{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2006/VIII_ZR_303-06","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2007-06-20","aktenzeichen":"VIII ZR 303/06","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB § 558 Verkündet am: 20. Juni 2007 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle Einem Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB steht nicht entgegen, dass die Aus- gangsmiete unter der - seit Vertragsbeginn unveränderten - ortsüblichen Vergleichs- miete liegt (Fortführung von BGH, Urteil vom 6. Juli 2005 - VIII ZR 322/04, NJW 2005, 2521).","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVIII ZR 303/06 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nNachschlagewerk: \n\nja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja \n\nBGB § 558 \n\nVerkündet am: \n20. Juni 2007 \nKirchgeßner, \nJustizhauptsekretärin \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nEinem Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB steht nicht entgegen, dass die Aus-\n\ngangsmiete unter der - seit Vertragsbeginn unveränderten - ortsüblichen Vergleichs-\n\nmiete liegt (Fortführung von BGH, Urteil vom 6. Juli 2005 - VIII ZR 322/04, NJW \n\n2005, 2521). \n\nBGH, Urteil vom 20. Juni 2007 - VIII ZR 303/06 - LG Halle \n\nAG Halle-Saalkreis \n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 20. Juni 2007 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter \n\nDr. Frellesen, die Richterinnen Hermanns und Dr. Milger sowie den Richter \n\nDr. Koch \n\nfür Recht erkannt: \n\nDie Revision der Beklagten gegen das Urteil der 2. Zivilkammer \n\ndes Landgerichts Halle vom 25. Oktober 2006 wird zurückgewie-\n\nsen. \n\nDie Beklagten haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tra-\n\ngen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\n2 \n\nDie Beklagten mieteten von der Klägerin mit Vertrag vom 19. August \n\n2004 eine 56,98 qm große Wohnung in H. zu einem monatlichen Mietzins \n\nvon 227,92 € (4,-- € je qm). Die ortsübliche Vergleichsmiete belief sich damals \n\nauf 4,60 € je qm. \n\nMit Schreiben vom 26. September 2005 verlangte die Klägerin von den \n\nBeklagten unter Bezugnahme auf den örtlichen Mietspiegel Zustimmung zu ei-\n\nner Erhöhung der Miete um 15,-- € monatlich ab 1. Dezember 2005. Auch die \n\nerhöhte Miete lag mit 4,26 € je qm noch unter der unveränderten ortsüblichen \n\nVergleichsmiete von 4,60 € je qm. Die Beklagten stimmten der verlangten Miet-\n\nerhöhung nicht zu. \n\n3 \n\nDas Amtsgericht hat die Klage auf Zustimmung zur Erhöhung der Netto-\n\nmiete auf 242,92 € ab 1. Dezember 2005 abgewiesen. Auf die Berufung der \n\nKlägerin hat das Landgericht die Beklagten entsprechend dem Antrag der Klä-\n\ngerin verurteilt. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen \n\ndie Beklagten ihr Begehren auf Klageabweisung weiter. \n\nEntscheidungsgründe: \n\nI. \n\n4 \n\n5 \n\nDas Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge-\n\nführt: \n\nDer Klägerin stehe gegen die Beklagten ein Anspruch auf Zustimmung \n\nzur Mieterhöhung um 15 € auf 242,92 € monatlich ab dem 1. Dezember 2005 \n\nzu. Die Klägerin habe in ihrem Mieterhöhungsverlangen vom 26. September \n\n2005 die Jahresfrist des § 558 Abs. 1 Satz 2 BGB sowie die 15-monatige Frist \n\nfür den Zeitpunkt des Wirksamwerdens des Erhöhungsverlangens gemäß § 558 \n\nAbs. 1 Satz 1 BGB beachtet, und die verlangte Miete liege