{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2006/VIII_ZR_182-06","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2007-04-18","aktenzeichen":"VIII ZR 182/06","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB § 542 Abs. 2, § 543 Abs. 1 und 3, § 569 Abs. 1, § 575 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Die außerordentliche fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohn- raum wegen erheblicher Gesundheitsgefährdung nach § 543 Abs. 1, § 569 Abs. 1 BGB ist grundsätzlich erst zulässig, wenn der Mieter dem Vermieter zu- vor gemäß § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB eine angemessene Abhilfefrist gesetzt oder eine Abmahnung erteilt hat.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVIII ZR 182/06\n\nURTEIL \n\nVerkündet am: \n18. April 2007 \nErmel \nJustizangestellte \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nin dem Rechtsstreit \n\nNachschlagewerk: \n\nja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja \n\nBGB § 542 Abs. 2, § 543 Abs. 1 und 3, § 569 Abs. 1, § 575 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 \n\nDie außerordentliche fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohn-\n\nraum wegen erheblicher Gesundheitsgefährdung nach § 543 Abs. 1, § 569 \n\nAbs. 1 BGB ist grundsätzlich erst zulässig, wenn der Mieter dem Vermieter zu-\n\nvor gemäß § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB eine angemessene Abhilfefrist gesetzt \n\noder eine Abmahnung erteilt hat. \n\nBGH, Urteil vom 18. April 2007 - VIII ZR 182/06 - LG Düsseldorf \n\nAG Düsseldorf \n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 18. April 2007 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richter Wiechers, \n\nDr. Wolst und Dr. Koch und die Richterin Dr. Hessel \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Revision des Klägers wird das Urteil der 21. Zivilkammer \n\ndes Landgerichts Düsseldorf vom 18. Mai 2006 im Kostenpunkt \n\nund insoweit aufgehoben, als es die Berufung des Klägers gegen \n\ndas Urteil des Amtsgerichts Düsseldorf vom 13. Februar 2004 we-\n\ngen der Abweisung der Klage auf Zahlung von Miete in Höhe von \n\n2.332,76 € nebst Zinsen zurückgewiesen hat und als es die Beru-\n\nfung des Klägers gegen das Urteil des Amtsgerichts Düsseldorf \n\nvom 13. Februar 2004 mit der Maßgabe zurückgewiesen hat, dass \n\nder Kläger auf die Widerklage verurteilt wird, an die Beklagte \n\n460 € nebst Zinsen zu zahlen. \n\nIm Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung \n\nund Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, \n\nan das Berufungsgericht zurückverwiesen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\nMit Mietvertrag vom 12. Januar 2002 vermietete der Kläger der Beklag-\n\nten eine etwa 30 qm große Wohnung in einem Anbau seines Hauses. Der Miet-\n\nvertrag war mit der Begründung auf den 31. Dezember 2003 befristet, dass das \n\nbestehende Gebäude abgerissen und durch einen Neubau ersetzt werden sol-\n\nle. Die Nettomiete betrug 230 € monatlich. Die Beklagte leistete eine Mietsi-\n\ncherheit von 460 €. \n\n2 \n\nMit Schreiben vom 16. September 2002 kündigte die Beklagte den Miet-\n\nvertrag zum 1. Januar 2003. Der Kläger widersprach der Kündigung unter Hin-\n\nweis auf die vereinbarte Laufzeit des Mietvertrages bis zum 31. Dezember \n\n2003. Im November 2002 stellte die Beklagte, die in diesem Monat die Woh-\n\nnung mit Zustimmung des Klägers gemeinsam mit ihrem damaligen Lebensge-\n\nfährten bewohnte, Schimmelpilzbefall an der Tapete hinter ihrem Schrank und \n\nhinter dem Bett fest. Mit Schreiben vom 6. Dezember 2002 erklärte sie die au-\n\nßerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. Als Grund