{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2006/VIII_ZR_219-06","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2007-04-04","aktenzeichen":"VIII ZR 219/06","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB §§ 566, 566a Verkündet am: 4. April 2007 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle a) Ein Grundstückserwerb nach der Beendigung eines Mietverhältnisses und dem Auszug des Mieters führt nicht zum Eintritt des neuen Eigentümers in Rechte und Pflichten des bisherigen Vermieters aus dem beendeten Miet- verhältnis und aus einer Sicherungsabrede zur Mietkaution. b) Die Abrechnung der Nebenkosten aus der im Zeitpunkt des Auszugs des Mieters laufenden Abrechnungsperiode obliegt dem bisherigen Vermieter (im Anschluss an BGH, Urteil vom 3. Dezember 2003 - VIII ZR 168/03, NJW 2004, 851).","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVIII ZR 219/06 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nNachschlagewerk: \n\nja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja \n\nBGB §§ 566, 566a \n\nVerkündet am: \n4. April 2007 \nKirchgeßner, \nJustizhauptsekretärin \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\na) Ein Grundstückserwerb nach der Beendigung eines Mietverhältnisses und \n\ndem Auszug des Mieters führt nicht zum Eintritt des neuen Eigentümers in \n\nRechte und Pflichten des bisherigen Vermieters aus dem beendeten Miet-\n\nverhältnis und aus einer Sicherungsabrede zur Mietkaution. \n\nb) Die Abrechnung der Nebenkosten aus der im Zeitpunkt des Auszugs des \n\nMieters laufenden Abrechnungsperiode obliegt dem bisherigen Vermieter (im \n\nAnschluss an BGH, Urteil vom 3. Dezember 2003 - VIII ZR 168/03, NJW \n\n2004, 851). \n\nBGH, Urteil vom 4. April 2007 - VIII ZR 219/06 - LG Berlin \n\nAG Tempelhof-Kreuzberg \n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 4. April 2007 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Wolst, \n\ndie Richterin Dr. Milger, den Richter Dr. Koch und die Richterin Dr. Hessel \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Rechtsmittel der Beklagten werden das Urteil der Zivil-\n\nkammer 62 des Landgerichts Berlin vom 20. Juli 2006 aufgehoben \n\nund das Urteil des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg vom \n\n23. Februar 2006 abgeändert. \n\nDie Klage wird abgewiesen. \n\nDer Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits einschließlich der au-\n\nßergerichtlichen Kosten des Streithelfers der Beklagten zu tragen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\nDie Parteien streiten um Rückzahlung einer Mietkaution. Der Kläger hat-\n\nte seit dem 1. Juli 1999 von einer Wohnungsbaugesellschaft eine Wohnung in \n\nB. gemietet und die Kaution in Höhe von 1.730 DM (884,53 €) entrichtet. \n\nSeit dem 12. April 2004 stand das Grundstück, auf dem sich die an den Kläger \n\nvermietete Wohnung befindet, unter Zwangsverwaltung. Der Kläger kündigte \n\ndas Mietverhältnis zum 30. Juni 2004 und zog aus. Am 26. November 2004 er-\n\nhielt die Beklagte im Rahmen der Zwangsversteigerung den Zuschlag für das \n\nGrundstück. \n\n2 \n\nDas Amtsgericht hat die Beklagte mit (rechtskräftigem) Teilurteil vom \n\n29. November 2005 zur Abrechnung über die Kaution und mit Schlussurteil vom \n\n23. Februar 2006 zur Rückzahlung der Kaution nebst Zinsen verurteilt. Die \n\nhiergegen gerichtete Berufung der Beklagten hat das Landgericht zurückgewie-\n\nsen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte \n\nihr Ziel der Klageabweisung weiter. \n\nEntscheidungsgründe: \n\nI. \n\n3 \n\n4 \n\nDas Berufungsgericht (LG Berlin