{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2006/VIII_ZR_138-06","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2007-05-23","aktenzeichen":"VIII ZR 138/06","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB § 558 Übersteigt die tatsächliche Wohnfläche die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche, so ist einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters die vertraglich vereinbarte Wohnfläche zugrunde zu legen, wenn die Flächenüberschreitung nicht mehr als 10 % beträgt (Fortführung des Senatsurteils vom 7. Juli 2004 - VIII ZR 192/03, NJW 2004, 3115).","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVIII ZR 138/06 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nVerkündet am: \n23. Mai 2007 \nKirchgeßner, \nJustizhauptsekretärin \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nNachschlagewerk: \n\nja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja \n\nBGB § 558 \n\nÜbersteigt die tatsächliche Wohnfläche die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche, \n\nso ist einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters die vertraglich vereinbarte \n\nWohnfläche zugrunde zu legen, wenn die Flächenüberschreitung nicht mehr als \n\n10 % beträgt (Fortführung des Senatsurteils vom 7. Juli 2004 - VIII ZR 192/03, NJW \n\n2004, 3115). \n\nBGH, Urteil vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 138/06 - LG Berlin \n\nAG Tempelhof-Kreuzberg \n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 23. Mai 2007 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richter Dr. Wolst \n\nund Dr. Frellesen sowie die Richterinnen Hermanns und Dr. Hessel \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Rechtsmittel der Beklagten werden das Urteil der Zivil-\n\nkammer 62 des Landgerichts Berlin vom 20. April 2006 aufgeho-\n\nben und das Urteil des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg vom \n\n18. November 2005 abgeändert. \n\nDie Klage wird abgewiesen. \n\nDer Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\n2 \n\nDer Kläger ist Vermieter, die Beklagte ist Mieterin einer Vierzimmerwoh-\n\nnung in Berlin-Tempelhof. In § 1 des mit der Rechtsvorgängerin des Klägers \n\ngeschlossenen Mietvertrages vom 30. Januar 1989 heißt es: \"Wohnfläche: \n\n121,49 qm\". Tatsächlich beträgt die Wohnfläche 131,80 qm. \n\nIn einem vorangegangenen Rechtsstreit wurde die Beklagte auf die Be-\n\nrufung des Klägers durch Urteil des Landgerichts Berlin vom 3. Februar 2005 \n\nverurteilt, einer Erhöhung der Bruttokaltmiete von 434,83 € auf 494,24 € ab dem \n\n1. September 2003 zuzustimmen. Der Berechnung dieser Mieterhöhung lag die \n\ntatsächliche Wohnfläche von 131,80 qm zugrunde. Mit Schreiben vom 31. März \n\n2005 begehrte der Kläger auf dieser Grundlage die Zustimmung der Beklagten \n\nzu einer weiteren Erhöhung der Bruttokaltmiete auf 521,80 € ab dem 1. Juni \n\n2005. Die Beklagte stimmte dem nicht zu. \n\n3 \n\nDas Amtsgericht hat der Klage auf Zustimmung zu der vorgenannten \n\nMieterhöhung stattgegeben. Das Berufungsgericht hat die Berufung der Beklag-\n\nten zurückgewiesen. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision \n\nverfolgt die Beklagte ihr Begehren auf Klageabweisung weiter. \n\n4 \n\n5 \n\n6 \n\nEntscheidungsgründe: \n\nDie Revision hat Erfolg. \n\nI. \n\nDas Berufungsgericht (LG Berlin GE 2007, 520) hat zur Begründung sei-\n\nner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt: \n\nDas Erhöhungsverlangen des Klägers genüge den formellen und mate-\n\nriellen Voraussetzungen der §§ 558, 558a BGB. Die vom Kläger verlangte Brut-\n\ntokaltmiete von 521,80 € übersteige nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. Nach \n\ndem für die streitbefangene Wohnung maßgeblichen Berliner Mietspiegel 2005 \n\nergebe sich im Mittelwert eine monatliche Nettokaltmiete von 3,15 €/qm; vorlie-\n\ngend erschienen jedenfalls 2,81 €/qm netto kalt ortsüblich. Da zwischen den \n\nParteien im Mietvertrag eine Bruttomiete vereinbart worden sei, seien hierzu die \n\ntatsächlichen Betriebskosten hinzuzurechnen; diese habe der Kläger unwider-\n\nsprochen mit 1,19 €/qm für das Jahr 2004 beziffert. Als vergleichbare ortsübli-\n\nche Bruttomonatsmiete ergäben sich somit 4,-- €/qm. Danach überschreite die \n\nvom Kläger begehrte Mieterhöhung für die 131,80 qm große Wohnung die orts-\n\nübliche Vergleichsmiete in keinem Fall. \n\n7 \n\nDie Beklagte könne sich nicht darauf berufen, dass die im Mietvertrag mit \n\n121,49 qm angegebene Wohnungsgröße maßgeblich sei. Es könne nicht davon \n\nausgegangen werden, dass diese Angabe im Mietvertrag auch Gegenstand \n\neiner rechtsverbindlichen Vereinbarung über die Wohnfläche geworden sei. Die \n\nAngabe der Mietfläche in dem Mietvertrag sei auf ihre Rechtsverbindlichkeit hin \n\nauszulegen. Wenn die Parteien sich darauf einigten, dass eine bestimmte, von \n\nihnen ins Auge gefasste und ihnen bekannte Wohnung angemietet werden sol-\n\nle, dann könne ohne Vorliegen besonderer Umstände nicht davon ausgegan-\n\ngen werden, dass die Angabe einer bestimmten Wohnfläche im Mietvertrag ei-\n\nne Beschaffenheitsvereinbarung über die Wohnungsgröße darstelle; dies gelte \n\nauch dann, wenn die Wohnfläche im Mietvertrag - wie vorliegend - exakt mit der \n\nzweiten Nachkommastelle bezeichnet sei. Da im vorliegenden Fall besondere \n\nUmstände, die auf eine rechtsverbindliche Vereinbarung über die Wohnfläche \n\nschließen ließen, nicht vorlägen, habe die tatsächliche Wohnfläche dem Mieter-\n\nhöhungsverlangen zugrunde gelegt werden können. \n\nII. \n\n8 \n\n9 \n\nDiese Beurteilung hält den Angriffen der Revision in einem entscheiden-\n\nden Punkt nicht stand. \n\n1. Allerdings beanstandet die Revision vergeblich, dass das Berufungs-\n\ngericht der Berechnung der zulässigen Erhöhung der Bruttokaltmiete einen Be-\n\ntriebskostenanteil von 1,19 €/qm zugrunde gelegt hat. \n\n10 \n\nDer Anspruch des Vermieters auf Zustimmung zu einer Erhöhung der \n\nBruttokaltmiete, den er mit einem Mietspiegel begründet, der Nettomieten aus-\n\nweist, ist anhand der zuletzt auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten zu \n\nbeurteilen (Senatsurteile vom 26. Oktober 2005 - VIII ZR 41/05, NJW-RR 2006, \n\n227, und vom 12. Juli 2006 - VIII ZR 215/05, NJW-RR 2006, 1599). Davon ist \n\nauch das Berufungsgericht ausgegangen. Es hat der Berechnung der Mieter-\n\nhöhung die auf die Wohnung der Beklagten tatsächlich entfallenden Betriebs-\n\nkosten zugrunde gelegt und rechtsfehlerfrei festgestellt, dass diese sich - nach \n\nder Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2004 - auf 1,19 €/qm beliefen. \n\n11 \n\nDer Auffassung der Revision, dass die Daten für das Jahr 2004 nicht \n\nausreichend seien, sondern im Mieterhöhungsverlangen anzugeben sei, wie \n\nhoch der auf die Wohnung entfallende Betriebskostenanteil zum Zeitpunkt des \n\nErhöhungsverlangens - hier: 30. März 2005 - gewesen sei, trifft nicht zu. Der \n\nauf die Wohnung tatsächlich entfallende Betriebskostenanteil, den der Vermie-\n\nter zur schlüssigen Darlegung seines Anspruchs auf Zustimmung zur Erhöhung \n\nder Bruttokaltmiete im Mieterhöhungsverlangen anzugeben hat, ist der \"zuletzt \n\nfeststellbare\" Betriebskostenanteil (Senatsurteil vom 26. Oktober 2005, aaO \n\nunter II 1 b bb (1)). Dieser ergibt sich aus der Betriebskostenabrechnung für \n\nden dem Mieterhöhungsverlangen vorangegangenen Abrechnungszeitraum, \n\nsoweit diese bereits vorliegt. Danach war für das Mieterhöhungsverlangen vom \n\n30. März 2005 die vom Kläger zugrunde gelegte und auch vom Berufungsge-\n\nricht herangezogene Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2004 maßgebend. \n\n12 \n\n2. Das Berufungsgericht hat jedoch verkannt, dass bei der Beurteilung \n\ndes Mieterhöhungsverlangens des Klägers von der Wohnflächenangabe im \n\nMietvertrag und nicht von der tatsächlichen Wohnungsgröße auszugehen ist. \n\n13 \n\na) Nach der Rechtsprechung des Senats stellt die Angabe der Wohnflä-\n\nche in einem Mietvertrag im allgemeinen keine unverbindliche Objektbeschrei-\n\nbung, sondern eine Beschaffenheitsvereinbarung dar, die im Falle einer Abwei-\n\nchung der tatsächlichen von der vereinbarten Fläche unter bestimmten weiteren \n\nVoraussetzungen dazu führen kann, dass ein Mangel der Mietsache vorliegt \n\n(Senatsurteile vom 24. März 2004 - VIII ZR 44/03, WuM 2004, 337 = NJW \n\n2004, 2230, VIII ZR 295/03, NJW 2004, 1947 und VIII ZR 133/03, WuM 2004, \n\n268; Senatsurteil vom 28. September 2005 - VIII ZR 101/04, WuM 2005, 712; \n\nSenatsurteil vom 22. Februar 2006 - VIII ZR 219/04, WuM 2006, 245 = NJW-RR \n\n2006, 801). \n\n14 \n\nDabei handelt es sich um eine rechtsverbindliche Beschaffenheitsverein-\n\nbarung nicht nur dann, wenn die angegebene Wohnfläche ausdrücklich als \"ver-\n\neinbart\" bezeichnet wird (vgl. Senatsurteil vom 24. März 2004, VIII ZR 295/03, \n\naaO), sondern auch dann, wenn - wie im vorliegenden Fall - der Mietvertrag in \n\nVerbindung mit einer Aufzählung der vermieteten Räume die Angabe enthält: \n\n\"Wohnfläche: 121,49 qm\" (vgl. Senatsurteile vom 24. März 2004 - VIII ZR \n\n133/03, aaO, und VIII ZR 44/03, aaO; vom 28. September 2005, aaO, und \n\n22. Februar 2006, aaO). Danach ist die Auslegung des Berufungsgerichts, dass \n\nes sich bei einer Wohnflächenangabe wie der vorliegenden lediglich um eine \n\nunverbindliche Objektbeschreibung handele, rechtsfehlerhaft. Auch im vorlie-\n\ngenden Fall kann der Senat die Auslegung, dass es sich bei der Wohnflächen-\n\nangabe im Mietvertrag um eine rechtsverbindliche Vereinbarung über die Be-\n\nschaffenheit der Wohnung handelt, selbst vornehmen, da keine weiteren Fest-\n\nstellungen zu erwarten sind (vgl. Senatsurteil vom 28. September 2005, aaO). \n\nDass der im Mietvertrag angegebenen Wohnungsgröße nach dem Willen der \n\nParteien aus besonderen Gründen ausnahmsweise keine Verbindlichkeit zu-\n\nkommen sollte, hat das Berufungsgericht nicht festgestellt und ist auch nicht \n\nersichtlich. \n\n15 \n\nÜber die Berechnung der Wohnfläche besteht im vorliegenden Fall kein \n\nStreit, so dass es keiner Klärung bedarf, wie die Parteien den Begriff der Wohn-\n\nfläche verstanden haben (vgl. zur Auslegung dieses Begriffs Senatsurteile vom \n\n24. März 2004 - VIII ZR 44/03, aaO, unter II 1 b, und VIII ZR 295/03, aaO, unter \n\nII 1; Senatsurteil vom 22. Februar 2006, aaO, unter II 2). Da im vorliegenden \n\nFall die tatsächliche Wohnfläche die vereinbarte Fläche nicht unterschreitet, \n\nkommt es auch nicht auf die Frage an, ob die vertragliche Vereinbarung der \n\nWohnungsgröße den Sinn haben sollte, die Wohnfläche unabhängig von den \n\ntatsächlichen Umständen verbindlich festzulegen und damit Minderungsansprü-\n\nche des Mieters wegen einer Flächenabweichung von vornherein auszuschlie-\n\nßen (vgl. dazu Senatsurteil vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03, aaO, unter II 1 \n\nund 2 a; Senatsurteil vom 28. September 