{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2006/VIII_ZR_243-06","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2007-11-28","aktenzeichen":"VIII ZR 243/06","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB § 556 Abs. 3 Satz 3 Verkündet am: 28. November 2007 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle Der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit bezeichnet die vertragliche Nebenpflicht des Vermieters, bei Maßnahmen und Entscheidungen, die Einfluss auf die Höhe der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten haben (hier: Abschluss eines Wärmelieferungs- vertrags), auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht zu nehmen. Eine Verletzung dieser Pflicht unter dem Gesichtspunkt der Eingehung eines unwirt- schaftlichen Vertrages kommt nicht in Betracht, wenn das Mietverhältnis zu diesem Zeitpunkt noch nicht bestand.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVIII ZR 243/06 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nNachschlagewerk: \n\nja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja \n\nBGB § 556 Abs. 3 Satz 3 \n\nVerkündet am: \n28. November 2007 \nErmel, \nJustizangestellte \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nDer Grundsatz der Wirtschaftlichkeit bezeichnet die vertragliche Nebenpflicht des \n\nVermieters, bei Maßnahmen und Entscheidungen, die Einfluss auf die Höhe der vom \n\nMieter zu tragenden Betriebskosten haben (hier: Abschluss eines Wärmelieferungs-\n\nvertrags), auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht zu nehmen. \n\nEine Verletzung dieser Pflicht unter dem Gesichtspunkt der Eingehung eines unwirt-\n\nschaftlichen Vertrages kommt nicht in Betracht, wenn das Mietverhältnis zu diesem \n\nZeitpunkt noch nicht bestand. \n\nBGH, Urteil vom 28. November 2007 - VIII ZR 243/06 - LG Dresden \n\nAG Dresden \n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 19. September 2007 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter \n\nDr. Frellesen, die Richterin Dr. Milger, den Richter Dr. Koch und die Richterin \n\nDr. Hessel \n\nfür Recht erkannt: \n\nDie Revision der Beklagten gegen das Urteil der 4. Zivilkammer \n\ndes Landgerichts Dresden vom 1. August 2006 wird zurückgewie-\n\nsen. \n\nDie Beklagten haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tra-\n\ngen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\n2 \n\n3 \n\nDie Klägerin begehrt von den Beklagten auf der Grundlage der Abrech-\n\nnungen eines Wärmecontractingunternehmens die Nachzahlung von Heizungs- \n\nund Warmwasserkosten für die Jahre 2000, 2001 und 2002. \n\nDie Beklagten waren Mieter, die Klägerin Vermieterin einer Wohnung in \n\nD. . Das Mietvertragsverhältnis begann am 1. Februar 2000 und endete \n\nam 31. Mai 2004. \n\nDie Wärmeversorgung des Mietobjekts erfolgte ursprünglich mittels einer \n\nvon der Klägerin betriebenen Zentralheizungsanlage. Im Juni 1999 – vor Ab-\n\nschluss des Mietvertrags der Parteien – übertrug die Klägerin die Wärmever-\n\nsorgung des Mietobjekts für eine Vertragsdauer von 15 Jahren der Rechtsvor-\n\ngängerin der Nebenintervenientin. \n\n4 \n\nDer Formularmietvertrag enthält bezüglich der Heiz- und Warmwasser-\n\nkosten die folgenden Regelungen: \n\n\"§ 6 Heizung, Warmwasserversorgung \n\n2. Der Mieter ist verpflichtet, die anteiligen Kosten der zentralen Heizungsanla-\nge einschließlich der Abgasanlage sowie der Warmwasserversorgungsanla-\nge zu bezahlen. Zu den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage \ngehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die \nKosten des Betriebsstroms, die Kosten der Bedienung … \n\n(…) \n\n5. Werden