{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2006/VIII_ZR_244-06","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2007-06-20","aktenzeichen":"VIII ZR 244/06","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVIII ZR 244/06 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nVerkündet am: \n20. Juni 2007 \nKirchgeßner, \nJustizhauptsekretärin \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 20. Juni 2007 durch den Vorsitzenden Richter Ball und den Richter \n\nDr. Wolst, die Richterinnen Hermanns, Dr. Milger und den Richter Dr. Koch \n\nfür Recht erkannt: \n\nDie Revision der Beklagten gegen das Urteil der Zivilkammer 62 \n\ndes Landgerichts Berlin vom 31. Juli 2006 wird zurückgewiesen. \n\nDie Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\n2 \n\nDer Kläger war Mieter, die Beklagte Vermieterin einer Wohnung in B. . \n\nDer Mietvertrag vom 19. April 2000 lautete unter anderem wie folgt: \n\n\"... \n\n§ 5 Heizung- und Warmwasserversorgung \n\n1. Der Vermieter ist verpflichtet, die etwa vorhandene Sammelhei-\nzung, soweit es die Außentemperaturen erfordern, mindestens \naber in der Zeit vom 15. September bis 15. Mai (Heizperiode) in \nBetrieb zu nehmen. ... \n\n... \n\n3. Der Mieter ist verpflichtet, die anteiligen Betriebskosten zu be-\n\nzahlen… \n\n4. Die Betriebskosten (insbesondere Brennmaterial, Transportkos-\nten und Kosten der Schlackabfuhr, elektrischer Strom für Bren-\nnerantrieb, Umwälzpumpen usw., Bedienung und Wartung so-\nwie Verwendung von Wärmemessern oder Heizkostenvertei-\nlern) werden nach QM Zahl und Verbrauch (mindestens 50 % \nnach Verbrauch) der beheizten Fläche oder nach einem bereits \nangewandten Verteilungsschlüssel umgelegt. \n\n... \n\n6. Verteilungsmaßstäbe bei zentralen Heizungsanlagen \n\n Von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage \nund/oder der zentralen Warmwasserversorgungsanlage oder \nder Versorgung mit Fernwärme/Fernwarmwasser werden 50 % \nnach dem erfassten Wärmeverbrauch und 50 % nach der \nWohnfläche verteilt. \n\n...“ \n\n3 \n\nBereits zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses wurde das Haus, in wel-\n\nchem sich die Mietwohnung befindet, durch ein gewerbliches Versorgungsun-\n\nternehmen mit Nahwärme versorgt. Dem lag ein Vertrag der Beklagten mit der \n\nS. GmbH (künftig: S. ) vom 23. August 1999 zugrunde. \n\nDiesem Vertrag entsprechend hatte die S. in dem Gebäude, in welchem sich \n\ndie Mietwohnung befindet, eine Anlage zur Erzeugung von Wärme und Heiß-\n\nwasser errichtet und seither diese Anlage betrieben. \n\n4 \n\nDie Heizkostenabrechnungen für die Jahre 2001, 2002 und 2003 weisen \n\nNachzahlungsbeträge zu Lasten des Klägers in Höhe von 761,67 €, 492,95 € \n\nund 114,78 € aus. Zahlungen leistete der Kläger hierauf nicht. \n\n5 \n\nDas Mietverhältnis endete zum 31. Januar 2003. Im Mai 2005 forderte \n\nder Kläger von der Beklagten die Erstattung der von ihm geleisteten Sicherheit \n\neinschließlich angefallener Zinsen sowie die Auszahlung eines behaupteten \n\nMietguthabens. Da die Beklagte keine Zahlung leistete, machte der Kläger sei-\n\nne Forderungen (insgesamt 1.115,61 € nebst Zinsen) gerichtlich geltend. Die \n\nBeklagte meint, die Klageforderung sei durch die von ihr vorgenommene Ver-\n\nrechnung mit den Nachzahlungsbeträgen aus den Heizkostenabrechnungen \n\nerloschen. \n\n6 \n\nDas Amtsgericht hat die Beklagte antragsgemäß zur Zahlung von \n\n1.115,61 € nebst Zinsen verurteilt, das Landgericht hat die Berufung der Be-\n\nklagten zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision \n\nverfolgt die Beklagte ihr Begehren auf Klageabweisung weiter. \n\n7 \n\n8 \n\n9 \n\nEntscheidungsgründe: \n\nDie Revision hat keinen Erfolg. \n\nI. \n\nDas Landgericht hat - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - \n\nausgeführt: \n\nDie Ansprüche des Klägers seien nicht durch Aufrechnung erloschen, \n\nweil der Beklagten keine Gegenforderungen aus den Heizkostenabrechnungen \n\nzustünden. Die von der Beklagten erteilten Abrechnungen seien zwar formell, \n\nnicht aber materiell ordnungsgemäß. Die Beklagte sei nicht berechtigt, die Kos-\n\nten der durch die S. erbrachten Wärmelieferung auf den Kläger umzulegen, \n\nweil eine vertragliche Grundlage dafür fehle. Der Mietvertrag enthalte keine An-\n\nhaltspunkte, welche auf die vorhandene Nahwärmelieferung schließen ließen. \n\nEtwas anderes folge auch nicht aus der im Vertrag genannten Möglichkeit einer \n\nVersorgung der Wohnung mit Fernwärme; vorliegend sei nicht Fern-, sondern \n\nNahwärme erbracht worden. Es sei auch nicht ersichtlich, dass dem Kläger bei \n\nAbschluss des Mietvertrages die Beheizung der Wohnung durch Nahwärme \n\nbekannt gewesen sei. \n\nII. \n\n10 \n\nDiese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung stand, so dass \n\ndie Revision zurückzuweisen ist. Der Beklagten stehen die im Wege der Auf-\n\nrechnung geltend gemachten Forderungen nicht zu. \n\n11 \n\n1. Nach den von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Be-\n\nrufungsgerichts steht dem Kläger ein Anspruch gegen die Beklagte auf Kauti-\n\nonsrückzahlung und Auszahlung eines Mietguthabens in Höhe von insgesamt \n\n1.115,61 € zu. \n\n12 \n\n2. Ohne Erfolg macht die Revision geltend, das Berufungsgericht habe \n\ndie zur Aufrechnung gestellten Ansprüche der Beklagten zu Unrecht verneint. \n\nDer Beklagten stehen die geltend gemachten Nachforderungen aus den ver-\n\nschiedenen Heizkostenabrechnungen nicht zu. Es fehlt hierzu an einer Verein-\n\nbarung im Sinne des § 556 Abs. 1 BGB. \n\n13 \n\na) Die Parteien haben die Versorgung mit Nahwärme nicht vertraglich \n\ngeregelt. Das Ergebnis der Auslegung des Mietvertrages durch das Landge-\n\nricht, wonach eine Grundlage für die Umlegung der durch die SHB berechneten \n\nKosten auf den Kläger fehle, ist nicht zu beanstanden. Dabei kann dahinstehen, \n\nob die entsprechenden Klauseln im Vertrag außerhalb des Bezirks des Landge-\n\nrichts in gleicher oder ähnlicher Fassung verwendet werden und deshalb einer \n\nunbeschränkten Nachprüfung durch das Revisionsgericht unterliegen. Denn \n\nauch eine Auslegung des Vertrages durch den Senat führt zu keinem anderen \n\nErgebnis. \n\n14 \n\n§ 5 Nr. 1 des Vertrages regelt nur eine Pflicht des Vermieters. Die bei-\n\nspielhafte Aufzählung der Betriebskosten in § 5 Nr. 4 führt einige der in § 7 \n\nAbs. 2 der Heizkostenverordnung vom 20. Januar 1989 (BGBl. I S. 115 - künftig \n\nHeizKV) aufgeführten Kostenarten an. Die Kosten einer Wärmelieferung bzw. \n\ndas Entgelt für einen Wärmecontractor werden nicht genannt. Die Aufzählung \n\nerschöpft sich in der Nennung von Kosten, die sämtlich beim Betrieb einer zent-\n\nralen Heizungsanlage durch den Vermieter entstehen. \n\n15 \n\nDass in § 5 Nr. 6 des Vertrages auch die Kostentragung einer Versor-\n\ngung mit Fernwärme/Fernwarmwasser geregelt ist, ist im vorliegenden Zusam-\n\nmenhang nicht von Bedeutung. Denn die Versorgung mit Wärme und Warm-\n\nwasser erfolgt im Streitfall nicht mittels Fernwärme, sondern durch sogenannte \n\nNahwärme. Dabei kommt es hier nicht darauf an, ob eine Versorgung durch \n\nNahwärme schon dann nicht mehr anzunehmen ist, wenn sich die Heizungsan-\n\nlage im Nachbargebäude oder sonst in der Nachbarschaft befindet. Denn die \n\nAnlage befindet sich in dem Gebäude, in dem die Mietwohnung liegt. Zu Un-\n\nrecht meint die Revision, die vertraglich genannte Möglichkeit eines Fernwär-\n\nmebezugs mit Kostentragung durch den Mieter erfasse auch die Versorgung \n\nmit Nahwärme; entscheidend sei insofern lediglich, dass die Beklagte Heizwär-\n\nme und Warmwasser im Wege eines Fremdbezuges von einem Dritten be-\n\nschaffe. \n\n16 \n\nb) Aus den Entscheidungen des Senats vom 6. April 2005 - VIII ZR \n\n54/04, NJW 2005, 1776 und vom 13. Juni 2007 - VIII ZR 78/06, z.V.b., folgt \n\nnichts anderes. In dem dem Urteil vom 13. Juni 2007 (aaO II 1) zugrunde lie-\n\ngenden Vertrag war - anders als hier - ausdrücklich geregelt, dass der Mieter \n\nbei einer Fremdbelieferung die anteiligen Kosten der eigenständigen gewerbli-\n\nchen Lieferung von Wärme und Warmwasser zu tragen habe. Die Entscheidung \n\nvom 6. April 2005 - VIII ZR 54/04 (aaO) erging zu einer während eines laufen-\n\nden Mietverhältnisses vom Vermieter vorgenommenen Umstellung der Hei-\n\nzungsart. Die dortige Aussage, für eine während eines laufenden Mietverhält-\n\nnisses vollzogene Umstellung bedürfe es einer vertraglichen Grundlage, wenn \n\ndem Mieter zusätzliche Kosten auferlegt werden sollen, besagt nicht, dass dann \n\nkeine vertragliche Grundlage für die Umlage der Kosten der eigenständigen \n\ngewerblichen Lieferung von Wärme erforderlich sei, wenn die Umstellung vor \n\nAbschluss des Mietvertrages erfolgt ist. \n\nBall \n\nDr. Wolst \n\nHermanns \n\nDr. Milger \n\nDr. Koch \n\nVorinstanzen: \nAG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg, Entscheidung vom 08.02.2006 - 3 C 323/05 - \nLG Berlin, Entscheidung vom 31.07.2006 - 62 S 72/06 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2006/VIII_ZR_244-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2007-06-20/viii-zr-244-06","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 556","ref_norm":"556","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2006/VIII_ZR_244-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2006/VIII_ZR_244-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2007-06-20/viii-zr-244-06","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2006/VIII_ZR_244-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 21:43:32.769476+00:00"}}