{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2006/VIII_ZR_261-06","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2007-10-31","aktenzeichen":"VIII ZR 261/06","doktyp":"Urteil","leitsatz":"HeizkostenV § 7 Abs. 1; §§ 9a, 12 Abs. 1 Satz 1 Ist eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Kosten für Heizung und Warmwasser nach § 7 Abs. 1 oder § 9a HeizkostenV objektiv nicht (mehr) möglich, können die Kosten allein nach der Wohnfläche - unter Abzug von 15 % des auf den Mieter entfallenden Kostenanteils - abgerechnet werden. BGB § 556a Abs. 1 Weicht die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche von der tatsächlichen Wohnfläche ab, so ist der Abrechnung von Betriebskosten die vereinbarte Wohnfläche zugrunde zu legen, wenn die Abweichung nicht mehr als 10 % beträgt (Fortführung der Senatsurteile vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03, NJW 2004, 1947 und vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 138/06, NJW 2007, 2626). BGB § 556 Abs. 3, Satz 2 und 3 Aufgrund einer nach Ablauf der Abrechnungsfrist (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB) erteilten Abrechnung kann der Ver- mieter Betriebskosten bis zur Höhe der vereinbarten Vorauszahlungen des Mieters auch dann verlangen, wenn der Mieter diese Vorauszahlungen nicht erbracht hat, denn es handelt sich nicht um Nachforderungen im Sinne von § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB (Fortführung des Senatsurteils vom 9. März 2005 - VIII ZR 57/04, NJW 2005, 1499). BGB § 556 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 2 Aus dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit lässt sich eine Verpflichtung des Vermieters zur Modernisierung einer vorhandenen alten, die Wärmeversorgung der Wohnung jedoch sicherstellenden Heizungsanlage nicht herleiten.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVerkündet am: \n31. Oktober 2007 \nPreuß, \nJustizangestellte \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nVIII ZR 261/06 \n\nURTEIL \n\nvom \n\n31. Oktober 2007 \n\nin dem Rechtsstreit \n\nNachschlagewerk: \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nja \n\nnein \n\nja \n\nHeizkostenV § 7 Abs. 1; §§ 9a, 12 Abs. 1 Satz 1 \n\nIst eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Kosten für Heizung und Warmwasser nach § 7 Abs. 1 oder § 9a \nHeizkostenV objektiv nicht (mehr) möglich, können die Kosten allein nach der Wohnfläche - unter Abzug von \n15 % des auf den Mieter entfallenden Kostenanteils - abgerechnet werden. \n\nBGB § 556a Abs. 1 \n\nWeicht die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche von der tatsächlichen Wohnfläche ab, so ist der Abrechnung \nvon Betriebskosten die vereinbarte Wohnfläche zugrunde zu legen, wenn die Abweichung nicht mehr als 10 % \nbeträgt (Fortführung der Senatsurteile vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03, NJW 2004, 1947 und vom 23. Mai \n2007 - VIII ZR 138/06, NJW 2007, 2626). \n\nBGB § 556 Abs. 3, Satz 2 und 3 \n\nAufgrund einer nach Ablauf der Abrechnungsfrist (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB) erteilten Abrechnung kann der Ver-\nmieter Betriebskosten bis zur Höhe der vereinbarten Vorauszahlungen des Mieters auch dann verlangen, wenn \nder Mieter diese Vorauszahlungen nicht erbracht hat, denn es handelt sich nicht um Nachforderungen im Sinne \nvon § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB (Fortführung des Senatsurteils vom 9. März 2005 - VIII ZR 57/04, NJW 2005, \n1499). \n\nBGB § 556 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 2 \n\nAus dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit lässt sich eine Verpflichtung des Vermieters zur Modernisierung einer \nvorhandenen alten, die Wärmeversorgung der Wohnung jedoch sicherstellenden Heizungsanlage nicht herleiten. \n\nBGH, Urteil vom 31. Oktober 2007 - VIII ZR 261/06 - \n\nLG Berlin \n\nAG Schöneberg \n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 