{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2006/VIII_ZR_190-06","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2007-12-12","aktenzeichen":"VIII ZR 190/06","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB § 556 Abs. 3 Satz 3 Eine nach § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ausgeschlossene Nachforderung liegt nicht nur dann vor, wenn der Vermieter nach Ablauf der in § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB genann- ten Frist einen die geleisteten Vorauszahlungen des Mieters übersteigenden Betrag fordert. Eine solche Nachforderung ist vielmehr auch dann anzunehmen, wenn der Vermieter nach Fristablauf einen Betrag fordert, der das Ergebnis einer bereits erteil- ten Abrechnung übersteigt. Das gilt namentlich auch dann, wenn dieses Ergebnis ein Guthaben des Mieters ist.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVerkündet am: \n12. Dezember 2007 \nErmel, \nJustizangestellte \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nVIII ZR 190/06 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nNachschlagewerk: \n\nja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja \n\nBGB § 556 Abs. 3 Satz 3 \n\nEine nach § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ausgeschlossene Nachforderung liegt nicht nur \n\ndann vor, wenn der Vermieter nach Ablauf der in § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB genann-\n\nten Frist einen die geleisteten Vorauszahlungen des Mieters übersteigenden Betrag \n\nfordert. Eine solche Nachforderung ist vielmehr auch dann anzunehmen, wenn der \n\nVermieter nach Fristablauf einen Betrag fordert, der das Ergebnis einer bereits erteil-\n\nten Abrechnung übersteigt. Das gilt namentlich auch dann, wenn dieses Ergebnis ein \n\nGuthaben des Mieters ist. \n\nBGH, Urteil vom 12. Dezember 2007 - VIII ZR 190/06 - LG Dortmund \n\nAG Dortmund \n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren mit \n\nSchriftsatzfrist bis zum 16. Oktober 2007 durch die Richter Wiechers und \n\nDr. Wolst, die Richterinnen Hermanns und Dr. Milger sowie den Richter \n\nDr. Achilles \n\nfür Recht erkannt: \n\nDie Revision der Klägerin gegen das Urteil der 11. Zivilkammer \n\ndes Landgerichts Dortmund vom 8. Juni 2006 wird zurückgewie-\n\nsen. \n\nDie Klägerin hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\nDie Klägerin ist Vermieterin, die Beklagten sind Mieter einer Wohnung in \n\nD. . Am 1. Dezember 2004 erstellte die Klägerin die Abrechnung für das \n\nJahr 2003 über die von den Beklagten übernommenen Nebenkosten. Nach der \n\nden Beklagten übersandten Abrechnung stand diesen unter Berücksichtigung \n\nder geleisteten Vorauszahlungen ein Guthaben in Höhe von 208,73 € zu. Mit \n\nSchreiben vom 23. Februar 2005 korrigierte die Klägerin in einigen Positionen \n\nihre Abrechnung, die nunmehr einen Nachzahlungsbetrag von 115,06 € zu Las-\n\nten der Beklagten auswies. \n\n \n \n \n \n \n \n \n\n2 \n\n3 \n\n4 \n\n5 \n\n6 \n\nDie Beklagten erklärten gegen den Anspruch der Klägerin auf Zahlung \n\nder Miete für Mai 2005 die (Teil-)Aufrechnung mit dem ursprünglich ausgewie-\n\nsenen Guthaben in Höhe von 208,37 € und behielten die Miete in entsprechen-\n\nder Höhe ein. \n\nDie Klägerin hat den einbehaltenen Differenzbetrag sowie die Kosten für \n\ndie Rücklastschrift in Höhe von 8,66 € gerichtlich geltend gemacht. Das Amts-\n\ngericht hat der Klage bis auf einen Teil der Zinsforderung stattgegeben. Auf die \n\nBerufung der Beklagten hat das Landgericht hingegen die Klage insgesamt