2005, aaO, unter II 1 a.E.; Senatsur-\n\nteil vom 22. Februar 2006, aaO, unter II 2). \n\n16 \n\nb) Liegt somit nicht lediglich eine unverbindliche Objektbeschreibung, \n\nsondern eine Vereinbarung über die Wohnfläche vor, so hat diese Vereinbarung \n\nnicht nur Bedeutung für die Frage, ob im Falle einer Flächenabweichung ein \n\nMangel der Mietsache vorliegt, sondern ebenso für die Berechtigung einer \n\nMieterhöhung nach § 558 BGB, die unter anderem von der Größe der Wohnung \n\nabhängt (vgl. § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB). \n\n17 \n\naa) Dies hat der Senat bereits zu § 2 MHG, der Vorläuferbestimmung zu \n\n§ 558 BGB, entschieden (Senatsurteil vom 7. Juli 2004 - VIII ZR 192/03, NJW \n\n2004, 3115). Danach ist bei der Angabe einer zu großen Wohnfläche als \n\nGrundlage der Berechnung der ortsüblichen Miete in einem Mieterhöhungsver-\n\nlangen, dem der Mieter zugestimmt hat, die tatsächliche, geringere Größe der \n\nWohnung für den vom Mieter geltend gemachten Rückforderungsanspruch (nur \n\ndann) maßgeblich, wenn es sich um eine erhebliche, nämlich um eine Abwei-\n\nchung von mehr als 10 % handelt (aaO, unter II 1). Der Senat hat dies mit den \n\nGrundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage begründet, die dazu führen, \n\ndass abweichend von der getroffenen Erhöhungsvereinbarung die tatsächliche \n\nWohnungsgröße maßgebend ist, wenn dem Mieter, der sich in Unkenntnis der \n\nwahren Wohnungsgröße auf die Vereinbarung eingelassen hat, das Festhalten \n\nan der Vereinbarung nicht zumutbar ist (aaO unter II 2 a). \n\n18 \n\nbb) Entsprechendes gilt auch für den hier vorliegenden Fall einer Über-\n\nschreitung der vertraglich vereinbarten Wohnfläche. Ein Abweichen von der \n\ngetroffenen Vereinbarung über die Wohnfläche und ein Abstellen auf die tat-\n\nsächliche Wohnungsgröße ist nur dann in Betracht zu ziehen, wenn einer der \n\nParteien - in diesem Fall: dem Vermieter - das Festhalten an der vertraglichen \n\nVereinbarung nicht zugemutet werden kann \n\n(weitergehend Schmidt-\n\nFutterer/Börstinghaus, Mietrecht, 9. Aufl., § 558 Rdnr. 62: genereller Vorrang \n\nder Wohnflächenvereinbarung nach § 557 Abs. 3 BGB). Ein Fall der Unzumut-\n\nbarkeit für den Vermieter kann aber - wie im umgekehrten Fall einer Unter-\n\nschreitung der vertraglich vereinbarten Wohnfläche (dazu Senatsurteil vom \n\n7. Juli 2004, aaO) - nur dann anzunehmen sein, wenn die Flächenabweichung \n\nmehr als 10 % beträgt. Diese Grenze ist jedenfalls hier nicht überschritten, so \n\ndass sich der Kläger an der vertraglichen Vereinbarung der Wohnfläche festhal-\n\nten lassen muss. Daran vermag auch der Umstand nichts zu ändern, dass der \n\nKläger bei dem vorausgegangenen Mieterhöhungsverlangen ebenfalls nicht die \n\nvereinbarte, sondern die tatsächliche Wohnfläche in Ansatz gebracht hat und \n\ndie Beklagte rechtskräftig verurteilt worden ist, der auf dieser Grundlage gefor-\n\nderten Mieterhöhung zuzustimmen. \n\n19 \n\nBei einer Überschreitung der vertraglich vereinbarten Wohnfläche um \n\nmehr als 10 % wird dagegen in Betracht kommen, dass der gutgläubige Ver-\n\nmieter nicht auf Dauer an seinen Irrtum über die tatsächliche Größe der Woh-\n\nnung gebunden bleibt, sondern dass er berechtigt ist, einem die gesetzlichen \n\nFristen (§ 558 Abs. 1 BGB) wahrenden Mieterhöhungsverlangen die tatsächli-\n\nche Wohnfläche zugrunde zu legen. Zwar ist die zuverlässige Ermittlung der \n\nWohnfläche eine Angelegenheit des Vermieters, so dass grundsätzlich er das \n\nRisiko einer unzutreffenden Wohnflächenangabe im Mietvertrag und die sich \n\ndaraus ergebenden Folgen zu tragen hat (Senatsurteil