{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2006/VIII_ZR_143-06","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2007-09-26","aktenzeichen":"VIII ZR 143/06","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB § 307 Abs. 1 Satz 1 und 2 Bb, § 535 Abs. 1 Satz 2 Verkündet am: 26. September 2007 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle In einem Mietvertrag über eine vom Vermieter renoviert überlassene Wohnung ist eine Formularklausel, die den Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses zur Zahlung ei- nes Anteils an den Kosten für von ihm vorzunehmende, aber noch nicht fällige Schön- heitsreparaturen verpflichtet, in ihrem sachlichen Regelungsgehalt nicht zu beanstan- den, wenn sie eine Berücksichtigung des tatsächlichen Erhaltungszustands der Woh- nung in der Weise ermöglicht, dass für die Berechnung der Quote das Verhältnis zwi- schen der Mietdauer seit Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen und dem Zeitraum nach Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen maßgeblich ist, nach dem bei einer hypothetischen Fortsetzung des Mietverhältnisses aufgrund des Wohn- verhaltens des Mieters voraussichtlich Renovierungsbedarf bestünde. Eine solche Klausel verstößt jedoch gegen das Transparenzgebot und ist deshalb we- gen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, wenn ihr Wortlaut für den Mieter nicht eindeutig erkennen lässt, dass die Abgeltungsquote in dieser Art und Weise zu berechnen ist, sondern dem Vermieter die Möglichkeit gibt, den Mieter auf- grund einer anderen Berechnungsweise, die ebenfalls vom Wortlaut der Klausel ge- deckt ist, auf eine unangemessen hohe Quote in Anspruch zu nehmen.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVIII ZR 143/06 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nNachschlagewerk: \n\nja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja \n\nBGB § 307 Abs. 1 Satz 1 und 2 Bb, § 535 Abs. 1 Satz 2 \n\nVerkündet am: \n26. September 2007 \nKirchgeßner, \nJustizhauptsekretärin \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nIn einem Mietvertrag über eine vom Vermieter renoviert überlassene Wohnung ist eine \nFormularklausel, die den Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses zur Zahlung ei-\nnes Anteils an den Kosten für von ihm vorzunehmende, aber noch nicht fällige Schön-\nheitsreparaturen verpflichtet, in ihrem sachlichen Regelungsgehalt nicht zu beanstan-\nden, wenn sie eine Berücksichtigung des tatsächlichen Erhaltungszustands der Woh-\nnung in der Weise ermöglicht, dass für die Berechnung der Quote das Verhältnis zwi-\nschen der Mietdauer seit Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen und dem \nZeitraum nach Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen maßgeblich ist, nach \ndem bei einer hypothetischen Fortsetzung des Mietverhältnisses aufgrund des Wohn-\nverhaltens des Mieters voraussichtlich Renovierungsbedarf bestünde. \n\nEine solche Klausel verstößt jedoch gegen das Transparenzgebot und ist deshalb we-\ngen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, wenn ihr Wortlaut für \nden Mieter nicht eindeutig erkennen lässt, dass die Abgeltungsquote in dieser Art und \nWeise zu berechnen ist, sondern dem Vermieter die Möglichkeit gibt, den Mieter auf-\ngrund einer anderen Berechnungsweise, die ebenfalls vom Wortlaut der Klausel ge-\ndeckt ist, auf eine unangemessen hohe Quote in Anspruch zu nehmen. \n\nBGH, Urteil vom 26. September 2007 - VIII ZR 143/06 - LG Kiel \n\nAG Kiel \n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 23. Mai 2007 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richter Dr. Wolst \n\nund Dr. Frellesen sowie die Richterinnen Hermanns und Dr. Hessel \n\nfür Recht erkannt: \n\nDie Revision des Beklagten gegen das Urteil der 1. Zivilkammer \n\ndes Landgerichts Kiel vom 27. April 2006 wird zurückgewiesen. \n\nDer Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\nDie Kläger waren in der Zeit zwischen dem 16. Mai 2001 und dem \n\n31. März 2004 Mieter einer Eigentumswohnung des Beklagten. Der Mietvertrag \n\nenthält unter anderem folgende Regelungen: \n\n\"§ 16 Schönheitsreparaturen \n\n1. Der Mieter ist verpflichtet, ohne besondere Aufforderung die laufenden \nSchönheitsreparaturen fachgerecht nach Maßgabe der folgenden Ziffer 2 \nauf eigene Kosten vorzunehmen, es sei denn, unter § 29 ist eine abwei-\nchende Vereinbarung getroffen. \n\n2. Die Schönheitsreparaturen sind während der Mietzeit regelmäßig nach Ab-\nlauf folgender Zeiträume seit Mietbeginn oder nach Durchführung der letz-\nten Schönheitsreparaturen auszuführen: \n\nin Küchen, Bädern und Duschen, alle \nin Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten, alle \nin anderen Räumen alle \n\n3 Jahre, \n5 Jahre, \n7 Jahre. \n\n3. Verlangt es der Zustand der Räume und trifft nicht den Vermieter, seinen \ngesetzlichen Vertreter oder Erfüllungsgehilfen Vorsatz oder grobe Fahrläs-\nsigkeit daran, sind die laufenden Schönheitsreparaturen wie folgt auszufüh-\nren: \n\na) bei Übergabe renovierter Räume vor Ablauf des jeweils ersten Fris-\n\ntenzeitraumes seit Mietbeginn, oder \n\nb) bei Übergabe nicht renovierter Räume nach Ablauf des jeweils ers-\nten in Ziffer 2 genannten Fristenzeitraumes seit Mietbeginn vor Ab-\nlauf des jeweils nächsten Fristenzeitraumes. \n\n4. Von den in Ziffer 2 genannten Fristenzeiträumen kann abgewichen werden, \n\nwenn der Zustand der Mieträume die Einhaltung dieser Frist nicht erfordert. \n\n... \n\n7. Sind bei Beendigung des Mietvertrages die Schönheitsreparaturen ent-\nsprechend Ziffern 2-4 nicht fällig, so zahlt der Mieter an den Vermieter ei-\nnen Kostenersatz für die seit der letzten Durchführung der Schönheitsrepa-\nraturen erfolgte Abwohnzeit im Fristenzeitraum gemäß Ziffern 2-4, sofern \nnicht der Mieter die Schönheitsreparaturen durchführt oder sich nicht der \nunmittelbar folgende Nachmieter zur Durchführung von Schönheitsrepara-\nturen bereiterklärt oder die Kosten hierfür übernimmt. \n\nDie Höhe dieses Kostenansatzes wird anhand eines Kostenvoranschlages \neines von den Vertragsparteien ausgewählten Fachbetriebes des Maler-\nhandwerks über die üblicherweise bei der Renovierung der Mieträume an-\nfallenden Schönheitsreparaturen ermittelt. Sie entspricht dem Verhältnis \nder in Ziffern 2-4 festgesetzten Fristen für die Durchführung der Schön-\nheitsreparaturen und der Wohndauer seit den zuletzt durchgeführten \nSchönheitsreparaturen. \n\n§ 29 Sonstige Vereinbarungen \n\nDie Räume werden vermieterseits im renovierten Zustand (Wände hell gestri-\nchen und ohne Tapete, Lackteile lichtgrau) übergeben. ...\" \n\n2 \n\nDie Kläger strichen am Ende der Mietzeit die Wände und Decken, führ-\n\nten aber keine Arbeiten an den Holzteilen aus. Nach einem vom Beklagten ein-\n\ngeholten Kostenvoranschlag eines Malerbetriebes ist für das Lackieren von \n\nFenstern, Fensterbänken, Fußleisten und Türen ein Kostenaufwand von \n\n3.390,10 € erforderlich. Der Beklagte behielt deshalb - ausgehend von einer \n\nvon den Klägern zu entrichtenden Quote von 57,5 % - die von diesen gestellte \n\nMietkaution ein. \n\n3 \n\nDie Kläger haben geltend gemacht, Renovierungsarbeiten an den Holz-\n\nteilen seien aufgrund des Zustands der Wohnung nicht erforderlich gewesen; \n\n§ 16 Nr. 7 des Mietvertrags könne keine Kostenbeteiligung unabhängig vom \n\ntatsächlichen Zustand der Wohnung begründen. Sie verlangen die Rückzahlung \n\nder Kaution von 1.329,36 € nebst Zinsen. Das Amtsgericht hat der Klage bis auf \n\neinen Teil der geforderten Zinsen stattgegeben. Die Berufung des Beklagten ist \n\nerfolglos geblieben. Mit seiner vom Berufungsgericht zugelassenen Revision \n\nerstrebt der Beklagte weiterhin die vollständige Abweisung der Klage. \n\n4 \n\n5 \n\n6 \n\nEntscheidungsgründe: \n\nDie Revision ist nicht begründet. \n\nI. \n\nDas Berufungsgericht (LG Kiel, WuM 2006, 312) hat zur Begründung sei-\n\nner Entscheidung ausgeführt: \n\nDer Beklagte könne gegen den Anspruch der Kläger auf Auskehrung der \n\nMietkaution nicht mit einem Gegenanspruch aus der Quotenabgeltungsklausel \n\nnach § 16 Nr. 7 des Mietvertrages aufrechnen. Die Klausel sei in ihrer Ausge-\n\nstaltung unklar, benachteilige den Mieter unangemessen und sei daher gemäß \n\n§ 307 BGB unwirksam. Eine Quotenabgeltungsklausel sei nur zu rechtfertigen, \n\nwenn die Abwälzung der Schönheitsreparaturen als Teil des Mietentgeltes an-\n\ngesehen werde. Ausgehend davon seien vom Mieter Schönheitsreparaturen \n\nnur entsprechend der Abwohnzeit zu leisten. Diesem Grundsatz trage die hier \n\nzu beurteilende Quotenabgeltungsklausel nicht hinreichend Rechnung. \n\n7 \n\nDurch die Verweisung auf Nr. 4 der Schönheitsreparaturklausel, die die \n\nMöglichkeit vorsehe, von den üblichen Renovierungsfristen abzuweichen, wenn \n\nder Zustand der Mieträume deren Einhaltung nicht erfordere, werde zwar die \n\nHöhe des zu leistenden Ersatzes vom tatsächlichen Zustand der Wohnung ab-\n\nhängig gemacht. Ob der Zustand der Räume bei Beendigung des Mietverhält-\n\nnisses die Einhaltung der Fristen erfordere, lasse sich vom Mieter aber nicht \n\nhinreichend beeinflussen, wenn die Wohnung bei Mietbeginn unrenoviert oder \n\nbereits in diesem Zeitpunkt renovierungsbedürftig gewesen sei. Zudem lasse \n\ndie Klausel den Mieter