ab-\n\ngewiesen. Mit der vom Landgericht zugelassenen Revision erstrebt die Klägerin \n\ndie Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. \n\nEntscheidungsgründe: \n\nDie Revision hat keinen Erfolg. \n\nI. \n\nDas Berufungsgericht (LG Dortmund, WuM 2007, 447) hat zur Begrün-\n\ndung ausgeführt: \n\nDer ursprünglich aus § 535 Abs. 2 BGB begründete Mietzinsanspruch \n\nder Klägerin sei durch Aufrechnung erloschen. Den Beklagten habe zum Zeit-\n\npunkt der Aufrechnungserklärung eine wirksame Gegenforderung in Höhe von \n\n208,37 € zugestanden. Durch die Abrechnung vom 1. Dezember 2004 hätten \n\ndie Beklagten einen Anspruch auf Rückzahlung des ausgewiesenen Guthabens \n\nerworben. Die erst am 23. Februar 2005 erfolgte Korrektur der Nebenkostenab-\n\nrechnung habe sich nicht mehr zum Nachteil der Beklagten auswirken können, \n\nweil Nachforderungen des Vermieters nach Ablauf der Abrechnungsfrist des \n\n§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB auch dann ausgeschlossen seien, wenn sich aus der \n\nfristgerechten Abrechnung ein Guthaben zugunsten des Mieters ergebe. Dies \n\nfolge aus einer sach- und interessengerechten Auslegung des § 556 Abs. 3 \n\nSatz 3 BGB. \n\n7 \n\nNach dem Wortlauf der Vorschrift seien sämtliche Nachforderungen aus-\n\ngeschlossen. Dies umfasse der Wortbedeutung nach nicht nur den die Summe \n\nder Vorauszahlungen übersteigenden Betrag, sondern alle zum Zeitpunkt des \n\nFristablaufs nicht geforderten Beträge. Dazu gehöre auch die bei Fristablauf als \n\nGuthaben ausgewiesene Summe, die der Vermieter erst mit der nachträglichen \n\nKorrektur als - weiteren - Teil seines mietvertraglichen Anspruchs auf Erstattung \n\nder Nebenkosten geltend mache. Dies werde besonders deutlich, wenn der \n\nGuthabensbetrag dem Mieter nach fristgerechter Abrechnung bereits zurück-\n\ngewährt worden sei. Dann könne kein Zweifel daran bestehen, dass jede über \n\nden innerhalb der dafür vorgesehenen Frist abgewickelten Status hinausge-\n\nhende Forderung als \"Nachforderung\" aufzufassen sei. Nichts anderes könne \n\ngelten, wenn der Vermieter den Guthabenbetrag nicht umgehend zurückgezahlt \n\nhabe, obwohl der Mieter dies sogleich mit der Erteilung der Abrechnung habe \n\nbeanspruchen können. \n\n8 \n\nAuch bei einer systematischen Betrachtung könne sich der Ausschluss \n\nvon Nachforderungen im Fall einer fristgemäß erteilten Abrechnung nur auf de-\n\nren Ergebnis - und nicht auf die geleisteten Vorauszahlungen - beziehen. Dies \n\nunterliege keinem Zweifel im Fall einer fristgerechten Abrechnung, deren Er-\n\ngebnis die Summe der geleisteten Vorauszahlungen übersteige. Warum sich \n\nder Bezugspunkt für den Ausschluss von \"Nachforderungen\" (Ergebnis der \n\nfristgerechten Abrechnung) allein durch den Inhalt der Abrechnung (ober- oder \n\nunterhalb der Summe der Vorauszahlungen) ändern solle, sei nicht ersichtlich. \n\nEine Ausnahme bestehe nur dann, wenn noch keine Abrechnung erteilt worden \n\nsei. Dann liege ein Abrechnungsergebnis als Bezugsgröße für den Nachforde-\n\nrungsausschluss nicht vor, so dass auf einen Vergleich mit der Summe der \n\nVorauszahlungen zurückgegriffen werden müsse. \n\n9 \n\nFür diese Auslegung des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB spreche insbesonde-\n\nre auch der Sinn und Zweck der Norm. Die Ausschlussfrist diene der Abrech-\n\nnungssicherheit für den Mieter und solle Streit vermeiden. Spätestens nach ei-\n\nnem Jahr solle der Mieter zuverlässig erfahren, ob und inwieweit er die Voraus-\n\nzahlungen