vom 7. Juli 2004, aaO). \n\nEin unbefristetes Mietverhältnis über Wohnraum weist jedoch gegenüber ande-\n\nren unbefristeten Dauerschuldverhältnissen die Besonderheit auf, dass der \n\nVermieter nach Aufdeckung seines Kalkulationsirrtums nicht aus diesem Grund \n\nberechtigt ist, sich von einem für ihn wirtschaftlich unzumutbaren Wohnraum-\n\nmietvertrag durch eine Kündigung zu lösen. Er bleibt an den Vertrag gebunden, \n\nbis das Vertragsverhältnis aus einem anderen Grund beendet wird. In anderen \n\nunbefristeten Dauerschuldverhältnissen steht dem Vertragspartner im Falle ei-\n\nnes Kalkulationsirrtums dagegen die Möglichkeit der ordentlichen Kündigung \n\noffen. Diese Besonderheit von Wohnraummietverhältnissen rechtfertigt es, den \n\nVermieter nicht auf Dauer an einer für ihn unzumutbaren vertraglichen Verein-\n\nbarung über die Wohnfläche festzuhalten, sondern bei einer anstehenden Miet-\n\nerhöhung anstelle der vertraglich vereinbarten nunmehr die tatsächliche Woh-\n\nnungsgröße zugrunde zu legen. Es bleibt dann dem Mieter überlassen, ob die-\n\nser sich die - entsprechend ihrer tatsächlichen Größe - teurere Wohnung leisten \n\nkann und will oder ob er seinerseits von dem nur ihm zustehenden Recht, das \n\nMietverhältnis aus wirtschaftlichen Gründen ordentlich zu kündigen, Gebrauch \n\nmacht. \n\n20 \n\n3. Ist danach im vorliegenden Fall für die Beurteilung des Mieterhö-\n\nhungsverlangens von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche auszugehen, so \n\nsteht dem Kläger kein Anspruch aus § 558 Abs. 1 BGB auf Zustimmung der \n\nBeklagten zur verlangten Mieterhöhung zu. Die ortsübliche Bruttokaltmiete be-\n\nträgt nach den rechtsfehlerfreien Feststellungen des Berufungsgerichts, die \n\nauch von der Revisionserwiderung nicht angegriffen werden, 2,81 € (Nettokalt-\n\nmiete) zuzüglich 1,19 € (Betriebskostenanteil), insgesamt also 4,-- €/qm. Dies \n\nergibt für die Wohnung der Beklagten eine ortsübliche Vergleichsmiete von \n\n(121,49 qm x 4,-- €) = 485,96 €, die noch unter der vom Kläger mit der voran-\n\ngegangenen Mieterhöhung erstrittenen Miete von 494,24 € liegt. \n\nIII. \n\n21 \n\nAuf die Revision der Beklagten ist das Berufungsurteil aufzuheben (§ 562 \n\nAbs. 1 ZPO). Der Senat hat in der Sache selbst zu entscheiden, weil weitere \n\nFeststellungen nicht zu erwarten sind und die Sache damit zur Endentschei-\n\ndung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Die Klage ist unbegründet und daher abzuwei-\n\nsen. \n\nBall \n\nDr. Wolst \n\nDr. Frellesen \n\nHermanns \n\nDr. Hessel \n\nVorinstanzen: \n\nAG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg, Entscheidung vom 18.11.2005 - 9 C 335/05 - \n\nLG Berlin, Entscheidung vom 20.04.2006 - 62 S 11/06 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2006/VIII_ZR_138-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2007-05-23/viii-zr-138-06","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 558","ref_norm":"558","n":6},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 557","ref_norm":"557","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 558a","ref_norm":"558a","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 562","ref_norm":"562","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 563","ref_norm":"563","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2006/VIII_ZR_138-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2006/VIII_ZR_138-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2007-05-23/viii-zr-138-06","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2006/VIII_ZR_138-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 21:38:25.123076+00:00"}}