{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2006/VIII_ZR_285-06","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2007-07-18","aktenzeichen":"VIII ZR 285/06","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB § 558 Bei der Berechnung der Jahresfrist nach § 558 Abs. 1 Satz 2 BGB bleiben nach Satz 3 auch solche Mieterhöhungen unberücksichtigt, die auf den in § 559 BGB ge- nannten Gründen beruhen, jedoch einvernehmlich von den Parteien vereinbart wor- den sind (im Anschluss an BGH, Urteil vom 28. April 2004 - VIII ZR 185/03, NJW 2004, 2088).","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVerkündet am: \n18. Juli 2007 \nKirchgeßner, \nJustizhauptsekretärin \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nVIII ZR 285/06 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nNachschlagewerk: \n\nja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja \n\nBGB § 558 \n\nBei der Berechnung der Jahresfrist nach § 558 Abs. 1 Satz 2 BGB bleiben nach \n\nSatz 3 auch solche Mieterhöhungen unberücksichtigt, die auf den in § 559 BGB ge-\n\nnannten Gründen beruhen, jedoch einvernehmlich von den Parteien vereinbart wor-\n\nden sind (im Anschluss an BGH, Urteil vom 28. April 2004 - VIII ZR 185/03, NJW \n\n2004, 2088). \n\nBGH, Urteil vom 18. Juli 2007 - VIII ZR 285/06 - LG Görlitz \n\nAG Görlitz \n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 18. Juli 2007 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Wiechers \n\nsowie die Richterinnen Hermanns, Dr. Milger und Dr. Hessel \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Revision der Klägerin wird das Urteil des Landgerichts \n\nGörlitz - 2. Zivilkammer - vom 13. Oktober 2006 aufgehoben. \n\nDie Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch \n\nüber die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-\n\nricht zurückverwiesen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\n2 \n\n3 \n\nDie Parteien streiten über die Berechtigung eines Mieterhöhungsverlan-\n\ngens nach § 558 BGB. \n\nDie Beklagten haben von der Klägerin eine 58,97 qm große Wohnung in \n\nG. gemietet. Die Miete betrug zuletzt 252,29 € zuzüglich Nebenkosten. \n\nMit Schreiben vom 25. März 2003 machte die Klägerin wegen im Einzel-\n\nnen dargelegter Modernisierungsmaßnahmen eine auf § 559 BGB gestützte \n\nMieterhöhung um monatlich 51,30 € mit Wirkung ab 1. Juni 2003 geltend. Die \n\nBeklagten zahlten am 21. Juli 2003 einen Betrag von 49,54 € mit der Tilgungs-\n\nbestimmung \"Modernisierungszuschlag Ju\" sowie ab August 2003 eine um \n\n24,77 € monatlich erhöhte Miete. Auf schriftliche Aufforderungen der Klägerin, \n\ndie Zuordnung der Zahlung näher zu erläutern oder aufzuschlüsseln, reagierten \n\ndie Beklagten nicht. Sie entrichteten jedoch weiterhin monatliche Mietzahlungen \n\nvon 277,06 €, also jeweils zusätzlich 24,77 € über die bisherige Miete hinaus. \n\n4 \n\nMit Schreiben vom 25. Mai 2004 teilte die Klägerin den Beklagten mit, \n\ndass die von ihnen gezahlte Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete von \n\n5,13 € je qm liege und forderte sie gemäß § 558 BGB auf, einer Erhöhung der \n\nNettomiete um 25,47 € auf nunmehr 302,52 € zuzustimmen. Dabei legte sie \n\n- unter Hinweis darauf, dass die Beklagten die vorangegangene Mieterhöhung \n\nwegen der durchgeführten Modernisierung durch Zahlung teilweise (in Höhe \n\nvon 24,77 €) anerkannt hätten - eine bisherige Nettomiete von 277,06 € (4,70 € \n\nje qm) zugrunde. Die Beklagten stimmten der Mieterhöhung nicht zu. \n\n5 \n\nDas Amtsgericht hat die auf Zustimmung zur Mieterhöhung gerichtete \n\nKlage abgewiesen, das Landgericht hat die Berufung der Klägerin zurückge-\n\nwiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klä-\n\ngerin ihr Begehren weiter. \n\nEntscheidungsgründe: \n\nI. \n\n6 \n\n7 \n\nDas Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge-\n\nführt: \n\nEin Anspruch der Klägerin auf Zustimmung zur Mieterhöhung scheitere \n\nbereits daran, dass im Zeitpunkt der Geltendmachung des Mieterhöhungsver-\n\nlangens die letzte Mieterhöhung noch kein Jahr zurückgelegen habe und das \n\nMieterhöhungsverlangen deshalb unwirksam sei. Denn die Klägerin habe erst \n\ndurch das Mieterhöhungsverlangen vom 25. Mai 2004 das in der Zahlung einer \n\num 24,77 € erhöhten Miete liegende Angebot der Beklagten auf Erhöhung der \n\nGrundmiete um diesen Betrag angenommen; dadurch sei eine übereinstim-\n\nmende Änderung der Miethöhe im Sinne von § 557 Abs. 1 BGB eingetreten. \n\nDiese Anhebung der Miete durch Änderungsvertrag sei nicht als Mieterhöhung \n\ngemäß §§ 559 bis 560 BGB anzusehen und falle deshalb nicht unter die Aus-\n\nnahmevorschrift des § 558 Abs. 1 Satz 3 BGB. \n\n8 \n\nDie vom Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 28. April 2004 \n\n- VIII ZR 185/03, NJW 2004, 2088 aufgestellten Rechtsgrundsätze seien wegen \n\nder vom Gesetzgeber bei der Neufassung des Mietrechts vorgenommenen re-\n\ndaktionellen Änderungen nicht mehr anwendbar. Durch den Wortlaut des § 557 \n\nAbs. 3 BGB und die systematische Stellung des § 557 Abs. 1 BGB im Verhält-\n\nnis zu § 557 Abs. 3 BGB werde klargestellt, dass eine einvernehmliche Ände-\n\nrung der Miete etwas grundsätzlich anderes sei als die im Grunde einseitig \n\ndurchsetzbare Mieterhöhung nach §§ 558 bis 560 BGB. Dies gelte insbesonde-\n\nre für die Mieterhöhung wegen Modernisierung nach § 559 BGB; insoweit habe \n\nder Gesetzgeber im Rahmen des Mietrechtsreformgesetzes die Befugnis des \n\nVermieters zur einseitigen Mieterhöhung sprachlich klargestellt. Der Gesetzge-\n\nber habe mithin die einvernehmliche Regelung bei Vergleichsmietenerhöhun-\n\ngen durch die Formulierung des § 558 BGB unter voller Beachtung der Schutz-\n\nwürdigkeit des Vermieters befördern wollen, während er eine solche Vorge-\n\nhensweise bei Mieterhöhungen nach § 559 BGB nicht für angebracht erachtet \n\nhabe. \n\nII. \n\n9 \n\nDiese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Ein An-\n\nspruch der Klägerin auf Zustimmung der Beklagten zu der mit Schreiben vom \n\n25. Mai 2004 verlangten Mieterhöhung kann nicht mit der vom Berufungsgericht \n\ngegebenen Begründung verneint werden. \n\n10 \n\n1. Ohne Erfolg wendet sich die Revision allerdings gegen die Annahme \n\ndes Berufungsgerichts, die Parteien hätten eine Mieterhöhung um 24,77 € \n\ndurch schlüssiges Verhalten vertraglich vereinbart. Die Auslegung des Beru-\n\nfungsgerichts, in den Teilzahlungen der Beklagten im Anschluss an das Mieter-\n\nhöhungsschreiben der Klägerin vom 25. März 2003 liege ein Angebot auf An-\n\nhebung der Miete um diesen Betrag, das die Klägerin durch ihr Schreiben vom \n\n25. Mai 2004 angenommen habe, ist als tatrichterliche Würdigung einer Indivi-\n\ndualvereinbarung in der Revisionsinstanz nur beschränkt überprüfbar. Sie kann \n\nnur insoweit nachgeprüft werden, als gesetzliche oder allgemein anerkannte \n\nAuslegungsregeln, Denkgesetze, allgemeine Erfahrungssätze oder Verfahrens-\n\nvorschriften verletzt worden sind (BGH, Urteil vom 13. Dezember 1990 - IX ZR \n\n33/90, WM 1991, 495, unter I 3 a; BGHZ 135, 269, 273; 154, 132, 133). Derar-\n\ntige Fehler zeigt die Revision nicht auf. Das vom Tatrichter gefundene Ergebnis \n\nist möglich und daher für die Revisionsinstanz bindend (vgl. BGH, Urteil vom \n\n25. Februar 1992 - X ZR 88/90, NJW 1992, 1967, unter II 3 a). \n\n11 \n\n2. Nach dem revisionsrechtlich zugrunde zu legenden Sachvortrag der \n\nKlägerin ist jedoch davon auszugehen, dass die Parteien mit dieser vertragli-\n\nchen Regelung Modernisierungsaufwendungen der Klägerin auf die Beklagten \n\numgelegt haben, die