die Mieträume durch eigenständige gewerbliche Lieferung von \nWärme (Fernwärme oder einer zentralen Heizungsanlage) versorgt, so ist \nder Mieter verpflichtet, sämtliche dem Vermieter entstehenden Kosten antei-\nlig zu tragen. Hierzu gehören das Entgelt für die Wärmelieferung und die \nKosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen. Die vorstehend in § 6 \nZiffer 2 getroffenen Regelungen gelten entsprechend. \n\n6. Werden die Mieträume durch eigenständige gewerbliche Lieferung von \nWarmwasser (Fernwarmwasser oder zentrale Warmwasserversorgung) ver-\nsorgt, so ist der Mieter verpflichtet, sämtliche dem Vermieter entstehenden \nKosten anteilig zu tragen. Hierzu gehören das Entgelt für die Lieferung des \nWarmwassers und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen. \nDie vorstehend in § 6 Ziffer 2 getroffenen Regelungen gelten entsprechend.\" \n\n5 \n\nDas Amtsgericht hat die Beklagten als Gesamtschuldner zur Zahlung \n\nrestlicher Heizkosten in Höhe von 1.280,95 € nebst Zinsen verurteilt. Das Land-\n\ngericht hat die Entscheidung des Amtsgerichtes abgeändert und die Beklagten \n\nunter Abweisung der weitergehenden Klage zur Zahlung eines Betrages von \n\n1.153,37 € verurteilt. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision ver-\n\nfolgen die Beklagten ihren Antrag auf Klageabweisung weiter. \n\n \n \n\n6 \n\n7 \n\n8 \n\nEntscheidungsgründe: \n\nDie Revision hat keinen Erfolg. \n\nI. \n\nDas Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit \n\nfür das Revisionsverfahren noch von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: \n\nDie Klägerin sei berechtigt gewesen, die abgerechneten Kosten der \n\nWärmelieferung für die Jahre 2000, 2001 und 2002 in dem zugesprochenen \n\nUmfang zu verlangen. Ein Verstoß gegen den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz und \n\ndamit eine Pflichtverletzung gemäß § 280 BGB sei von den darlegungs- und \n\nbeweisbelasteten Beklagten nicht ausreichend dargelegt. \n\n9 \n\nEine Pflichtverletzung unter dem Gesichtspunkt des Eingriffs in ein be-\n\nstehendes Mietverhältnis komme schon deswegen nicht in Betracht, weil die \n\nUmstellung auf \"Wärmecontracting\" vor Abschluss des Mietvertrages mit den \n\nBeklagten erfolgt sei. Bei einer Neuvermietung nach Abschluss eines Wärmelie-\n\nferungsvertrages müsse der Mieter die bestehende Versorgungssituation hin-\n\nnehmen. \n\n10 \n\nDie Beklagten hätten auch nicht dargetan, dass die Wärmeversorgung \n\nihrer Wohnung zu überhöhten Preisen erfolge. Der Nachweis der Unwirtschaft-\n\nlichkeit eines vom Vermieter abgeschlossenen Wärmelieferungsvertrages kön-\n\nne zwar grundsätzlich durch einen Vergleich mit den Wärmepreisen anderer \n\nortsansässiger Anbieter geführt werden, sofern diese von einem vergleichbaren \n\nLeistungsumfang und -inhalt ausgingen. Das von den Beklagten vorgelegte In-\n\nformationsangebot der Stadtwerke D. GmbH (im Folgenden: D. ) \n\nzur Wärmelieferung vom 30. Oktober 2003 und das Angebot der Gasversor-\n\ngung S. O. GmbH & Co. KG (im Folgenden: G. ) vom \n\n6. November 2003 für das Anwesen der Klägerin seien aber nur eingeschränkt \n\nmit den Leistungen der Nebenintervenientin vergleichbar. Darüber hinaus kön-\n\nne auch nicht festgestellt werden, dass das Preisniveau der Nebenintervenien-\n\ntin von den vorgelegten Informationsangeboten der D. und der G. \n\nerheblich abweiche. \n\nII. \n\n11 \n\nDiese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung im Ergebnis stand. \n\nDie Beklagten sind zur Zahlung rückständiger Wärmelieferungskosten von ins-\n\ngesamt 1.153,37 € für die Jahre 2000 bis 2002 an die Klägerin verpflichtet. \n\n12 \n\nDas Berufungsgericht ist zutreffend davon ausgegangen, dass die Klä-\n\ngerin die ihr von der Nebenintervenientin berechneten Kosten der Wärmeliefung \n\nfür das Gebäude, in dem sich die den Beklagten vermietete Wohnung befindet, \n\nanteilig auf die Beklagten umlegen kann, denn der zwischen den Parteien ab-\n\ngeschlossene Mietvertrag sieht in § 6 Nr. 5 und 6 die Umlage der Kosten der \n\neigenständigen gewerblichen Lieferung von Wärme und Warmwasser vor. \n\n13 \n\nOhne Erfolg macht die Revision geltend, dass die Klägerin gegen den \n\nGrundsatz der Wirtschaftlichkeit verstoßen habe, indem sie sich auf eine unan-\n\ngemessen hohe Entgeltvereinbarung mit der Rechtsvorgängerin der Nebenin-\n\ntervenientin eingelassen habe. \n\n14 \n\nZwar trifft den Vermieter gegenüber seinem Mieter die vertragliche Ne-\n\nbenpflicht, bei Maßnahmen und Entscheidungen, die Einfluss auf die Höhe der \n\nletztlich von diesem zu tragenden Nebenkosten haben, auf ein angemessenes \n\nKosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht zu nehmen. Ein Verstoß gegen diese Ne-\n\nbenpflicht kann zu einem Schadensersatzanspruch führen, der sich auf Freihal-\n\ntung des Mieters von den unnötigen Kosten richtet (Staudinger/Weitemeyer, \n\nBGB (2006), § 556 Rdnr. 93; Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl., \n\n§ 560 Rdnr. 114). Eine vertragliche Pflicht zur Rücksichtnahme setzt jedoch \n\ndas Bestehen eines Schuldverhältnisses voraus und kann daher erst mit Ab-\n\nschluss des Mietvertrags bzw. allenfalls mit der Aufnahme von Vertragsver-\n\nhandlungen über den Abschluss eines Mietvertrags einsetzen. Hieran fehlt es, \n\nweil die Beklagten die streitige Wohnung (Mietbeginn 1. Februar 2000) erst ge-\n\nraume Zeit nach dem bereits im Juni 1999 erfolgten Abschluss des Wärmeliefe-\n\nrungsvertrags gemietet haben. \n\n15 \n\nAuch aus dem von der Revision angeführten Gesichtspunkt der Ver-\n\npflichtung des Vermieters zur Kostenkontrolle im laufenden Mietverhältnis ergibt \n\nsich kein Verstoß der Klägerin gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot. Eine gege-\n\nbenenfalls in Betracht zu ziehende Verpflichtung der Klägerin, hinsichtlich der \n\nWärmeversorgung des Mietobjekts zu einem günstigeren Anbieter zu wechseln, \n\nkommt für die hier zu beurteilenden Abrechnungszeiträume wegen der noch \n\nnicht abgelaufenen festen Vertragsdauer nicht in Frage. Ob die von der Be-\n\nklagten vorgetragenen Angebote der G. und der D. , wie die Revision \n\ngeltend macht, bei vergleichbarem Leistungsumfang deutlich günstiger gewe-\n\nsen wären als die Nebenintervenientin, bedarf deshalb keiner Entscheidung. \n\n16 \n\nDa sich das Urteil des Berufungsgerichts als richtig erweist, ist die Revi-\n\nsion zurückzuweisen (§ 561 ZPO). \n\nBall \n\nDr. Frellesen \n\nDr. Milger \n\nDr. Koch \n\nDr. Hessel \n\nVorinstanzen: \n\nAG Dresden, Entscheidung vom 13.07.2005 - 144 C 7551/03 - \n\nLG Dresden, Entscheidung vom 01.08.2006 - 4 S 460/05 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2006/VIII_ZR_243-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2007-11-28/viii-zr-243-06","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 280","ref_norm":"280","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 561","ref_norm":"561","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2006/VIII_ZR_243-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2006/VIII_ZR_243-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2007-11-28/viii-zr-243-06","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2006/VIII_ZR_243-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 19:57:47.312422+00:00"}}