sogar noch unter der \n\nortsüblichen Vergleichsmiete. Dass sich die ortsübliche Miete seit Beginn des \n\nMietverhältnisses nicht geändert und auch der ursprünglich vereinbarte Mietzins \n\nbereits unter der ortsüblichen Vergleichsmiete gelegen habe, sei unerheblich, \n\nweil sich eine derartige Einschränkung aus dem Wortlaut des § 558 BGB nicht \n\nergebe und auch nicht im Wege der teleologischen Reduktion herleiten lasse. \n\nDer Zweck der Norm liege einerseits darin, dem Vermieter einen angemesse-\n\nnen marktorientierten Ertrag zu garantieren, andererseits aber den Mieter vor \n\nüberhöhten Mietforderungen des Vermieters zu schützen. Den Interessen des \n\nMieters werde jedoch durch die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB und \n\ndie Wartefrist von insgesamt 15 Monaten seit der letzten Mieterhöhung hinrei-\n\nchend Rechnung getragen, zumal die nach einem Mieterhöhungsverlangen zu \n\nzahlende Miete jedenfalls nicht über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen \n\nkönne. \n\n6 \n\nDer vom Gesetzgeber verfolgte Zweck, die Wirtschaftlichkeit des Haus-\n\nbesitzes zu erhalten, entfalle nicht deshalb, weil die Klägerin bewusst eine un-\n\nterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegende Miete vereinbart habe. Die \n\nKlägerin verhalte sich auch nicht treuwidrig, wenn sie nach Ablauf der einjähri-\n\ngen Wartefrist trotz unveränderter Marktverhältnisse eine Mieterhöhung verlan-\n\nge. Die Beklagten hätten den Vorteil einer besonders günstigen Miete immerhin \n\n15 Monate nutzen können, und auch die nach Erhöhung zu zahlende Miete lie-\n\nge noch unter der ortsüblichen Vergleichsmiete. \n\nII. \n\n7 \n\n8 \n\nDiese Beurteilung hält der revisionsrechtlichen Nachprüfung stand, so \n\ndass die Revision zurückzuweisen ist. Die Beklagten sind gemäß § 558 BGB \n\nverpflichtet, der von der Klägerin verlangten Mieterhöhung für die von ihnen \n\nbewohnte Wohnung um 15 Euro auf 242,92 € monatlich zuzustimmen. \n\n1. Zutreffend und von der Revision unbeanstandet ist das Berufungsge-\n\nricht davon ausgegangen, dass die Klägerin mit ihrem Schreiben vom \n\n26. September 2005, in dem sie Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf einen \n\nnoch unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegenden Mietzins begehrt, \n\ndie einjährige Sperrfrist des § 558 Abs. 1 Satz 2 BGB und die 15-monatige War-\n\ntefrist des § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB eingehalten hat. Bedenken gegen die for-\n\nmelle Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens (§ 558a BGB) werden von der \n\nRevision nicht erhoben und sind auch nicht ersichtlich. \n\n9 \n\n2. Der von der Klägerin verlangten Mieterhöhung steht nicht entgegen, \n\ndass bereits der ursprünglich vereinbarte Mietzins unterhalb der ortsüblichen \n\nVergleichsmiete lag. Entgegen der Auffassung der Revision ist dem Berufungs-\n\ngericht darin beizupflichten, dass sich eine derartige Einschränkung der dem \n\nVermieter durch § 558 BGB eingeräumten Möglichkeit zur Erhöhung der Miete \n\nbis zur ortsüblichen Vergleichsmiete weder aus dem Gesetzeswortlaut noch \n\naus dem Zweck der gesetzlichen Regelung ergibt. \n\n10 \n\na) § 558 Abs. 1 BGB setzt nach seinem Wortlaut - abgesehen von der \n\neinjährigen Sperrfrist für das Mieterhöhungsverlangen und der Wartefrist von 15 \n\nMonaten bis zum Wirksamwerden einer Mieterhöhung - lediglich