auch eine entsprechende förmliche Mieterhöhung nach \n\n§ 559 BGB gerechtfertigt hätten. Entgegen der Auffassung des Berufungsge-\n\nrichts gilt die in § 558 Abs. 1 Satz 3 BGB vorgesehene Ausnahme für Mieterhö-\n\nhungen nach §§ 559 bis 560 BGB auch für eine einvernehmliche Mieterhöhung \n\nwegen vom Vermieter durchgeführter Modernisierungsmaßnahmen. \n\n12 \n\na) Der Wortlaut des § 558 Abs. 1 Satz 3 BGB, der nicht allgemein auf ei-\n\nne Anhebung der Miete wegen umlegbarer Modernisierungsmaßnahmen, son-\n\ndern auf Erhöhungen nach §§ 559 bis 560 BGB Bezug nimmt, könnte zwar da-\n\nfür sprechen, dass auf eine Erhöhung aufgrund eines einseitigen Mieterhö-\n\nhungsverlangens abzustellen ist. Eine solche allein am Wortlaut orientierte Aus-\n\nlegung würde aber dem Sinn und Zweck des § 559 BGB nicht gerecht. Diese \n\nVorschrift verfolgt - ebenso wie die frühere entsprechende Regelung in § 3 des \n\nGesetzes zur Regelung der Miethöhe (MHRG) - aus wohnungs-, wirtschafts- \n\nund umweltpolitischen Gründen den Zweck, die Modernisierung vorhandenen \n\nalten Wohnbestandes zu fördern. Deshalb wird dem Vermieter ein Anreiz zur \n\nVornahme von wünschenswerten Modernisierungsmaßnahmen durch die Privi-\n\nlegierung der damit zusammenhängenden Kosten gegeben (vgl. Senatsurteil \n\nvom 28. April 2004 - VIII ZR 185/03, NJW 2004, 2088, unter II 2 c, zu § 3 \n\nMHRG). Mit der im Rahmen des Mietrechtsreformgesetzes erfolgten Eingliede-\n\nrung der Bestimmungen des MHG in das Bürgerliche Gesetzbuch war eine Än-\n\nderung der mit § 3 MHRG verfolgten gesetzgeberischen Zielsetzung nicht ver-\n\nbunden (vgl. BT-Drs. 14/4553 S. 58). Die Privilegierung dieser Kosten hat ihren \n\nsachlichen Grund in der erwünschten Modernisierung des Wohnungsbestan-\n\ndes, nicht in der Art und Weise der rechtlichen Umsetzung - einseitiges Mieter-\n\nhöhungsverlangen oder vertragliche Regelung - einer hierauf gestützten Miet-\n\nerhöhung. Die vom Gesetzgeber als privilegiertes Merkmal für die Bemessung \n\nder Miete ausgestatteten Modernisierungskosten sollen deshalb nicht durch die \n\nJahresfrist (§ 558 Abs. 1 Satz 2) oder die Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB) \n\nteilweise wieder \"neutralisiert\" werden (Senatsurteil vom 28. April 2004, aaO, zu \n\n§§ 2, 3 MHRG). \n\n13 \n\nb) Die Annahme des Berufungsgerichts, der Gesetzgeber habe durch die \n\nim Rahmen des Mietrechtsreformgesetzes vorgenommenen Änderungen die \n\nFrage, ob auch eine vertragliche Mieterhöhung wegen umlagefähiger Moderni-\n\nsierungskosten die Jahressperrfrist auslöse, im Sinne der vom Berufungsgericht \n\nvertretenen Auffassung geregelt, findet im Gesetzgebungsverfahren keine Stüt-\n\nze und lässt sich auch nicht mit der Systematik des Gesetzes begründen. \n\n14 \n\naa) Wie auch das Berufungsgericht im Ansatz nicht verkennt, handelt es \n\nsich bei den geringfügigen sprachlichen Anpassungen, die in §§ 558 bis 560 \n\nBGB gegenüber den entsprechenden Bestimmungen des Gesetzes zur Rege-\n\nlung der Miethöhe vorgenommen wurden, um redaktionelle Änderungen, mit \n\ndenen eine inhaltliche Umgestaltung nicht beabsichtigt war. Die Gesetzesmate-\n\nrialien beschäftigen sich auch nicht mit der Frage, ob eine einvernehmliche \n\nMieterhöhung wegen Modernisierung im Rahmen der Jahressperrfrist oder der \n\nKappungsgrenze zu berücksichtigen ist (vgl. BT-Drs. 14/4553 S. 54 und 87 f.). \n\n15 \n\nbb) Mit der Voranstellung der Mieterhöhungen kraft Parteivereinbarung in \n\n§ 557 Abs. 1 und Abs. 2 BGB soll nach der Intention des Gesetzgebers das \n\ngrundsätzlich auch für Mieterhöhungen geltende Prinzip der Vertragsfreiheit \n\nund Privatautonomie im Interesse der Streitvermeidung hervorgehoben und \n\neinvernehmlichen Vertragsänderungen grundsätzlich der Vorzug eingeräumt \n\nwerden (BT-Drs. 14/4553 