{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2006/VIII_ZR_287-06","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2008-04-09","aktenzeichen":"VIII ZR 287/06","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB § 558 Abs. 1 Satz 1 Bei der Berechnung der Wartefrist des § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB bleiben nach Satz 3 auch solche Mieterhöhungen unberücksichtigt, die auf den in § 559 BGB genannten Gründen beruhen, jedoch einvernehmlich von den Parteien vereinbart worden sind (Ergänzung zu BGH, Urteil vom 18. Juli 2007 - VIII ZR 285/06, NJW 2007, 3122).","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVerkündet am: \n9. April 2008 \nErmel, \nJustizangestellte \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nVIII ZR 287/06 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nNachschlagewerk: \n\nja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja \n\nBGB § 558 Abs. 1 Satz 1 \n\nBei der Berechnung der Wartefrist des § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB bleiben nach Satz 3 \n\nauch solche Mieterhöhungen unberücksichtigt, die auf den in § 559 BGB genannten \n\nGründen beruhen, jedoch einvernehmlich von den Parteien vereinbart worden sind \n\n(Ergänzung zu BGH, Urteil vom 18. Juli 2007 - VIII ZR 285/06, NJW 2007, 3122). \n\nBGH, Urteil vom 9. April 2008 - VIII ZR 287/06 - LG Görlitz \n\nAG Görlitz \n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 9. April 2008 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Wiechers \n\nsowie die Richterinnen Hermanns, Dr. Milger und Dr. Hessel \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Revision der Klägerin wird das Urteil des Landgerichts \n\nGörlitz - 2. Zivilkammer - vom 13. Oktober 2006 aufgehoben. \n\nDie Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch \n\nüber die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-\n\nricht zurückverwiesen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\n2 \n\nDie Parteien streiten über die Berechtigung eines Mieterhöhungsverlan-\n\ngens nach § 558 BGB. \n\nDie Beklagten haben von der Klägerin eine 58,97 qm große Wohnung in \n\nG. gemietet. Die Miete betrug 250,28 € zuzüglich Nebenkosten. Mit Schrei-\n\nben vom 25. März 2003 machte die Klägerin zunächst eine Mieterhöhung we-\n\ngen Modernisierung (§ 559 BGB) um 24,77 € monatlich mit Wirkung ab 1. Juni \n\n2003 geltend. Gleichzeitig verringerten sich die monatlichen Betriebskostenvor-\n\nauszahlungen, weil die den Beklagten erteilte Abrechnung ein Guthaben aus-\n\nwies. In der Folgezeit kam es zu einem Schriftwechsel zwischen den Parteien \n\nüber die Zuordnung der von den Beklagten erbrachten Zahlungen. Mit Schrei-\n\nben vom 13. Februar 2004 teilten die Beklagten der Klägerin mit, dass sie nur \n\neine Mieterhöhung in Höhe von 17,85 € akzeptieren würden, denn der Mieter-\n\nverein habe sie beraten, die Mieterhöhung belaufe sich nur auf diesen Betrag. \n\nIn der Folgezeit zahlten die Beklagten eine jeweils um diesen Betrag erhöhte \n\nMiete. \n\n3 \n\nMit Schreiben vom 25. Mai 2004 wies die Klägerin darauf hin, dass die \n\nvon den Beklagten gezahlte Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete von \n\n5,13 € je qm liege und forderte sie gemäß § 558 BGB auf, einer Erhöhung der \n\nNettomiete um 32,02 € auf nunmehr 300,16 € zuzustimmen. Dabei legte sie \n\n- unter Hinweis darauf, dass die Beklagten die vorangegangene Mieterhöhung \n\nwegen der durchgeführten Modernisierung durch Zahlung teilweise (in Höhe \n\nvon 17,85 € monatlich) anerkannt hätten - eine bisherige Nettomiete von \n\n268,13 € zugrunde. Die Beklagten stimmten der Mieterhöhung nicht zu. \n\n4 \n\nDas Amtsgericht hat die auf Zustimmung zur Mieterhöhung gerichtete \n\nKlage abgewiesen, das Landgericht hat die Berufung der Klägerin zurückge-\n\nwiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klä-\n\ngerin ihr Begehren weiter. \n\nEntscheidungsgründe: \n\nI. \n\n5 \n\nDas Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit \n\nfür das Revisionsverfahren von Interesse, ausgeführt: \n\n6 \n\nDer Klägerin stehe ein Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung \n\nschon deswegen nicht zu, weil die 15-monatige Wartefrist des § 558 Abs. 1 \n\nBGB nicht eingehalten sei. Denn erst durch das Mieterhöhungsverlangen vom \n\n25. Mai 2004 habe die Klägerin das im Schreiben der Beklagten vom 13. Feb-\n\nruar 2004 liegende Angebot auf einvernehmliche Erhöhung der Grundmiete um \n\n17,85 € angenommen, wodurch eine übereinstimmende Änderung der Miethö-\n\nhe gemäß § 557 Abs. 1 BGB eingetreten sei. Diese Anhebung der Miete durch \n\nÄnderungsvertrag sei nicht als Mieterhöhung gemäß §§ 559 bis 560 BGB anzu-\n\nsehen und falle deshalb nicht unter die Ausnahmevorschrift des § 558 Abs. 1 \n\nSatz 3 BGB. \n\n7 \n\nDie vom Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 28. April 2004 \n\n- VIII ZR 185/03, NJW 2004, 2088 aufgestellten Rechtsgrundsätze seien wegen \n\nder vom Gesetzgeber bei der Neufassung des Mietrechts vorgenommenen re-\n\ndaktionellen Änderungen nicht mehr anwendbar. Durch den Wortlaut des § 557 \n\nAbs. 3 BGB und die systematische Stellung des § 557 Abs. 1 BGB im Verhält-\n\nnis zu § 557 Abs. 3 BGB werde klargestellt, dass eine einvernehmliche Ände-\n\nrung der Miete etwas grundsätzlich anderes sei als die im Grunde einseitig \n\ndurchsetzbare Mieterhöhung nach §§ 558 bis 560 BGB. Dies gelte insbesonde-\n\nre für die Mieterhöhung wegen Modernisierung nach § 559 BGB; insoweit habe \n\nder Gesetzgeber im Rahmen des Mietrechtsreformgesetzes die Befugnis des \n\nVermieters zur einseitigen Mieterhöhung sprachlich klargestellt. Der Gesetzge-\n\nber habe mithin die einvernehmliche Regelung bei Vergleichsmietenerhöhun-\n\ngen durch die Formulierung des § 558 BGB unter voller Beachtung der Schutz-\n\nwürdigkeit des Vermieters befördern wollen, während er eine solche Vorge-\n\nhensweise bei Mieterhöhungen nach § 559 BGB nicht für angebracht erachtet \n\nhabe. \n\nII. \n\n8 \n\n9 \n\nDiese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Ein An-\n\nspruch der Klägerin auf Zustimmung der Beklagten zu der mit Schreiben vom \n\n25. Mai 2004 verlangten Mieterhöhung kann nicht mit der vom Berufungsgericht \n\ngegebenen Begründung verneint werden. \n\n1. Ohne Erfolg wendet sich die Revision allerdings gegen die Annahme \n\ndes Berufungsgerichts, die Parteien hätten eine Mieterhöhung um 17,85 € \n\ndurch schlüssiges Verhalten vertraglich vereinbart. Die Auslegung des Beru-\n\nfungsgerichts, im Schreiben der Beklagten vom 13. Februar 2004, dem ent-\n\nsprechend erhöhte Mietzahlungen folgten, liege ein Angebot auf einvernehmli-\n\nche Erhöhung der Grundmiete um 17,85 €, das die Klägerin durch ihr Schreiben \n\nvom 25. Mai 2004 angenommen habe, ist als tatrichterliche Würdigung einer \n\nIndividualvereinbarung in der Revisionsinstanz nur beschränkt darauf überprüf-\n\nbar, ob gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, Denkgeset-\n\nze, allgemeine