31. Oktober 2007 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richter \n\nDr. Wolst und Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Milger sowie den Richter Dr. Koch \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Revision des Beklagten wird das Urteil der Zivilkammer 63 \n\ndes Landgerichts Berlin vom 25. August 2006 unter Zurückwei-\n\nsung der weitergehenden Revision im Kostenpunkt und insoweit \n\naufgehoben, als es die Berufung des Beklagten gegen das Urteil \n\ndes Amtsgerichts Schöneberg vom 5. Januar 2006 insoweit zu-\n\nrückgewiesen hat, als das Amtsgericht den Beklagten zur Zahlung \n\nvon mehr als 5.067,30 € nebst Zinsen verurteilt hat. \n\nIm Umfang der Aufhebung wird der Rechtsstreit zur neuen Ver-\n\nhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisions-\n\nverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\nDie Klägerin ist Vermieterin, der Beklagte Mieter einer Wohnung in B . \n\n Im Mietvertrag ist die Wohnungsgröße mit 94,6 qm angegeben. Der Beklag-\n\nte schuldete monatliche Vorauszahlungen für Heizung und Warmwasser sowie \n\nfür die sonstigen Betriebskosten von je 145 DM (74,14 €). Seit Januar 2000 hat \n\nder Beklagte keine Vorauszahlungen auf die Nebenkosten erbracht. \n\n2 \n\nDie Klägerin hat aufgrund der dem Beklagten im September 2003 über-\n\nmittelten Abrechnungen für Heizung und Warmwasser sowie der sonstigen Ne-\n\nbenkosten für die Jahre 1999 bis 2002 Klage auf Zahlung eines Betrages von \n\n6.268,13 € nebst Zinsen erhoben. Das Amtsgericht hat der Klägerin für die Ab-\n\nrechnungszeiträume 2000 bis 2002 insgesamt 5.342,47 € zugesprochen und \n\ndie Klage im Übrigen abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung des Be-\n\nklagten zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision \n\nverfolgt der Beklagte sein Ziel der Klageabweisung weiter. \n\n3 \n\n4 \n\n5 \n\nEntscheidungsgründe: \n\nDie Berufung des Beklagten hat nur zu einem geringen Teil Erfolg. \n\nI. \n\nDas Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit \n\nfür das Revisionsverfahren noch von Interesse, ausgeführt: \n\nDer Beklagte sei zur Zahlung von Nebenkosten für die Zeiträume 2000 \n\nbis 2002 entsprechend dem Urteil des Amtsgerichts verpflichtet. Der Einwand \n\ndes Beklagten, er schulde keine Heizkosten, weil die Klägerin den Verbrauch \n\nnicht erfasst und deshalb zu Unrecht eine Verteilung der Kosten allein nach der \n\nWohnfläche vorgenommen habe, treffe nicht zu. Es komme nicht darauf an, \n\ndass die Klägerin die Nichterfassung des Verbrauchs zu vertreten habe; ent-\n\nscheidend sei allein die objektive Lage, dass die Verbrauchswerte nachträglich \n\nnicht mehr festgestellt werden könnten. \n\n6 \n\nAuch eine Verteilung der Kosten nach § 9a Heizkostenverordnung auf \n\nder Grundlage des Verbrauchs der betroffenen Räume in früheren Abrech-\n\nnungsperioden oder vergleichbarer Räume im jeweiligen Abrechnungszeitraum \n\nsei nicht durchführbar, weil Nebenkostenabrechnungen bis März 1999 aufgrund \n\neines Vergleichs zwischen dem Beklagten und der Rechtsvorgängerin der Klä-\n\ngerin nicht erstellt worden seien und Daten über den Verbrauch vergleichbarer \n\nRäume nicht zur Verfügung ständen. \n\nDie von der Klägerin vorgenommene flächenanteilige Umlage der Kosten \n\ngemäß § 7 Abs. 1 Satz 2 Heizkostenverordnung unter Abzug von 15 % des auf \n\nden Beklagten entfallenden Kostenanteils gemäß § 12 Heizkostenverordnung \n\nsei unter diesen Umständen nicht zu beanstanden. \n\nOhne Erfolg rüge der Beklagte, dass die Wärmeversorgung durch die \n\nveraltete Heizungsanlage unwirtschaftlich sei. Der bei Anmietung vorhandene \n\nBestand müsse vom Mieter grundsätzlich hingenommen werden; ein Anspruch \n\nauf Modernisierung stehe ihm nicht zu. Dass die vorhandene Anlage wirtschaft-\n\nlicher hätte betrieben können, habe der Beklagte nicht behauptet. \n\n7 \n\n8 \n\n9 \n\nDer von der Klägerin bei ihrer Abrechnung zugrunde gelegte, im