im Unklaren darüber, wie der Kostenansatz bei einer \n\nunterdurchschnittlichen Abnutzung berechnet werde. Weiter stelle die Klausel \n\nden Mieter vor praktisch unlösbare Beweisschwierigkeiten, wenn er geltend \n\nmachen wolle, dass er die Wohnung nur unterdurchschnittlich abgenutzt habe. \n\nDer Mieter werde unangemessen benachteiligt, wenn er das ihm zustehende \n\nRecht, wegen einer unterdurchschnittlichen Abnutzung nur eine geringere Quo-\n\nte zu zahlen, aufgrund von Beweisschwierigkeiten tatsächlich regelmäßig nicht \n\nausüben könne. Dieser Effekt werde zum Nachteil des Mieters noch dadurch \n\nverstärkt, dass die in § 16 Nr. 2 des Mietvertrags genannten Regelfristen, die \n\nletztlich auf den Fristen der Musterverträge des Gesamtverbandes gemeinnüt-\n\nziger Wohnungsunternehmen e.V. aus den Jahren 1962 und 1963 beruhten, \n\nnicht mehr der heutigen Lebenswirklichkeit entsprächen und zu kurz bemessen \n\nseien. \n\n8 \n\nProblematisch sei die Klausel auch hinsichtlich der Höhe der zu zahlen-\n\nden Kosten. Dem durchschnittlichen Mieter sei bei Anmietung einer Wohnung \n\nnicht klar, dass der maßgebliche Bruttopreis für eine Renovierung durch einen \n\nFachbetrieb einen beträchtlichen Umfang annehmen könne; er werde bei sei-\n\nnem Auszug von der Höhe der Kosten überrascht. Demgegenüber machten die \n\nKosten für eine Eigenrenovierung durch den Mieter nur einen Bruchteil aus. \n\nDeshalb laufe die Quotenabgeltungsklausel, die dem Mieter die Abwendung der \n\nZahlung durch eine Eigenrenovierung gestatte, zwar nicht rechtlich, wohl aber \n\nfaktisch auf eine unzulässige Endrenovierungsklausel hinaus. Angemessen wä-\n\nre es insgesamt allenfalls, die Kostenquote am Wert der hypothetischen Eigen-\n\nleistungen zu bemessen. \n\n9 \n\nDie Klausel sei ferner unklar hinsichtlich der Frage, ob der Fachbetrieb, \n\nder den Kostenvoranschlag erstelle, von einer Vertragspartei oder nur von bei-\n\nden gemeinsam ausgesucht werden solle. Der durchschnittliche Mieter werde \n\ndie Klausel eher im letztgenannten Sinne verstehen. Welche Folgen es habe, \n\nwenn keine gemeinsame Auswahl erfolge, regle die Klausel nicht. Unklar sei \n\nweiter, wie es zu beurteilen sei, wenn der Mieter - wie im vorliegenden Fall - die \n\nWohnung selbst teilweise renoviere, so dass noch einige Nacharbeiten erfor-\n\nderlich seien, der Wert der erbrachten Leistungen aber möglicherweise schon \n\nhöher sei als die Kostenquote, die der Mieter entsprechend seiner Abwohnzeit \n\nzu tragen hätte. \n\n10 \n\nDie Formulierung \"Sind bei Beendigung des Mietvertrags die Schönheits-\n\nreparaturen ... nicht fällig\", führe den Mieter in die Irre, denn sie suggeriere, \n\ndass die Quotenabgeltungsklausel nur in bestimmten Fallkonstellationen ein-\n\ngreife, während sie tatsächlich wegen der unterschiedlichen Länge der Reno-\n\nvierungsintervalle für die verschiedenen Räume nahezu in allen Fällen zu einer \n\nZahlungspflicht des Mieters führe. Berücksichtige man darüber hinaus die be-\n\nträchtliche Höhe der Kosten, mit denen der Mieter bei Anmietung der Wohnung \n\nregelmäßig nicht rechne, zeige sich, dass die Klausel den Mieter insgesamt \n\nüber ihre erhebliche wirtschaftliche Tragweite, mit der in Allgemeinen Ge-\n\nschäftsbedingungen niemand rechnen müsse, im Unklaren lasse. Schließlich \n\nsei die Klausel für den durchschnittlichen Mieter kaum verständlich. Sofern er \n\nnicht juristisch vorgebildet sei, werde er aus der Verweisung in Nr. 7 auf die \n\nNummern 2-4 der Klausel kaum ersehen können, dass er die theoretische Mög-\n\nlichkeit habe, durch den Nachweis einer unterdurchschnittlichen Abnutzung der \n\nWohnung den von ihm an den Vermieter zu zahlenden Betrag zu verringern. \n\nII. \n\n11 \n\nDiese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung im Ergebnis stand. \n\nDem Beklagten steht ein Anspruch auf Beteiligung der Kläger an den Kosten \n\nder Schönheitsreparatur von Fenstern, Fensterbänken, Fußleisten und Türen, \n\nmit dem er gegenüber dem von den Klägern geltend gemachten Anspruch auf \n\nAuskehrung der Mietkaution aufrechnen könnte, nicht zu. § 16 Nr. 7 des Miet-\n\nvertrags, der dem Beklagten einen Anspruch auf anteiligen Ersatz der Kosten \n\nfür bei Beendigung des Mietverhältnisses nicht fällige Schönheitsreparaturen \n\ngewährt, benachteiligt die Kläger unangemessen und ist gemäß § 307 Abs. 1 \n\nSatz 1 BGB unwirksam, weil die Bestimmung nicht hinreichend klar und ver-\n\nständlich ist (§ 307 Abs. 1 Satz 2 BGB). \n\n12 \n\n1. Die Quotenabgeltungsklausel des § 16 Nr. 7 ist nicht bereits deshalb \n\nunwirksam, weil die ihr zu Grunde liegende, in § 16 Nr. 2 bis 4 des