für die Kündigung \n\ngab sie im Kündigungsschreiben unter Hinweis auf den Schimmelpilzbefall an, \n\ndass sie unter Neurodermitis und Asthma leide und in den letzten Monaten lau-\n\nfend Hautausschlag und öfters Asthmaanfälle gehabt habe. Einige Tage später \n\nzog die Beklagte aus der Wohnung aus und zahlte keine Miete mehr. \n\n3 \n\nDer Kläger hat von der Beklagten - soweit für die Revision noch von Inte-\n\nresse - die Zahlung der Miete für die zwölf Monate von Januar bis Dezember \n\n2003 in Höhe von insgesamt 2.760 € nebst Zinsen verlangt. Die Beklagte hat \n\nvon dem Kläger im Wege der Widerklage die Rückzahlung der Mietsicherheit in \n\nHöhe von 470 € einschließlich 10 € aufgelaufener und zuzüglich weiterer Zin-\n\nsen beansprucht. \n\n4 \n\nDas Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und den Kläger auf die Wi-\n\nderklage verurteilt, an die Beklagte 670 € nebst Zinsen zu zahlen. Die hierge-\n\ngen eingelegte Berufung des Klägers hat das Berufungsgericht mit der Maßga-\n\nbe zurückgewiesen, dass der Kläger auf die Widerklage verurteilt wird, an die \n\nBeklagte 460 € nebst Zinsen zu zahlen. Wegen des Mietzinsanspruchs in Höhe \n\nvon zuletzt 2.332,76 € und der Widerklage hat das Berufungsgericht die Revisi-\n\non zugelassen. Mit seiner Revision erstrebt der Kläger die Verurteilung der Be-\n\nklagten zur Zahlung von 2.332,76 € nebst Zinsen und die Abweisung der Wi-\n\nderklage. \n\n5 \n\n6 \n\n7 \n\nEntscheidungsgründe:\n\nDie Revision hat Erfolg. Sie führt im Umfang der Anfechtung zur Aufhe-\n\nbung des Berufungsurteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Beru-\n\nfungsgericht. \n\nI. \n\nZur Begründung seiner Entscheidung hat das Berufungsgericht im We-\n\nsentlichen ausgeführt: \n\nEntgegen der Auffassung des Amtsgerichts sei das Mietverhältnis nicht \n\ndurch die mit Schreiben vom 16. September 2002 erklärte ordentliche Kündi-\n\ngung der Beklagten beendet worden. Der Beklagten habe kein ordentliches \n\nKündigungsrecht zugestanden, da das Mietverhältnis bis zum 31. Dezember \n\n2003 befristet gewesen sei. Die Befristung des Mietverhältnisses sei wirksam \n\ngewesen. Die Angabe im Mietvertrag, dass das bestehende Gebäude abgeris-\n\nsen und durch einen Neubau ersetzt werden solle, genüge den Anforderungen \n\ndes § 575 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BGB. \n\n8 \n\nDer Mietvertrag sei aber durch die fristlose Kündigung der Beklagten \n\nvom 6. Dezember 2002 beendet worden. Diese Kündigung sei nach § 543 \n\nAbs. 1 Satz 1, § 569 Abs. 1 Satz 1 BGB wegen erheblicher Gesundheitsgefähr-\n\ndung gerechtfertigt gewesen. Den Lichtbildern sei zu entnehmen, dass die \n\nWohnung in gesundheitsgefährdender Weise mit Schimmel befallen gewesen \n\nsei. Das Kündigungsrecht sei auch nicht ausgeschlossen. Die Beklagte habe \n\nden gesundheitsgefährdenden Zustand nicht zu vertreten. Zwar ergebe sich \n\naus dem Sachverständigengutachten, dass die Schimmelbildung nicht durch \n\nBaumängel verursacht worden sei, sondern durch das geringe Raumvolumen \n\nder Wohnung zusammen mit dem Lüftungsverhalten der Beklagten. Doch sei \n\ndas vom Gutachter ermittelte Lüftungsverhalten, bei dem sich eine Schimmel-\n\nbildung hätte vermeiden lassen, der Beklagten nicht zumutbar gewesen. Denn \n\ndanach hätte die Wohnung bei alleiniger Nutzung durch die Beklagte bei Abwe-\n\nsenheit während des Tages vier Mal und bei Anwesenheit während des Tages \n\nsechs Mal gelüftet werden müssen; bei Nutzung durch zwei Personen, wie im \n\nletzten Monat vor dem Auszug, wäre es erforderlich gewesen, die Wohnung bei \n\nAbwesenheit während des Tages fünf Mal und bei Anwesenheit während des \n\nTages zwölf Mal zu lüften. Dies könne