Mietver-\n\ntrag als Wohnfläche und Abrechnungsmaßstab vereinbarte Flächenanteil der \n\nWohnung des Beklagten von 94,6 m² sei auch unter Berücksichtigung des Vor-\n\nbringens des Beklagten zur Balkonfläche nicht zu beanstanden, denn auch die \n\neinschlägige Vorschrift des § 44 Abs. 2 der II. Berechnungsverordnung sehe \n\neine Anrechnung der Balkonfläche bis zu ½ vor. Eine Abweichung der verein-\n\nbarten von der tatsächlichen Wohnfläche habe der Beklagte in der ersten In-\n\nstanz trotz einer entsprechenden Auflage des Amtsgerichts nicht substantiiert \n\ndargelegt. Mit seinem erst in der Berufungsbegründung erfolgten Vorbringen \n\nzur Flächenberechnung sei er nach § 531 Abs. 2 ZPO ausgeschlossen, denn er \n\nhabe nicht dargetan, dass ihm dieser Vortrag in der ersten Instanz nicht möglich \n\ngewesen sei. Der Ansatz unbeheizter Wohnflächen bei der Umlage von Heiz-\n\nkosten verstoße, wie der Umkehrschluss aus § 7 Abs. 1 Satz 2 Halbs. 2 der \n\nHeizkostenverordnung ergebe, auch nicht gegen bindende Vorschriften der \n\nHeizkostenverordnung. \n\n10 \n\nDer von der Klägerin als Grundsteuer angesetzte Betrag sei entspre-\n\nchend dem von ihr vorgelegten Grundsteuerbescheid berechtigt. Auch die Kos-\n\nten für die Straßenreinigung und Müllabfuhr habe die Klägerin umlegen dürfen. \n\nDie Umlage des Rechnungsbetrages auf die einzelnen Abrechnungseinheiten \n\nhabe die Klägerin schon in der ersten Instanz erläutert. Soweit der Beklagte \n\npauschal überteuerte Kosten der Gartenpflege und Hausreinigung rüge, ergä-\n\nben sich daraus keine Anhaltspunkte für ein unwirtschaftliches Verhalten der \n\nKlägerin. Hinsichtlich der Aufzugskosten habe das Amtsgericht zutreffend einen \n\nReparaturkostenanteil von 22 % abgezogen und nur den in den Rechnungen \n\nausgewiesenen Wartungsanteil von 78 % als umlagefähig berücksichtigt. Dem \n\npauschalen Einwand des Beklagten zur Höhe der Kosten lasse sich nicht ent-\n\nnehmen, in welchem Umfang der Wartungsaufwand zu hoch bemessen sei. Es \n\nbestünden auch keine Anhaltspunkte dafür, dass die Wartungsfirma aus Gefäl-\n\nligkeit einen zu hohen Wartungsanteil ausgewiesen habe. \n\n11 \n\nDie Klägerin habe ihre Nebenkostenansprüche auch nicht verwirkt. Um-\n\nstände, die ein Vertrauen des Beklagten gerechtfertigt hätten, die Klägerin wer-\n\nde diese Ansprüche nicht mehr geltend machen, lägen nicht vor. Die Klägerin \n\nhabe mit ihren Schreiben vom 30. Mai 2000, 18. Dezember 2001 und 6. August \n\n2002 eindeutig zu erkennen gegeben, dass sie die Nebenkostenabrechnungen \n\nnoch erstellen werde. Der bloße Zeitablauf bis zur tatsächlich erfolgten Ab-\n\nrechnung führe nicht zur Verwirkung. \n\nII. \n\n12 \n\n13 \n\nDiese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung nicht in allen Punkten \n\nstand. \n\n1. Ohne Erfolg wendet sich die Revision allerdings gegen die Verurtei-\n\nlung des Beklagten zur Zahlung anteiliger Kosten für Heizung und Warmwasser \n\nfür die Abrechnungszeiträume 2000 bis 2002. \n\n14 \n\na) Zutreffend ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass eine \n\nverbrauchsabhängige Abrechnung der Kosten für Heizung und Warmwassser \n\nobjektiv nicht mehr möglich war und die Klägerin deshalb eine Umlage dieser \n\nKosten allein nach der Wohnfläche - unter Abzug von 15 % des auf den Beklag-\n\nten entfallenden Kostenanteils gemäß § 12 Abs. 1 Satz 1 der Verordnung über \n\ndie verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten in der \n\nFassung vom 20. Januar 1989, BGBl. I S. 115 (Heizkostenverordnung - Heiz-\n\nkostenV) - vornehmen durfte. \n\n15 \n\nGemäß § 6 Abs. 1 HeizkostenV ist der Gebäudeeigentümer verpflichtet, \n\ndie Kosten der Versorgung mit Wärme und Warmwasser auf der Grundlage der \n\nVerbrauchserfassung nach Maßgabe der §§ 7 bis 9 HeizkostenV auf die einzel-\n\nnen Nutzer zu verteilen. Nach § 7 Abs. 1, 3 HeizkostenV sind mindestens 50, \n\nhöchstens 70 % der Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage bzw. \n\nder Wärmelieferung nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu vertei-\n\nlen; § 5c des Mietvertrags sieht dementsprechend eine Umlage der Heizungs- \n\nund Warmwasserkosten zu 30 % nach der Wohnfläche und zu 70 % nach er-\n\nfasstem Verbrauch vor. Die Möglichkeit einer dieser Regelung entsprechenden \n\nKostenverteilung hat das Berufungsgericht zu Recht verneint, weil der \n\nVerbrauch - mangels Ausstattung der Wohnungen mit Erfassungsgeräten oder \n\nmangels Ablesung - nicht erfasst worden ist. Auch eine Kostenverteilung nach \n\n§ 9a HeizkostenV hat das Berufungsgericht mangels geeigneter Schätzungs-\n\ngrundlagen zutreffend für ausgeschlossen erachtet, weil weder Verbrauchswer-\n\nte der Wohnung des Beklagten in früheren Zeiträumen noch der Verbrauch ver-\n\ngleichbarer anderer Räume im jeweiligen Abrechnungszeitraum zur Verfügung \n\nstanden. \n\n16 \n\nDem Berufungsgericht ist auch darin beizupflichten, dass der Vermieter \n\ndie Heizkosten allein nach der Fläche umlegen darf, wenn eine verbrauchsab-\n\nhängige Abrechnung nach § 7 Abs. 1 oder § 9a HeizkostenV - wie hier - objek-\n\ntiv nicht (mehr) möglich ist. Durch den Rückgriff auf ortsübliche Durchschnitts-\n\nkosten lässt sich entgegen der Auffassung der Revision kein Maßstab für die \n\nVerteilung der tatsächlich entstandenen und der Höhe nach feststehenden \n\nHeizkosten auf die einzelnen Wohneinheiten gewinnen. Es bleibt damit nur die \n\n(ausschließliche) Abrechnung allein nach Wohnfläche oder umbautem Raum; \n\ndem Kürzungsrecht des Mieters nach § 12 Abs. 1 HeizkostenV hat die Klägerin \n\ndadurch Rechnung getragen, dass sie den dort vorgesehenen Abzug bereits \n\nvorgenommen hat. Entgegen der Auffassung der Revision ist es auch unerheb-\n\nlich, ob die Klägerin die unterbliebene Verbrauchserfassung zu vertreten hatte. \n\nEin hierauf gestützter Schadensersatzanspruch des Beklagten wegen einer \n\nderartigen Pflichtverletzung der Klägerin käme nur in Betracht, wenn der Wär-\n\nme- und Warmwasserverbrauch des Beklagten im Verhältnis zu den übrigen \n\nWohneinheiten so niedrig gewesen wäre, dass die vertraglich vereinbarte Ab-\n\nrechnung (70 % nach Verbrauch, 30 % nach Wohnfläche) für den Beklagten \n\ngünstiger gewesen wäre als die Abrechnung allein nach Wohnfläche unter Ab-\n\nzug von 15 % des auf ihn entfallenden Kostenanteils. Hierfür hat der insoweit \n\ndarlegungs- und beweisbelastete Beklagte nichts vorgetragen. \n\n17 \n\nb) Entgegen der Auffassung der Revision ist es auch nicht zu beanstan-\n\nden, dass das Berufungsgericht einen Verstoß der Klägerin gegen das Wirt-\n\nschaftlichkeitsgebot verneint hat. \n\n18 \n\nEin derartiger Verstoß ist nicht darin zu sehen, dass die Klägerin bis zu \n\nder im Jahre 2005 durchgeführten Sanierung das veraltete, heutigen Maßstä-\n\nben sparsamer Energieverwendung nicht entsprechende Heizungsnetz in der \n\nehemaligen Alliiertensiedlung unverändert weiter betrieben hat. Aus dem nach \n\n§ 556 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 2 BGB vom Vermieter zu beachtenden Grundsatz \n\nder Wirtschaftlichkeit lässt sich, wie das Berufungsgericht richtig gesehen hat, \n\nkeine Verpflichtung des Vermieters zur Modernisierung einer vorhandenen al-\n\nten, die Wärmeversorgung der Wohnung jedoch sicherstellenden Heizungsan-\n\nlage herleiten. Ob etwas anderes gilt, wenn der Vermieter aufgrund zwingender \n\nöffentlichrechtlicher Vorschriften zur Stilllegung bzw. Erneuerung der Heizungs-\n\nanlage verpflichtet ist, bedarf keiner Entscheidung, denn der Beklagte hat nicht \n\ndargetan, dass der Klägerin in den hier zu beurteilenden Jahren 2000 bis 2002 \n\nein derartiger Verstoß zur Last fiel. \n\n19 \n\nc) Ohne Erfolg rügt die Revision, dass die Klägerin ihrer Abrechnung ei-\n\nne zu große Wohnfläche des Beklagten zu Grunde gelegt habe, weil der vor-\n\nhandene Balkon (5,7 qm) nicht zu ½, sondern allenfalls zu ¼ angerechnet wer-\n\nden