Mietvertrags \n\ngeregelte Verpflichtung der Mieter zur Vornahme von Schönheitsreparaturen \n\neiner Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht stand-\n\nhielte. Die Nrn. 2 bis 4 beinhalten keinen starren Fristenplan für die Renovie-\n\nrung, sondern verpflichten den Mieter lediglich, Schönheitsreparaturen \"regel-\n\nmäßig\" innerhalb der nach der Nutzungsart der Räume gestaffelten Fristen von \n\ndrei, fünf beziehungsweise sieben Jahren auszuführen. Sie halten ihm zudem in \n\nNr. 4 ausdrücklich die Abweichung von diesen Fristen offen, wenn der Zustand \n\nder Mieträume die Einhaltung der Fristen nicht erfordert. Auf der Grundlage ei-\n\nnes solchen flexiblen Fristenplans ist die Abwälzung der Schönheitsreparatur-\n\nverpflichtung auf den Mieter nach der Rechtsprechung des Senats (Urteil vom \n\n18. Oktober 2006 - VIII ZR 52/06, NJW 2006, 3778, unter II 2 b aa, m.w.N.) \n\nnicht zu beanstanden. \n\n13 \n\nAllerdings wird im Schrifttum (Langenberg, WuM 2006, 122; ders., WuM \n\n2007, 231, 233; Wiek, WuM 2006, 680, 681; Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., \n\n§ 535 Rdnr. 269; vgl. auch Artz, NZM 2007, 265, 274; Kappus, ZMR 2007, 31, \n\n32) zunehmend - wie auch vom Berufungsgericht - die Dauer der Regelfristen \n\nvon drei, fünf und sieben Jahren als unangemessen kurz kritisiert. Sie entspre-\n\nchen dem Fristenplan, der in § 7 Fußnote 1 des vom Bundesministerium der \n\nJustiz herausgegebenen Mustermietvertrags 1976, Fassung I, enthalten ist \n\n(Beilage zum Bundesanzeiger Nr. 22/76, abgedruckt bei Gelhaar in BGB-\n\nRGRK, 12. Aufl., Vor § 535 Rdnr. 87). Ob bei neu abzuschließenden Mietver-\n\nträgen wegen inzwischen veränderter Wohnverhältnisse und verbesserter De-\n\nkorationsmaterialien zur Vermeidung einer unangemessenen Benachteiligung \n\ndes Mieters für einzelne oder für alle Renovierungsarbeiten längere Regelfris-\n\nten geboten sind oder ob im Hinblick auf die Abhängigkeit des regelmäßigen \n\nRenovierungsbedarfs von der Art und Weise der jeweiligen Dekoration und dem \n\nkonkreten Wohnverhalten kein Anlass für eine Verlängerung der Fristen besteht \n\n(so Schach, GE 2006, 1018), bedarf keiner Entscheidung. Jedenfalls für in der \n\nVergangenheit geschlossene Mietverträge hält der Senat an seiner Rechtspre-\n\nchung (Urteil vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 48/04, NJW 2005, 1188, unter II 1, \n\nm.w.N.; Urteil vom 18. Oktober 2006, aaO) fest, dass der Fristenplan des \n\nMustermietvertrags auch im Falle der formularvertraglichen Vereinbarung zu-\n\nlässig ist. \n\n14 \n\n2. Anders als das Berufungsgericht meint, lässt auch die auf § 16 Nr. 2 \n\nbis 4 aufbauende Quotenabgeltungsklausel des § 16 Nr. 7 des Mietvertrags \n\njedenfalls eine Auslegung zu, bei der ihr sachlicher Regelungsgehalt nach \n\n§ 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht zu beanstanden ist. Der Senat \n\nkann die für die Inhaltskontrolle erforderliche Auslegung der Formularklausel \n\ndurch das Berufungsgericht uneingeschränkt überprüfen, weil Abgeltungsklau-\n\nseln in dieser oder inhaltlich vergleichbarer Fassung auch über den Bezirk des \n\nBerufungsgerichts hinaus verwendet werden (Senatsurteil vom 18. Oktober \n\n2006, aaO, unter II 2 a, m.w.N.). \n\n15 \n\na) Bei einer Abgeltungsklausel handelt es sich um eine Ergänzung der \n\nvertraglichen Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsrepa-\n\nraturen nach einem Fristenplan. Ihr Zweck besteht darin, dem Vermieter, der \n\nvon dem ausziehenden Mieter mangels Fälligkeit der Schönheitsreparaturen \n\nnach dem Fristenplan keine Endrenovierung verlangen kann, wenigstens einen \n\nprozentualen Anteil an Renovierungskosten für den Abnutzungszeitraum seit \n\nden letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit zu sichern. Eine solche \n\nKlausel benachteiligt den Mieter grundsätzlich nicht unangemessen, weil die \n\nAbwälzung der turnusmäßigen Schönheitsreparaturen - deren Kosten der Mie-\n\nter zu tragen hätte, wenn das Mietverhältnis bis zum Eintritt der Fälligkeit der \n\nSchönheitsreparaturverpflichtung fortbestanden hätte - rechtlich und wirtschaft-\n\nlich einen Teil der Gegenleistung des Mieters für die Gebrauchsüberlassung der \n\nRäume darstellt, die er anderenfalls - bei einer den Vermieter treffenden Ver-\n\npflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen (§ 535 Abs. 1 Satz 2, \n\n§ 538 BGB) - über eine höhere Bruttomiete im Voraus abgelten müsste (BGHZ \n\n105, 71, 79 ff.; Senatsurteil vom 18. Oktober 2006, aaO, unter II 2 b bb (2)). \n\n16 \n\nb) § 16 Nr. 7 des Mietvertrags lässt bei der Berechnung der Abgeltungs-\n\nquote die