S. 52). Mit dieser Zielrichtung des Gesetzgebers ist \n\ndie Auffassung des Berufungsgerichts, auch eine wegen umlagefähiger Moder-\n\nnisierungsmaßnahmen des Vermieters einvernehmlich herbeigeführte Mieter-\n\nhöhung löse die Jahressperrfrist aus, nicht zu vereinbaren. Sie würde den Ver-\n\nmieter im Ergebnis dazu zwingen, Mieterhöhungen wegen Modernisierung aus-\n\nschließlich auf förmlichem Weg und notfalls gerichtlich durchzusetzen, nur um \n\nsich die Möglichkeit einer Anpassung der Miete nach § 558 BGB zu erhalten \n\n(vgl. Senatsurteil vom 28. April 2004, aaO). \n\n16 \n\n3. Das Urteil des Berufungsgerichts erweist sich auch nicht aus anderen \n\nGründen als richtig (§ 561 ZPO). Entgegen der Auffassung der Revisionserwi-\n\nderung kommt es für die Frage, ob eine nicht unter die Jahressperrfrist des \n\n§ 558 Abs. 1 Satz 2 BGB fallende Vereinbarung einer Mieterhöhung wegen \n\nModernisierung vorliegt, nicht darauf an, ob der Vereinbarung ein formell wirk-\n\nsames Mieterhöhungsverlangen gemäß § 559 BGB vorausgegangen ist und ob \n\ndie Parteien geregelt haben, wie sich der letztlich vereinbarte Erhöhungsbetrag, \n\nder hinter dem ursprünglichen Mieterhöhungsverlangen des Vermieters zurück-\n\nbleibt, auf die einzelnen von der Klägerin durchgeführten Modernisierungsmaß-\n\nnahmen verteilt. \n\n17 \n\nErforderlich ist lediglich, dass der Vermieter die wegen der Modernisie-\n\nrung vereinbarte Mieterhöhung in dieser Höhe auch einseitig nach § 559 BGB \n\nhätte durchsetzen können. Das ist nach dem revisionsrechtlich zugrunde zu \n\nlegenden Sachvortrag der Klägerin hier der Fall. Dass die einvernehmliche An-\n\nhebung der Miete wegen der vom Vermieter zuvor durchgeführten Modernisie-\n\nrungsmaßnahmen erfolgt ist, wird im Übrigen regelmäßig anzunehmen sein, \n\nwenn sich die Parteien - wie hier - im Anschluss an ein Mieterhöhungsbegehren \n\nnach § 559 BGB auf einen Teilbetrag der zunächst vom Vermieter verlangten \n\nMietsteigerung geeinigt haben. \n\nIII. \n\n18 \n\nNach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand ha-\n\nben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist nicht zur End-\n\nentscheidung reif, weil das Berufungsgericht - auf der Grundlage der von ihm \n\nvertretenen Auffassung folgerichtig - keine Feststellungen zu der einseitigen \n\nDurchsetzbarkeit einer Mieterhöhung in Höhe des vereinbarten Betrags nach \n\n§ 559 BGB und zu den weiteren Voraussetzungen des § 558 BGB getroffen \n\nhat. Die Sache ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Be-\n\nrufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 ZPO). \n\nBall \n\nWiechers \n\nHermanns \n\nDr. Milger \n\nDr. Hessel \n\nVorinstanzen: \n\nAG Görlitz, Entscheidung vom 30.08.2005 - 1 C 784/04 - \n\nLG Görlitz, Entscheidung vom 13.10.2006 - 2 S 110/05 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2006/VIII_ZR_285-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2007-07-18/viii-zr-285-06","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 558","ref_norm":"558","n":13},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 559","ref_norm":"559","n":13},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 557","ref_norm":"557","n":4},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 561","ref_norm":"561","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 562","ref_norm":"562","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 563","ref_norm":"563","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2006/VIII_ZR_285-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2006/VIII_ZR_285-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2007-07-18/viii-zr-285-06","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2006/VIII_ZR_285-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 21:53:37.857755+00:00"}}