichem Schreiben vom 14. Oktober 2005 \n\nwurden die Beklagten wegen der unpünktlichen Zahlung der Miete abgemahnt. \n\nIm Monat November 2005 wurde die Miete fristgerecht gezahlt, dagegen erfolg-\n\nten die Zahlungen für den Monat Dezember 2005 und Januar 2006 wiederum \n\nverspätet am 20. Dezember 2005 und am 6. Januar 2006. Mit einem weiteren \n\nanwaltlichen Schreiben vom 21. Dezember 2005 erklärte die Klägerin die frist-\n\nlose, hilfsweise die fristgemäße Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlun-\n\ngen. Die Klägerin hat mit der Klage vorsorglich erneut eine Kündigung ausge-\n\nsprochen und die Räumung der Wohnung sowie die Zahlung von Schadenser-\n\nsatz wegen vorgerichtlicher Anwaltskosten in Höhe von 553,60 € verlangt. \n\n4 \n\nDas Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die Be-\n\nrufung zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision \n\nverfolgt die Klägerin ihre Klageanträge weiter. \n\n5 \n\n6 \n\n7 \n\nEntscheidungsgründe: \n\nDie Revision der Klägerin hat Erfolg. \n\nI. \n\nDas Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgeführt: \n\nDer Klägerin stehe gegen die Beklagten kein Anspruch auf Räumung der \n\nWohnung gemäß § 546 Abs. 1, § 985 BGB zu. Das Mietverhältnis sei weder \n\ndurch eine fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung vom 21. Dezember 2005 \n\nnoch durch die erneut in der Klageschrift ausgesprochene Kündigung beendet \n\nworden (§§ 543, 573 BGB). Eine Wiederholung einer unpünktlichen Zahlung \n\nliege nicht vor, weil die Mietzahlungen vom 20. Dezember 2005 und vom 6. Ja-\n\nnuar 2006 für die jeweiligen Monate rechtzeitig gewesen seien. Der Bundesge-\n\nrichtshof habe mit Beschluss vom 26. Oktober 1994 (BGHZ 127, 245 ff.) ent-\n\nschieden, dass die Kombination einer Mietvorauszahlungsklausel mit einer \n\nFormularklausel, durch welche die Aufrechnung bei Mietminderung auf unbe-\n\nstrittene oder rechtskräftig festgestellte Forderungen beschränkt werde, unwirk-\n\nsam sei. Eine unangemessene Benachteiligung (§ 9 AGBG) liege in der Kombi-\n\nnation von Vorauszahlungs- und Aufrechnungsverbotsklausel, wenn dem Mieter \n\ndie Minderung zumindest für den ersten Monat, in dem der Mangel auftrete, \n\nweder durch Abzug vom geschuldeten Mietzins noch durch Aufrechnung mit \n\neinem auf der Überzahlung der Miete in diesem Monat beruhenden Bereiche-\n\nrungsanspruch gegenüber der Mietzinsforderung in den Folgemonaten ermög-\n\nlicht werde. Beschränkungen des Minderungsrechts auch in der Durchsetzung \n\ndurch Abzug von der Miete zwängen den Mieter auf den Klageweg und stellten \n\neine unzulässige Einschränkung dar. \n\n8 \n\nDieser Rechtsprechung werde auch nicht dadurch Rechnung getragen, \n\ndass § 10 Abs. 2 des Mietvertrages eine Ausnahme für Mietzinsminderungen \n\nmache, die wegen der Vorfälligkeit des Mietzinses im laufenden Monat entstan-\n\nden seien. Bei Entstehung eines Minderungsgrundes zum Ende eines Monats \n\nsei der Mieter wegen der Rechtzeitigkeitsklausel und des standardisierten Zah-\n\nlungswegs nicht in der Lage, die volle Mietzinszahlung bis zum dritten Werktag \n\ndes nächsten Monats zu verhindern. Ein Dauerauftrag etwa müsse so erteilt \n\nsein, dass die Überweisung rechtzeitig auf dem Konto des Vermieters eingehe, \n\nalso bereits vor dem dritten Werktag des Folgemonats erfolge, und er könne \n\nnicht kurzfristig zum Ende eines Monats noch geändert werden. Die Aufrech-\n\nnung mit der Rückforderung der Miete für diesen Folgemonat erlaube die Rege-\n\nlung des Mietvertrages jedoch