{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2006/VIII_ZR_202-06","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2007-06-27","aktenzeichen":"VIII ZR 202/06","doktyp":"Urteil","leitsatz":"Heizkosten VO § 7 Abs. 4; II. BVO Anlage 3 zu § 27 Abs. 1; BGB §§ 133 Dc, 157 B, D, 554 Abs. 2, 556a Abs. 1 Satz 1 a) Eine Vereinbarung in einem Wohnraummietvertrag, wonach der Mieter die Betriebskosten der Heizung \"erläutert durch Anlage 3 zu § 27 II. BVO\" zu tragen hat, erlaubt dem Vermieter, der während des laufenden Mietverhält- nisses den Betrieb einer im Haus vorhandenen Heizungsanlage einstellt und statt dessen Fernwärme bezieht, die Umlegung der Wärmelieferungskosten auf den Mieter, wenn die zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses geltende Fassung der Zweiten BerechnungsVO bereits eine Umlegung der Kosten der Fernwärmelieferung vorsah (Anschluss an Senatsurteil vom 22. Februar 2006 - VIII ZR 362/04, NJW 2006, 2185). b) Zur ergänzenden Auslegung einer mietvertraglichen Regelung über die Um- legung der Kosten einer Gemeinschaftsantenne, wenn diese beseitigt wird und die Mietwohnungen stattdessen an das Breitbandkabelnetz angeschlos- sen werden.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVIII ZR 202/06\n\nURTEIL \n\nVerkündet am: \n27. Juni 2007 \nKirchgeßner \nJustizhauptsekretärin \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nin dem Rechtsstreit \n\nNachschlagewerk: \n\nja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja \n\nHeizkosten VO § 7 Abs. 4; II. BVO Anlage 3 zu § 27 Abs. 1; \nBGB §§ 133 Dc, 157 B, D, 554 Abs. 2, 556a Abs. 1 Satz 1 \n\na) Eine Vereinbarung in einem Wohnraummietvertrag, wonach der Mieter die \nBetriebskosten der Heizung \"erläutert durch Anlage 3 zu § 27 II. BVO\" zu \ntragen hat, erlaubt dem Vermieter, der während des laufenden Mietverhält-\nnisses den Betrieb einer im Haus vorhandenen Heizungsanlage einstellt und \nstatt dessen Fernwärme bezieht, die Umlegung der Wärmelieferungskosten \nauf den Mieter, wenn die zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses geltende \nFassung der Zweiten BerechnungsVO bereits eine Umlegung der Kosten der \nFernwärmelieferung vorsah (Anschluss an Senatsurteil vom 22. Februar \n2006 - VIII ZR 362/04, NJW 2006, 2185). \n\nb) Zur ergänzenden Auslegung einer mietvertraglichen Regelung über die Um-\nlegung der Kosten einer Gemeinschaftsantenne, wenn diese beseitigt wird \nund die Mietwohnungen stattdessen an das Breitbandkabelnetz angeschlos-\nsen werden. \n\nBGH, Urteil vom 27. Juni 2007 - VIII ZR 202/06 - LG Gießen \nAG Gießen \n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren ge-\n\nmäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 28. März 2007 durch den \n\nVorsitzenden Richter Ball, die Richter Wiechers und Dr. Frellesen sowie die \n\nRichterinnen Hermanns und Dr. Hessel \n\nfür Recht erkannt: \n\nDie Revision des Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts \nGießen - 1. Zivilkammer - vom 3. August 2005 wird zurückgewie-\nsen. \n\nAuf die Anschlussrevision der Klägerin wird das vorbezeichnete \nUrteil im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als die Berufung \nder Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts Gießen vom \n27. Oktober 2004 zurückgewiesen worden ist. Auf die Berufung \nder Klägerin wird das Urteil des Amtsgerichts teilweise abgeändert \nund insgesamt wie folgt neu gefasst: \n\nDer Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 250,65 € nebst Zinsen \nin Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem \n29. April 2004 zu zahlen. \n\nDie Kosten des Rechtsstreits erster Instanz verteilen sich wie folgt: \n\nDie Kosten des Teilvergleichs vom 27. Oktober 2004 haben die \nKlägerin zu 3/5 und der Beklagte zu 2/5 zu tragen. \n\nDie übrigen Kosten des Rechtsstreits erster Instanz haben die \nKlägerin zu 1/3 und der Beklagte zu 2/3 zu tragen, mit Ausnahme \nder Kosten der Beweisaufnahme und der Nebenintervention, die \ndem Beklagten auferlegt werden. \n\nDer Beklagte trägt die Kosten der Rechtsmittelverfahren. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\nDer Beklagte war Mieter einer Wohnung der Klägerin; das Mietobjekt war \n\nunter anderem mit einer ölbetriebenen Zentralheizung und einer Gemein-\n\nschaftsantenne ausgestattet. Nach dem Mietvertrag vom 9. Mai 1984 hatte der \n\nBeklagte Vorauszahlungen auf Betriebskosten zu entrichten. § 4 des Formu-\n\nlarmietvertrags sieht als Abrechnungsmaßstab \"m² Wohnfläche\" vor und be-\n\nstimmt unter anderem: \n\n\"1.b) Folgende Betriebskosten (erläutert durch Anlage 3 zu § 27 \nII. BVO) sind in der Nettomiete nicht enthalten und deshalb \ngesondert zu zahlen: … \n\n13. Gemeinschaftsantenne … \n\n18. Heizung … \n\n2. Ist in der Spalte ‚Verteilungsschlüssel’ ein solcher nicht einge-\nsetzt, so kann der Vermieter einen geeigneten oder unter-\nschiedlichen Umlegungsmaßstab bestimmen. Der Vermieter \nkann während der Mietzeit zu Anfang eines neuen Berech-\nnungszeitraumes den Verteilungsschlüssel angemessen neu \nbilden… \n\n3. Soweit zulässig, ist der Vermieter bei Erhöhung bzw. Neuein-\nführung von Betriebskosten berechtigt, den entsprechenden \nMehrbetrag vom Zeitpunkt der Entstehung umzulegen…\" \n\n2 \n\n3 \n\nEnde 2001 wurde die Ölzentralheizung, die nicht mehr den gesetzlichen \n\nVorgaben entsprach, stillgelegt. Die Klägerin ließ die alte Heizungsanlage ab-\n\nbauen und bezieht seither Fernwärme von ihrer Streithelferin, dem örtlichen \n\nFernwärmeversorger, nach deren allgemeinen Tarif. \n\nFerner wurden die Mieter durch ein undatiertes Rundschreiben der Haus-\n\nverwaltung darüber informiert, dass alle Wohnungen mit einem Breitbandkabel-\n\nanschluss ausgestattet werden sollten; die Grund- bzw. Basisversorgung werde \n\nüber die Mietnebenkosten in Höhe von 8,90 DM monatlich abgerechnet. \n\n4 \n\nFür die Gebühren des Breitbandkabelanschlusses verlangte die Klägerin \n\nin der Betriebskostenabrechnung vom 28. August 2002 für das Jahr 2001 eine \n\nNachzahlung von 29,61 €, in der Betriebskostenabrechnung vom 19. Septem-\n\nber 2003 für das Jahr 2002 eine weitere Nachzahlung von 50,69 €. Die Kabel-\n\ngebühren legte die Klägerin nicht nach dem Anteil der Wohnfläche, sondern \n\nnach der Anzahl der Wohneinheiten um. In der Betriebskostenabrechnung für \n\ndas Jahr 2002 forderte die Klägerin 170,35 € Heizkosten nach. \n\n5 \n\nMit der Klage hat die Klägerin, soweit für das Revisionsverfahren noch \n\nvon Interesse, demgemäß eine Betriebskostennachforderung von 250,65 € gel-\n\ntend gemacht (für den Breitbandkabelanschluss 29,61 € sowie 50,69 €, für \n\nHeizkosten 170,35 €). Das Amtsgericht hat die Klage im Hinblick auf die Heiz-\n\nkostennachforderung abgewiesen. Von den Kabelgebühren hat es der Klägerin \n\ninsgesamt 40,95 € zuerkannt. Dieser Betrag setzt sich aus einer Nachforderung \n\nfür das Jahr 2001 in Höhe von 16,50 € und für das Jahr 2002 von 24,45 € zu-\n\nsammen; in Höhe von weiteren 39,35 € hat das Amtsgericht die Klage auch \n\ninsoweit abgewiesen. \n\nAuf die vom Amtsgericht zugelassene Berufung der Klägerin hat das \n\nLandgericht ihr - unter Zurückweisung der weitergehenden Berufung - über die \n\nin erster Instanz zuerkannten 40,95 € hinaus weitere 170,35 € zugesprochen. \n\nMit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt der Be-\n\nklagte, die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts insgesamt \n\nzurückzuweisen. Die Klägerin tritt dem entgegen und wendet sich mit der An-\n\nschlussrevision gegen die teilweise Abweisung der Klage. \n\n6 \n\n7 \n\nEntscheidungsgründe: \n\n8 \n\n9 \n\nDie Revision des Beklagten ist unbegründet. Die Anschlussrevision der \n\nKlägerin hat dagegen Erfolg. \n\nA. \n\nDas Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We-\n\nsentlichen ausgeführt: \n\n10 \n\nDie Klägerin könne Heizkosten in Höhe von 170,35 € nachfordern. Von \n\nmaßgeblicher Bedeutung sei, dass die alte Heizungsanlage ersatzlos abgebaut \n\nworden sei. Damit liege kein Fall des Wärmecontracting vor, bei dem der Ver-\n\nmieter den Betrieb der Anlage an Dritte vergebe. Anders als bei dieser Form \n\nder Wärmelieferung, bei der der Lieferant eine neue Anlage erstelle oder die \n\nalte weiternutze, werde der Mieter hier nicht doppelt mit den in der Miete kalku-\n\nlatorisch enthaltenen Investitionskosten belastet. Im Gegensatz zum Wärme-\n\ncontractor, der seinen Gewinn und seine Investitionen für die spezielle Anlage \n\nin den Wärmepreis aufnehme, zahle der Vermieter als Kunde des Fernwärme-\n\nversorgers nur den für jeden Nutzer geltenden örtlichen Tarif. \n\n11 \n\nGrundsätzlich sei der Vermieter auch im laufenden Mietverhältnis frei, die \n\nArt der Beheizung umzustellen, sofern der Mieter dadurch nicht mit Mehrkosten \n\nbelastet werde und keine Gebrauchsbeschränkungen hinnehmen müsse. Dabei \n\nstelle der Wechsel von einer ölbetriebenen Zentralheizung zu einem Fernwär-\n\nmeanschluss in der Regel eine Maßnahme im öffentlichen Interesse an der \n\nEinsparung nicht erneuerbarer Energien dar, die der Mieter zu dulden habe. \n\nDer Vermieter sei grundsätzlich nicht verpflichtet, die Zustimmung des Mieters \n\nzur Änderung der Heizungsart einzuholen. Eine konkrete Art der Beheizung sei \n\nhier nicht vereinbart gewesen. \n\n12 \n\nVon der grundsätzlichen Möglichkeit des Wechsels der Heizungsart sei \n\ndie Frage zu trennen, ob der Vermieter das von ihm an das Fernwärmeversor-\n\ngungsunternehmen gezahlte Entgelt ungekürzt an den Mieter weitergeben kön-\n\nne. Diese Kosten seien aufgrund ergänzender Auslegung des Mietvertrags um-\n\nlagefähig. Die dem Vermieter zuzubilligende, einseitige Umstellung auf Fern-\n\nwärmebezug führe zu einer Regelungslücke im Vertrag. Eine für beide Seiten \n\nangemessene Regelung über die Abrechnung der Heizkosten nach einer sol-\n\nchen Umstellung sehe § 7 Abs. 4 der Heizkostenverordnung vor. Nach der \n\nRechtsprechung des Bundesgerichtshofs seien die kompletten vom Versor-\n\ngungsunternehmen berechneten Kosten einschließlich der darin enthaltenen \n\nInvestitions- und Verwaltungskosten und des Unternehmergewinns des Liefe-\n\nranten umlagefähig. \n\n13 \n\nDagegen spreche nicht, dass in der Grundmiete möglicherweise noch \n\nFinanzierungskosten und Rückstellungen für die alte Heizungsanlage enthalten \n\nseien. Diese Kosten seien allenfalls von geringer Bedeutung und angesichts der \n\nenergiepolitisch sinnvollen Stilllegung der alten Anlage hinzunehmen. Es sei \n\nauch nicht erkennbar, dass das Gebot der Wirtschaftlichkeit durch die Umstel-\n\nlung auf Fernwärme verletzt worden sei. Unter Beibehaltung der Ölheizung wä-\n\nre eine ähnliche Steigerung der Heizkosten für das Jahr 2002 zu erwarten ge-\n\nwesen. \n\n14 \n\nDie Klägerin habe dagegen keinen Anspruch auf Zahlung der für den \n\nBreitbandkabelanschluss nachgeforderten Betriebskosten. Zwar könne die Klä-\n\ngerin die Kosten des Breitbandkabelanschlusses umlegen, denn dieser sei an \n\ndie Stelle der Gemeinschaftsantenne getreten. Die Klägerin sei aber nicht be-\n\nrechtigt, den Abrechnungsschlüssel einseitig zu ändern. Sie könne sich auch \n\nnicht