{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2006/VIII_ZR_316-06","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2007-09-12","aktenzeichen":"VIII ZR 316/06","doktyp":"Versäumnisurteil","leitsatz":"Verkündet am: 12. September 2007 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle BGB § 307 Bb, § 535 Abs. 1 Satz 2, § 538 Eine Regelung in einem vom Vermieter verwandten Formularmietvertrag über Wohn- raum, nach welcher der Mieter verpflichtet ist, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheits- reparaturen renoviert zu übergeben, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam; das gilt auch dann, wenn der Mieter zu laufenden Schön- heitsreparaturen während der Dauer des Mietverhältnisses nicht verpflichtet ist.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVIII ZR 316/06 \n\nVERSÄUMNISURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nNachschlagewerk: \n\nja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja \n\nVerkündet am: \n12. September 2007 \nKirchgeßner, \nJustizhauptsekretärin \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nBGB § 307 Bb, § 535 Abs. 1 Satz 2, § 538 \n\nEine Regelung in einem vom Vermieter verwandten Formularmietvertrag über Wohn-\n\nraum, nach welcher der Mieter verpflichtet ist, die Mieträume bei Beendigung des \n\nMietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheits-\n\nreparaturen renoviert zu übergeben, ist wegen unangemessener Benachteiligung \n\ndes Mieters unwirksam; das gilt auch dann, wenn der Mieter zu laufenden Schön-\n\nheitsreparaturen während der Dauer des Mietverhältnisses nicht verpflichtet ist. \n\nBGH, Versäumnisurteil vom 12. September 2007 - VIII ZR 316/06 - LG Bremen \n\nAG Bremen \n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 12. September 2007 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterinnen \n\nHermanns und Dr. Milger, den Richter Dr. Koch und die Richterin Dr. Hessel \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Rechtsmittel der Kläger werden das Urteil der \n\n4. Zivilkammer des Landgerichts Bremen vom 3. November 2006 \n\nteilweise aufgehoben und das Urteil des Amtsgerichts Bremen \n\nvom 21. Februar 2006 teilweise abgeändert. \n\nEs wird festgestellt, dass Nr. 10 der Anlage zum Mietvertrag zwi-\n\nschen den Parteien vom 2. Mai 2005 über die Wohnung Nr. 10 in \n\ndem Anwesen V. Straße in B. unwirksam ist mit der \n\nFolge, dass die Kläger zur Vornahme von Schönheitsreparaturen \n\nin dieser Wohnung nicht verpflichtet sind. \n\nDer Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. \n\nDas Urteil ist vorläufig vollstreckbar. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\nDie Kläger sind Mieter, der Beklagte ist Vermieter der im Tenor genann-\n\nten Wohnung in B. . Der Mietvertrag vom 2. Mai 2005 enthält zu Schön-\n\nheitsreparaturen nur folgende Regelung (§ 14 Nr. 2): \n\n\"Bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert gem. Anlage \nzurückzugeben.\" \n\n2 \n\nIn der Anlage zum Mietvertrag heißt es unter Nr. 10: \n\n\"Zustand der Mieträume: Die Wohnung wird in einem einwandfrei \nrenovierten Zustand übergeben. Bei Auszug ist die Wohnung \nfachgerecht renoviert zurückzugeben. Die Wände sind mit Rauh-\nfaser tapeziert und weiß gestrichen. Die Türzargen, Fensterrah-\nmen und Heizkörper sind weiß lackiert. Teppichboden ist fach-\nmännisch zu reinigen.