Erfahrungssätze oder Verfahrensvorschriften verletzt worden \n\nsind (BGHZ 135, 269, 273; 154, 132, 133). Derartige Fehler zeigt die Revision \n\nnicht auf. Das vom Tatrichter gefundene Ergebnis ist möglich und daher für die \n\nRevisionsinstanz bindend (vgl. BGH, Urteil vom 25. Februar 1992 - X ZR 88/90, \n\nNJW 1992, 1967, unter II 3 a). \n\n10 \n\n2. Nach dem revisionsrechtlich zugrunde zu legenden Sachvortrag der \n\nKlägerin ist jedoch davon auszugehen, dass die Parteien mit dieser vertragli-\n\nchen Regelung Modernisierungsaufwendungen der Klägerin auf die Beklagten \n\numgelegt haben, die auch eine entsprechende förmliche Mieterhöhung nach \n\n§ 559 BGB gerechtfertigt hätten. Wie der Senat nach Erlass des Berufungsur-\n\nteils in einem dieselbe Wohnanlage der Klägerin betreffenden, im Wesentlichen \n\ngleich gelagerten Rechtsstreit entschieden hat (Senatsurteil vom 18. Juli 2007 \n\n- VIII ZR 285/06, NJW 2007, 3122, Tz. 12 ff.), gilt die in § 558 Abs. 1 Satz 3 \n\nBGB vorgesehene Ausnahme für Mieterhöhungen nach §§ 559 bis 560 BGB \n\nauch für eine einvernehmliche Mieterhöhung wegen vom Vermieter durchge-\n\nführter Modernisierungsmaßnahmen. \n\n11 \n\n§ 559 BGB verfolgt - ebenso wie die frühere entsprechende Regelung in \n\n§ 3 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe (MHRG) - aus wohnungs-, wirt-\n\nschafts- und umweltpolitischen Gründen den Zweck, die Modernisierung vor-\n\nhandenen alten Wohnbestandes zu fördern. Die Privilegierung dieser Kosten \n\nhat ihren sachlichen Grund in der erwünschten Modernisierung des Wohnungs-\n\nbestandes, nicht in der Art und Weise der rechtlichen Umsetzung - einseitiges \n\nMieterhöhungsverlangen oder vertragliche Regelung - einer hierauf gestützten \n\nMieterhöhung. Die vom Gesetzgeber als privilegiertes Merkmal für die Bemes-\n\nsung der Miete ausgestalteten Modernisierungskosten sollen deshalb nicht \n\ndurch die Jahresfrist (§ 558 Abs. 1 Satz 2 BGB) oder die Kappungsgrenze \n\n(§ 558 Abs. 3 BGB) teilweise wieder \"neutralisiert\" werden (Senatsurteil vom \n\n18. Juli 2007, aaO); dies gilt auch für die so genannte Wartefrist des § 558 Abs. \n\n1 Satz 1 BGB. Die Annahme des Berufungsgerichts, der Gesetzgeber habe \n\ndurch die im Rahmen des Mietrechtsreformgesetzes vorgenommenen Ände-\n\nrungen die Frage, ob auch eine vertragliche Mieterhöhung wegen umlagefähi-\n\nger Modernisierungskosten die Jahressperrfrist auslöse, im Sinne der vom Be-\n\nrufungsgericht vertretenen Auffassung geregelt, findet im Gesetzgebungsver-\n\nfahren keine Stütze und lässt sich auch nicht mit der Systematik des Gesetzes \n\nbegründen (vgl. Senatsurteil vom 18. Juli 2007, aaO, Tz. 13). \n\n12 \n\n3. Das Urteil des Berufungsgerichts erweist sich auch nicht aus anderen \n\nGründen als richtig (§ 561 ZPO). Entgegen der Auffassung der Revisionserwi-\n\nderung kommt es für die Frage, ob eine nicht unter die Wartefrist des § 558 \n\nAbs. 1 Satz 1 BGB fallende Vereinbarung einer Mieterhöhung wegen Moderni-\n\nsierung vorliegt, nicht darauf an, ob der Vereinbarung ein formell wirksames \n\nMieterhöhungsverlangen gemäß § 559 BGB vorausgegangen ist. \n\n13 \n\nErforderlich ist lediglich, dass der Vermieter die wegen der Modernisie-\n\nrung vereinbarte Mieterhöhung in dieser Höhe auch einseitig nach § 559 BGB \n\nhätte durchsetzen können. Das ist nach dem revisionsrechtlich zugrunde zu \n\nlegenden Sachvortrag der Klägerin hier der Fall. Dem steht, anders als die Re-\n\nvisionserwiderung meint, nicht