GE 2006, 1479) hat zur Begründung \n\nseiner Entscheidung ausgeführt: \n\nDer Anspruch des Klägers auf Rückzahlung der Mietkaution richte sich \n\ngemäß § 566a BGB gegen die Beklagte als Erwerberin des Grundstücks, denn \n\nes komme entscheidend darauf an, zu welchem Zeitpunkt der Anspruch des \n\nKlägers fällig geworden sei. Die Fälligkeit sei aber erst nach dem Eigentumser-\n\nwerb der Beklagten eingetreten, weil noch die Abrechnung der Nebenkosten für \n\ndas Jahr 2004 ausgestanden habe und die Mietkaution auch zur Sicherung \n\nnoch nicht fälliger Ansprüche bestimmt sei. Darauf, dass das Mietverhältnis \n\nschon vor dem Eigentumsübergang beendet gewesen sei, komme es nicht an. \n\nBereits im Anwendungsbereich des § 566 BGB sei anerkannt, dass der Erwer-\n\nber auch in ein Abwicklungsverhältnis nach Kündigung des Mietverhältnisses \n\neintrete, solange die Mietsache noch nicht zurückgegeben sei. Für die Rückga-\n\nbe der Sicherheit bestimme dies § 566a BGB ausdrücklich. Nach der gesetzli-\n\nchen Regelung sei es unerheblich, ob der Erwerber die Kaution vom früheren \n\nVermieter erhalten habe, er müsse sich grundsätzlich bei dem Veräußerer \n\nschadlos halten. Diese Risikoverteilung gelte auch für den Erwerb im Rahmen \n\nder Zwangsversteigerung. \n\nII. \n\n5 \n\n6 \n\nDiese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. \n\n1. Zutreffend ist das Berufungsgericht allerdings davon ausgegangen, \n\ndass §§ 566, 566a BGB auch im Fall des Eigentumserwerbs im Wege der \n\nZwangsversteigerung Anwendung finden (§ 57 ZVG). Ein Eintritt des neuen \n\nEigentümers in Rechte und Pflichten des Vermieters aus dem Mietverhältnis \n\nund der geleisteten Mietsicherheit gemäß §§ 566, 566a BGB kommt aber nach \n\ndem Zweck dieser Vorschriften nicht mehr in Betracht, wenn der (ehemalige) \n\nMieter - wie hier - schon vor dem Eigentumsübergang auf den Erwerber ausge-\n\nzogen ist. \n\n7 \n\na) Der in § 566 BGB geregelte Eintritt des Erwerbers in ein bestehendes \n\nMietverhältnis dient dem Schutz des Mieters, dem die Wohnung aufgrund eines \n\nwirksamen Mietvertrages überlassen worden ist. Die ihm dadurch von seinem \n\nVertragspartner eingeräumte Rechtsstellung - der berechtigte Besitz - soll ihm \n\nauch gegenüber einem späteren Erwerber des Grundstücks erhalten bleiben \n\n(Staudinger/Emmerich, BGB (2006), § 566 Rdnr. 3). Das Erfordernis der Über-\n\nlassung der Wohnung an den Mieter erfüllt ferner eine Publizitätsfunktion, denn \n\nder Erwerber kann in der Regel bereits aus der Besitzlage ablesen, in welche \n\nMietverhältnisse er eintreten muss (Staudinger/Emmerich, aaO, Rdnr. 33; vgl. \n\nauch Wolff/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasing-\n\nrechts, 9. Aufl., Rdnr. 1291). § 566a BGB ergänzt den Schutz des Mieters da-\n\ndurch, dass der Erwerber außerdem in die sich aus der Sicherungsvereinba-\n\nrung zur Mietkaution ergebenden Rechte und Pflichten des Vermieters eintritt. \n\n8 \n\nb) Nach ihrem Wortlaut und Zweck setzen §§ 566, 566a BGB deshalb \n\ngrundsätzlich voraus, dass im Zeitpunkt des Eigentumswechsels ein wirksames \n\nMietverhältnis besteht (Palandt/Weidenkaff, BGB, 66. Auflage, § 566 Rdnr. 14; \n\nBlank/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., § 566 Rdnr. 12 ff.; Bub/Treier/Heile, Hand-\n\nbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Kap. II Rdnr. 857) und sich \n\nder Mieter (noch) im Besitz der Wohnung befindet (MünchKomm/Häublein, \n\nBGB, 4. Aufl., § 566 Rdnr. 16; Wolff/Eckert/Ball, aaO, Rdnr. 1296 f.; Staudin-\n\nger/Emmerich, aaO; Lammel, Wohnraummietrecht, 3. Aufl., § 566 