dürfe. Das Berufungsgericht hat den Mietvertrag dahin ausgelegt, dass die \n\nParteien die im Mietvertrag angegebene Fläche von 94,6 qm als Wohnfläche \n\nund Abrechnungsmaßstab vereinbart haben. Dies lässt einen Auslegungsfehler \n\nnicht erkennen und entspricht der Rechtsprechung des Senats zu Wohnflä-\n\nchenangaben im Mietvertrag (vgl. Urteil vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 138/06, \n\nNJW 2007, 2626, unter II 2 a). Auf eine Differenz zwischen der vereinbarten \n\nund der tatsächlichen Wohnfläche kommt es nach der Rechtsprechung des Se-\n\nnats nicht an, wenn die Abweichung unerheblich ist, das heißt nicht mehr als \n\n10 % beträgt (vgl. Urteile vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03, NJW 2004, 1947 \n\nzur Frage der Mietminderung, sowie vom 23. Mai 2007, aaO, unter II 2 b, zur \n\nMieterhöhung nach § 558 BGB). Für die Abrechnung der Betriebskosten gilt \n\nnichts anderes. Das Berufungsgericht hat deshalb zu Recht die mit 94,6 qm \n\nvereinbarte Wohnfläche als Abrechnungsmaßstab zugrunde gelegt, denn die \n\nvom Beklagten im Hinblick auf die streitige Anrechnung der Balkonfläche gel-\n\ntend gemachte Abweichung lag jedenfalls unterhalb der 10 %-Grenze. Dem \n\nBerufungsgericht ist im Übrigen auch darin beizupflichten, dass die Einbezie-\n\nhung nicht beheizter Teilflächen in die der Umlegung zugrunde gelegte Wohn-\n\nfläche nicht gegen die Vorschriften der Heizkostenverordnung verstößt. Soweit \n\nder Beklagte darüber hinaus die von der Klägerin angesetzte Gesamtfläche der \n\nAbrechnungseinheit allgemein in Zweifel gezogen hat, lässt sich daraus ein \n\nkonkreter, ihn benachteiligender Abrechnungsfehler nicht entnehmen. \n\n20 \n\nd) Entgegen der Auffassung der Revision sind die Ansprüche der Kläge-\n\nrin aus den erst im Jahr 2003 erstellten Nebenkostenabrechnungen für die Jah-\n\nre 2000 bis 2002 nicht verwirkt. Die tatrichterliche Würdigung des Berufungsge-\n\nrichts, dass es an dem für die Annahme einer Verwirkung erforderlichen Um-\n\nstandsmoment fehle, weil die Klägerin wiederholt, zuletzt im August 2002, die \n\nAbrechnung angekündigt habe und der Beklagte deshalb auf das endgültige \n\nAusbleiben der Abrechnung nicht habe vertrauen können, ist aus Rechtsgrün-\n\nden nicht zu beanstanden. Entgegen der Auffassung der Revision ergibt sich \n\nweder aus dem weitgehenden Leerstand der Wohnanlage noch aus der unter-\n\nbliebenen Ablesung der Verbrauchszähler eine andere Wertung. Diese Um-\n\nstände berechtigten den Beklagten nicht zu der Annahme, die Klägerin werde \n\nentgegen ihrer ausdrücklichen Ankündigung nicht mehr abrechnen. Hiervon \n\nkonnte der Beklagte schon deshalb nicht ausgehen, weil er für die streitigen \n\nAbrechnungszeiträume keine Vorauszahlungen geleistet und die Klägerin des-\n\nhalb erhebliche Beträge einzufordern hatte. Der Einwand des Beklagten, die \n\nAbrechnung mehrerer Abrechnungszeiträume kurz hintereinander setze ihn \n\nunzulässig unter Druck, geht fehl, da er mit der späteren Abrechnung und Ein-\n\nforderung der Nebenkosten rechnen musste und dies bei seinen finanziellen \n\nDispositionen hätte berücksichtigen können. \n\n21 \n\n2. Bezüglich des Anspruchs der Klägerin auf anteilige Erstattung der \n\nsonstigen Betriebskosten hat die Revision zu einem geringen Teil einen jeden-\n\nfalls vorläufigen Erfolg, nämlich hinsichtlich eines Teilbetrags der Grundsteuer \n\nim Abrechnungsjahr 2002 (31,44 €) und bezüglich der Positionen Straßenreini-\n\ngung/Müllabfuhr in den Abrechnungszeiträumen 2000 (165,49 DM = 84,61 €), \n\n2001 (80,05 €) und 2002 (79,07 €). Im Übrigen ist die Revision auch insoweit \n\nunbegründet. \n\n22 \n\na) Zutreffend und von der Revision unbeanstandet ist das Berufungsge-\n\nricht davon ausgegangen, dass nach dem Mietvertrag die Kosten der Straßen-\n\nreinigung/Müllabfuhr, der Versicherung, der Hausreinigung, der Gartenpflege, \n\ndie Aufzugskosten und die Grundsteuer als Betriebskosten