{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2006/VIII_ZR_286-06","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2008-04-09","aktenzeichen":"VIII ZR 286/06","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVIII ZR 286/06\n\nURTEIL \n\nVerkündet am: \n9. April 2008 \nErmel, \nJustizangestellte \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nin dem Rechtsstreit \n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 9. April 2008 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Wiechers \n\nsowie die Richterinnen Hermanns, Dr. Milger und Dr. Hessel \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Revision der Klägerin wird das Urteil des Landgerichts \n\nGörlitz - 2. Zivilkammer - vom 13. Oktober 2006 aufgehoben. \n\nDie Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch \n\nüber die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-\n\nricht zurückverwiesen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\n2 \n\n3 \n\nDie Parteien streiten über die Berechtigung eines Mieterhöhungsverlan-\n\ngens nach § 558 BGB. \n\nDie Beklagten haben von der Klägerin eine 58,97 qm große Wohnung in \n\nG. gemietet. Die Miete betrug 237,16 € zuzüglich Nebenkosten. \n\nMit Schreiben vom 20. März 2003 machte die Klägerin wegen im Einzel-\n\nnen dargelegter Modernisierungsmaßnahmen eine auf § 559 BGB gestützte \n\nMieterhöhung um 51,30 € monatlich mit Wirkung ab 1. Juni 2003 geltend. Mit \n\nSchreiben vom 9. Juli 2003 forderte die Klägerin die Beklagten auf, die bis zu \n\ndiesem Zeitpunkt noch nicht gezahlten Modernisierungszuschläge von jeweils \n\n51,30 € für die Monate Juni und Juli 2003 zu überweisen. Die Beklagten zahlten \n\nam 22. Juli 2003 einen Betrag von 49,54 € mit dem Vermerk \"Nachz. mod juni \n\njuli\". Auf Nachfrage der Klägerin erläuterten die Beklagten, dass es sich um ei-\n\nnen - vom Mieterverein G. errechneten - monatlichen Modernisierungszu-\n\nschlag in Höhe von 24,77 € handele. \n\n4 \n\nMit Schreiben vom 26. Juli 2004 begehrte die Klägerin von den Beklag-\n\nten Zustimmung zur Erhöhung der Grundmiete ab 1. Oktober 2004 um 41,18 € \n\nauf 303,11 € monatlich. Dabei legte sie - unter Hinweis darauf, dass die Beklag-\n\nten die vorangegangene Mieterhöhung wegen der durchgeführten Modernisie-\n\nrung durch Zahlung teilweise (in Höhe von 24,77 € monatlich) anerkannt hät-\n\nten - eine bisherige Nettomiete von 261,93 € zugrunde. Die Beklagten stimmten \n\nder Mieterhöhung nicht zu. \n\n5 \n\nDas Amtsgericht hat die auf Zustimmung zur Mieterhöhung gerichtete \n\nKlage abgewiesen, das Landgericht hat die Berufung der Klägerin zurückge-\n\nwiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klä-\n\ngerin ihr Begehren weiter. \n\nEntscheidungsgründe: \n\nI. \n\n6 \n\n7 \n\nDas Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit \n\nfür das Revisionsverfahren von Interesse, ausgeführt: \n\nEin Anspruch der Klägerin auf Zustimmung zur Mieterhöhung scheitere \n\nbereits daran, dass im Zeitpunkt der Geltendmachung des Mieterhöhungsver-\n\nlangens die letzte Mieterhöhung noch kein Jahr zurückgelegen habe und das \n\nMieterhöhungsverlangen deshalb unwirksam sei. Denn erst durch das Mieter-\n\nhöhungsverlangen vom 26. Juli 2004 habe die Klägerin das in den regelmäßi-\n\ngen Zahlungen der Beklagten liegende Angebot auf einvernehmliche Erhöhung \n\nder Grundmiete um 24,77 € angenommen, wodurch eine übereinstimmende \n\nÄnderung der Miethöhe gemäß § 557 Abs. 1 BGB eingetreten sei. Diese Anhe-\n\nbung der Miete durch Änderungsvertrag sei nicht als Mieterhöhung gemäß \n\n§§ 559 bis 560 BGB anzusehen und falle deshalb nicht unter die Ausnahme-\n\nvorschrift des § 558 Abs. 1 Satz 3 BGB. \n\n8 \n\nDie vom Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 28. April 2004 \n\n- VIII ZR 185/03, NJW 2004, 2088 