{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2006/VIII_ZR_223-06","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2007-04-04","aktenzeichen":"VIII ZR 223/06","doktyp":"Urteil","leitsatz":"Verkündet am: 4. April 2007 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle BGB §§ 126, 550, 573 Abs. 2 Nr. 2 Ein Verzicht des Vermieters auf das Recht, das Wohnraummietverhältnis wegen Ei- genbedarfs zu kündigen, bedarf - wie der gesamte Mietvertrag - gemäß § 550 Satz 1 BGB der Schriftform, wenn der Verzicht für mehr als ein Jahr gelten soll.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVIII ZR 223/06 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nNachschlagewerk: \n\nja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja \n\nVerkündet am: \n4. April 2007 \nKirchgeßner, \nJustizhauptsekretärin \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nBGB §§ 126, 550, 573 Abs. 2 Nr. 2 \n\nEin Verzicht des Vermieters auf das Recht, das Wohnraummietverhältnis wegen Ei-\n\ngenbedarfs zu kündigen, bedarf - wie der gesamte Mietvertrag - gemäß § 550 Satz 1 \n\nBGB der Schriftform, wenn der Verzicht für mehr als ein Jahr gelten soll. \n\nBGH, Urteil vom 4. April 2007 - VIII ZR 223/06 - LG Frankfurt am Main \n\nAG Bad Homburg \n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren mit \n\nSchriftsatzfrist bis zum 9. März 2007 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die \n\nRichter Wiechers und Dr. Wolst sowie die Richterinnen Hermanns und \n\nDr. Hessel \n\nfür Recht erkannt: \n\nDie Revision der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts \n\nFrankfurt am Main, 17. Zivilkammer, vom 20. Juli 2006 in der Fas-\n\nsung des Berichtigungsbeschlusses vom 18. August 2006 wird zu-\n\nrückgewiesen. \n\nDie Beklagten tragen die Kosten des Revisionsverfahrens. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\nDurch den Kauf des Hausgrundstücks F. straße in S. \n\ntraten die Kläger als Vermieter in den von den Beklagten als Mieter mit der Vor-\n\neigentümerin geschlossenen Mietvertrag vom 21. November 1991 über eine \n\nDreizimmerwohnung ein. In § 27 des Mietvertrags mit der Überschrift \"Sonstige \n\nVereinbarungen\" ist eingetragen: \"- siehe Anlagen -\". \n\n2 \n\nDie Kläger sprachen mit Schreiben vom 26. August 2002 und vom \n\n31. August 2004 gegen die Beklagten die ordentliche Kündigung des Mietver-\n\ntrags jeweils zum Ablauf des nächsten Jahres aus. Daneben erklärten sie mit \n\nSchreiben vom 29. Januar 2004 und 26. Juli 2004 fristlose Kündigungen des \n\nMietverhältnisses. Die ordentlichen Kündigungen begründeten die Kläger mit \n\nEigenbedarf ihrer erwachsenen Tochter. \n\n3 \n\nDie Beklagten widersprachen den Kündigungen und bestritten die Rich-\n\ntigkeit der zur Begründung der Kündigungen vorgetragenen Tatsachen. Hin-\n\nsichtlich der Kündigungen wegen Eigenbedarfs berufen sich die Beklagten auf \n\ndie von ihnen vorgelegte Version der Anlage zu § 27 des Mietvertrags, die unter \n\nanderem folgenden Satz enthält: \n\n4 \n\n5 \n\n6 \n\n\"12. Auf eine Kündigung wegen Eigenbedarf wird verzichtet\". \n\nDemgegenüber behaupten die Kläger, die von ihnen in den Rechtsstreit \n\neingeführte Version der Anlage zu § 27 des Mietvertrags, die keine Bestimmung \n\nzu einer Kündigung wegen Eigenbedarfs enthält, sei von den Mietvertragspar-\n\nteien in den Mietvertrag einbezogen worden. \n\nBei beiden von den Parteien vorgelegten Versionen der Anlage zu § 27 \n\ndes Mietvertrags handelt es sich jeweils um ein einzelnes, loses Blatt mit der \n\nÜberschrift \"§ 27 - Sonstige Vereinbarungen\" ohne weitere Hinweise auf ein \n\nbestimmtes Mietverhältnis und ohne Unterschriften oder Paraphen. \n\nDas Amtsgericht hat die Klage auf Räumung und Herausgabe der von \n\nden Beklagten gemieteten Wohnung abgewiesen. Auf die Berufung der Kläger \n\nhat das Landgericht die Beklagten zur Räumung und Herausgabe der Wohnung \n\nverurteilt. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehren die \n\nBeklagten die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. \n\nEntscheidungsgründe: \n\nI. \n\n7 \n\n8 \n\nDas Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgeführt: \n\nDie Kündigung vom 26. August 2002 wegen Eigenbedarfs der Tochter \n\nder Kläger sei wirksam. Dabei könne dahinstehen, welchen Inhalt die gemäß \n\n§ 27 des Mietvertrags vorgesehene Anlage habe. Denn selbst wenn sie in der \n\nvon den Beklagten vorgelegten Version vereinbart worden sei, fehle es ihr an \n\nder für die Wirksamkeit erforderlichen Schriftform gemäß § 550 BGB (§ 566 \n\nBGB aF), weil sie weder mit dem Mietvertrag verbunden noch unterzeichnet sei, \n\nnoch im Text auf den Hauptvertrag Bezug nehme. \n\n9 \n\nDie Kündigung wegen Eigenbedarfs sei daher vertraglich nicht ausge-\n\nschlossen gewesen und auch im Übrigen formell ordnungsgemäß erklärt wor-\n\nden. Der Eigenbedarf der Kläger sei nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme \n\nnachgewiesen, das Räumungsverlangen somit berechtigt. \n\nII. \n\n10 \n\n11 \n\n12 \n\nDas Berufungsurteil hält der revisionsrechtlichen Nachprüfung stand, so \n\ndass die Revision zurückzuweisen ist. \n\nDie Kläger haben das Mietverhältnis wirksam gemäß § 573 Abs. 1 \n\nSatz 1, Abs. 2 Nr. 2 BGB wegen Eigenbedarfs gekündigt. \n\nDie Kündigung wegen Eigenbedarfs ist zwischen den Mietvertragspartei-\n\nen nicht ausgeschlossen worden, so dass auch die Kläger als Erwerber des \n\nGrundstücks nicht gemäß § 566 BGB einer Beschränkung der Kündigung we-\n\ngen Eigenbedarfs unterliegen. \n\n13 \n\nSoll ein Kündigungsausschluss für längere Zeit als ein Jahr gelten, so ist \n\nhierfür Schriftform erforderlich (§ 550 Satz 1 BGB). Wird die Schriftform nicht \n\neingehalten, so ist das Mietverhältnis ohne Beachtung der Kündigungsbe-\n\nschränkung, frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohn-\n\nraums, kündbar (§ 550 Satz 2 BGB). Das ist hier der Fall. \n\n14 \n\n1. Zu Recht geht das Berufungsgericht davon aus, dass eine Vereinba-\n\nrung über den Ausschluss der Kündigung wegen Eigenbedarfs für mehr als ein \n\nJahr der Schriftform des § 550 BGB bedarf. \n\n15 \n\na) Nach einer Ansicht ist die vertragliche Regelung allerdings dann nicht \n\nformbedürftig, wenn der Vermieter lediglich auf bestimmte Kündigungsgründe, \n\nwie beispielsweise die Kündigung wegen Eigenbedarfs nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 \n\nBGB, verzichtet, weil sich nur ein genereller Kündigungsverzicht unmittelbar auf \n\ndie Dauer des Mietverhältnisses auswirke (LG Mannheim ZMR 1978, 54; \n\nBub/Treier/Heile, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., II \n\nRdnr. 730). Wenn nur das Kündigungsrecht einer Partei ausgeschlossen werde, \n\nhandele es sich nicht um die Befristung eines Vertrags, so dass keine Schrift-\n\nform erforderlich sei (Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., IV Rdnr. 60). \n\n16 \n\nb) Nach anderer Ansicht, der sich auch das Berufungsgericht ange-\n\nschlossen hat, genügt bereits der Ausschluss lediglich bestimmter Kündigungs-\n\ngründe, etwa wegen Eigenbedarfs, um die Formbedürftigkeit zu bejahen (LG \n\nBerlin WuM 1991, 498; LG Hamburg ZMR 2001, 895; Sonnenschein, NZM \n\n2000, 1, 8 f. m.w.N.). Die Schriftform sei nach dem Sinn und Zweck des § 550 \n\nBGB auch für den eingeschränkten, einseitigen Kündigungsverzicht erforder-\n\nlich. \n\n17 \n\nc) Letztere Ansicht trifft zu. Die Gegenmeinung ist nicht mit dem Sinn und \n\nZweck von § 550 BGB vereinbar. § 550 BGB, der im Wesentlichen unverändert \n\n§ 566 BGB aF entspricht, verfolgt vor allem den Zweck, es dem Grundstücks-\n\nerwerber, der in einen bestehenden Mietvertrag eintritt, zu erleichtern, sich über \n\nden Umfang der auf ihn übergehenden Bindungen zu unterrichten (BGHZ 136, \n\n357, 370; BGHZ 52, 25, 28). Hauptzweck des Schriftformerfordernisses (neben \n\nWarn- und Beweisfunktion) ist also der Schutz des Informationsinteresses eines \n\npotentiellen Grundstückserwerbers (Bub/Treier/Heile, aaO, II Rdnr. 726). \n\n18 \n\nDies gilt auch im Fall des - eingeschränkten - Kündigungsverzichts we-\n\ngen Eigenbedarfs. Ohne Einhaltung der Schriftform würde dem Erwerber an-\n\nhand des Mietvertrags die