umlagefähig sind. \n\n23 \n\naa) Mit Erfolg rügt die Revision jedoch, dass die Klägerin bei Erstellung \n\nihrer Abrechnungen zunächst die anteiligen Kosten der Wohneinheit L. \n\n Str. 6, 8, 10 aus den Kosten der gesamten Wohnanlage errechnet hat, \n\nohne die Gesamtkosten und die vorgenommenen Rechenschritte in der dem \n\nBeklagten erteilten Abrechnung offen zu legen. \n\n24 \n\nEine formell ordnungsgemäße Abrechnung setzt nach ständiger Recht-\n\nsprechung des Senats als Mindestangaben eine Zusammenstellung der Ge-\n\nsamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteiler-\n\nschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters sowie den Abzug seiner \n\nVorauszahlungen voraus (Urteile vom 17. November 2004 - VIII ZR 115/04, \n\nNJW 2005, 219, unter II 1 a; vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 371/04, NJW 2005, \n\n3135, unter II 2). Die Gesamtkosten sind, wie der Senat nach Erlass des Beru-\n\nfungsurteils entschieden hat, auch dann vollständig anzugeben, wenn einzelne \n\nKostenanteile nicht umlagefähig sind; es genügt nicht, insoweit nur die schon \n\nbereinigten Kosten anzugeben (Urteil vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 1/06, \n\nNJW 2007, 1059, unter II 2 b). Dies gilt entsprechend, wenn der Vermieter - wie \n\nhier - Kosten, die sich auf größere Wirtschaftseinheiten als die der Abrechnung \n\nzugrunde gelegte Einheit beziehen, in einem internen Rechenschritt auf die \n\nWirtschaftseinheit umrechnet und in der Abrechnung nur die auf diese Weise \n\nbereinigten Kosten mitteilt (Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl., \n\n§ 556 Rdnr. 465). Eine formell ordnungsgemäße Abrechnung hat die Klägerin \n\ndeshalb erst mit der im Laufe des Rechtsstreits in der ersten Instanz von der \n\nKlägerin - nach Ablauf der Abrechnungsfrist - nachgeholten Mitteilung der Ge-\n\nsamtbeträge und Erläuterung der Rechenschritte erteilt. \n\n25 \n\n(1) Eine erst nach Ablauf der Jahresfrist gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB \n\nerteilte formell ordnungsgemäße Abrechnung steht der Geltendmachung von \n\nNachforderungen entgegen (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB), die sich auf nach dem \n\n1. September 2001 endende Abrechnungsperioden (Art. 229 § 3 Abs. 9 \n\nEGBGB) beziehen. Um Nachforderungen in diesem Sinne handelt es sich aber \n\nbegrifflich nur, wenn der Vermieter nach Ablauf der zwölfmonatigen Abrech-\n\nnungsfrist einen Betrag verlangt, der eine bereits erteilte Abrechnung oder, falls \n\ner eine rechtzeitige Abrechnung nicht erstellt hat, die Summe der Vorauszah-\n\nlungen des Mieters übersteigt (Senatsurteil vom 9. März 2005 - VIII ZR 57/04, \n\nNJW 2005, 1499, unter II 5 c). Dies gilt entsprechend, soweit der Mieter ge-\n\nschuldete Vorauszahlungen nicht erbracht hat. Nebenkosten bis zum Betrag \n\nder geschuldeten Vorauszahlungen kann der Vermieter deshalb auch aufgrund \n\neiner nach Ablauf der Abrechnungsfrist erteilten Abrechnung geltend machen \n\n(Schmidt-Futterer/Langenberg, aaO, § 556 Rdnr. 470); auf ein etwaiges Zu-\n\nrückbehaltungsrecht wegen unterbliebener Abrechnungen kommt es in diesem \n\nZusammenhang nicht an. \n\n26 \n\n(2) So liegt es hier bezüglich des Abrechnungszeitraumes 2001, für den \n\ndas Berufungsgericht der Klägerin nur Beträge unterhalb der Summe der ge-\n\nschuldeten Vorauszahlungen (889,65 €) zuerkannt hat. Für das Abrechnungs-\n\njahr 2002 hat das Berufungsgericht den Beklagten hingegen zur Zahlung von \n\nNebenkosten in Höhe von insgesamt 921,09 € verurteilt. In Höhe des über die \n\ngeschuldeten Vorauszahlungen hinausgehenden Differenzbetrages von 31,44 € \n\nhandelt es sich um eine unzulässige Nachforderung im Sinne des § 556 Abs. 3 \n\nBGB, denn dem Beklagten wurde bezüglich der Position Grundsteuer \n\n(442,42 €) eine formell ordnungsgemäße Abrechnung erst nach dem Ende der \n\ninsoweit am 31. Dezember 2003 ablaufenden Jahresfrist