voraus, dass \n\ndie vereinbarte Miete im Zeitpunkt des Erhöhungsverlangens unterhalb der \n\nortsüblichen Vergleichsmiete liegt; zur Höhe der Ausgangsmiete verhält sich die \n\nVorschrift nicht (Senatsurteil vom 6. Juli 2005 - VIII ZR 322/04, NJW 2005, \n\n2621, unter II 2 d). Es ist mithin nicht erforderlich, dass sich die ortsübliche Ver-\n\ngleichsmiete seit Vertragsschluss erhöht hat; ebenso wenig bietet der Wortlaut \n\ndes § 558 BGB Anhaltspunkte für eine Begrenzung der Mieterhöhung auf den \n\nBetrag einer seit Vertragsschluss erfolgten Steigerung der ortsüblichen Ver-\n\ngleichsmiete. \n\n11 \n\nb) Die von der Revision befürwortete Einschränkung des Anspruchs des \n\nVermieters auf Zustimmung zur Mieterhöhung lässt sich auch aus dem Geset-\n\nzeszweck nicht herleiten. Die gesetzliche Regelung der Mieterhöhung in \n\n§§ 558 ff. BGB soll, wie das Berufungsgericht richtig erkannt hat, die Wirtschaft-\n\nlichkeit des Hausbesitzes erhalten. Den Interessen des Mieters wird dabei \n\ndurch die Grenze der ortsüblichen Vergleichsmiete, die Jahressperrfrist, die 15-\n\nmonatige Wartezeit, die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB sowie durch \n\ndas Sonderkündigungsrecht des § 561 BGB ausreichend Rechnung getragen. \n\n12 \n\naa) Die gesetzlichen Bestimmungen zur Erhöhung der Miete für Wohn-\n\nraum in §§ 558 ff. BGB sind erforderlich, weil der Mieter aus sozialen Gründen \n\nvor einer Kündigung weitgehend geschützt werden soll und dem Vermieter eine \n\nKündigung zum Zweck der Mieterhöhung ausdrücklich verwehrt ist (§ 573 \n\nAbs. 1 Satz 2 BGB), er also nicht im Wege einer Änderungskündigung für die \n\nZukunft eine höhere (marktgerechte) Miete erzielen kann. Diese dem Vermieter \n\nim Rahmen der Sozialpflichtigkeit des Eigentums auferlegten Beschränkungen \n\nverlangen vor dem Hintergrund des verfassungsrechtlich geschützten Eigen-\n\ntums einen Ausgleich, den der Gesetzgeber mit dem Anspruch des Vermieters \n\nauf Mietzinsanpassung im Rahmen des Vergleichsmietensystems gefunden \n\nhat; dadurch wird es dem Vermieter ermöglicht, eine am örtlichen Markt orien-\n\ntierte, die Wirtschaftlichkeit der Wohnung regelmäßig sicherstellende Miete zu \n\nerzielen (vgl. BVerfGE 37, 132, 140, 142; 53, 352, 357; 79, 80, 85; Staudin-\n\nger/Emmerich BGB (2006), § 558 Rdnr. 3; MünchKommBGB/Artz, 4. Aufl., \n\n§ 557 Rdnr. 1 f., § 558 Rdnr. 3; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, \n\n9. Aufl., § 558 Rdnr. 47). \n\n13 \n\nbb) Diese Zielrichtung des Gesetzes, dem Vermieter einen Ausgleich für \n\ndie ihm auferlegten Einschränkungen zur Verfügung zu stellen, trifft auch auf \n\nden Vermieter zu, der bei Vertragsbeginn eine für den Mieter besonders günsti-\n\nge Miete vereinbart hat, denn auch dieser unterliegt den Kündigungsbeschrän-\n\nkungen des sozialen Mietrechts und kann eine Mieterhöhung nicht im Wege der \n\nÄnderungskündigung durchsetzen. Auch nach dem Sinn und Zweck der gesetz-\n\nlichen Regelung kommt es deshalb nicht darauf an, ob sich die ortsübliche Ver-\n\ngleichsmiete seit Vertragsschuss oder seit der letzten Mieterhöhung verändert \n\nhat oder ob die ursprünglich vereinbarte Miete unterhalb der ortsüblichen Ver-\n\ngleichsmiete lag (LG Freiburg WuM 1981, 212; vgl. auch MünchKomm/Artz, \n\naaO, § 558 Rdnr. 27); für eine teleologische Reduktion des § 558 BGB ist mit-\n\nhin kein Raum. \n\n14 \n\nc) Entgegen der Auffassung der Revision