nicht, da nur mit Rückforderungsbeträgen wegen \n\ndes ersten Monats seit Entstehung des Mangels aufgerechnet werden könne. \n\nDie nach der vorliegenden Klauselkombination faktische Einschränkung des \n\nMinderungsrechts führe zur Unwirksamkeit, da sich die Kammer dem vorste-\n\nhend zitierten Urteil des Bundesgerichtshofs anschließe, wonach jegliche Ein-\n\nschränkung unangemessen sei und die Vorfälligkeitsklausel unwirksam mache. \n\n9 \n\nMangels einer wirksamen Kündigung komme auch ein Schadensersatz-\n\nanspruch für Rechtsanwaltskosten nicht in Betracht. \n\nII. \n\n10 \n\n11 \n\nDie Beurteilung des Berufungsgerichts hält einer rechtlichen Nachprü-\n\nfung nicht stand. \n\nDas Berufungsgericht hat mit der gegebenen Begründung zu Unrecht \n\nangenommen, dass die Klägerin nicht von den Beklagten die Räumung und \n\nHerausgabe der Wohnung sowie Schadensersatz für vorgerichtliche Anwalts-\n\nkosten verlangen kann, weil das Mietverhältnis nicht durch Kündigung gemäß \n\n§ 543 Abs. 1, § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB wegen unpünktlicher Mietzahlung wirk-\n\nsam beendet worden sei. \n\n12 \n\n1. Die Beklagten befanden sich mit der Zahlung der Miete für die Monate \n\nJuli bis Oktober 2005, für den Monat Dezember 2005 und den Monat Januar \n\n2006 im Verzug, denn sie waren zur Vorauszahlung der Miete verpflichtet. Zwar \n\nergibt sich dies nicht aus § 556b Abs. 1 BGB, denn diese Vorschrift findet im \n\nvorliegenden Fall keine Anwendung. Die Fälligkeit der Miete beurteilt sich hier \n\ngemäß Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 7 EGBGB vielmehr weiterhin nach § 551 BGB \n\naF, da es sich bei dem am 14. September 1999 geschlossenen Mietvertrag um \n\nein am 1. September 2001 bereits bestehendes Mietverhältnis handelt. Danach \n\nwäre die Miete nicht, wie nunmehr nach § 556b Abs. 1 BGB, spätestens bis \n\nzum dritten Werktag des jeweiligen Monats, sondern erst am ersten Werktag \n\nnach Ablauf des jeweiligen Monats zu entrichten (§ 551 Abs. 1 Satz 2 BGB aF). \n\nDie Parteien haben jedoch in § 9 des Mietvertrages eine abweichende Verein-\n\nbarung dahin getroffen, dass die Miete monatlich im Voraus, und zwar spätes-\n\ntens am dritten Werktag des Monats, zu zahlen ist. \n\n13 \n\n14 \n\n2. Diese Vorauszahlungsklausel ist wirksam. \n\na) Das Berufungsgericht ist aufgrund einer fehlerhaften Auslegung zum \n\ngegenteiligen Ergebnis gelangt. Es meint, der Mieter könne wegen des formu-\n\nlarvertraglichen Aufrechnungsverbots Mietminderungen, die sich erst in dem \n\nMonat nach Entstehung des Mangels ergeben, in bestimmten Konstellationen \n\nnicht durchsetzen. Mangels einer rechtzeitigen Änderungsmöglichkeit eines \n\nDauerauftrags werde die volle Miete für den Folgemonat überwiesen, die Klau-\n\nsel sehe aber lediglich eine Aufrechnung mit Rückforderungsbeträgen wegen \n\ndes ersten Monats seit Entstehung des Mangels vor. Diese Auslegung findet \n\nweder in dem Wortlaut noch in dem Sinngehalt der Klausel eine Stütze und hält \n\ndamit auch einer nur eingeschränkt möglichen Nachprüfung durch das Revisi-\n\nonsgericht nicht stand. Nach der Klausel kann mit Rückforderungsbeträgen we-\n\ngen Mietminderungen, die wegen der Vorfälligkeit der Miete im laufenden Mo-\n\nnat entstanden sind, in den Folgemonaten aufgerechnet werden. Die Regelung \n\nist schon nach ihrem Wortlaut nicht auf Rückforderungsbeträge aus dem ersten \n\nMonat seit der Entstehung des Mangels beschränkt, sondern ebenso auf die \n\nfolgenden Monate anwendbar, weil der Mieter auch insoweit