{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2006/VIII_ZR_331-06","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2007-10-10","aktenzeichen":"VIII ZR 331/06","doktyp":"Urteil","leitsatz":"Verkündet am: 10. Oktober 2007 Holmes, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle BGB § 557 Abs. 4; § 558 Abs. 1, 6; § 558a BGB a) Bei Erhöhung einer Teilinklusivmiete nach § 558 BGB braucht der Vermieter im Mieterhöhungsverlangen zur Höhe der in der Miete enthaltenen Betriebskosten keine Angaben zu machen, wenn auch die von ihm beanspruchte erhöhte Tei- linklusivmiete die ortsübliche Nettomiete nicht übersteigt. b) Mieterhöhungen nach §§ 558, 559 BGB werden Bestandteil der Grundmiete und sind deshalb bei späteren Mieterhöhungen nach § 558 BGB in die Ausgangsmiete einzurechnen. Eine gegenteilige Parteivereinbarung gäbe dem Vermieter die Mög- lichkeit zur Mieterhöhung über den in § 558 BGB vorgesehenen Rahmen hinaus und ist deshalb gemäß § 558 Abs. 6, § 557 Abs. 4 BGB wegen Benachteiligung des Mieters unwirksam. c) Gibt der Vermieter in einem Mieterhöhungsbegehren nach § 558a BGB eine unzu- treffende Ausgangsmiete an, weil er die gebotene Einrechnung einer früheren Mieterhöhung in die Ausgangsmiete unterlässt, führt das nicht zur formellen Un- wirksamkeit des Mieterhöhungsbegehrens und zur Unzulässigkeit einer vom Ver- mieter daraufhin erhobenen Zustimmungsklage; das Mieterhöhungsbegehren ist jedoch unbegründet, soweit die begehrte Miete unter Hinzurechnung der früheren Mieterhöhung die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigt (im Anschluss an BGH, Urteil vom 12. November 2003 - VIII ZR 52/03, NJW 2004, 1379, unter II 2 b und Urteil vom 19. Juli 2006 - VIII ZR 212/05, NJW-RR 2006, 1305, unter II 2 a, b).","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVIII ZR 331/06 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nNachschlagewerk: \n\nja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja \n\nVerkündet am: \n10. Oktober 2007 \n Holmes, \nJustizangestellte \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nBGB § 557 Abs. 4; § 558 Abs. 1, 6; § 558a BGB \n\na) Bei Erhöhung einer Teilinklusivmiete nach § 558 BGB braucht der Vermieter im \nMieterhöhungsverlangen zur Höhe der in der Miete enthaltenen Betriebskosten \nkeine Angaben zu machen, wenn auch die von ihm beanspruchte erhöhte Tei-\nlinklusivmiete die ortsübliche Nettomiete nicht übersteigt. \n\nb) Mieterhöhungen nach §§ 558, 559 BGB werden Bestandteil der Grundmiete und \nsind deshalb bei späteren Mieterhöhungen nach § 558 BGB in die Ausgangsmiete \neinzurechnen. Eine gegenteilige Parteivereinbarung gäbe dem Vermieter die Mög-\nlichkeit zur Mieterhöhung über den in § 558 BGB vorgesehenen Rahmen hinaus \nund ist deshalb gemäß § 558 Abs. 6, § 557 Abs. 4 BGB wegen Benachteiligung \ndes Mieters unwirksam. \n\nc) Gibt der Vermieter in einem Mieterhöhungsbegehren nach § 558a BGB eine unzu-\ntreffende Ausgangsmiete an, weil er die gebotene Einrechnung einer früheren \nMieterhöhung in die Ausgangsmiete unterlässt, führt das nicht zur formellen Un-\nwirksamkeit des Mieterhöhungsbegehrens und zur Unzulässigkeit einer vom Ver-\nmieter daraufhin erhobenen Zustimmungsklage; das Mieterhöhungsbegehren ist \njedoch unbegründet, soweit die begehrte Miete unter Hinzurechnung der früheren \nMieterhöhung die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigt (im Anschluss an BGH, \nUrteil vom 12. November 2003 - VIII ZR 52/03, NJW 2004, 1379, unter II 2 b und \nUrteil vom 19. Juli 2006 - VIII ZR 212/05, NJW-RR 2006, 1305, unter II 2 a, b). \n\nBGH, Urteil vom 10. Oktober 2007 - VIII ZR 331/06 - LG Düsseldorf \n\nAG Düsseldorf \n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 10. Oktober 2007 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter \n\nWiechers sowie die Richterinnen Hermanns, Dr. Milger und Dr. Hessel \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 21. Zivilkammer \n\ndes Landgerichts Düsseldorf vom 23. November 2006 aufgeho-\n\nben. \n\nDie Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts \n\nDüsseldorf vom 29. Juli 2005 wird zurückgewiesen. \n\nDie Beklagten tragen die Kosten der Rechtsmittelverfahren. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\nDie Beklagten haben von der Klägerin eine 138,96 qm große Wohnung \n\nin Düsseldorf gemietet. Ab 1. März 1995 verlangte die Klägerin zusätzlich zur \n\nbisherigen (Teilinklusiv-)Miete von 575,50 € monatlich und den vereinbarten \n\nNebenkosten (Heizung, Be- und Entwässerung sowie Antennenanlage) einen \n\nso genannten Wertverbesserungszuschlag in Höhe von 36,26 €. Die Beklagten \n\nentrichteten in der Folgezeit den sich unter Berücksichtigung dieses Zuschlags \n\nergebenden monatlichen Gesamtbetrag. \n\n2 \n\nMit Schreiben vom 28. Oktober 2004 begehrte die Klägerin Zustimmung \n\nzur Erhöhung der \"Nettomiete\" von bisher monatlich 575,50 € - zuzüglich der \n\nKosten für Be- und Entwässerung, Heizkostenvorauszahlung, Wertverbesse-\n\nrung und Kabelgebühren wie bisher - auf monatlich 690,60 € mit Wirkung ab \n\ndem 1. Januar 2005. Dabei führte sie aus, dass auf die Wohnung der Beklagten \n\ndurchschnittliche Betriebskosten von 0,67 € je qm entfielen. Die ortsübliche \n\nVergleichsmiete (Nettomiete) hat die Klägerin in ihrem Mieterhöhungsverlangen \n\nmit 5,80 € angegeben; dem sind die Beklagten nicht entgegengetreten. \n\n3 \n\nDie Beklagten stimmten der Mieterhöhung nicht zu. Das Amtsgericht hat \n\ndie Beklagten verurteilt, der Mieterhöhung entsprechend dem Mieterhöhungs-\n\nverlangen der Klägerin von 28. Oktober 2004 zuzustimmen, das Landgericht \n\nhat die Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revisi-\n\non erstrebt die Klägerin die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils. \n\nEntscheidungsgründe: \n\nI. \n\n4 \n\n5 \n\n6 \n\nDas Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge-\n\nführt: \n\nDer Klägerin stehe ein Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung nicht \n\nzu, weil es bereits an einem formell wirksamen Mieterhöhungsverlangen fehle, \n\ndieses jedenfalls nicht hinreichend begründet sei. \n\nGemäß § 558a BGB sei das Erhöhungsverlangen dem Mieter in Text-\n\nform zu erklären und zu begründen. Die Begründung solle dem Mieter die Mög-\n\nlichkeit geben, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu über-\n\nprüfen und auf diese Weise überflüssige Prozesse zu vermeiden. Diesem Er-\n\nfordernis werde das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin nicht gerecht, weil es \n\nsich auf einen lediglich Nettokaltmieten ausweisenden Mietspiegel stütze, je-\n\ndoch ungeachtet der zwischen den Parteien vereinbarten Teilinklusivmiete kei-\n\nne überprüfbaren Angaben zu den konkreten Betriebskosten der Wohnung im \n\nletzten Abrechnungszeitraum enthalte. Die Berechnung der Vergleichsmiete \n\nanhand von Durchschnittswerten stelle keine gleichwertige Berechnungsme-\n\nthode dar. \n\n7 \n\nEs sei unerheblich, dass die von der Klägerin geforderte Bruttomiete die \n\nNettomiete des Mietspiegels unterschreite. Zwar komme es bei dieser Konstel-\n\nlation für den Mieter nicht auf die Möglichkeit an, im Einzelnen nachvollziehen \n\nund überprüfen zu können, wie sich der Anteil seiner Nettomiete zu der im \n\nMietspiegel verhalte. Das zum Schutz des Mieters streng förmlich ausgestaltete \n\nMieterhöhungsverfahren gestatte insoweit