\" \n\n3 \n\nDie Kläger haben unter anderem die Feststellung begehrt, dass Nr. 10 \n\nder Anlage zum Mietvertrag unwirksam sei mit der Folge, dass die Kläger zur \n\nVornahme von Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet seien. Das Amtsgericht \n\nhat die Klage mangels Feststellungsinteresses als unzulässig abgewiesen. Die \n\nBerufung der Kläger ist erfolglos geblieben. Mit ihrer vom Berufungsgericht zu-\n\ngelassenen Revision verfolgen die Kläger ihr Klagebegehren insoweit weiter. \n\nEntscheidungsgründe: \n\n4 \n\nDie Revision hat Erfolg. Über das Rechtsmittel ist antragsgemäß durch \n\nVersäumnisurteil zu entscheiden, da der Beklagte in der mündlichen Verhand-\n\nlung trotz ordnungsgemäßer Ladung nicht anwaltlich vertreten war. Inhaltlich \n\nberuht das Urteil indessen nicht auf der Säumnis des Beklagten, sondern auf \n\neiner Sachprüfung (vgl. BGHZ 37, 79, 82 f.). \n\nI. \n\n5 \n\n6 \n\nDas Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit \n\nfür die Revisionsinstanz noch von Interesse, ausgeführt: \n\nDie Kläger hätten zwar mit der Absicht, die Wohnung aufzugeben, ein \n\nFeststellungsinteresse dargetan. Ein Feststellungsanspruch bestehe jedoch \n\nnicht, weil die Klausel wirksam sei. Die formularmäßige Abwälzung der nach \n\n§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB dem Vermieter obliegenden Schönheitsreparaturen \n\nauf den Mieter sei grundsätzlich unbedenklich und benachteilige den Mieter \n\nnicht unangemessen im Sinne des § 307 BGB. Dabei sei auch regelmäßig eine \n\nformularmäßige Verpflichtung des Mieters zur Endrenovierung möglich. \n\n7 \n\nEntgegen der Ansicht der Kläger liege keine unwirksame Bedarfsklausel \n\nvor. Die Formulierung von § 14 des Mietvertrages und Nr. 10 der Anlage mache \n\nunmissverständlich deutlich, dass der Mieter bei Ende des Mietverhältnisses \n\nnicht unbedingt und ohne Rücksicht auf die seit Mietbeginn oder der letzten \n\nRenovierung verstrichenen Fristen eine vollständige Endrenovierung der Woh-\n\nnung vorzunehmen habe; eine solche Bestimmung wäre nach der Rechtspre-\n\nchung des Bundesgerichtshofs wegen der aus dem Summierungseffekt folgen-\n\nden unangemessenen Benachteiligung des Mieters unwirksam. Die vorliegende \n\nKlausel stelle allein auf den Zustand der Wohnung bei Rückgabe ab, so dass \n\nder Mieter zu Schönheitsreparaturen nur insoweit verpflichtet sei, als nach dem \n\nAbnutzungszustand hierfür ein Bedürfnis bestehe. Eine solche eingeschränkte \n\nRenovierungspflicht berücksichtige in angemessener und ausgewogener Weise \n\nsowohl die Belange des Mieters, von einer starren, über den eigenen Abnut-\n\nzungszeitraum hinausreichenden Renovierungslast verschont zu bleiben, als \n\nauch das Interesse des Vermieters an der Erlangung einer rechtlich und wirt-\n\nschaftlich als Teil des Entgelts für die Gebrauchsüberlassung der Wohnung an-\n\nzusehenden Leistung des Mieters. Gerade wenn wie im vorliegenden Fall der \n\nMieter nicht zu laufenden Renovierungsleistungen innerhalb bestimmter Fristen \n\nverpflichtet sei, sondern nur zur Rückgabe der Wohnung im renovierten Zu-\n\nstand, sei sichergestellt, dass eine Wohnung, die sich aufgrund der Kürze der \n\nMietzeit oder wegen einer vor kurzem erfolgten Renovierung noch in entspre-\n\nchendem Zustand befinde, nicht nochmals renoviert werden müsse. \n\nII. \n\n8 \n\nDiese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Zwar hat \n\ndas Berufungsgericht ein Feststellungsinteresse der Kläger (§ 256 Abs. 1 ZPO) \n\nzu Recht bejaht. Die Feststellungsklage ist jedoch entgegen der Ansicht des \n\nBerufungsgerichts begründet. Nr. 10 der Anlage zum Mietvertrag der Parteien \n\nbenachteiligt die Kläger als Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glau-\n\nben unangemessen und ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB un-\n\nwirksam. \n\n9 \n\n1. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist Nr. 10 der Anlage \n\nzum Mietvertrag nicht dahin auszulegen, dass der Mieter zu Schönheitsrepara-\n\nturen nur insoweit verpflichtet ist, als nach dem Abnutzungszustand der Woh-\n\nnung hierfür ein Bedürfnis besteht. Dabei kann dahinstehen, ob der Senat die \n\nAuslegung der Klausel durch das Berufungsgericht in vollem Umfang nachprü-\n\nfen kann. Die Bestimmung ist Teil eines durch den Haus & Grund Landesver-\n\nband Bremen e.V. zur Verfügung gestellten Formularvertrages und findet des-\n\nhalb möglicherweise nur im Bezirk des Landgerichts bzw. des Oberlandesge-\n\nrichts Bremen Verwendung. \n\n10 \n\nDie Auslegung durch das Berufungsgericht ist aber jedenfalls rechtsfeh-\n\nlerhaft und hält daher auch einer eingeschränkten revisionsgerichtlichen Über-\n\nprüfung nicht stand. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Se-\n\nnatsurteile vom 17. Februar 1993 – VIII ZR 37/92, NJW 1993, 1381, unter I 2, \n\nund vom 18. Juli 2007 – VIII ZR 227/06, zur Veröffentlichung bestimmt, unter II \n\n1 b) ist Ansatzpunkt für die bei einem Formularvertrag gebotene objektive, nicht \n\nam Willen der konkreten Vertragspartner zu orientierende Auslegung in erster \n\nLinie der Vertragswortlaut. Ist der Wortlaut des Formularvertrages nicht eindeu-\n\ntig, kommt es für die Auslegung entscheidend darauf an, wie der Vertragstext \n\naus der Sicht der typischerweise an Geschäften dieser Art beteiligten Verkehrs-\n\nkreise zu verstehen ist, wobei der Vertragswille verständiger und redlicher Ver-\n\ntragspartner beachtet werden muss. Diesen Maßstäben wird die Entscheidung \n\ndes Berufungsgerichts nicht gerecht. \n\n11 \n\nAnders als das Berufungsgericht meint, folgt weder aus Nr. 10 der Anla-\n\nge zum Mietvertrag noch aus § 14 Nr. 2 des Mietvertrags unmissverständlich, \n\ndass der Vertrag dem Mieter Schönheitsreparaturen bei Auszug nur insoweit \n\nauferlegt, als nach dem Abnutzungszustand hierfür ein Bedürfnis besteht, dass \n\ner also keine uneingeschränkte Verpflichtung des Mieters zur Vornahme einer \n\nEndrenovierung begründet. Der Wortlaut ist insoweit jedenfalls nicht eindeutig. \n\nOb eine rechtsgeschäftliche Erklärung eindeutig ist, ist eine Rechtsfrage und \n\ndeshalb in der Revisionsinstanz nachprüfbar (Senatsurteil vom 8. März 1989 \n\n– VIII ZR 73/88, WM 1989, 1033, unter II 1). Mit der Formulierung \"Bei Auszug \n\nist die Wohnung fachgerecht renoviert zurückzugeben\" kann zwar auch eine \n\nlänger zurück liegende fachgerechte Renovierung gemeint sein, aufgrund derer \n\neine umfassende Neurenovierung noch nicht erforderlich ist. Näher liegt aus der \n\nSicht eines durchschnittlichen Mieters jedoch ein Verständnis dahin, dass die \n\nWohnung bei Auszug in jedem Fall frisch renoviert sein muss (vgl. Senatsurteile \n\nvom 14. Mai 2003 – VIII ZR 308/02, NJW 2003, 2234 = NZM 2003, 594, unter II \n\n1, und vom 25. Juni 2003 – VIII ZR 335/02, NJW 2003, 3192 = NZM 2003, 755, \n\nunter III 2) oder jedenfalls seit der letzten Renovierung keine Abnutzungsspuren \n\naufweisen darf. Das gilt umso mehr, als die Wohnung dem Mieter nach der \n\nKlausel in einem \"einwandfrei renovierten\" Zustand übergeben worden ist und \n\nim Weiteren hinsichtlich des Teppichbodens eine Reinigung vorgeschrieben, \n\nalso ausdrücklich eine im Zeitpunkt des Auszugs zu erfüllende Vornahmepflicht \n\nbegründet wird. \n\n2. In der Auslegung als uneingeschränkte Endrenovierungsverpflichtung \n\nhält die Bestimmung einer Inhaltskontrolle