zurückverlangen könne oder eine Nachzahlung zu leisten habe. Die-\n\nser Zweck, zeitnah Gewissheit über die Höhe des Guthabens bzw. der Nach-\n\nzahlung zu erlangen, werde konterkariert, wenn dem Mieter das ausgewiesene \n\nGuthaben auch weit nach Ablauf der Abrechnungsfrist durch eine Korrektur \n\nwieder entzogen werden könne. \n\nII. \n\n10 \n\n11 \n\nDiese Beurteilung hält der revisionsrechtlichen Nachprüfung stand, so \n\ndass die Revision zurückzuweisen ist. \n\n1. Die Restmietforderung der Klägerin für den Monat Mai 2005 ist gemäß \n\nwirksamer Aufrechnung seitens der Beklagten mit ihrer Forderung auf Auszah-\n\nlung ihres Guthabens aus der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2003 vom \n\n1. Dezember 2004 nach § 389 BGB erloschen. Der Senat schließt sich der ein-\n\ngehenden und insgesamt überzeugenden Begründung des Berufungsgerichts \n\nan. Lediglich ergänzend ist auszuführen: \n\n12 \n\nZwischen den Parteien ist allein streitig, ob der Vermieter eine Betriebs-\n\nkostenabrechnung nach Ablauf der in § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB geregelten Frist \n\nbis zur Höhe der vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen wirksam korrigieren \n\nkann. Das hat das Berufungsgericht zu Recht verneint. Eine nach § 556 Abs. 3 \n\nSatz 3 BGB ausgeschlossene Nachforderung liegt nicht nur dann vor, wenn \n\n- wie die Klägerin meint - nach Ablauf der in § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB genann-\n\nten Frist ein die geleisteten Vorauszahlungen übersteigender Betrag gefordert \n\nwird. Eine solche Nachforderung ist vielmehr auch dann anzunehmen, wenn \n\nder Vermieter nach Fristablauf einen Betrag fordert, der das Ergebnis einer be-\n\nreits erteilten Abrechnung übersteigt. Das gilt namentlich auch dann, wenn die-\n\nses Ergebnis ein Guthaben des Mieters ist. \n\n13 \n\na) Dies entspricht, wie auch die Revision nicht verkennt, der vom Beru-\n\nfungsgericht zutreffend wiedergegebenen Rechtsprechung des Senats. Danach \n\ndienen die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB und der durch § 556 \n\nAbs. 3 Satz 3 BGB angeordnete Ausschluss von Nachforderungen nach Frist-\n\nablauf der Abrechnungssicherheit für den Mieter und sollen Streit vermeiden. \n\nSie gewährleisten eine zeitnahe Abrechnung, damit der Mieter in einem über-\n\nschaubaren zeitlichen Zusammenhang mit dem Abrechnungszeitraum entweder \n\nüber ein sich zu seinen Gunsten ergebendes Guthaben verfügen kann oder \n\nGewissheit darüber erlangt, ob und in welcher Höhe er mit einer Nachforderung \n\ndes Vermieters rechnen muss (Senatsurteil vom 17. November 2004 - VIII ZR \n\n115/04, NJW 2005, 219, unter II 2; Senatsurteil vom 18. Januar 2006 – VIII ZR \n\n94/05, NJW 2006, 903, unter II 1 b). Dieser Zweck würde verfehlt, wenn bei \n\nVorlage einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung innerhalb der Frist ein \n\ndarin enthaltener materieller Fehler auch noch nach Fristablauf zu Lasten des \n\nMieters korrigiert werden könnte. Das gilt sowohl hinsichtlich der Art als auch \n\nhinsichtlich der Höhe der abgerechneten Einzelpositionen und unabhängig von \n\ndem Ausmaß der Abweichung. Der Ablauf der Abrechnungsfrist hat deshalb zur \n\nFolge, dass die Nachforderung nach einer erst später erfolgenden inhaltlichen \n\nKorrektur das Ergebnis der fristgemäß vorgelegten Rechnung weder in den \n\nEinzelpositionen noch \n\ninsgesamt überschreiten darf \n\n(Senatsurteil vom \n\n17. November 2004, aaO, m.w.N.). Dementsprechend