jedoch keine Ausnahme. Vor diesem \n\nHintergrund könne auch die von den Parteien umstrittene Frage dahinstehen, \n\nob durch das Mieterhöhungsbegehren vom 28. Oktober 2004 die Struktur des \n\nMietverhältnisses verändert oder diese Änderung bereits bei der letzten Mieter-\n\nhöhung zum 1. März 1995 vorgenommen worden sei. \n\nII. \n\n8 \n\n9 \n\nDiese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Das \n\nMieterhöhungsverlangen der Klägerin vom 28. Oktober 2004 ist formell wirksam \n\nund auch materiell begründet. \n\n1. Im Ansatzpunkt zutreffend ist das Berufungsgericht davon ausgegan-\n\ngen, dass die dem Vermieter gemäß § 558a BGB obliegende Begründung des \n\nMieterhöhungsverlangens dem Mieter die Möglichkeit geben soll, die sachliche \n\nBerechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen und auf diese Weise \n\nüberflüssige Prozesse zu vermeiden; zur Erreichung dieses Zwecks müssen \n\ndem Mieter alle Faktoren bekannt gegeben werden, die für die Mieterhöhung \n\nvon Bedeutung sind (Senatsurteil vom 25. Februar 2002 - VIII ZR 116/03, NZM \n\n2004, 380, unter II 1). Dem Berufungsgericht ist ferner darin beizupflichten, \n\ndass der Anspruch des Vermieters auf Zustimmung zu einer Erhöhung der \n\nBruttokaltmiete (Teilinklusivmiete), den er - wie hier die Klägerin - mit einem \n\nMietspiegel begründet, der Nettomieten ausweist, anhand der zuletzt auf die \n\nbetreffende Wohnung entfallenden Betriebskosten und nicht auf der Grundlage \n\neines durchschnittlichen (pauschalen) Betriebskostenanteils zu beurteilen ist \n\n(Senatsurteile vom 26. Oktober 2005 - VIII ZR 41/05, NZM 2006, 101, unter II 1 \n\nb bb (2); vom 12. Juli 2006 - VIII ZR 215/05, NZM 2006, 864, unter II 2; vom \n\n23. Mai 2007 - VIII ZR 138/06, NJW 2007, 2626, unter II 1). \n\n10 \n\n2. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts hat die Angabe eines \n\npauschalen Betriebskostenanteils im Erhöhungsverlangen aber nicht zur Folge, \n\ndass das Erhöhungsverlangen bereits aus formellen Gründen unwirksam ist. \n\nDie Frage, ob der angegebene Betriebskostenanteil (auch im Ansatz) zutreffend \n\nist, betrifft nicht die formelle Ordnungsmäßigkeit des Erhöhungsverlangens, \n\nsondern allein dessen materielle Berechtigung (Senatsurteil vom 12. Juli 2006, \n\naaO, unter II 1 b). \n\n11 \n\nWie auch das Berufungsgericht nicht verkennt, kommt es ohnehin auf \n\ndie Höhe der in der Miete enthaltenen Betriebskosten dann nicht an, wenn - wie \n\nhier - selbst die erhöhte Teilinklusivmiete noch unterhalb der ortsüblichen Net-\n\ntomiete liegt. Der Mieter benötigt in einem solchen Fall keine Angaben zu den \n\nBetriebskosten, um die Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu prüfen. In \n\neinem solchen Fall führen unzutreffende Angaben des Vermieters zu den Be-\n\ntriebskosten - anders als das Berufungsgericht meint - weder zur formellen Un-\n\nwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens, noch stehen sie der materiellen \n\nBegründetheit des Zustimmungsbegehrens entgegen. \n\n12 \n\n3. Das Urteil des Berufungsgerichts erweist sich auch nicht aus anderen \n\nGründen als richtig (§ 561 ZPO). Entgegen der Rüge der Revisionserwiderung \n\nist das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin nicht wegen einer damit verbun-\n\ndenen unzulässigen Änderung der Mietstruktur bereits formell unwirksam. \n\n13 \n\nZwar ist nach wohl allgemeiner Meinung in der Literatur und der Recht-\n\nsprechung der Instanzgerichte ein Mieterhöhungsverlangen dann unwirksam, \n\nwenn der Vermieter damit weitere von ihm erstrebte Änderungen des Mietver-\n\ntrags - z.B. der Mietstruktur - verknüpft, so dass der Mieter mit der Zustimmung \n\nzur Mieterhöhung gleichzeitig die weitere Vertragsänderung annähme (LG \n\nHamburg, WuM 1987, 86; LG Köln, WuM 1992, 255; LG Wiesbaden, WuM \n\n1991, 698; LG München, WuM 1995, 113; vgl. auch OLG Hamburg, WuM 1983, \n\n49; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 9. Aufl., § 558a Rdnr. 17; Schultz \n\nin Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., III. A \n\nRdnr. 