nach § 307 BGB nicht stand. \n\na) Wie der Senat bereits wiederholt entschieden hat (Urteil vom 3. Juni \n\n1998 – VIII ZR 317/97, NJW 1998, 3114 = WM 1998, 2145 = NZM 1998, 710, \n\nunter III 2 a; Urteil vom 14. Mai 2003, aaO; Urteil vom 25. Juni 2003, aaO; Urteil \n\nvom 28. April 2004 – VIII ZR 230/03, NZM 2004, 497 = NJW 2004, 2087, unter \n\nIII b; Urteile vom 5. April 2006 – VIII ZR 109/05, WuM 2006, 310, unter II 1 a, \n\nund VIII ZR 152/05, NJW 2006, 2115, unter II 1 a; ebenso schon OLG Hamm \n\nNJW 1981, 1049, und OLG Frankfurt WuM 1981, 272), benachteiligt eine Rege-\n\nlung in einem vom Vermieter verwandten Formularmietvertrag über Wohnraum, \n\nnach welcher der Mieter verpflichtet ist, die Mieträume bei Beendigung des \n\nMietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schön-\n\nheitsreparaturen renoviert zu übergeben, diesen unangemessen und ist gemäß \n\n§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam. \n\n12 \n\n13 \n\n14 \n\nDer XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat sich dieser Auffassung für \n\nFormularmietverträge über Geschäftsräume angeschlossen (Urteil vom 6. April \n\n2005 – XII ZR 308/02, NJW 2005, 2006). Sie hat auch im Schrifttum ganz \n\nüberwiegend Zustimmung gefunden (Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., § 535 \n\nRdnr. 294; Schmid, Mietrecht, § 535 BGB, Rdnr. 417; Schmidt-Futterer/ \n\nLangenberg, Mietrecht, 9. Aufl., § 538 Rdnr. 170 f.; Blank in Anpassung der \n\nWohnung an technische Standards - Wirtschaftlichkeitsgebot, 2006, S. 163, \n\n174 ff.; Börstinghaus, DWW 2005, 92; Fischer, WuM 2004, 56; Lammel, LMK \n\n2003, 163, 164; Heinrichs, WuM 2005, 155, 161; Steenbuck, WuM 2005, 220, \n\n221; vgl. auch MünchKommBGB/Schilling, 4. Aufl., § 535 Rdnr. 122; Staudin-\n\nger/Emmerich, BGB (2006), § 535 Rdnr. 109). \n\n15 \n\nb) Dabei ist es nicht von Bedeutung, ob dem Mieter – wie in den bisher \n\nvom Senat entschiedenen Fällen (s. unter a) – neben der Endrenovierungs-\n\npflicht zugleich (auf der Grundlage eines Fristenplans oder unabhängig davon) \n\neine Verpflichtung zu laufenden Schönheitsreparaturen während der Dauer des \n\nMietverhältnisses auferlegt ist oder ob – wie hier – es ihm überlassen ist, ob er \n\nauch im Verlauf des Mietverhältnisses (freiwillig) renoviert, und nur die von Ge-\n\nsetzes wegen (§ 535 Abs. 1 Satz 2 Halbs. 2 BGB) dem Vermieter obliegende \n\nSchönheitsreparaturverpflichtung stillschweigend ausgeschlossen werden soll. \n\nEine Endrenovierungspflicht des Mieters, die unabhängig ist vom Zeitpunkt der \n\nletzten Renovierung und vom Zustand der Wohnung bei seinem Auszug, be-\n\nnachteiligt ihn auch dann unangemessen, wenn ihn während der Dauer des \n\nMietverhältnisses keine Schönheitsreparaturverpflichtung trifft (Schmid, aaO, \n\nRdnr. 419). Eine entsprechende Regelung ist bereits isoliert betrachtet unwirk-\n\nsam. Auf einen Summierungseffekt, der bei der Kombination der Endrenovie-\n\nrungsklausel mit einer – für sich genommen unbedenklichen – Verpflichtung zu \n\nlaufenden Schönheitsreparaturen wegen eines Übermaßes an Renovierungs-\n\npflichten zur Unwirksamkeit auch der letztgenannten führen kann (Senatsurteile \n\nvom 14. Mai 2003, aaO, unter II 2, und vom 25. Juni 2003, aaO, unter III 3), \n\nkommt es dafür nicht an. \n\n16 \n\nDie weithin übliche, formularmäßige Abwälzung der turnusmäßigen \n\nSchönheitsreparaturen auf den Mieter wird von der Rechtsprechung rechtlich \n\nund wirtschaftlich als Teil der Gegenleistung des Mieters für die Gebrauchs-\n\nüberlassung der Räume und deshalb grundsätzlich