{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2006/VIII_ZR_150-06","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2007-06-27","aktenzeichen":"VIII ZR 150/06","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVIII ZR 150/06 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nVerkündet am: \n27. Juni 2007 \nKirchgeßner, \nJustizhauptsekretärin \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 25. April 2007 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richter Dr. Wolst \n\nund Dr. Frellesen sowie die Richterinnen Hermanns und Dr. Hessel \n\nfür Recht erkannt: \n\nDie Revision der Beklagten gegen das Urteil der 2. Zivilkammer \n\ndes Landgerichts Halle vom 10. Mai 2006 wird zurückgewiesen. \n\nDie Beklagten haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tra-\n\ngen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\nDie Beklagten waren Mieter einer in H. gelegenen Wohnung des Klä-\n\ngers. Im Mietvertrag vom 26. Juni 1996 vereinbarten die Parteien ab dem 1. \n\nAugust 1996 eine monatliche Nettomiete von 15 DM/m². § 21 des Mietvertrags \n\n(\"Wirksamkeit der Vertragsbestimmungen\") lautet: \n\n\"1. Durch etwaige Ungültigkeit einer oder mehrerer Bestimmungen die-\nses Vertrages wird die Gültigkeit der übrigen Bestimmungen nicht be-\nrührt. \n\n2. Wenn insoweit eine der Bestimmungen dieses Vertrages gegen zwin-\ngende gesetzliche Vorschriften verstößt, tritt an ihre Stelle die entspre-\nchende gesetzliche Regelung. Bei Außerkrafttreten der gesetzlichen Re-\ngelungen wird die vertragliche Bestimmung voll wirksam…\" \n\n2 \n\nAufgrund des am 11. Juni 1995 in Kraft getretenen Gesetzes zur Überlei-\n\ntung preisgebundenen Wohnraums im Beitrittsgebiet in das allgemeine Miethö-\n\nherecht vom 6. Juni 1995 (BGBl. I S. 748; Mietenüberleitungsgesetz, künftig \n\nMÜG) unterlag die Wohnungsmiete der Preisbindung. Danach durfte die zuläs-\n\nsige Miete bis zum 30. Juni 1997 monatlich 8,06 DM/m² nicht übersteigen. \n\n3 \n\nMit der Klage hat der Kläger die ursprünglich vereinbarte Nettomiete von \n\nmonatlich 15 DM/m² ab Januar 1998 geltend gemacht. In erster Instanz hat er \n\n23.206,74 € Restmiete für die Zeit von Januar 1998 bis Juni 2004 - mit Aus-\n\nnahme der Monate Mai bis Juli 2001, die bereits Gegenstand eines Vorprozes-\n\nses waren - verlangt. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben und die auf \n\nRückerstattung überzahlter Miete in Höhe von 4.916,01 € gerichtete Widerklage \n\nder Beklagten abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung der Beklagten \n\nzurückgewiesen, nachdem der Kläger seine Forderung durch Teilklagerück-\n\nnahme auf 18.753,84 € beschränkt hatte. Mit ihrer vom Berufungsgericht zuge-\n\nlassenen Revision verfolgen die Beklagten ihren Klageabweisungs- und Wider-\n\nklageantrag weiter. \n\nEntscheidungsgründe: \n\nI. \n\n4 \n\nDas Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgeführt: Die vertragliche \n\nVereinbarung einer Miete von 15 DM/m² sei gemäß Art. 2 § 2 MÜG teilnichtig \n\ngewesen. Nach dem Wegfall der Preisbindung sei der Kläger aber nicht gehin-\n\ndert, die ursprünglich vereinbarte Miete zu verlangen. Die Wirksamkeit des rest-\n\nlichen Vertrags werde durch die Teilnichtigkeit nicht berührt. Gemäß § 21 Nr. 2 \n\nSatz 2 des Mietvertrags werde die vertragliche Bestimmung bei Außerkrafttre-\n\nten der gesetzlichen Regelungen wirksam. Ein nichtiges Rechtsgeschäft bleibe \n\nzwar grundsätzlich unwirksam, wenn der Nichtigkeitsgrund nachträglich wegfal-\n\nle. Nach dem Zweck der Preisbindung erstrecke sich die ursprüngliche Nichtig-\n\nkeitsfolge aber nicht auf später mögliche Erhöhungsbeträge. Schon während \n\nder Übergangszeit wären die Parteien berechtigt gewesen, Vereinbarungen \n\nüber die Miete für die Zeit nach der Preisbindung zu treffen. \n\n5 \n\nWie sich bereits aus den Ausführungen zur Klage ergebe, sei die Wider-\n\nklage unbegründet. Bereits bei Bezifferung der Klageforderung habe der Kläger \n\nüberdies berücksichtigt, dass die Beklagten eine Mietminderung wegen be-\n\nhaupteter Mängel geltend gemacht hätten. \n\n6 \n\n7 \n\n8 \n\nII. \n\nDiese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revisi-\n\non unbegründet ist. \n\n1. Dem Kläger steht ein Anspruch auf Zahlung restlicher Miete, berechnet \n\nauf der Grundlage von 15 DM/m², zu. \n\na) Zutreffend ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass die Ver-\n\neinbarung der Parteien im Mietvertrag