aufgestellten Rechtsgrundsätze seien wegen \n\nder vom Gesetzgeber bei der Neufassung des Mietrechts vorgenommenen re-\n\ndaktionellen Änderungen nicht mehr anwendbar. Durch den Wortlaut des § 557 \n\nAbs. 3 BGB und die systematische Stellung des § 557 Abs. 1 BGB im Verhält-\n\nnis zu § 557 Abs. 3 BGB werde klargestellt, dass eine einvernehmliche Ände-\n\nrung der Miete etwas grundsätzlich anderes sei als die im Grunde einseitig \n\ndurchsetzbare Mieterhöhung nach §§ 558 bis 560 BGB. Dies gelte insbesonde-\n\nre für die Mieterhöhung wegen Modernisierung nach § 559 BGB; insoweit habe \n\nder Gesetzgeber im Rahmen des Mietrechtsreformgesetzes die Befugnis des \n\nVermieters zur einseitigen Mieterhöhung sprachlich klargestellt. Der Gesetzge-\n\nber habe mithin die einvernehmliche Regelung bei Vergleichsmietenerhöhun-\n\ngen durch die Formulierung des § 558 BGB unter voller Beachtung der Schutz-\n\nwürdigkeit des Vermieters befördern wollen, während er eine solche Vorge-\n\nhensweise bei Mieterhöhungen nach § 559 BGB nicht für angebracht erachtet \n\nhabe. \n\nII. \n\n9 \n\nDiese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Ein An-\n\nspruch der Klägerin auf Zustimmung der Beklagten zu der mit Schreiben vom \n\n26. Juli 2004 verlangten Mieterhöhung kann nicht mit der vom Berufungsgericht \n\ngegebenen Begründung verneint werden. \n\n10 \n\n1. Ohne Erfolg wendet sich die Revision allerdings gegen die Annahme \n\ndes Berufungsgerichts, die Parteien hätten eine Mieterhöhung um 24,77 € \n\ndurch schlüssiges Verhalten vertraglich vereinbart. Die Auslegung des Beru-\n\nfungsgerichts, in den - im Anschluss an das Schreiben der Klägerin vom 9. Juli \n\n2003 - geleisteten Zahlungen der Beklagten liege ein Angebot auf einvernehm-\n\nliche Erhöhung der Grundmiete um den jeweils zusätzlich gezahlten Betrag von \n\n24,77 €, das die Klägerin durch ihr Schreiben vom 26. Juli 2004 angenommen \n\nhabe, ist als tatrichterliche Würdigung einer Individualvereinbarung in der Revi-\n\nsionsinstanz nur beschränkt darauf überprüfbar, ob gesetzliche oder allgemein \n\nanerkannte Auslegungsregeln, Denkgesetze, allgemeine Erfahrungssätze oder \n\nVerfahrensvorschriften verletzt worden sind (BGHZ 135, 269, 273; 154, 132, \n\n133). Derartige Fehler zeigt die Revision nicht auf. Das vom Tatrichter gefunde-\n\nne Ergebnis ist möglich und daher für die Revisionsinstanz bindend (vgl. BGH, \n\nUrteil vom 25. Februar 1992 - X ZR 88/90, NJW 1992, 1967, unter II 3 a). \n\n11 \n\n2. Nach dem revisionsrechtlich zugrunde zu legenden Sachvortrag der \n\nKlägerin ist jedoch davon auszugehen, dass die Parteien mit dieser vertragli-\n\nchen Regelung Modernisierungsaufwendungen der Klägerin auf die Beklagten \n\numgelegt haben, die auch eine entsprechende förmliche Mieterhöhung nach \n\n§ 559 BGB gerechtfertigt hätten. Wie der Senat nach Erlass des Berufungsur-\n\nteils in einem dieselbe Wohnanlage der Klägerin betreffenden, im Wesentlichen \n\ngleich gelagerten Rechtsstreit entschieden hat (Senatsurteil vom 18. Juli 2007 \n\n- VIII ZR 285/06, NJW 2007, 3122, Tz. 12 ff.), gilt die in § 558 Abs. 1 Satz 3 \n\nBGB vorgesehene Ausnahme für Mieterhöhungen nach §§ 559 bis 560 BGB \n\nauch für eine einvernehmliche Mieterhöhung wegen vom Vermieter durchge-\n\nführter Modernisierungsmaßnahmen. \n\n12 \n\n§ 559 BGB verfolgt - ebenso wie die frühere entsprechende Regelung in \n\n§ 3 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe (MHRG) - aus wohnungs-, wirt-\n\nschafts- und umweltpolitischen Gründen den Zweck, die Modernisierung vor-\n\nhandenen alten Wohnbestandes zu fördern. Die Privilegierung dieser Kosten \n\nhat ihren sachlichen Grund in der erwünschten Modernisierung des Wohnungs-\n\nbestandes, nicht in der Art und Weise der rechtlichen Umsetzung - einseitiges \n\nMieterhöhungsverlangen oder