Beschränkung des Kündigungsrechts nicht zur \n\nKenntnis gelangen, obwohl gerade der Erwerber von Wohnraum nicht selten \n\nein gesteigertes Interesse an dem Sonderkündigungsrecht haben wird. Für den \n\nErwerber ist - worauf die Revisionserwiderung zutreffend hinweist - nicht nur ein \n\ngenereller Kündigungsausschluss von entscheidender Bedeutung, sondern \n\nauch eine wesentliche Kündigungsbeschränkung, die auf Dauer gilt. Der Aus-\n\nschluss der Eigenbedarfskündigung stellt eine nicht unwesentliche Einschrän-\n\nkung des verfassungsrechtlich geschützten Eigentums (Art. 14 GG) des Erwer-\n\nbers dar. \n\n19 \n\n2. Das Berufungsgericht hat entgegen der Ansicht der Revision auch \n\nnicht die Anforderungen an die Wahrung der Schriftform gemäß § 126 BGB ver-\n\nkannt. \n\n20 \n\nWenn die Vertragschließenden wesentliche Bestandteile des Mietver-\n\ntrags - dazu gehört hier der Verzicht auf die Eigenbedarfskündigung - nicht in \n\ndie Vertragsurkunde selbst aufnehmen, sondern in andere Schriftstücke ausla-\n\ngern, so dass sich der Gesamtinhalt der mietvertraglichen Vereinbarung erst \n\naus dem Zusammenspiel dieser \"verstreuten\" Bestimmungen ergibt, muss zur \n\nWahrung der Urkundeneinheit die Zusammengehörigkeit dieser Schriftstücke in \n\ngeeigneter Weise zweifelsfrei kenntlich gemacht werden (BGH, Urteil vom \n\n15. November 2006 - XII ZR 92/04, NZM 2007, 127, unter 2 c). Das ist hier \n\nnicht geschehen. Die Zusatzvereinbarung - gleich in welcher der von den Par-\n\nteien vorgelegten Versionen - ist weder mit dem Mietvertrag verbunden noch \n\nunterzeichnet worden und nimmt im Text nicht auf den Hauptvertrag Bezug. \n\nEine zweifelsfreie Zuordnung einer der Anlagen zur Haupturkunde des Mietver-\n\ntrags ist nach den zutreffenden Feststellungen des Berufungsgerichts damit \n\nnicht gegeben. \n\n21 \n\nDer bloße Hinweis in § 27 des Mietvertrags auf nicht näher bezeichnete \n\n\"Anlagen\" reicht entgegen der Auffassung der Revision zur Wahrung der \n\nSchriftform nicht aus. Zu Unrecht beruft sich die Revision für ihre abweichende \n\nAuffassung auf die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 18. Dezember \n\n2002 (XII ZR 253/01, NJW 2003, 1248, unter 2 a). Mit dem von der Revision \n\naus dem Zusammenhang gerissenen Satz, für den Schutzzweck des § 566 \n\nBGB aF reiche es aus, dass ein späterer Grundstückserwerber durch die Ver-\n\nweisung im Hauptvertrag auf die Existenz einer Anlage hingewiesen werde, hat \n\nder Bundesgerichtshof in der genannten Entscheidung lediglich die Entbehrlich-\n\nkeit einer ausdrücklichen Rückverweisung einer Anlage auf den Mietvertrag \n\nbegründet, aber nicht ausgesprochen, der bloße Hinweis auf Anlagen zum \n\nMietvertrag genüge bereits dem Schriftformerfordernis. \n\n22 \n\n3. Soweit das Berufungsgericht das Vorliegen der tatsächlichen Gründe \n\nfür die Eigenbedarfskündigung der Kläger festgestellt hat, erhebt die Revision \n\nkeine Rüge. Rechtsfehler sind insoweit nicht ersichtlich. \n\nBall \n\nWiechers \n\nDr. Wolst \n\nHermanns \n\nDr. Hessel \n\nVorinstanzen: \n\nAG Bad Homburg, Entscheidung vom 22.11.2005 - 2 C 66/04 (19) - \n\nLG Frankfurt/Main, Entscheidung vom 20.07.2006 - 2/17 S 130/05 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2006/VIII_ZR_223-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2007-04-04/viii-zr-223-06","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 550","ref_norm":"550","n":8},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 566","ref_norm":"566","n":4},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 573","ref_norm":"573","n":1},{"jurabk":"GG","ref":"Art 14","ref_norm":"14","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 126","ref_norm":"126","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2006/VIII_ZR_223-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2006/VIII_ZR_223-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2007-04-04/viii-zr-223-06","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2006/VIII_ZR_223-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 21:35:48.802912+00:00"}}