entgegen, dass die Klägerin weder in ihrem \n\nMieterhöhungsverlangen vom 25. Mai 2004 noch im Prozess näher dargelegt \n\nhat, aufgrund welcher Modernisierungsmaßnahmen sie eine Mieterhöhung \n\nnach § 559 BGB in Höhe des von den Beklagten bislang schon gezahlten \n\nMehrbetrags von 17,85 € hätte einseitig durchsetzen können. Denn die Beklag-\n\nten hatten der Klägerin mit Schreiben vom 13. Februar 2004 mitgeteilt, dass sie \n\nnur diesen Betrag nach einer Beratung durch den Mieterverein für berechtigt \n\nhielten. Unter diesen Umständen oblag es zunächst den Beklagten, näher dar-\n\nzulegen, weshalb entgegen ihrer Auffassung im Schreiben von 13. Februar \n\n2004 der von ihnen - nach rechtlicher Prüfung der auf § 559 BGB gestützten \n\nMieterhöhung der Klägerin laut Schreiben vom 25. März 2003 - zunächst ak-\n\nzeptierte Teilbetrag von 17,85 € monatlich nicht durch die von der Klägerin zu-\n\nvor durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen gerechtfertigt war. Soweit die \n\nRevisionserwiderung geltend macht, dass die Beklagten in den Tatsachenin-\n\nstanzen die Nichtberücksichtigung einer Zinsvergünstigung beanstandet hätten, \n\nso wird in dem von ihr zitierten Vorbringen eine Zinsverbilligung von 0,08 € je \n\nqm angeführt; daraus ergibt sich bei einer Wohnfläche von 58,97 qm lediglich \n\nein Betrag von 4,71 €; selbst wenn die Klägerin die von ihr im Schreiben vom \n\n25. März 2003 verlangte Mieterhöhung von 24,77 € in Höhe eines Betrages von \n\n4,71 € nicht hätte einseitig durchsetzen können, verbleibt noch ein auf Moderni-\n\nsierung gestützter Erhöhungsbetrag, der die von den Beklagten akzeptierten \n\n17,85 € übersteigt. \n\nIII. \n\n14 \n\nNach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand ha-\n\nben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist nicht zur End-\n\nentscheidung reif, weil das Berufungsgericht keine Feststellungen zu den weite-\n\nren Voraussetzungen des § 558 BGB getroffen hat und den Parteien Gelegen-\n\nheit zu geben ist, ihren Sachvortrag dazu, ob die Klägerin eine Mieterhöhung in \n\nHöhe von 17,85 € nach § 559 BGB einseitig hätte durchsetzen können, zu er-\n\ngänzen. Die Sache ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das \n\nBerufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 ZPO). \n\nBall \n\nWiechers \n\nHermanns \n\nDr. Milger \n\nDr. Hessel \n\nVorinstanzen: \n\nAG Görlitz, Entscheidung vom 02.12.2005 - 2 C 699/04 - \n\nLG Görlitz, Entscheidung vom 13.10.2006 - 2 S 14/06 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2006/VIII_ZR_287-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2008-04-09/viii-zr-287-06","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 558","ref_norm":"558","n":13},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 559","ref_norm":"559","n":13},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 557","ref_norm":"557","n":4},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 561","ref_norm":"561","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 562","ref_norm":"562","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 563","ref_norm":"563","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2006/VIII_ZR_287-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2006/VIII_ZR_287-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2008-04-09/viii-zr-287-06","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2006/VIII_ZR_287-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 19:28:55.999799+00:00"}}