Rdnr. 31). An \n\nbeiden Voraussetzungen fehlt es hier. \n\n9 \n\nZwar nimmt die wohl herrschende Meinung - wovon auch das Beru-\n\nfungsgericht zutreffend ausgeht - eine Ausnahme für den Fall an, dass der Mie-\n\nter im Zeitpunkt des Eigentumswechsels die Wohnung trotz Ablaufs des Miet-\n\nvertrags noch nicht geräumt hat; in diesem Fall soll der Erwerber entsprechend \n\n§ 566 BGB in das Abwicklungsverhältnis mit dem Mieter eintreten (BGHZ 72, \n\n147; MünchKomm/Häublein, aaO, Rdnr. 12; Gather in Schmidt-Futterer, Miet-\n\nrecht, 9. Aufl., § 566 Rdnr. 24; Erman/Jendrek, BGB, 11. Aufl., § 566 Rdnr. 8; \n\neinschränkend Palandt/Weidenkaff, aaO). Diese Ausdehnung des Anwen-\n\ndungsbereichs des § 566 BGB wird vor allem mit praktischen Erwägungen be-\n\ngründet (BGH, aaO, S. 150; Lammel, aaO, § 566 Rdnr. 29; Bub/Treier/Heile, \n\naaO, Kap. II Rdnr. 860). Für eine noch weitergehende Analogie zugunsten ei-\n\nnes vor dem Eigentumswechsel ausgezogenen Mieters besteht jedoch kein \n\nAnlass. Weder der Zweck der gesetzlichen Regelung noch praktische Gründe \n\nrechtfertigen es in einem solchen Fall, den Erwerber in ein etwa noch beste-\n\nhendes Abwicklungsverhältnis und in die Pflichten aus der Sicherungsabrede \n\neintreten zu lassen. \n\n10 \n\naa) Der vor dem Eigentumsübergang auf den Erwerber ausgezogene \n\nMieter bedarf eines Schutzes durch die §§ 566, 566a BGB nicht, denn seine \n\nRechtsposition wird durch den Eigentumswechsel nicht mehr berührt. Soweit \n\nihm noch Ansprüche aus der Abwicklung des Mietverhältnisses zustehen, kann \n\ner diese gegen seinen bisherigen Vermieter geltend machen. Seine Rechtsstel-\n\nlung wird durch die zwischenzeitliche Veräußerung seiner ehemaligen Woh-\n\nnung nicht verschlechtert. \n\n11 \n\nbb) Die Regelung des § 566a BGB soll ein Auseinanderfallen von Miet-\n\nvertrag und Kautionsabrede vermeiden und ist deshalb in engem Zusammen-\n\nhang mit dem Eintritt des Erwerbers in das Mietverhältnis zu sehen. Die Vor-\n\nschrift verfolgt hingegen nicht den Zweck, dem Mieter unabhängig hiervon ei-\n\nnen zusätzlichen Schuldner für die Rückzahlung der Kaution zu verschaffen \n\nund ihn dadurch besser zu stellen. Gegen das Risiko wirtschaftlicher Schwierig-\n\nkeiten seines Vertragspartners kann sich der Mieter im Hinblick auf die geleiste-\n\nte Kaution dadurch hinreichend absichern, dass er eine Anlage der Sicherheit \n\ngetrennt vom Vermögen des Vermieters gemäß § 551 Abs. 3 Satz 3 BGB ver-\n\nlangt und dieses Recht erforderlichenfalls auch (rechtzeitig) durchsetzt. \n\n12 \n\ncc) Der Revision ist darin beizupflichten, dass eine Anwendung des \n\n§ 566a BGB auf den vor dem Eigentumswechsel ausgezogenen Mieter nicht \n\nden Interessen der Beteiligten an einer einfach zu handhabenden Abwicklung \n\ndes beendeten Mietverhältnisses entspricht. \n\n13 \n\n(1) Die Mietkaution kann in einem solchen Fall in der Hand des Erwer-\n\nbers ihre Funktion, Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis zu si-\n\nchern, nicht erfüllen, denn alle vor dem Eigentumswechsel entstandenen und \n\nfällig gewordenen Ansprüche gegen den Mieter - etwa wegen rückständiger \n\nMiete, Schönheitsreparaturen oder einer Beschädigung der Mietsache - blei-\n\nben wegen der Zäsurwirkung des Eigentumswechsels ohnehin bei dem bisheri-\n\ngen Vermieter (vgl. Senatsurteil vom 19. Oktober 1988 - VIII ZR 22/88, NJW \n\n1989, 451, unter II 2 b m.w.N.). Nach dem Auszug des Mieters werden nur noch \n\netwaige Ansprüche des Vermieters aus späteren Nebenkostenabrechnungen \n\nfällig. Nach der Rechtsprechung des Senats stehen Nachzahlungsansprüche \n\naus einer nach dem Eigentümerwechsel erteilten Nebenkostenrechnung über \n\neine zuvor abgelaufene Abrechnungsperiode jedoch weiter dem ehemaligen \n\nVermieter zu (Senatsurteil vom 3. Dezember 2003 - VIII ZR 168/03, NJW 2004, \n\n851, unter II 1). Auch die Abrechnungspflicht und die Verpflichtung zur Auskeh-\n\nrung eines etwaigen Guthabens treffen in einem derartigen Fall den früheren \n\nVermieter. Von einer strikten Anwendung des so genannten Fälligkeitsprinzips \n\nhat der Senat in diesen Fällen aus Gründen der Rechtsklarheit und Praktikabili-\n\ntät abgesehen. Derjenige, der die Vorauszahlungen für einen Abrechnungszeit-\n\nraum erhalten hat, soll auch die Abrechnung erteilen und zur Rückzahlung ei-\n\nnes Guthabens verpflichtet bzw. zur Geltendmachung eines Nachzahlungsbe-\n\ntrages berechtigt sein (Senatsurteil vom 3. Dezember 2003, aaO). Dies gilt \n\nauch für die im Zeitpunkt des Eigentümerwechsels laufende Abrechnungsperio-\n\nde, wenn der Mieter vor dem Eigentumsübergang ausgezogen ist. Auch in die-\n\nsem Fall ist ausschließlich über einen Zeitraum abzurechnen, in dem der ehe-\n\nmalige Vermieter noch Eigentümer war und die Vorauszahlungen erhalten hat. \n\n14 \n\n(2) Die vom Berufungsgericht vertretene Auffassung, dass den Grund-\n\nstückserwerber die Pflicht zur Rückzahlung einer Mietkaution auch dann trifft, \n\nwenn der Mieter zwar vor dem Eigentumswechsel ausgezogen ist, die Ver-\n\npflichtung zur Abrechnung über die Kaution aber erst nach dem Eigentums-\n\nwechsel fällig wird, würde ferner - wie die Revision zutreffend hervorhebt - zu \n\neiner besonders für den Mieter nachteiligen Unsicherheit darüber führen, wen \n\ner insoweit in Anspruch nehmen muss, denn die Fälligkeit des Anspruchs auf \n\nAbrechnung der Mietkaution und Auskehrung eines nicht verbrauchten Betra-\n\nges hängt von den Umständen des Einzelfalls ab und lässt sich nicht nach \n\neiner feststehenden Frist berechnen (vgl. Senatsurteil vom 18. Januar 2006 \n\n- VIII ZR 71/05, NJW 2006, 1422, unter II 1 a). \n\nIII. \n\n15 \n\nNach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichtes keinen Bestand \n\nhaben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist zur \n\nEndentscheidung reif, da es keiner weiteren Feststellungen bedarf (§ 563 \n\nAbs. 3 ZPO). Die Klage auf Auskehrung der Mietkaution ist unbegründet und \n\ndaher abzuweisen. \n\nBall \n\nDr. Wolst \n\nDr. Milger \n\nDr. Koch \n\nDr. Hessel \n\nVorinstanzen: \n\nAG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg, Entscheidung vom 23.02.2006 - 15 C 301/05 - \n\nLG Berlin, Entscheidung vom 20.07.2006 - 62 S 79/06 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2006/VIII_ZR_219-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2007-04-04/viii-zr-219-06","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 566a","ref_norm":"566a","n":9},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 566","ref_norm":"566","n":8},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 551","ref_norm":"551","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 562","ref_norm":"562","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 563","ref_norm":"563","n":1},{"jurabk":"ZVG","ref":"§ 57","ref_norm":"57","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2006/VIII_ZR_219-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2006/VIII_ZR_219-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2007-04-04/viii-zr-219-06","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2006/VIII_ZR_219-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 21:33:34.298484+00:00"}}