zur Vermeidung einer unangemessenen Benachteiligung der Mieter \n\ngebotene (Senatsurteil vom 18. Oktober 2006, aaO) Berücksichtigung des tat-\n\nsächlichen Erhaltungszustands der Wohnung zu. Die Bestimmung knüpft aus-\n\ndrücklich an die in § 16 Nr. 2 bis 4 geregelten Fristen für die Durchführung der \n\nSchönheitsreparaturen an, indem sie für die Kostenquote das Verhältnis dieser \n\nFristen zu der Wohndauer seit den zuletzt durchgeführten Schönheitsreparatu-\n\nren für maßgeblich erklärt. Nach Nr. 4 können der Berechnung der Quote län-\n\ngere als die Regelfristen gemäß Nr. 2 zugrunde gelegt werden, wenn der Zu-\n\nstand der Mieträume - im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses - die \n\nEinhaltung dieser Fristen nicht erfordert. Die Berechnungsgrundlage für die Ab-\n\ngeltungsquote ist danach nicht \"starr\", sondern ermöglicht die Beachtung des \n\ntatsächlich bestehenden bzw. zu erwartenden Renovierungsbedarfs. \n\n17 \n\nVersteht man die Klausel dahin, dass die bisherige Wohndauer ins Ver-\n\nhältnis zu setzen ist zu der Zeit, nach der bei Fortdauer des Mietverhältnisses, \n\nalso bei einer weiteren Nutzung der Wohnung durch den bisherigen Mieter, \n\nvoraussichtlich eine Renovierung erforderlich sein würde, sind die Interessen \n\ndieses Mieters gewahrt. Er wird bei dieser Auslegung an den Kosten der Reno-\n\nvierung nur in dem Umfang beteiligt, in dem sie von ihm selbst verursacht wor-\n\nden sind. Endet etwa das Mietverhältnis nach vier Jahren, hat aber der Mieter \n\ndie Wohnung nicht stärker abgenutzt, als es regelmäßig schon nach zwei Jah-\n\nren zu erwarten wäre, besteht ausgehend von einem üblichen Renovierungsin-\n\ntervall von fünf Jahren für Wohnräume aufgrund seines konkreten Wohnverhal-\n\ntens Renovierungsbedarf in Wohnräumen voraussichtlich erst nach insgesamt \n\nzehn Jahren. Werden dem Mieter in diesem Fall vier Zehntel der Renovie-\n\nrungskosten auferlegt, hat er nicht mehr zu leisten, als es dem durch ihn selbst \n\nverursachten Grad der Abnutzung der Wohnung entspricht. \n\n18 \n\nEine angemessene Quotierung in diesem Sinne wird erreicht, wenn - wie \n\nes die hier zu beurteilende Klausel durch den Verweis auf die Nrn. 2 bis 4 des \n\n§ 16 zulässt - die Frist für die voraussichtlich erforderliche Vornahme der Reno-\n\nvierung dem Zustand der Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses ent-\n\nsprechend flexibel bestimmt und dazu die tatsächliche Wohndauer ins Verhält-\n\nnis gesetzt wird. Eine angemessene Kostenbeteiligung mit gleichem Ergebnis \n\nkann auf einfachere Weise auch dadurch erzielt werden, dass der Berechnung \n\nder Quote zwar die Regelfrist zugrunde gelegt wird, dazu aber nicht die tatsäch-\n\nliche Wohndauer, sondern die der Abnutzung entsprechende fiktive Wohndauer \n\nins Verhältnis gesetzt wird. In dem oben gebildeten Beispiel beträgt diese zwei \n\nJahre bei einer Regelfrist von fünf Jahren; daraus folgt eine - rechnerisch iden-\n\ntische - Beteiligungsquote von zwei Fünftel. \n\n19 \n\nc) Eine unangemessene Benachteiligung des Mieters ergibt sich bei dem \n\nhier zu beurteilenden Sachverhalt entgegen der Auffassung des Berufungsge-\n\nrichts nicht daraus, dass der Mieter einer unrenoviert oder renovierungsbedürf-\n\ntig überlassenen Wohnung den erforderlichen Renovierungsturnus durch eine \n\nunterdurchschnittliche Abnutzung nicht hinreichend beeinflussen könnte. Dass \n\nder Mieter einer renoviert überlassenen Wohnung durch die Art und Weise sei-\n\nner Nutzung eine Verlängerung des Renovierungsintervalls erreichen kann, \n\nstellt auch das Berufungsgericht nicht in Frage. Nur darauf kommt es in dem \n\nhier zu entscheidenden Individualprozess an, weil die Wohnung den Klägern \n\nnach § 29 des Mietvertrags vom Beklagten in renoviertem Zustand übergeben \n\nworden ist. § 16 Nr. 7 des Mietvertrags der Parteien ist nicht deshalb unwirk-\n\nsam, weil die Verwendung einer derartigen Quotenabgeltungsklausel in einem \n\nanderen vertraglichen Zusammenhang möglicherweise eine unangemessene \n\nBenachteiligung der Mieter bedeuten würde. \n\n20 \n\nEs kann deshalb offen bleiben, ob einer im Schrifttum vertretenen Auf-\n\nfassung zu folgen ist, nach der bei unrenoviert oder renovierungsbedürftig über-\n\nlassenen Wohnungen Quotenabgeltungsklauseln unzulässig sind (Schmidt-\n\nFutterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl., § 538 Rdnr. 185 f.; Langenberg, \n\nSchönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau, 2. Aufl., 1 E Rdnr. 9 ff.; \n\nStaudinger/Emmerich, BGB (2006), § 535 Rdnr. 108; kritisch auch Börsting-\n\nhaus, DWW 2005, 92, 93) oder ob jedenfalls andere