des § 556 Abs. 3 \n\nSatz 2 BGB übermittelt. Wegen des Betrages von 31,44 € ist die Revision des \n\nBeklagten deshalb begründet. \n\n27 \n\nbb) Im Ergebnis ohne Erfolg beanstandet die Revision, dass nach dem \n\nvom Berufungsgericht übergangenen Sachvortrag des Beklagten die Abrech-\n\nnung der Klägerin auch bezüglich der Positionen Gartenpflege und Kabelfern-\n\nsehen nicht die erforderlichen Angaben über die Gesamtkosten enthalte und \n\ndeshalb formell fehlerhaft sei. Die Klägerin hat die erforderlichen Angaben je-\n\ndenfalls im Laufe des Rechtsstreits nachgeholt, indem sie für die Kabelgebüh-\n\nren eine auf die Kosten der einzelnen Wohneinheit bezogene Rechnung vorge-\n\nlegt und für die Gartenpflegekosten die maßgeblichen Gesamtkosten mitgeteilt \n\nund die einzelnen Rechenschritte erläutert hat. Da die der Klägerin vom Beru-\n\nfungsgericht für die Jahre 2001 und 2002 zugesprochenen Nebenkosten (mit \n\nAusnahme des bereits oben behandelten Betrages von 31,44 €) die Summe der \n\ngeschuldeten Vorauszahlungen nicht überschreiten, kommt es nicht darauf an, \n\nob dem Beklagten insoweit eine formell ordnungsgemäße Abrechnung noch \n\ninnerhalb der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB oder erst zu einem spä-\n\nteren Zeitpunkt übermittelt wurde. \n\n28 \n\nb) Die Abrechnung der Klägerin weist im Hinblick auf die in der Revisi-\n\nonsinstanz noch im Streit befindlichen Nebenkosten - mit Ausnahme der Positi-\n\non Müllabfuhr/Straßenreinigung - keine inhaltlichen Mängel auf. \n\n29 \n\naa) Die Revision rügt allerdings zu Recht, dass das Berufungsgericht \n\nden Sachvortrag des Beklagten zum Verteilungsmaßstab bei der Position Stra-\n\nßenreinigung/Müllabfuhr übergangen habe. Der Beklagte hat sich in den von \n\nder Revision zitierten Schriftsätzen darauf berufen, dass die auf das Heizkraft-\n\nwerk (Hausnummer 22) entfallenden Kosten für Straßenreinigung/Müllabfuhr \n\nauf die Wohneinheiten 2-20 umgelegt worden seien, obwohl das Heizkraftwerk \n\nunstreitig noch zahlreiche weitere Wohnanlagen im Süden von B. versorge. \n\nDie der Klägerin entstehenden öffentlichen Lasten für das Grundstück, auf dem \n\nsich das von einem Dritten betriebene, unter anderem die Wohnung des Be-\n\nklagten mit Fernwärme versorgende Heizkraftwerk befindet, können jedoch \n\nüberhaupt nicht als Betriebskosten auf den Beklagten umgelegt werden. Zu \n\nden umlegbaren Betriebskosten gehören nur die der Klägerin in Rechnung ge-\n\nstellten Kosten der Wärmelieferung und die öffentlichen Lasten des Grund-\n\nstücks, auf dem sich die Mietwohnung befindet. Die Nebenkostenabrechnun-\n\ngen der Klägerin sind deshalb nach dem revisionsrechtlich zugrunde zu legen-\n\nden Sachvortrag des Beklagten \n\n bezüglich der Position Straßenreini-\n\ngung/Müllabfuhr inhaltlich unrichtig, so dass das Berufungsurteil insoweit keinen \n\nBestand haben kann. \n\n30 \n\nbb) Hinsichtlich der Positionen Grundsteuer und Versicherung erweist \n\nsich die Rüge der Revision, das Berufungsgericht habe entscheidungserhebli-\n\nchen Vortrag des Beklagten übergangen, hingegen als unberechtigt. Ausweis-\n\nlich des von der Klägerin vorgelegten Grundsteuerbescheids betraf der umge-\n\nlegte Betrag - entgegen der Darstellung des Beklagten - nur die Wohneinheiten \n\n2-20. Im Übrigen (hinsichtlich der der Position Versicherung) hat der Beklagte \n\neine inhaltlich unrichtige Abrechnung (angebliche Umlage der auf das Heiz-\n\nkraftwerk entfallenden Kosten nur auf die Wohneinheiten 2-20) erstmals mit \n\ndem nach Verkündung des Berufungsurteils eingereichten Schriftsatz vom \n\n20. September 2006 bemängelt. \n\n31 \n\ncc) Ohne Erfolg rügt die Revision, das Berufungsgericht habe der Kläge-\n\nrin die Kosten für Gartenpflege und Hausreinigung/Ungeziefer deshalb nicht \n\nzuerkennen dürfen, weil die Klägerin diese Leistungen zu unangemessen ho-\n\nhen, in anderen Abrechnungsperioden geringer ausgefallenen Kosten vergeben \n\nhabe