darauf berufen, dass es sich um eine Neueinführung von Betriebskosten \n\nhandele. Dazu sei die Klägerin mangels wirksamer Vereinbarung nicht berech-\n\ntigt gewesen; § 4 Abs. 2 und 3 des Mietvertrags seien nach der Rechtspre-\n\nchung des Bundesgerichtshofs unwirksam. \n\n15 \n\n16 \n\n17 \n\nB. \n\nDiese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung nicht in jeder Hinsicht \n\nstand. \n\nI. Revision des Beklagten \n\nZutreffend hat das Berufungsgericht allerdings angenommen, dass der \n\nKlägerin ein Anspruch auf Zahlung restlicher Heizkosten in Höhe von 170,35 € \n\naus der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2002 zusteht. Die Klägerin ist \n\nberechtigt, den von ihr selbst an den Fernwärmeversorger gezahlten Preis der \n\nWärmelieferung anteilig auch auf den Beklagten umzulegen. \n\n18 \n\n1. Die Parteien haben durch Bezugnahme auf die \"Anlage 3 zu § 27 \n\nII. BVO\" in § 4 Nr. 1b des Mietvertrags die Umlegung der Kosten der Lieferung \n\nvon Fernwärme vereinbart. Der Mietvertrag ist insoweit nicht lückenhaft, so \n\ndass entgegen der Annahme des Berufungsgerichts eine ergänzende Ver-\n\ntragsauslegung entbehrlich ist. \n\n19 \n\na) Für die Berechtigung zur Umlegung von Betriebskosten genügt eine \n\nVerweisung im Mietvertrag auf die Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II. Berech-\n\nnungsverordnung (II. BV), sofern es sich nicht um \"sonstige Betriebskosten\" im \n\nSinne von Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV handelt (Senatsurteil vom \n\n7. April 2004 - VIII ZR 167/03, NJW-RR 2004, 875, unter II 1 b bb). Im vorlie-\n\ngenden Fall sind die Kosten der Wärmelieferung und des Warmwassers von \n\nder Bezugnahme in § 4 Abs. 1b des Mietvertrags auf die Anlage 3 zu § 27 \n\nAbs. 1 der II. BV erfasst. Denn die zur Zeit des Vertragsabschlusses am 9. Mai \n\n1984 maßgebliche Fassung der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II. BV vom 5. April \n\n1984 (BGBl. I S. 553, 577), die auf der am 1. Mai 1984 in Kraft getretenen Ver-\n\nordnung zur Änderung wohnungsrechtlicher Vorschriften (BGBl. I S. 546, 549, \n\n551) beruht, sah in Nr. 4 Buchst. c und Nr. 5 Buchst. b eine Umlegung der Wär-\n\nmelieferungskosten für Fernwärme und -warmwasser ausdrücklich vor (vgl. Se-\n\nnatsurteil vom 22. Februar 2006 - VIII ZR 362/04, NJW 2006, 2185, Tz. 15, zur \n\nLieferung von Nahwärme). \n\n20 \n\nb) Die Umstellung auf den Bezug von Fernwärme stellt entgegen der An-\n\nsicht der Revision keine unzulässige einseitige Änderung des Mietvertrages \n\ndurch die Klägerin dar. Eine Verpflichtung der Klägerin, die Wohnung nur durch \n\neine ölbetriebene Zentralheizung zu beheizen, sieht der Mietvertrag nicht vor. \n\nVielmehr gestatten die vertraglichen Beziehungen der Parteien auch die Be-\n\nheizung mittels Fernwärme. Dies ergibt sich bereits aus der Verweisung in § 4 \n\nAbs. 1b des Mietvertrags auf die \"Anlage 3 zu § 27 II. BVO\", die in Nr. 4 \n\nBuchst. c und Nr. 5 Buchst. b, wie ausgeführt, die Kosten der Wärmelieferung \n\ndurch Fernwärme als umlagefähige Betriebskosten aufführt. \n\n21 \n\n2. Zu den Kosten der Wärmelieferung im Sinne der Grundsätze der An-\n\nlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV gehören die gesamten Kosten, die der Wärmeliefe-\n\nrant seinerseits dem Vermieter in Rechnung stellt (Senatsurteil vom 16. April \n\n2003 - VIII ZR 286/02, NJW 2003, 2900, unter III 2 a). Das schließt darin enthal-\n\ntene Investitions- und Verwaltungskosten sowie den Unternehmergewinn des \n\nWärmelieferanten ein und gilt auch für Fernwärme (Senatsurteil vom 9. Novem-\n\nber 1983 - VIII ZR 161/82, NJW 1984, 971, unter II 2 a). \n\n22 \n\nDa die Klägerin berechtigt