Berechnungsmodelle ge-\n\nboten sind (Langenberg, WuM 2007, 231, 233 f.). Nach der ständigen Recht-\n\nsprechung des Senats (seit BGHZ 105, 71, 84 ff.) sind Quotenabgeltungsklau-\n\nseln (auf flexibler Berechnungsgrundlage) grundsätzlich auch bei Vermietung \n\neiner unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung wirksam, \n\nwenn die für die Durchführung wie für die anteilige Abgeltung der Schönheitsre-\n\nparaturen maßgeblichen Fristen nicht vor dem Anfang des Mietverhältnisses zu \n\nlaufen beginnen (allgemein für die Zulässigkeit von Quotenabgeltungsklauseln \n\nauch MünchKommBGB/Schilling, 4. Aufl., § 535 Rdnr. 122; Lammel, Wohn-\n\nraummietrecht, 3. Aufl., § 535 Rdnr. 192 ff.; Schmid/Harsch, Mietrecht, 2006, \n\n§ 535 BGB Rdnr. 428; Schneider in Müller/Walther, Miet- und Pachtrecht, Stand \n\nMai 2007, C § 535 Anhang 1 Rdnr. 99; Artz, aaO, S. 273 f.; Blank in: Anpas-\n\nsung der Wohnung an technische Standards - Wirtschaftlichkeitsgebot, 2006, \n\nS. 163, 177 ff.; Heinrichs, WuM 2005, 155, 162). Ob daran auch in Zukunft fest-\n\nzuhalten ist oder ob mit Rücksicht auf die inzwischen vom Senat zur Vermei-\n\ndung einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters geforderte Flexibili-\n\nsierung von Fristenplänen und Quotenabgeltungsbestimmungen im Hinblick auf \n\ndie konkrete Abnutzung durch den Mieter eine Änderung der Rechtsprechung \n\nbezüglich unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassener Wohnungen \n\ngeboten ist, bedarf für den vorliegenden Fall keiner Entscheidung. Für eine Än-\n\nderung könnte sprechen, dass entweder - wenn der Mieter keine Schönheitsre-\n\nparaturen durchgeführt hat - sich am Ende der Mietzeit nicht feststellen lässt, in \n\nwelchem Umfang die Abnutzung durch den Mieter selbst und wie weit sie durch \n\nden Vormieter herbeigeführt worden ist, oder der Mieter - wenn er im Laufe des \n\nMietverhältnisses renoviert hat - doppelt belastet wird, indem er zusätzlich zu \n\ndem Schönheitsreparaturaufwand eine Kostenquote zu tragen hat, obwohl bzw. \n\nweil er die von ihm (jedenfalls auch zur Beseitigung der Abnutzung durch den \n\nVormieter) vorgenommenen Dekorationsarbeiten noch nicht vollständig abge-\n\nnutzt hat. Diesen Gesichtspunkten kommt jedoch im Fall einer - wie hier - dem \n\nMieter renoviert übergebenen Wohnung keine Bedeutung zu (Schmidt-\n\nFutterer/Langenberg, aaO, Rdnr. 192; Langenberg, Schönheitsreparaturen, \n\nInstandsetzung und Rückbau, aaO, Rdnr. 8). \n\n21 \n\nd) Die Mieter werden durch § 16 Nr. 7 des Mietvertrags ferner nicht des-\n\nhalb unangemessen benachteiligt, weil sie, wie das Berufungsgericht meint, das \n\nihnen zustehende Recht, wegen einer unterdurchschnittlichen Abnutzung nur \n\neine geringere Quote zu zahlen, wegen unlösbarer Beweisschwierigkeiten tat-\n\nsächlich nicht ausüben könnten. Zwar ist durch die Gestaltung von § 16 Nr. 4 \n\ndes Mietvertrags als Ausnahmeregelung (die auch für die Berechnung der Quo-\n\nte Anwendung findet) dem Mieter die Beweislast für eine unterdurchschnittliche \n\nAbnutzung auferlegt, die ein Abweichen von den Regelfristen ermöglicht. Bei \n\neinem Mietverhältnis über eine renoviert überlassene Wohnung steht jedoch \n\nfest, dass die im Zeitpunkt der Beendigung festzustellende Abnutzung vollstän-\n\ndig während der Mietzeit eingetreten und nicht ganz oder teilweise durch einen \n\nVormieter herbeigeführt worden ist. Der Mieter braucht deshalb nach § 16 Nr. 4 \n\nbei der Berechnung der Abgeltungsquote ebenso wie bei der Bestimmung der \n\nFälligkeit der Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen nur dar-\n\nzutun und gegebenenfalls zu beweisen, dass aufgrund seiner konkreten Nut-\n\nzung der Wohnung eine Renovierung nach den Regelfristen noch nicht erfor-\n\nderlich ist bzw. - bei Fortsetzung des Mietverhältnisses - sein würde. \n\n22 \n\nDie bei einer Beendigung des Mietverhältnisses vor Fälligkeit der Schön-\n\nheitsreparaturen für die Berechnung der Quote erforderliche Prognose eines \n\naufgrund einer unterdurchschnittlichen Abnutzung gegenüber den Regelfristen \n\nverlängerten Renovierungsintervalls mag im Einzelfall schwierig sein und nur \n\ndurch einen Sachverständigen beweiskräftig gestellt werden können (vgl. Artz, \n\naaO, S. 274; Beyer, GE 2007, 122, 133 f.; Blank, aaO, S. 178; Bub/von der Os-\n\nten, NZM 2007, 76, 80; Langenberg, WuM 2007, 231, 232 f.; Wiek, WuM 2006, \n\n680, 681). Die Annahme, dass sie regelmäßig tatsächlich unmöglich wäre, wird \n\njedoch durch die Feststellungen des Berufungsgerichts nicht getragen (vgl. \n\nauch LG Hamburg, NJW 2005, 2462, 2463 = WuM 2005, 453). Im Übrigen liegt \n\ndarin, dass