liegt eine nach § 556 \n\nAbs. 3 Satz 3 BGB ausgeschlossene Nachforderung unter anderem dann vor, \n\nwenn der Vermieter nach Ablauf der zwölfmonatigen Abrechnungsfrist des \n\n§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB einen Betrag verlangt, der eine bereits erteilte Ab-\n\nrechnung übersteigt (Senatsurteil vom 9. März 2005 - VIII ZR 57/04, NJW 2005, \n\n1499, unter II 5 c; Senatsurteil vom 31. Oktober 2007 – VIII ZR 261/06, z.V.b., \n\nunter II 2 a aa (1)). Das schließt den hier gegebenen Fall ein, dass diese Ab-\n\nrechnung mit einem Guthaben des Mieters endet. \n\n14 \n\nb) Gegen diese Rechtsansicht wendet die Revision ohne Erfolg ein, da-\n\nmit stünde der Vermieter besser, der binnen Jahresfrist überhaupt keine Ab-\n\nrechnung erteile, denn dieser Vermieter könne noch bis zur Höhe der geleiste-\n\nten Vorauszahlungen nachberechnen, während bei fristgerecht erteilter Ab-\n\nrechnung der Vermieter auf deren Höhe begrenzt werde. Wie das Berufungsge-\n\nricht bereits zutreffend ausgeführt hat, besteht für den Vermieter kein Anreiz, \n\nauf eine fristgemäße Abrechnung - die mit einem Guthaben des Mieters enden \n\nkönnte - zu verzichten. Denn dies würde seine Rechtsposition unter mehreren \n\nGesichtspunkten schwächen und kann zu erheblichen Kosten und Nachteilen \n\nführen. So kann der Mieter unmittelbar nach Ablauf der Abrechnungsfrist auf \n\nErteilung einer (formell) ordnungsgemäßen Abrechnung klagen. Bereits die da-\n\ndurch verursachten und letztlich vom Vermieter zu tragenden Kosten werden \n\nvielfach den vermeintlichen Vorteil, noch kein Guthaben ausgewiesen zu ha-\n\nben, übersteigen. Auch steht dem Mieter sogleich nach Fristablauf ein Zurück-\n\nbehaltungsrecht aus § 273 BGB hinsichtlich der laufenden Nebenkostenvoraus-\n\nzahlungen zu. Wie das Berufungsgericht weiter richtig ausgeführt hat, begibt \n\nsich der Vermieter, der nicht fristgemäß abrechnet, ohne Not der Möglichkeit, \n\nüber die Summe der Vorauszahlungen hinaus gehende Nachforderungen gel-\n\ntend zu machen. \n\n15 \n\n2. Die Klägerin hat hiernach keinen Anspruch auf Ausgleich der Kosten \n\nfür die Rücklastschrift nach § 280 BGB. Mit ihrem Widerspruch gegen die Ab-\n\nbuchung eines Teils der Miete für Mai 2005 haben die Beklagten keine Pflicht \n\naus dem Mietvertrag verletzt. In der fraglichen Höhe war die Miete bereits durch \n\ndie vorgenommene Aufrechnung beglichen. \n\nWiechers \n\nDr. Wolst \n\nHermanns \n\nDr. Milger \n\nDr. Achilles \n\nVorinstanzen: \n\nAG Dortmund, Entscheidung vom 07.12.2005 - 104 C 7084/05 - \n\nLG Dortmund, Entscheidung vom 08.06.2006 - 11 S 26/06 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2006/VIII_ZR_190-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2007-12-12/viii-zr-190-06","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 556","ref_norm":"556","n":12},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 273","ref_norm":"273","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 280","ref_norm":"280","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 389","ref_norm":"389","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 535","ref_norm":"535","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2006/VIII_ZR_190-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2006/VIII_ZR_190-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2007-12-12/viii-zr-190-06","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2006/VIII_ZR_190-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 20:05:05.237548+00:00"}}