war, die Beheizung auf Fernwärme umzustel-\n\nlen und die gesamten dafür anfallenden Kosten anteilig auf den Beklagten um-\n\nzulegen, ist sie nicht, wie die Revision meint, verpflichtet, die Grundmiete um \n\ndie im Fernwärmetarif enthaltenen Gewinn-, Abschreibungs- und Instandhal-\n\ntungsanteile des Fernwärmeversorgers zu ermäßigen. Ebenso wenig ist die \n\nKlägerin gehalten, nach der Umstellung der Beheizung auf Fernwärme die \n\nGrundmiete deshalb zu ermäßigen, weil ihr nunmehr keine Instandhaltungs- \n\noder Investitionskosten mehr durch die Ölheizungsanlage entstehen. Eine der-\n\nartige Ermäßigung der Grundmiete für den vertraglich vorgesehenen Fall der \n\nUmstellung der Wärme- und Warmwasserversorgung auf Fernwärme sieht der \n\nMietvertrag nicht vor. \n\nII. Anschlussrevision der Klägerin \n\nEntgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist der Beklagte ver-\n\npflichtet, die von der Klägerin für den Breitbandkabelanschluss nachgeforderten \n\nBetriebskosten in vollem Umfang zu entrichten. Die Klägerin durfte diese Kos-\n\nten nach Wohneinheiten umlegen. \n\n23 \n\n24 \n\n25 \n\n1. Zutreffend ist das Berufungsgericht allerdings davon ausgegangen, \n\ndass sich aus § 4 Abs. 2 Satz 1 und 2 und Abs. 3 des Mietvertrags weder ein \n\nRecht zur Umlegung der Kabelgebühren noch zur Bestimmung des Abrech-\n\nnungsmaßstabs ergibt. Diese Bestimmungen des vom Landesverband der Hes-\n\nsischen Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer e.V. herausgegebenen For-\n\nmularmietvertrags sind unwirksam, wie der Senat im Rahmen eines Verbands-\n\nklageverfahrens bereits entschieden hat (Urteil vom 20. Januar 1993 - VIII ZR \n\n10/92, NJW 1993, 1061, unter II 1 und 2). Das zieht auch die Anschlussrevision \n\nnicht in Zweifel. Die Umlegungsfähigkeit der Kabelgebühren ergibt sich jedoch, \n\nwie die Anschlussrevision zu Recht geltend macht, aus einer ergänzenden Aus-\n\nlegung (§§ 133, 157 BGB) des Mietvertrags. Diese Auslegung kann der Senat \n\nselbst vornehmen, da das Berufungsgericht sie unterlassen hat und die hierzu \n\nerforderlichen tatsächlichen Feststellungen getroffen und weitere Feststellun-\n\ngen nicht zu erwarten sind (BGH, Urteil vom 12. Februar 1997 - V ZR 250/96, \n\nWM 1998, 626, unter II 3; Senatsurteil vom 17. Januar 2007 - VIII ZR 171/06, \n\nWM 2007, 558, Tz. 25). \n\n26 \n\nNach dem Mietvertrag der Parteien waren lediglich die Betriebskosten \n\neiner Gemeinschaftsantenne umlegbar (§ 4 Abs. 1b Nr. 13). Es kann dahinste-\n\nhen, ob das laufende Entgelt für den Breitbandkabelanschluss an die Stelle der \n\nvereinbarten Umlage für eine Gemeinschaftsantenne tritt, wenn diese - wie \n\nhier - mit dem Anschluss an das Kabelnetz beseitigt wird (so Schmidt-Futterer/ \n\nLangenberg, Mietrecht, 9. Aufl., § 556 Rdnr. 196; aA Staudinger/Weitemeyer, \n\nBGB \n\n(2006), § 556 Rdnr. 65; Betriebskosten-Kommentar/Wall, 2. Aufl., \n\nRdnr. 3826). \n\n27 \n\nDie Vereinbarung einer Umlegung von Antennenkosten führt jedenfalls \n\ndann im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung zur Umlegbarkeit der Breit-\n\nbandkabelkosten, wenn es sich um eine duldungspflichtige Modernisierung \n\nhandelt (Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 9. Aufl., Rdnr. 3035c, 5371; \n\nSchmidt-Futterer/Langenberg, aaO, § 556 Rdnr. 253; Sternel, Mietrecht, \n\n3. Aufl., III Rdnr. 323; aA Staudinger/Weitemeyer, aaO, § 556 Rdnr. 64). So ist \n\nes hier, denn zu den duldungspflichtigen Verbesserungsmaßnahmen im Sinne \n\nvon § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB gehört in der Regel auch der Anschluss einer \n\nWohnanlage an das Breitbandkabelnetz (Senatsurteil vom 15. Mai 1991 \n\n- VIII ZR 38/90, NJW 1991, 