die Beweisführung im Einzelfall scheitern kann, bei dem hier zu be-\n\nurteilenden Sachverhalt auch deshalb keine unangemessene Benachteiligung \n\ndes Mieters im Sinne von § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB, weil der Ver-\n\nmieter, der die Wohnung renoviert übergibt und die nach § 535 Abs. 1 Satz 2, \n\n§ 538 BGB ihm obliegende Schönheitsreparaturverpflichtung nicht auf den Mie-\n\nter abwälzt, den zukünftig erforderlichen Renovierungsaufwand von vornherein \n\nin die Miete einkalkulieren und dabei mangels anderer Anhaltpunkte regelmäßig \n\nvon den üblichen Renovierungsfristen ausgehen wird. \n\n23 \n\ne) Die übrigen, vom Senat für die Wirksamkeit einer Quotenabgeltungs-\n\nklausel geforderten Voraussetzungen, dass der für die Berechnung der Quote \n\nmaßgebliche Kostenvoranschlag eines Malerfachgeschäfts nicht ausdrücklich \n\nfür verbindlich erklärt und dem Mieter nicht untersagt sein darf, seiner anteiligen \n\nZahlungsverpflichtung dadurch zuvorzukommen, dass er vor dem Ende des \n\nMietverhältnisses Schönheitsreparaturen in Kosten sparender Eigenarbeit aus-\n\nführt (BGHZ 105, 71; Urteil vom 6. Oktober 2004 - VIII ZR 215/03, WuM 2004, \n\n663, unter II 1; Urteil vom 18. Oktober 2006, aaO, unter II 2 b bb (1)), sind er-\n\nfüllt. Eine am Sinn und Zweck der Klausel ausgerichtete Auslegung (§§ 157, \n\n305 c Abs. 2 BGB) ergibt, dass die Mieter sich nur an den zukünftig anfallenden \n\nnotwendigen Renovierungskosten zu beteiligen haben und der Kostenvoran-\n\nschlag dazu lediglich als Berechnungsgrundlage dient, deren Richtigkeit oder \n\nAngemessenheit sie bestreiten können (BGHZ 105, 71, 82; Urteil vom \n\n6. Oktober 2004, aaO). Die Möglichkeit der eigenen Durchführung der Schön-\n\nheitsreparaturen ist den Mietern in § 16 Nr. 7 des Mietvertrags ausdrücklich \n\nvorbehalten. \n\n24 \n\n3. Die Bestimmung benachteiligt die Kläger aber deshalb unangemes-\n\nsen, weil sie nicht hinreichend klar und verständlich ist (§ 307 Abs. 1 Satz 1 und \n\n2 BGB). \n\n25 \n\na) Anders als das Berufungsgericht meint, ergibt sich eine zur Unwirk-\n\nsamkeit führende Unklarheit allerdings nicht schon daraus, dass der Fachbe-\n\ntrieb des Malerhandwerks, der den Kostenvoranschlag erstellen soll, nicht allein \n\nvom Vermieter, sondern von \"den Vertragsparteien\", das heißt gemeinsam, zu \n\nbestimmen ist. Zwar fehlt eine Regelung für den Fall, dass die vertraglich inso-\n\nweit vorgesehene Einigung der Parteien nicht zustande kommt. Dadurch wird \n\ndie Bestimmung jedoch nicht intransparent, sondern sie enthält eine Lücke, die \n\ndurch dispositives Gesetzesrecht, etwa entsprechend dem Rechtsgedanken \n\nvon § 316 BGB, geschlossen werden kann und muss. \n\n26 \n\nb) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist auch nicht unklar, \n\nwie die Fälle zu beurteilen sind, in denen der Mieter zur Abwendung bzw. zur \n\nMinderung der Kostenquote die Wohnung - wie hier - selbst teilweise renoviert. \n\nAus der Sicht einer verständigen Mietpartei ist die Klausel so auszulegen, dass \n\nder Mieter die Schönheitsreparaturen auch lediglich in einzelnen Räumen der \n\nWohnung ausführen und er hierdurch seine Zahlungsverpflichtung aus der Ab-\n\ngeltungsklausel entsprechend verringern kann (Senatsurteil vom 26. Mai 2004 \n\n- VIII ZR 77/03, NJW 2004, 3042, unter II 2 a cc). Nichts anderes kann für die \n\nVornahme eines Teils der Schönheitsreparaturen in sämtlichen Räumen gelten. \n\n27 \n\nDarauf, ob der Wert der tatsächlich erbrachten Arbeiten höher ist als die \n\nohne Eigenleistung insgesamt geschuldete Kostenquote, kommt es nicht an. \n\nDenn die anteilige Zahlungspflicht des Mieters nach § 16 Nr. 7 des Mietvertrags \n\nbezieht sich auf sämtliche Schönheitsreparaturarbeiten und kann deshalb - für \n\nden Mieter erkennbar - nicht schon durch die freiwillige Erbringung von Teil-\n\nleistungen in Eigenarbeit vollständig abgegolten werden. \n\n28 \n\nc) Die Klausel ist aber deshalb nicht hinreichend klar und verständlich, \n\nweil aus der maßgeblichen Sicht eines durchschnittlichen Mieters nicht eindeu-\n\ntig ist, wie die Abgeltungsquote konkret zu berechnen ist. Einem nicht juristisch \n\ngebildeten Vertragspartner erschließt sich schon nicht ohne Weiteres, dass die \n\nMaßgeblichkeit der \"Abwohnzeit im Fristenzeitraum gemäß Ziffern 2 bis 4\" dem \n\nMieter auch bei der Berechnung der Quote den Einwand offen halten soll, er \n\nhabe die Wohnung nur unterdurchschnittlich abgenutzt. Vor allem aber bleibt \n\nzweifelhaft, wie der Fristenzeitraum gemäß Ziffern 2 bis 4 zu bestimmen ist. \n\n29 \n\nDa die Anwendbarkeit der Quotenabgeltungsklausel