widerspricht diese Wertung \n\nauch nicht den Grundsätzen der Privatautonomie. Dem Mieter, dem es gelun-\n\ngen ist, einen wegen der niedrigen Miete für ihn besonders vorteilhaften Vertrag \n\nabzuschließen, bleibt die zunächst vereinbarte günstige Miete in jedem Fall für \n\ndie Dauer von 15 Monaten erhalten; sofern die Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 \n\nBGB) eingreift oder der Vermieter - wie hier - eine an sich mögliche Mieterhö-\n\nhung nicht vollständig ausschöpft, liegt die von ihm zu entrichtende Miete sogar \n\nnoch für einen weiteren Zeitraum unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete. \n\n15 \n\nEin schützenswertes Vertrauen des Mieters, dass ihm der Vorteil einer \n\nunterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegenden Miete darüber hinaus auf \n\nDauer verbleibt, kann sich angesichts der Regelung des § 558 BGB grundsätz-\n\nlich nicht bilden. Der Mieter muss im Gegenteil von vornherein damit rechnen, \n\ndass in dem (eingeschränkten) Rahmen des § 558 BGB eine stufenweise An-\n\npassung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erfolgt, sofern die Parteien nicht \n\neine Erhöhung der Miete durch Vereinbarung ausgeschlossen haben oder sich \n\nder Ausschuss aus den Umständen ergibt (§ 557 Abs. 3 BGB). Derartige Um-\n\nstände sind hier aber nicht ersichtlich und werden auch von der Revision nicht \n\nvorgebracht. Sie liegen insbesondere nicht schon darin, dass die ortsübliche \n\nVergleichsmiete die vereinbarte Miete bereits bei Vertragsabschluss überschritt. \n\nEin rechtsgeschäftlicher Wille der Parteien, die vereinbarte Miete als solche \n\noder einen (prozentualen oder betragsmäßigen) Abstand der Miete von der je-\n\nweiligen ortsüblichen Vergleichsmiete auf Dauer festzulegen, ergibt sich daraus \n\nnicht. Es bestehen keine Anhaltspunkte dafür, dass die Klägerin den Beklagten \n\nderart weitgehend entgegenkomme und auf die ihr durch die gesetzliche Rege-\n\nlung des § 558 BGB eingeräumte Möglichkeit der Mieterhöhung (teilweise) ver-\n\nzichten wollte. Entgegen der Auffassung der Revision verstößt das Mieterhö-\n\nhungsverlangen der Klägerin aus diesem Grund auch nicht gegen Treu und \n\nGlauben (§ 242 BGB). \n\nBall \n\nDr. Frellesen \n\nHermanns \n\nDr. Milger \n\nDr. Koch \n\nVorinstanzen: \n\nAG Halle (Saale), Entscheidung vom 28.04.2006 - 92 C 840/06 - \n\nLG Halle, Entscheidung vom 25.10.2006 - 2 S 137/06 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2006/VIII_ZR_303-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2007-06-20/viii-zr-303-06","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 558","ref_norm":"558","n":19},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 242","ref_norm":"242","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 557","ref_norm":"557","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 558a","ref_norm":"558a","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 561","ref_norm":"561","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 573","ref_norm":"573","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2006/VIII_ZR_303-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2006/VIII_ZR_303-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2007-06-20/viii-zr-303-06","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2006/VIII_ZR_303-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 21:42:57.354278+00:00"}}