1750, unter II 8b, zu § 541b BGB aF; Senatsurteil \n\nvom 20. Juli 2005 - VIII ZR 253/04, NJW 2005, 2995, unter II 2). Dass die Um-\n\nstellung auf den Kabelanschluss für den Beklagten eine nicht zu rechtfertigende \n\nHärte bedeuten könnte (§ 554 Abs. 2 Satz 2 BGB), ist nach den Feststellungen \n\ndes Berufungsgerichts nicht geltend gemacht; Anhaltspunkte dafür sind auch \n\nnicht ersichtlich. Es kommt auch nicht darauf an, dass der Beklagte kein Fern-\n\nsehgerät besitzt; ob er den Kabelanschluss nutzt, ist ohne Belang (Staudin-\n\nger/Weitemeyer, aaO, § 556 Rdnr. 43). \n\n28 \n\n2. Die Klägerin durfte die Kabelgebühren auch nach Wohneinheiten um-\n\nlegen. Gemäß § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB sind die Betriebskosten, soweit die \n\nParteien nichts anderes vereinbart haben, vorbehaltlich anderweitiger Vorschrif-\n\nten zwar nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen. Dies beruht auf der Wer-\n\ntung des Gesetzgebers, dass dieser Verteilungsschlüssel für alle Betriebskos-\n\nten, für die kein anderer Abrechnungsmaßstab gilt, sachgerecht ist (Senatsurteil \n\nvom 20. September 2006 - VIII ZR 103/06, NJW 2006, 3557, Tz. 16). Bei der \n\nSchließung der Regelungslücke im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung \n\nist jedoch darauf abzustellen, was die Parteien bei einer angemessenen Abwä-\n\ngung ihrer Interessen nach Treu und Glauben als redliche Vertragspartner ver-\n\neinbart hätten, wenn sie den von ihnen nicht geregelten Fall bedacht hätten (st. \n\nRspr., siehe etwa BGHZ 127, 138, 142; 158, 201, 207; 165, 12, 27). Danach ist \n\nbeim Kabelempfang gerade eine Umlage nach der Anzahl der Mietobjekte \n\nsachgerecht, weil der Nutzen für jede Wohnung unabhängig von der Fläche \n\ngleich ist (LG Berlin GE 2002, 1492; Schmidt-Futterer/Langenberg, aaO, § 556a \n\nRdnr. 69; Staudinger/Weitemeyer, aaO, § 556a Rdnr. 26; Schmid, aaO, \n\nRdnr. 4140). \n\nC. \n\n29 \n\nNach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben, soweit es \n\nvon der Klägerin angefochten worden ist. Es ist somit in diesem Umfang aufzu-\n\nheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Da der Rechtsstreit zur Endentscheidung reif ist, \n\nentscheidet der Senat abschließend in der Sache (§ 563 Abs. 3 ZPO). Danach \n\nist der Klage, soweit sie Gegenstand des Revisionsverfahrens ist, in vollem Um-\n\nfang stattzugeben. Die Revision der Beklagten ist zurückzuweisen. \n\nBall \n\nWiechers \n\nDr. Frellesen \n\nHermanns \n\nDr. Hessel \n\nVorinstanzen: \n\nAG Gießen, Entscheidung vom 27.10.2004 - 45-M C 426/04 - \n\nLG Gießen, Entscheidung vom 03.08.2005 - 1 S 357/04 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2006/VIII_ZR_202-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2007-06-27/viii-zr-202-06","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 554","ref_norm":"554","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 157","ref_norm":"157","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 562","ref_norm":"562","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 133","ref_norm":"133","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 128","ref_norm":"128","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 556a","ref_norm":"556a","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 563","ref_norm":"563","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2006/VIII_ZR_202-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2006/VIII_ZR_202-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2007-06-27/viii-zr-202-06","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2006/VIII_ZR_202-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 21:42:15.416842+00:00"}}