von der Beklagten nicht verlangt werden, \n\nda sie dann ihren Lebensrhythmus in hohem Maße den Lüftungserfordernissen \n\nder Wohnung hätte unterordnen müssen. Der Wirksamkeit der Kündigung stehe \n\nnicht entgegen, dass die Beklagte dem Kläger keine Abhilfefrist gesetzt habe. \n\nEine Abhilfefrist sei ebenso wenig erforderlich wie eine vorherige Anzeige. Eine \n\nAusnahme gelte nur dann, wenn der beanstandete Zustand leicht behoben \n\nwerden könne, was im vorliegenden Fall aber nicht gegeben sei. \n\n9 \n\nDies hält der revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht stand. \n\nII. \n\n10 \n\n1. Aufgrund der vom Berufungsgericht bislang getroffenen Feststellungen \n\nkann nicht angenommen werden, dass die fristlose Kündigung der Beklagten \n\nvom 6. Dezember 2002 den Mietvertrag beendet hat. Entgegen der Ansicht des \n\nBerufungsgerichts ist auch eine außerordentliche fristlose Kündigung wegen \n\nerheblicher Gesundheitsgefährdung nach § 569 Abs. 1 BGB grundsätzlich erst \n\nzulässig, wenn der Mieter dem Vermieter zuvor gemäß § 543 Abs. 3 Satz 1 \n\nBGB eine angemessene Abhilfefrist gesetzt oder eine Abmahnung erteilt hat. \n\nDen Feststellungen des Berufungsgerichts ist nicht zu entnehmen, dass im \n\nStreitfall die Voraussetzungen erfüllt sind, unter denen eine Fristsetzung oder \n\nAbmahnung gemäß § 543 Abs. 3 Satz 2 BGB ausnahmsweise entbehrlich ist. \n\n11 \n\na) Nach dem bis zum 31. August 2001 geltenden § 544 BGB aF konnte \n\nder Mieter im Falle einer erheblichen Gesundheitsgefährdung allerdings grund-\n\nsätzlich sofort kündigen, also ohne dem Vermieter zuvor den Mangel angezeigt \n\noder eine Abhilfefrist gesetzt zu haben; eine Ausnahme war nur für den Fall \n\nanerkannt, dass der Vermieter den beanstandeten Zustand leicht beheben \n\nkonnte und dem Mieter ein kurzzeitiges Zuwarten zuzumuten war (OLG Naum-\n\nburg WuM 2003, 144; OLG Düsseldorf WuM 2002, 267; jeweils m.w.N.). \n\n12 \n\nAus dem Wortlaut des mit Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes am \n\n1. September 2001 geltenden - und auf den am 12. Januar 2002 geschlosse-\n\nnen Mietvertrag anwendbaren - § 569 Abs. 1 BGB ergibt sich, dass die außer-\n\nordentliche fristlose Kündigung wegen einer erheblichen Gesundheitsgefähr-\n\ndung einen besonders geregelten Fall der außerordentlichen fristlosen Kündi-\n\ngung aus wichtigem Grund nach § 543 Abs. 1 BGB darstellt. Nach der Geset-\n\nzessystematik gilt für die außerordentliche fristlose Kündigung wegen einer er-\n\nheblichen Gesundheitsgefährdung deshalb ebenso wie für jede andere außer-\n\nordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund, dass die Kündigung ge-\n\nmäß § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe \n\nbestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig ist, \n\nwenn der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag \n\nbesteht, und dass eine Fristsetzung oder Abmahnung nur unter den Vorausset-\n\nzungen des § 543 Abs. 3 Satz 2 BGB entbehrlich ist. Da der Vermieter durch \n\nden Mietvertrag verpflichtet wird, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen \n\nGebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und zu erhalten (§ 535 Abs. 1 \n\nSatz 2 BGB), verletzt der Vermieter, der einen die Gesundheit gefährdenden \n\nZustand der Mieträume nicht beseitigt, regelmäßig eine Pflicht aus dem Miet-\n\nvertrag. Auch die Wirksamkeit der Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung \n\nsetzt demnach grundsätzlich eine Fristsetzung oder Abmahnung voraus. \n\n13 \n\nMit Rücksicht auf den eindeutigen Wortlaut und die klare Systematik des \n\nGesetzes kommt es nicht darauf an, ob der Gesetzgeber, der mit der Neurege-\n\nlung des § 