voraussetzt, dass \n\ndie Schönheitsreparaturen noch nicht fällig sind, kann es nur auf den Zeitraum \n\nankommen, nach dem eine Renovierung in Zukunft voraussichtlich erforderlich \n\nsein wird. Dieser kann, wie oben (unter 2 b) dargestellt, in der Weise bestimmt \n\nwerden, dass das Wohnverhalten des bisherigen Mieters hypothetisch fortge-\n\nschrieben und festgestellt wird, wann bei einer Fortdauer des Mietverhältnisses \n\nRenovierungsbedarf zu erwarten wäre. Ein Verständnis der Klausel in diesem \n\nSinne liegt nahe, weil es für die Fälligkeit der Verpflichtung zur Vornahme der \n\nSchönheitsreparaturen nach § 16 Nr. 2 bis 4 ebenfalls ausschließlich auf die \n\nAbnutzung der Wohnung durch den bisherigen Mieter ankommt. \n\n30 \n\nDer Wortlaut der Klausel lässt aber, wie das Berufungsgericht richtig ge-\n\nsehen hat, auch eine Auslegung dahin zu, dass zur Bestimmung des Fristen-\n\nzeitraums gemäß Ziffern 2 bis 4 zu der tatsächlichen Wohndauer des Mieters \n\nderjenige Zeitraum addiert wird, der sich ergibt, wenn man von der Regelfrist für \n\ndie Renovierung die der Abnutzung durch den Mieter entsprechende fiktive \n\nMietdauer abzieht. In dem oben (unter 2 b) gebildeten Beispielsfall würde sich \n\ndabei ein Renovierungsintervall von insgesamt nur sieben Jahren ergeben, in-\n\ndem zu der vierjährigen Mietzeit, an deren Ende sich der Zustand der Wohnung \n\nso darstellt, wie er regelmäßig schon nach zwei Jahren zu erwarten wäre, ledig-\n\nlich drei Jahre hinzugerechnet werden, nämlich die Differenz zwischen der Re-\n\ngelfrist von fünf Jahren und der einer Mietzeit von zwei Jahren entsprechenden \n\nAbnutzung. Die Beteiligungsquote des Mieters würde dann vier Siebtel betra-\n\ngen. Für einen solchen Inhalt der Klausel lässt sich anführen, dass bei Beendi-\n\ngung des Mietverhältnisses Art und Umfang der weiteren Abnutzung der Woh-\n\nnung durch den nachfolgenden Mieter unbekannt sind. Der bisherige Mieter \n\nwürde durch diese Berechnungsweise jedoch unangemessen benachteiligt. Er \n\nmüsste mehr als die Hälfte der Renovierungskosten tragen, obwohl er durch \n\nsein Wohnverhalten tatsächlich nur zwei Fünftel des zukünftigen Renovie-\n\nrungsaufwands verursacht hat, weil trotz scheinbarer Flexibilisierung für die \n\nRestlaufzeit des Renovierungsintervalls doch wieder an eine \"starre\" Frist an-\n\ngeknüpft wird. \n\n31 \n\nDie Formulierung der Klausel schließt eine solche Berechnung der Ab-\n\ngeltungsquote jedenfalls nicht aus und gibt damit dem Vermieter zumindest die \n\nMöglichkeit, den Mieter auf eine unangemessen hohe Quote in Anspruch zu \n\nnehmen, ohne dass der Mieter dem unter Hinweis auf den Wortlaut der Klausel \n\nentgegen treten könnte. Das soll durch das nunmehr in § 307 Abs. 1 Satz 2 \n\nBGB ausdrücklich normierte Transparenzgebot verhindert werden. Es schließt \n\ndas Bestimmtheitsgebot ein, nach dem die tatbestandlichen Voraussetzungen \n\nund Rechtsfolgen so genau beschrieben werden müssen, dass einerseits für \n\nden Verwender keine ungerechtfertigten Beurteilungsspielräume entstehen. \n\nAndererseits soll der Vertragspartner ohne fremde Hilfe möglichst klar und ein-\n\nfach seine Rechte feststellen können, damit er nicht von deren Durchsetzung \n\nabgehalten wird. Eine Klausel genügt dem Bestimmtheitsgebot nur dann, wenn \n\nsie im Rahmen des rechtlich und tatsächlich Zumutbaren die Rechte und Pflich-\n\nten des Vertragspartners des Klauselverwenders so klar und präzise wie mög-\n\nlich umschreibt (BGHZ 165, 12, 21 f., m.w.N.). Diesen Anforderungen genügt \n\ndie hier zu beurteilende Klausel aus den vorgenannten Gründen nicht. \n\nBall \n\nDr. Wolst \n\nDr. Frellesen \n\nHermanns \n\nDr. Hessel \n\nVorinstanzen: \n\nAG Kiel, Entscheidung vom 04.11.2005 - 118 C 28/05 - \n\nLG Kiel, Entscheidung vom 27.04.2006 - 1 S 263/05 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2006/VIII_ZR_143-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2007-09-26/viii-zr-143-06","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 307","ref_norm":"307","n":4},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 538","ref_norm":"538","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 316","ref_norm":"316","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 535","ref_norm":"535","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2006/VIII_ZR_143-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2006/VIII_ZR_143-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2007-09-26/viii-zr-143-06","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2006/VIII_ZR_143-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 21:59:49.789471+00:00"}}