und ihr deshalb ein Verstoß gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit zur \n\nLast falle. Aus dem allgemeinen Hinweis auf zu hohe Kosten und Schwankun-\n\ngen der Kosten in verschiedenen Abrechnungsperioden ergibt sich, wie das \n\nBerufungsgericht zu Recht angenommen hat, kein Abrechnungsfehler. Das \n\ngleiche gilt für das weitere pauschale Vorbringen des Beklagten, die der Ab-\n\nrechnung zugrunde gelegten Aufzugskosten enthielten - in einem größeren Um-\n\nfang als in den Rechnungen ausgewiesen und vom Berufungsgericht ange-\n\nsetzt - nicht umlagefähige Reparaturkosten und die Klägerin habe in die Ab-\n\nrechnungen teilweise Kosten eingestellt, die anderen Abrechnungsperioden \n\nzuzuordnen seien. \n\nIII. \n\n32 \n\nNach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben, soweit \n\ndas Amtsgericht den Beklagten zur Zahlung von mehr als 5.067,30 € [Urteils-\n\nsumme 5.342,47 € abzüglich 31,44 € (Teilbetrag der Grundsteuer aus der Ne-\n\nbenkostenabrechnung 2002) sowie 243,73 € (anteilige Kosten für Straßenrei-\n\nnigung/Müllabfuhr in den Abrechnungszeiträumen 2000 bis 2002)] verurteilt und \n\ndas Landgericht die Berufung des Beklagten insoweit zurückgewiesen hat; es \n\nist daher insoweit aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Im Übrigen ist die Revision \n\ndes Beklagten unbegründet und daher zurückzuweisen (§ 561 ZPO). \n\n33 \n\nIm Umfang der Aufhebung ist der Rechtsstreit nicht zur Endentscheidung \n\nreif, weil das Berufungsgericht keine Feststellungen dazu getroffen hat, in wel-\n\nchem Umfang die von der Klägerin abgerechneten Kosten für Straßenreinigung \n\nund Müllabfuhr auf das mit dem Heizkraftwerk bebaute Grundstück entfallen \n\nund deshalb nicht als Betriebskosten umgelegt werden können. Von der Fest-\n\nstellung, \n\ninwieweit der Klägerin die anteiligen Kosten \n\nfür Straßenreini-\n\ngung/Müllabfuhr zustehen, hängt die Entscheidung über den weiteren noch im \n\nStreit befindlichen Betrag von 31,44 € (bezüglich der Grundsteuer 2002) ab; \n\ndieser Betrag steht der Klägerin insoweit zu, als er zusammen mit den übrigen \n\nder Klägerin für 2002 zuerkannten Nebenkosten noch innerhalb des Betrags \n\nder für 2002 vom Beklagten geschuldeten Vorauszahlungen liegt [vgl. oben un-\n\nter II 2 a aa (2)]. \n\n34 \n\nIm Umfang der Aufhebung ist der Rechtsstreit deshalb zur neuen Ver-\n\nhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 \n\nAbs. 1 Satz 1 ZPO). \n\nBall \n\nDr. Wolst \n\nDr. Frellesen \n\nDr. Milger \n\nDr. Koch \n\nVorinstanzen: \n\nAG Berlin-Schöneberg, Entscheidung vom 05.01.2006 - 10a C 83/04 - \n\nLG Berlin, Entscheidung vom 25.08.2006 - 63 S 70/06 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2006/VIII_ZR_261-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2007-10-31/viii-zr-261-06","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 556","ref_norm":"556","n":8},{"jurabk":"HeizkostenV","ref":"§ 9a","ref_norm":"9a","n":3},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 561","ref_norm":"561","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 562","ref_norm":"562","n":1},{"jurabk":"BGBEG","ref":"Art 229 § 3","ref_norm":"229-3","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 558","ref_norm":"558","n":1},{"jurabk":"HeizkostenV","ref":"§ 6","ref_norm":"6","n":1},{"jurabk":"HeizkostenV","ref":"§ 7","ref_norm":"7","n":1},{"jurabk":"HeizkostenV","ref":"§ 12","ref_norm":"12","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 563","ref_norm":"563","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 531","ref_norm":"531","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2006/VIII_ZR_261-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2006/VIII_ZR_261-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2007-10-31/viii-zr-261-06","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2006/VIII_ZR_261-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 22:05:13.522376+00:00"}}