vom 26. Juni 1996 über die Höhe der \n\nMiete teilnichtig war (§§ 134, 139 BGB), weil sie dem Anwendungsbereich von \n\nArt. 2 § 2 MÜG unterlag. Gemäß Art. 2 § 2 MÜG durfte die Miete bei Abschluss \n\neines Mietvertrags über Wohnraum im Sinne von § 11 Abs. 2 MHG in der Zeit \n\nvom 11. Juni 1995 bis zum 30. Juni 1997 15% der preisrechtlich zulässigen \n\nMiete nicht übersteigen. Unter den Parteien besteht kein Streit, dass danach die \n\nzulässige Nettomiete monatlich 8,06 DM/m² betrug. Mit diesem Inhalt blieb der \n\nMietvertrag bestehen (st. Rspr.; siehe etwa BGHZ 116, 77, 85 m.w.N.). \n\n9 \n\nb) Ohne Rechtsfehler hat das Berufungsgericht angenommen, dass die \n\nteilunwirksame Vereinbarung einer Nettomiete von monatlich 15 DM/m² für die \n\nZeit nach dem Wegfall der Preisbindung wirksam ist. \n\n10 \n\naa) Das Berufungsgericht hat dabei nicht verkannt, dass ein nichtiges Ge-\n\nschäft auch bei Außerkrafttreten des Verbots grundsätzlich nichtig bleibt (BGH, \n\nUrteil vom 1. Juni 1994 - XII ZR 241/92, WM 1994, 1940, unter I 3; BGH, Urteil \n\nvom 19. Februar 1997 - XII ZR 236/95, NJW-RR 1997, 641, unter 2 b; Staudin-\n\nger/Sack, BGB (2003), § 134 Rdnr. 56 m.w.N.); das gilt auch für teilnichtige Ge-\n\nschäfte. \n\n11 \n\nbb) Entgegen der Ansicht der Revision folgt jedoch schon aus § 21 Nr. 2 \n\nSatz 2 des Mietvertrags, dass der Kläger nach Wegfall der Kappungsgrenze \n\nMiete in der vereinbarten Höhe von monatlich 15 DM/m² verlangen kann. Nach \n\ndieser Vereinbarung, deren Voraussetzungen hier vorliegen, soll eine vertragli-\n\nche Bestimmung, die gegen gesetzliche Vorschriften verstößt, bei deren Außer-\n\nkrafttreten wirksam werden. \n\n12 \n\nDem steht der Verbotszweck des Art. 2 § 2 MÜG nicht entgegen. Der \n\nZweck des Mietenüberleitungsgesetzes bestand darin, das Vergleichsmieten-\n\nsystem der §§ 2 ff. MHG (heute §§ 558 ff. BGB) schrittweise auch in den neuen \n\nBundesländern einzuführen (Gesetzentwurf der Bundesregierung, BT-Drs. \n\n13/1041, S. 1 f., 7 ff.; Senatsurteil vom 22. Dezember 2004 - VIII ZR 41/04, \n\nWuM 2005, 132, unter II 1 c). Nach seiner gesetzlichen Ausgestaltung bestand \n\ndas Verbot des Art. 2 § 2 MÜG jedoch nur \"beim Abschluss\" des Mietvertrags; \n\ndie Parteien hatten die Möglichkeit, in der Folgezeit eine andere Vereinbarung \n\nohne die von dieser Vorschrift vorgesehenen Beschränkungen zu treffen (Stau-\n\ndinger/Emmerich, BGB (1997), Mietrecht 3, Anh. zu Art. 3 WKSchG II §§ 11-17 \n\nMHRG: Art. 2 § 2 MÜG Rdnr. 5). Zudem hätten sich die Parteien bereits bei \n\nVertragsabschluss für die Zeit nach Ablauf der bestehenden Preisbindung wirk-\n\nsam über eine höhere Miete einigen können (siehe bereits Senatsurteil vom 3. \n\nDezember 2003 - VIII ZR 157/03, WuM 2004, 28, unter II, zur Staffelmiete). \n\nDem steht die von den Parteien in § 21 Nr. 2 Satz 2 des Mietvertrags getroffene \n\nVereinbarung für die Zeit nach Außerkrafttreten des Verbots am 30. Juni 1997 \n\nin ihren Auswirkungen gleich. \n\n13 \n\n2. Vor diesem Hintergrund hat das Berufungsgericht auch die gegen die \n\nAbweisung der Widerklage gerichtete Berufung der Beklagten zu Recht zurück-\n\ngewiesen. Das gilt auch, soweit die Beklagten die Widerklage zum Teil auf eine \n\nMinderung der Miete wegen behaupteter Mietmängel gestützt haben. Die Revi-\n\nsion berücksichtigt nicht, dass der Kläger dem in zweiter Instanz durch Teilkla- \n\ngerücknahme Rechnung getragen hat. Darauf hat das Berufungsgericht zutref-\n\nfend abgestellt. \n\nBall \n\nDr. Wolst \n\nDr. Frellesen \n\nHermanns \n\nDr. Hessel \n\nVorinstanzen: \n\nAG Halle (Saale), Entscheidung vom 31.08.2005 - 98 C 3523/04 - \n\nLG Halle, Entscheidung vom 10.05.2006 - 2 S 254/05 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2006/VIII_ZR_150-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2007-06-27/viii-zr-150-06","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 134","ref_norm":"134","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 139","ref_norm":"139","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 558","ref_norm":"558","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2006/VIII_ZR_150-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2006/VIII_ZR_150-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2007-06-27/viii-zr-150-06","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2006/VIII_ZR_150-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 21:42:39.211230+00:00"}}