zur Vorauszahlung \n\nder Miete verpflichtet ist und damit Monat für Monat eine Mietminderung im lau-\n\nfenden Monat entsteht. Eine andere Auslegung würde auch dem sachlichen \n\nZusammenhang der Regelung widersprechen. Ob und in welchem Umfang die \n\nMiete gemindert ist, kann regelmäßig erst nach Ablauf eines Monats festgestellt \n\nwerden, da erst dann feststeht, in welchem zeitlichen Umfang die Nutzung der \n\nMietsache beeinträchtigt war. \n\n15 \n\nb) Aus dem Senatsbeschluss vom 26. Oktober 1994 (BGHZ 127, 245), \n\nauf den das Landgericht Bezug nimmt, folgt kein anderes Ergebnis. Denn an-\n\nders als nach der dort zu beurteilenden Regelung wird der Mieter im vorliegen-\n\nden Streitfall nicht darauf verwiesen, sein Minderungsrecht im Klagewege \n\ndurchzusetzen. Die Aufrechnung hängt allein von der praktischen Möglichkeit \n\nim Einzelfall ab, die Mietminderung bei der nächsten Zahlung der Miete zu be-\n\nrücksichtigen. Dabei mag bei Vorliegen eines Dauerauftrags ein Zeitraum von \n\nüber einem Monat verstreichen, wenn der Mangel erst gegen Ende des Monats \n\nentsteht und somit eine Kürzung der Miete im darauf folgenden Monat nicht \n\nmehr möglich ist. Eine Verschiebung der Verwirklichung des Minderungsan-\n\nspruchs von ein oder zwei Monaten stellt jedoch keine unangemessene Be-\n\nnachteiligung dar (BGHZ, aaO, 249, m.w.N.). Erst wenn die Kombination von \n\nVorauszahlungs- und Aufrechnungsverbotsklausel dazu führt, dass der Mieter \n\ngezwungen ist, seinen Minderungsanspruch im Klageweg durchzusetzen, liegt \n\neine unzulässige Beschränkung des Minderungsrechts vor (BGHZ, aaO, 252 f.). \n\nDas ist hier nicht der Fall. \n\nIII. \n\n16 \n\nNach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; das Urteil \n\nist deshalb aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist nicht zur End-\n\nentscheidung reif, weil das Berufungsgericht keine Feststellungen dazu getrof-\n\nfen hat, ob die Kündigung wegen unpünktlicher Zahlung berechtigt war. Die Sa- \n\nche ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsge-\n\nricht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). \n\nBall \n\nDr. Wolst \n\nHermanns \n\nDr. Milger \n\nDr. Hessel \n\nVorinstanzen: \n\nAG Berlin-Schöneberg, Entscheidung vom 19.04.2006 - 12 C 31/06 - \n\nLG Berlin, Entscheidung vom 01.12.2006 - 63 S 177/06 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2006/VIII_ZR_337-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2007-11-14/viii-zr-337-06","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 573","ref_norm":"573","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 551","ref_norm":"551","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 556b","ref_norm":"556b","n":2},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 562","ref_norm":"562","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 563","ref_norm":"563","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 543","ref_norm":"543","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 128","ref_norm":"128","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 985","ref_norm":"985","n":1},{"jurabk":"BGBEG","ref":"Art 229 § 3","ref_norm":"229-3","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2006/VIII_ZR_337-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2006/VIII_ZR_337-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2007-11-14/viii-zr-337-06","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2006/VIII_ZR_337-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 19:59:39.079079+00:00"}}