569 BGB keine inhaltliche Änderung gegenüber dem bisherigen \n\nRecht beabsichtigte (BT-Drs. 14/4553, S. 64), die Vorstellung hatte, es bedürfe \n\nbei einer Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung auch nach der Neurege-\n\nlung keiner Fristsetzung oder Abmahnung; denn diese Überlegung hat im Ge-\n\nsetz keinen Niederschlag gefunden. Auch der Zweck der Regelung, dem Mieter \n\nbei einer Gesundheitsgefährdung die Kündigung zu erleichtern, wird durch das \n\ngrundsätzliche Erfordernis einer Fristsetzung oder Abmahnung nicht in Frage \n\ngestellt; in den Fällen der Gesundheitsgefährdung wird eine Fristsetzung oder \n\nAbmahnung zudem oftmals nach § 543 Abs. 3 Satz 2 BGB entbehrlich sein (LG \n\nStendal ZMR 2005, 624; BeckOK-BGB/Wöstmann, Stand Juni 2006, § 569 \n\nRdnr. 25; Erman/Jendrek, BGB, 11. Aufl., § 569 Rdnr. 9; jurisPK-BGB/Mössner, \n\nStand November 2006, § 569 Rdnr. 28; MünchKommBGB/Schilling, 4. Aufl., \n\n§ 569 Rdnr. 12; Palandt/Weidenkaff, BGB, 66. Aufl., § 569 Rdnr. 9; \n\nSchmid/Gahn, Mietrecht, § 569 Rdnr. 3; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, \n\n9. Aufl., § 569 Rdnr. 13; a.A. AnwaltKomm-BGB/Hinz, § 569 Rdnr. 17; Anwalt-\n\nKomm-Wohnraummietrecht/Lammel, \n\n3. Aufl., \n\n§ 569 Rdnr. 19; Blank/ \n\nBörstinghaus, Miete, 2. Aufl., § 569 Rdnr. 6; Herrlein in Herrlein/Kandelhard, \n\nMietrecht, 2. Aufl., § 569 Rdnr. 12; Kinne in Kinne/Schach/Bieber, Miet- und \n\nMietprozessrecht, 4. Aufl., § 569 Rdnr. 8; Schmid/Wetekamp, Miete und Miet-\n\nprozess, 3. Aufl., Kap. 14 Rdnr. 454; Staudinger/Emmerich, BGB [2006], § 569 \n\nRdnr. 14; Schumacher, WuM 2004, 311, 312 f.). \n\n14 \n\nb) Das Berufungsgericht hat - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - \n\nkeine Feststellungen dazu getroffen, ob die Voraussetzungen, unter denen \n\nnach § 543 Abs. 3 Satz 2 BGB ausnahmsweise eine sofortige Kündigung zu-\n\nlässig ist und für die der Mieter die Darlegungs- und Beweislast trägt (Schmidt-\n\nFutterer/Blank, aaO, § 543 Rdnr. 44), erfüllt sind. Einer Fristsetzung oder Ab-\n\nmahnung bedarf es nach § 543 Abs. 3 Satz 2 BGB nicht, wenn - was im Falle \n\neiner Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung alleine in Betracht kommt - \n\neine Fristsetzung oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht \n\n(§ 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 1 BGB) oder die sofortige Kündigung aus besonderen \n\nGründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist (§ 543 \n\nAbs. 3 Satz 2 Nr. 2 BGB). \n\n15 \n\nInsoweit kommt es nicht darauf an, ob, wie das Berufungsgericht ange-\n\nnommen hat, der beanstandete Zustand im vorliegenden Fall nicht leicht hätte \n\nbehoben werden können. Selbst wenn diese Annahme zuträfe, würde dies nicht \n\nbedeuten, dass der Schimmelpilzbefall überhaupt nicht hätte beseitigt werden \n\nkönnen und das Setzen einer angemessen Abhilfefrist deshalb offensichtlich \n\nkeinen Erfolg versprochen hätte. Davon abgesehen findet diese nicht weiter \n\nbegründete Annahme des Berufungsgerichts, wie die Revision zutreffend gel-\n\ntend macht, keine Grundlage im Prozessstoff und widerspricht dem unter Be-\n\nweis gestellten Vorbringen des Klägers, dass der Schimmelbefall in nur fünf \n\nArbeitsstunden fachgerecht zu beseitigen gewesen sei. \n\n16 \n\nEs kann auch nicht davon ausgegangen werden, dass eine Fristsetzung \n\nmangels Erfolgsaussicht entbehrlich war, weil sich ein erneuter Schimmelbefall, \n\nwie die Revisionserwiderung einwendet, mit zumutbaren Mitteln nicht hätte \n\nvermeiden lassen. Der Sachverständige hat zwar ausgeführt, dass sich eine \n\nSchimmelpilzbildung nur bei einem bestimmten - vom Berufungsgericht als un-\n\nzumutbar angesehenen - Lüftungsverhalten der Beklagten hätte vermeiden las-\n\nsen. Daraus ergibt sich jedoch nicht, dass sich nach einer Beseitigung des \n\nSchimmelpilzbefalls zwangsläufig wieder Schimmelpilz gebildet hätte, wenn die \n\nBeklagte in einer ihr zumutbaren Weise - also seltener als vom Sachverständi-\n\ngen für erforderlich gehalten - gelüftet hätte. Denn es ist nicht auszuschließen, \n\ndass der Kläger einem erneuten Schimmelpilzbefall durch geeignete Maßnah-\n\nmen (wie etwa dem Anstrich der Tapete mit pilzhemmender Farbe oder dem \n\nEinbau einer Belüftung) wirksam hätte vorbeugen können. \n\n17 \n\n18 \n\n2. Die Entscheidung des Berufungsgerichts stellt sich auch nicht aus an-\n\nderen Gründen als richtig dar (§ 561 ZPO). \n\na) Die Gegenrüge der Revisionserwiderung, das Mietverhältnis sei durch \n\ndie mit Schreiben vom 16. September 2002 erklärte ordentliche Kündigung der \n\nBeklagten spätestens zum 31. Dezember 2002 beendet worden, hat keinen \n\nErfolg. \n\n19 \n\naa) Das Berufungsgericht hat zu Recht angenommen, dass der Beklag-\n\nten kein ordentliches Kündigungsrecht zustand, weil das Mietverhältnis bis zum \n\n31. Dezember 2003 befristet war. Ein Mietverhältnis, das auf bestimmte Zeit \n\neingegangen ist, endet nach § 542 Abs. 2 BGB mit dem Ablauf dieser Zeit, so-\n\nfern es nicht in den gesetzlich zugelassenen Fällen außerordentlich gekündigt \n\noder verlängert wird. Daraus folgt, dass ein auf bestimmte Zeit eingegangenes \n\nMietverhältnis nicht im Wege der ordentlichen Kündigung beendet werden kann \n\n(Schmidt-Futterer/Blank, aaO, § 575 Rdnr. 2 f.; a.A. Häublein, ZMR 2004, 1 und \n\nMünchKommBGB/Häublein, aaO, § 575 Rdnr. 4 ff.: eine ordentliche Kündigung \n\ndurch den Mieter ist zulässig). \n\n20 \n\nbb) Die Befristung des Mietverhältnisses war entgegen der Ansicht der \n\nRevisionserwiderung auch wirksam. Ein Mietverhältnis kann nach § 575 Abs. 1 \n\nSatz 1 Nr. 2 Alt. 1 BGB auf bestimmte Zeit eingegangen werden, wenn der \n\nVermieter nach Ablauf der Mietzeit die Räume in zulässiger Weise beseitigen \n\nwill, und er dem Mieter den Grund der Befristung bei Vertragsschluss schriftlich \n\nmitteilt. Diese Voraussetzungen sind im Streitfall erfüllt. \n\n21 \n\n(1) Die Angabe im Mietvertrag, dass das bestehende Gebäude abgeris-\n\nsen und durch einen Neubau ersetzt werden solle, genügt, wie das Berufungs-\n\ngericht zutreffend angenommen hat, den Anforderungen des § 575 Abs. 1 \n\nSatz 1 Nr. 2 Alt. 1 BGB an die Mitteilung des Befristungsgrundes. Will der Ver-\n\nmieter ein Mietverhältnis nur auf bestimmte Zeit eingehen, weil er das Gebäu-\n\nde, in dem sich die vermieteten Räume befinden, abreißen und an dessen Stel-\n\nle einen Neubau errichten möchte, setzt die Wirksamkeit der Befristung nicht \n\nvoraus, dass er im Mietvertrag das genau bezeichnete Abrissdatum und die \n\ngenau geplante Baumaßnahme auf der Grundlage einer konkreten und geneh-\n\nmigungsfähigen Bauplanung angibt. \n\n22 \n\nDie Mitteilung des Befristungsgrundes soll es dem Mieter ermöglichen, \n\ndie Berechtigung der Befristung zu überprüfen (vgl. BT-Drs. 14/4553 S. 70). \n\nDeshalb muss der Vermieter bei einer Befristung des Mietverhältnisses wegen \n\neiner wesentlichen Veränderung oder Instandsetzung der Räume die geplanten \n\nMaßnahmen so genau angeben, dass der Mieter beurteilen kann, ob diese \n\nMaßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert \n\nwürden und damit eine Befristung nach § 575 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2 BGB \n\nrechtfertigen. Bei einem Abriss des Gebäudes, in dem sich die vermieteten \n\nRäume befinden, bedarf es demgegenüber keiner näheren Angaben, da eine \n\nBeseitigung der Räume - anders als