332; MünchKommBGB/Artz, 4. Aufl., § 558a Rdnr. 10; Schmid/Riecke, \n\nMietrecht, § 558a Rdnr. 9). Ob dieser Auffassung uneingeschränkt zu folgen ist, \n\nbedarf hier keiner Entscheidung. Die Klägerin hat mit ihrem Mieterhöhungsver-\n\nlangen vom 28. Oktober 2004 keine vertragliche Abänderung der Mietstruktur \n\nbegehrt. \n\n14 \n\na) Die Auffassung der Revisionserwiderung, die Klägerin erstrebe mit der \n\nbegehrten Erhöhung der \"Grundmiete\" eine vertragliche Änderung der bisheri-\n\ngen Mietstruktur der Teilinklusivmiete, trifft nicht zu. Denn aus der weiteren \n\nFormulierung des Mieterhöhungsverlangens ergibt sich, dass die Beklagten \n\n(nur) im bisherigen Umfang gesonderte Nebenkosten (Heizkosten, Be- und \n\nEntwässerung sowie Kabelgebühren) tragen sollen, so dass sonstige Neben-\n\nkosten wie bisher in der Miete enthalten sind. \n\n15 \n\nb) Auch im Hinblick auf die Position \"Wertverbesserungszuschlag\" ent-\n\nhält das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin kein stillschweigendes Angebot \n\nzur vertraglichen Änderung der Mietstruktur; dies ergibt sich bereits daraus, \n\ndass die Klägerin in ihrem Mieterhöhungsverlangen ausdrücklich davon aus-\n\ngeht, dass dieser Zuschlag \"wie bisher\" weitergezahlt werden soll. \n\n16 \n\naa) Allerdings beanstandet die Revisionserwiderung in diesem Zusam-\n\nmenhang zu Recht, dass die Klägerin diesen Betrag nicht in die Ausgangsmiete \n\neingerechnet hat. Eine wegen Modernisierung erfolgte Mieterhöhung nach \n\n§ 559b BGB wird - ebenso wie eine nach § 558 BGB vorgenommene Mieterhö-\n\nhung - Bestandteil der Grundmiete, so dass die erhöhte Miete bei einer späte-\n\nren Mieterhöhung nach § 558 BGB als die der ortsüblichen Vergleichsmiete \n\ngegenüberzustellende Ausgangsmiete zu Grunde zu legen ist (LG München I, \n\nWuM 1996, 43; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO, § 559b Rdnr. 41 m.w.N., \n\nPalandt/Weidenkaff, BGB, 66. Aufl., § 559b Rdnr. 4; Lammel, Wohnraummiet-\n\nrecht, 2. Aufl., § 559b Rdnr. 25). Eine hiervon abweichende Mietstruktur, bei der \n\ndie frühere Mieterhöhung in Form eines Wertverbesserungszuschlags als ge-\n\nsonderter, bei späteren Mieterhöhungen nicht zu berücksichtigender Betrag \n\nneben der Grundmiete erhalten bliebe, kann auch durch eine Vereinbarung der \n\nMietvertragsparteien nicht erreicht werden. Denn eine derartige Abrede gäbe \n\ndem Vermieter die Möglichkeit zur Erhöhung der Miete über den durch § 558 \n\nBGB vorgegebenen Rahmen hinaus und wäre deshalb als eine den Mieter be-\n\nnachteiligende Vereinbarung gemäß § 558 Abs. 6 BGB (früher § 10 Abs. 1 \n\nMiethöhegesetz) unwirksam. Es ist deshalb unerheblich, ob die Parteien an-\n\nlässlich der im Jahr 1995 erfolgten Mieterhöhung eine dahingehende Änderung \n\nder Mietstruktur vereinbart haben. Die Klägerin hätte den Wertverbesserungs-\n\nzuschlag mithin in die Ausgangsmiete und die verlangte erhöhte Miete einrech-\n\nnen müssen. \n\n17 \n\nbb) Die Nichteinrechnung der früheren Mieterhöhung in die Ausgangs-\n\nmiete und die erhöhte Miete führt jedoch nicht zur formellen Unwirksamkeit des \n\nMieterhöhungsverlangens vom 28. Oktober 2004. \n\n18 \n\n§ 558a BGB legt die formalen Anforderungen fest, die an ein wirksames \n\nMieterhöhungsverlangen zu stellen sind. Davon unabhängig ist die Frage, ob \n\ndie im Zustimmungsverlangen geforderte Miete der Höhe nach (materiell) be-\n\nrechtigt ist. Mit der Begründung des Mieterhöhungsverlangens sollen dem Mie-\n\nter im Interesse einer außergerichtlichen Einigung die tatsächlichen Angaben \n\nzur Verfügung gestellt werden, die er zur Prüfung einer vom Vermieter gemäß \n\n§ 558 BGB begehrten Mieterhöhung benötigt, also etwa die Angabe der ortsüb-\n\nlichen Vergleichsmiete (Mietspanne) und bei Bezugnahme auf einen Mietspie-\n\ngel die Einordnung der Wohnung in die betreffende Kategorie des Mietspiegels \n\n(vgl. Senatsurteil vom 12. November 2003 - VIII ZR 52/03, NJW 2004, 1379, \n\nunter II 2 b). Inhaltliche Fehler des Mieterhöhungsbegehrens führen demge-\n\ngenüber nicht zu dessen formeller Unwirksamkeit und zur Unzulässigkeit einer \n\nvom Vermieter daraufhin erhobenen Zustimmungsklage, sondern sind im Rah-\n\nmen der Begründetheit zu prüfen (vgl. Senatsurteile vom 12. November 2003, \n\naaO, unter II 2 b, c, zur Überschreitung der Mietspiegelspanne im Mieterhö-\n\nhungsverlangen sowie vom 19. Juli 2006 - VIII ZR 212/05, NJW-RR 2006, \n\n1305, unter II 2 a, b, zur Erhöhung einer der Heizkostenverordnung widerspre-\n\nchenden Bruttowarmmiete). Dies gilt auch für die hier unterbliebene Einrech-\n\nnung des Wertverbesserungszuschlags in die Miete. \n\n19 \n\n4. Der Anspruch der Klägerin auf Zustimmung zu einer Erhöhung der \n\nTeilinklusivmiete um 115,10 € ist auch materiell begründet. Denn die Klägerin \n\nhat in ihrem Mieterhöhungsverlangen vom 28. Oktober 2004 die Jahresfrist des \n\n§ 558 Abs. 1 Satz 2 BGB, die 15-monatige Wartefrist gemäß § 558 Abs. 1 \n\nSatz 1 BGB sowie die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB beachtet, und \n\ndie erhöhte Miete liegt noch unter der ortsüblichen Vergleichsmiete von 5,80 € \n\nje qm. Auch die erhöhte (Teilinklusiv-)Miete beläuft sich nämlich einschließlich \n\ndes Wertverbesserungszuschlags auf 726,86 €, was bei der Wohnungsgröße \n\nvon 138,96 qm einem Betrag von nur 5,23 € je qm entspricht. \n\nIII. \n\n20 \n\nDas Berufungsurteil ist somit aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat \n\nkann in der Sache selbst entscheiden, da der Rechtsstreit zur Endentscheidung \n\nreif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des \n\nAmtsgerichts Düsseldorf ist zurückzuweisen. \n\nBall \n\nWiechers \n\nHermanns \n\nDr. Milger \n\nDr. Hessel \n\nVorinstanzen: \n\nAG Düsseldorf, Entscheidung vom 29.07.2005 - 41 C 4333/05 - \n\nLG Düsseldorf, Entscheidung vom 23.11.2006 - 21 S 362/05 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2006/VIII_ZR_331-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2007-10-10/viii-zr-331-06","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 558","ref_norm":"558","n":12},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 558a","ref_norm":"558a","n":5},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 561","ref_norm":"561","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 562","ref_norm":"562","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 563","ref_norm":"563","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 557","ref_norm":"557","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 559","ref_norm":"559","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 559b","ref_norm":"559b","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2006/VIII_ZR_331-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2006/VIII_ZR_331-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2007-10-10/viii-zr-331-06","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2006/VIII_ZR_331-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 22:07:48.441415+00:00"}}