als wirksam angesehen \n\n(grundlegend BGHZ 105, 71, 79 ff.). Die Endrenovierungsklausel geht jedoch \n\ndarüber hinaus und trägt einseitig den vom gesetzlichen Leitbild (§§ 535, 538 \n\nBGB) abweichenden Vermieterinteressen Rechnung (OLG Hamm aaO, 1050). \n\nSie verpflichtet den Mieter, bei Beendigung des Mietverhältnisses auch dann \n\nneu zu dekorieren, wenn er nur kurze Zeit in der Wohnung gewohnt oder erst \n\nkurz zuvor (freiwillig) Schönheitsreparaturen vorgenommen hat, so dass bei \n\neiner Fortdauer des Mietverhältnisses für eine (erneute) Renovierung noch kein \n\nBedarf bestünde. Die Endrenovierungspflicht wird in diesen Fällen nicht durch \n\neine entsprechende Abnutzung der Wohnung durch den Mieter selbst aufgewo-\n\ngen. Sie dient vielmehr allein den Interessen des Vermieters, der in die Lage \n\nversetzt wird, bei einer Neuvermietung jeweils auf Kosten des Vormieters eine \n\nfrisch renovierte Wohnung zur Miete anzubieten. Diese Möglichkeit stünde dem \n\nVermieter in den vorgenannten Fällen auch dann nicht zur Verfügung, wenn er \n\nseine Schönheitsreparaturpflicht nicht abbedungen, sondern stattdessen die für \n\nderen Erfüllung erforderlichen Aufwendungen – ausgehend von üblichen Reno-\n\nvierungszeiträumen – in die Miete einkalkuliert hätte. \n\nIII. \n\n17 \n\nDie Entscheidung des Berufungsgerichts kann daher keinen Bestand ha-\n\nben und ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 BGB). Der Senat kann in der Sache \n\nselbst entscheiden, weil es weiterer tatsächlicher Feststellungen nicht bedarf \n\nund der Rechtsstreit zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). \n\n18 \n\nAntragsgemäß ist festzustellen, dass Nr. 10 der Anlage zum Mietvertrag \n\nder Parteien unwirksam ist. Da aus den oben (unter II) ausgeführten Gründen \n\nauch § 14 Nr. 2 des Mietvertrages einer Inhaltskontrolle nach § 307 BGB nicht \n\nstandhält, enthält der Vertrag insgesamt keine wirksame Abwälzung der Schön-\n\nheitsreparaturverpflichtung auf die Mieter. Dies hat gemäß § 306 Abs. 2 BGB \n\nzur Folge, dass sich der Inhalt des Vertrages bezüglich der Schönheitsreparatu-\n\nren nach den gesetzlichen Vorschriften richtet. Danach sind die Kläger zu \n\nSchönheitsreparaturen nicht verpflichtet, so dass auch diese Rechtsfolge an-\n\ntragsgemäß auszusprechen ist. \n\nBall \n\nHermanns \n\nDr. Milger \n\nDr. Koch \n\nDr. Hessel \n\nVorinstanzen: \n\nAG Bremen, Entscheidung vom 21.02.2006 - 25 C 371/05 - \n\nLG Bremen, Entscheidung vom 03.11.2006 - 4 S 112/06 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2006/VIII_ZR_316-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2007-09-12/viii-zr-316-06","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 307","ref_norm":"307","n":4},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 535","ref_norm":"535","n":4},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 562","ref_norm":"562","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 256","ref_norm":"256","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 563","ref_norm":"563","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 538","ref_norm":"538","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 306","ref_norm":"306","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2006/VIII_ZR_316-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2006/VIII_ZR_316-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2007-09-12/viii-zr-316-06","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2006/VIII_ZR_316-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 21:57:44.149663+00:00"}}