eine bloße Veränderung oder Instandset-\n\nzung - zwangsläufig den Auszug des Mieters bedingt, ohne dass es auf Einzel-\n\nheiten der Baumaßnahme ankommt (AG Freiburg, WuM 1992, 193; Schmidt-\n\nFutterer/Blank, aaO, § 575 Rdnr. 25). \n\n23 \n\n(2) Es kann auch nicht angenommen werden, dass der Kläger die Räu-\n\nme nach Ablauf der Mietzeit gar nicht beseitigen wollte, sondern, wie die Revi-\n\nsionserwiderung mutmaßt, den Befristungsgrund nur vorgeschoben hat, um den \n\ngesetzlichen Kündigungsschutz zu umgehen und die jeweiligen Mieter aus der \n\nWohnung zu bekommen. \n\n24 \n\nEine Befristung des Mietverhältnisses nach § 575 BGB ist allerdings nur \n\nzulässig, wenn der Vermieter bei Abschluss des Mietvertrages die ernsthafte \n\nAbsicht hat, das Mietobjekt einer der in § 575 BGB bezeichneten Verwendun-\n\ngen zuzuführen (Palandt/Weidenkaff, aaO, § 575 Rdnr. 5). An der Ernsthaftig-\n\nkeit der Absicht des Klägers bestehen aber nicht deshalb Zweifel, weil er schon \n\nmit dem Vormieter der Beklagten eine Befristung des Mietvertrags bis Ende \n\n2001 wegen des geplanten Abrisses des Gebäudes vereinbart hatte. Der Klä-\n\nger hat durch Vorlage einer Architektenhonorar-Schlussrechnung vom 14. Ok-\n\ntober 2002, mit der für die Grundlagenermittlung, Vorplanung und Entwurfspla-\n\nnung für einen Neubau auf dem Grundstück, auf dem sich das Gebäude mit der \n\nan die Beklagten vermietete Wohnung befindet, 42.636,22 DM in Rechnung \n\ngestellt werden, hinreichend belegt, dass er die ernsthafte Absicht hatte, das \n\nGebäude abzureißen und einen Neubau zu errichten. \n\n25 \n\nEntgegen der Ansicht der Revisionserwiderung kommt es nicht darauf \n\nan, ob und aus welchen Gründen der Kläger seine Abriss- und Neubaupläne \n\nspäter zurückgestellt oder aufgegeben hat. Entfällt der Grund für die Befristung \n\nnach Abschluss des Mietvertrages, führt dies nicht etwa zur Unwirksamkeit der \n\nBefristung, sondern lediglich dazu, dass der Mieter nach § 575 Abs. 3 Satz 2 \n\nBGB eine Verlängerung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit verlangen \n\nkann. \n\n26 \n\nb) Entgegen der Ansicht der Revisionserwiderung kann die Klage für den \n\nFall, dass die Beklagte den Mietvertrag nicht wirksam gekündigt haben sollte, \n\nauch nicht deshalb als überwiegend unbegründet angesehen werden, weil der \n\nKläger dadurch gegen seine Pflicht zur Schadensminderung aus § 254 Abs. 2 \n\nBGB verstoßen hätte, dass er die Wohnung nicht bereits vor dem nominellen \n\nVertragsende weitervermietet hat. \n\n27 \n\nDa der Kläger keinen Schadensersatzanspruch, sondern einen Erfül-\n\nlungsanspruch geltend macht, ist die das Schadensersatzrecht betreffende Be-\n\nstimmung des § 254 Abs. 2 BGB schon aus diesem Grund nicht anwendbar; im \n\nÜbrigen ist die Risikoverteilung bei Nichtnutzung der Mietsache durch § 537 \n\nBGB abschließend geregelt, so dass neben dieser Vorschrift § 254 BGB nicht \n\neingreifen und der Mieter gegenüber dem Erfüllungsanspruch auf Zahlung der \n\nMiete grundsätzlich nicht einwenden kann, der Vermieter hätte die Mietsache \n\nanderweitig vermieten können (vgl. Senatsurteil vom 26. November 1986 \n\n- VIII ZR 354/85, WM 1987, 288, unter 2 b bb; Senatsurteil vom 24. September \n\n1980 - VIII ZR 299/79, WM 1980, 1397, unter II 4 b; Müller/Walther/Spielbauer, \n\nMiet- und Pachtrecht, Stand 2003, § 537 Rdnr. 15; Palandt/Weidenkaff, aaO, \n\n§ 537 Rdnr. 7). \n\n28 \n\nEs ist auch weder vorgetragen noch sonst ersichtlich, dass der Kläger \n\neinen von der Beklagten gestellten, geeigneten und zumutbaren Nachmieter \n\ntrotz eines berechtigten Interesses der Beklagten an der vorzeitigen Beendi-\n\ngung des Mietverhältnisses abgelehnt hätte und aus