vertragliche Regelung - einer hierauf gestützten \n\nMieterhöhung. Die vom Gesetzgeber als privilegiertes Merkmal für die Bemes-\n\nsung der Miete ausgestalteten Modernisierungskosten sollen deshalb nicht \n\ndurch die Jahresfrist (§ 558 Abs. 1 Satz 2 BGB) oder die Kappungsgrenze \n\n(§ 558 Abs. 3 BGB) teilweise wieder \"neutralisiert\" werden (Senatsurteil vom \n\n18. Juli 2007, aaO); dies gilt auch für die so genannte Wartefrist des § 558 \n\nAbs. 1 Satz 1 BGB. Die Annahme des Berufungsgerichts, der Gesetzgeber ha-\n\nbe durch die im Rahmen des Mietrechtsreformgesetzes vorgenommenen Ände-\n\nrungen die Frage, ob auch eine vertragliche Mieterhöhung wegen umlagefähi-\n\nger Modernisierungskosten die Jahressperrfrist auslöse, im Sinne der vom Be-\n\nrufungsgericht vertretenen Auffassung geregelt, findet im Gesetzgebungsver-\n\nfahren keine Stütze und lässt sich auch nicht mit der Systematik des Gesetzes \n\nbegründen (vgl. Senatsurteil vom 18. Juli 2007, aaO, Tz. 13). \n\n13 \n\n3. Das Urteil des Berufungsgerichts erweist sich auch nicht aus anderen \n\nGründen als richtig (§ 561 ZPO). Entgegen der Auffassung der Revisionserwi-\n\nderung kommt es für die Frage, ob eine nicht unter die Wartefrist des § 558 \n\nAbs. 1 Satz 1 BGB fallende Vereinbarung einer Mieterhöhung wegen Moderni-\n\nsierung vorliegt, nicht darauf an, ob der Vereinbarung ein formell wirksames \n\nMieterhöhungsverlangen gemäß § 559 BGB vorausgegangen ist. Erforderlich \n\nist lediglich, dass der Vermieter die wegen der Modernisierung vereinbarte \n\nMieterhöhung in dieser Höhe (hier: 24,77 €) auch einseitig nach § 559 BGB hät-\n\nte durchsetzen können. Das ist nach dem revisionsrechtlich zugrunde zu legen-\n\nden Sachverhalt der Fall, denn von einer materiellen Berechtigung der Klägerin, \n\nwegen Modernisierung eine Mieterhöhung in Höhe von 24,77 € zu verlangen, \n\nsind auch die Beklagten nach einer Prüfung des Mieterhöhungsschreibens vom \n\n20. März 2003 durch den Mieterverein ausgegangen. Unter diesen Umständen \n\nbedurfte es entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung keines näheren \n\nSachvortrags der Klägerin zu weiteren Einzelheiten der Modernisierungsmaß-\n\nnahmen. \n\nIII. \n\n14 \n\nNach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand ha-\n\nben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist nicht zur End-\n\nentscheidung reif, weil das Berufungsgericht keine Feststellungen zu den weite-\n\nren Voraussetzungen des § 558 BGB getroffen hat. Die Sache ist daher zur \n\nneuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuver-\n\nweisen (§ 563 Abs. 1 ZPO). \n\nBall \n\nWiechers \n\nHermanns \n\nDr. Milger \n\nDr. Hessel \n\nVorinstanzen: \nAG Görlitz, Entscheidung vom 08.11.2005 - 1 C 1106/04 - \nLG Görlitz, Entscheidung vom 13.10.2006 - 2 S 127/05 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2006/VIII_ZR_286-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2008-04-09/viii-zr-286-06","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 558","ref_norm":"558","n":10},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 559","ref_norm":"559","n":9},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 557","ref_norm":"557","n":4},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 561","ref_norm":"561","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 562","ref_norm":"562","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 563","ref_norm":"563","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2006/VIII_ZR_286-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2006/VIII_ZR_286-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2008-04-09/viii-zr-286-06","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2006/VIII_ZR_286-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 19:29:39.831019+00:00"}}