diesem Grunde seinen \n\nAnspruch auf Zahlung der Miete verloren haben könnte (§ 242 BGB; vgl. Se-\n\nnatsurteil vom 22. Dezember 2003 - VIII ZR 81/03, NJW 2004, 1448, unter II \n\n1 c; Senatsurteil vom 22. Januar 2003 - VIII ZR 244/02, NJW 2003, 1246, unter \n\nII A 1; BGHZ 155, 178, 189; OLG Hamm WuM 1995, 577; OLG Karlsruhe WuM \n\n1981, 173; Schmidt-Futterer/Blank, aaO, Nach § 542 Rdnr. 10 ff., 34). \n\nIII. \n\n29 \n\nDas Berufungsurteil kann demnach, soweit es den Mietzinsanspruch des \n\nKlägers und die auf Rückzahlung der Mietsicherheit gerichtete Widerklage der \n\nBeklagten betrifft, keinen Bestand haben und ist daher insoweit aufzuheben. \n\nDer Senat kann in der Sache nicht selbst abschließend entscheiden, da jeden-\n\nfalls zu der Frage, ob die Beklagte ausnahmsweise sofort kündigen konnte, wei-\n\ntere Feststellungen erforderlich sind (§ 563 Abs. 3 ZPO). Die Sache ist daher im \n\nUmfang der Aufhebung zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Beru-\n\nfungsgericht zurückzuverweisen. Für das weitere Verfahren weist der Senat \n\nvorsorglich auf Folgendes hin: \n\n30 \n\na) Die Feststellung des Berufungsgerichts, dass die Wohnung in ge-\n\nsundheitsgefährdender Weise mit Schimmel befallen gewesen sei, entbehrt \n\nbislang einer tragfähigen Grundlage. Das Berufungsgericht hat seine Feststel-\n\nlung lediglich auf drei von der Beklagten zu den Akten gegebene Lichtbilder \n\ngestützt. Auf diesen Fotografien ist nur zu erkennen, dass die Tapete an zwei \n\nStellen in einer Breite von etwa 1 bis 2 m und einer Höhe von etwa 30 bis \n\n60 cm mit - das ist unstreitig - Schimmelpilz befallen war. Das Berufungsgericht \n\nhat nicht ausgeführt, weshalb dieser Schimmelpilzbefall gesundheitsgefährdend \n\nsein sollte. Die Frage, ob Schimmelpilz in Mieträumen die Gesundheit der Be-\n\nwohner gefährdet, lässt sich nicht allgemein beantworten und kann in vielen \n\nFällen nur durch ein medizinisches Sachverständigengutachten geklärt werden \n\n(vgl. KG ZMR 2004, 513; KG KGR Berlin 2004, 81; LG Berlin GE 2002, 532; LG \n\nBerlin ZMR 1999, 27; LG Mainz DWW 1999, 295; LG Mannheim WuM 1988, \n\n360; Kinne in Kinne/Schach/Bieber, aaO, § 569 Rdnr. 4). Das Berufungsgericht \n\nhat, wie die Revision zutreffend rügt, nicht dargelegt, weshalb es im Streitfall für \n\ndiese Beurteilung keiner medizinischen Sachkenntnis bedarf, oder dass es \n\nselbst über die für eine solche Beurteilung erforderliche medizinische Sachkun-\n\nde verfügt (vgl. BGH, Urteil vom 21. März 2000 - VI ZR 158/99, NJW 2000, \n\n1946, unter II 2 a). \n\n31 \n\nb) Die Beurteilung des Berufungsgerichts, das vom Gutachter ermittelte \n\nLüftungsverhalten, bei dem sich eine Schimmelbildung hätte vermeiden lassen \n\n(bei alleiniger Nutzung durch die Beklagte bei Abwesenheit während des Tages \n\nviermaliges und bei Anwesenheit während des Tages sechsmaliges Lüften der \n\nWohnung; bei Nutzung durch zwei Personen während des Tages fünfmaliges \n\nund bei Anwesenheit während des Tages zwölfmaliges Lüften der Wohnung) \n\nsei der Beklagten nicht zumutbar, schöpft den Inhalt des Sachverständigengut-\n\nachtens nicht aus und trägt den Einwänden des Klägers gegen das Sachver-\n\nständigengutachten nicht ausreichend Rechnung. Das Berufungsgericht hat \n\nnicht berücksichtigt, dass der Sachverständige in seinem Gutachten mit dem \n\n„Lüften der Wohnung“ lediglich das Kippen der Fenster für etwa drei bis acht \n\nMinuten gemeint hat. Das Berufungsgericht hat zudem den Einwand des Klä-\n\ngers, die hohe Lüftungsfrequenz ergebe sich nur daraus, dass der Gutachter \n\nseiner Berechnung eine zu hohe Feuchtigkeitsabgabe eines Menschen mit \n\nleichter körperlicher Aktivität von 120 g/h zugrunde gelegt habe, zu Unrecht als \n\nunerheblich angesehen. \n\n32 \n\nDer Kläger hat zutreffend darauf hingewiesen, dass nach dem vom Bun-\n\ndesumweltamt herausgegebenen „Leitfaden zur Ursachensuche und Sanierung \n\nbei Schimmelwachstum in Innenräumen“ bei einem Menschen mit leichter kör-\n\nperlicher Aktivität lediglich eine Feuchteabgabe von 30-40 g/h anzunehmen ist. \n\nEr hat weiter vorgetragen, dass die Wohnung bei einem demnach anzusetzen-\n\nden Mittelwert von 35 g/h nach der im übrigen zutreffenden Rechnung des \n\nSachverständigen - bei Anwesenheit einer Person während des Tages - ledig-\n\nlich alle 10,5 Stunden, also nur zwei Mal - und nicht sechs Mal - am Tag, hätte \n\ngelüftet werden müssen. Das Berufungsgericht hat hierzu ausgeführt, auch bei \n\nBerücksichtigung einer Feuchtigkeitsabgabe von 35 g/h ergebe sich eine Un-\n\nzumutbarkeit des zur Schimmelvermeidung erforderlichen Lüftungsverhaltens \n\nfür den letzten Monat, in dem die Beklagte die Wohnung zusammen mit ihrem \n\nLebensgefährten genutzt habe; denn auch dann hätte die Wohnung etwa alle \n\n5,5 Stunden gelüftet werden müssen, was der Beklagten nicht zumutbar gewe-\n\nsen sei. Dies erscheint auch unter Berücksichtigung des Beurteilungsspiel-\n\nraums, der dem Tatrichter bei der Anwendung eines unbestimmten Rechtsbeg-\n\nriffs - wie hier des Begriffs der Zumutbarkeit - auf den konkreten Sachverhalt \n\nvorbehalten ist, nicht haltbar. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts ist \n\nes bei lebensnaher Betrachtung durchaus zumutbar, eine etwa 30 qm große \n\nWohnung bei Anwesenheit von zwei Personen während des Tages insgesamt \n\nvier Mal durch Kippen der Fenster für etwa drei bis acht Minuten zu lüften. Das \n\nBerufungsgericht wird den Sachverständigen daher gegebenenfalls zu dem Ein-\n\nwand des Klägers anhören müssen, auch wenn der Kläger die Anhörung des \n\nSachverständigen bislang nicht ausdrücklich beantragt hat (vgl. BGH, Urteil \n\nvom 15. Juli 1998 - IV ZR 206/97, NJW-RR 1998, 1527, unter 2 a). \n\nBall \n\nWiechers \n\nDr. Wolst \n\nDr. Koch \n\nDr. Hessel \n\nVorinstanzen: \n\nAG Düsseldorf, Entscheidung vom 13.02.2004 - 38 C 17384/03 - \n\nLG Düsseldorf, Entscheidung vom 18.05.2006 - 21 S 146/04 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2006/VIII_ZR_182-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2007-04-18/viii-zr-182-06","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 543","ref_norm":"543","n":11},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 575","ref_norm":"575","n":7},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 569","ref_norm":"569","n":5},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 254","ref_norm":"254","n":3},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 561","ref_norm":"561","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 242","ref_norm":"242","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 563","ref_norm":"563","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 535","ref_norm":"535","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 537","ref_norm":"537","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 542","ref_norm":"542","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2006/VIII_ZR_182-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2006/VIII_ZR_182-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","attribution":"Source: nu:legal – recht.nulegal.eu","license_url":"https://recht.nulegal.eu/license","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2007-04-18/viii-zr-182-06","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2006/VIII_ZR_182-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 21:34:20.123146+00:00"}}