{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2006/VIII_ZR_123-06","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2007-02-14","aktenzeichen":"VIII ZR 123/06","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB § 556 Abs. 1 Satz 2; BetrKostVO §§ 1, 2 Nr. 17; II. BVO, Anlage 3 Nr. 17 zu § 27 Wiederkehrende Kosten, die dem Vermieter zur Prüfung der Betriebssicherheit einer technischen Anlage (hier: Elektroanlage) entstehen, sind Betriebskosten, die bei entsprechender ausdrücklicher Vereinbarung der Mietvertragsparteien als \"sonstige Betriebskosten\" im Sinne von § 2 Nr. 17 Betriebskostenverord- nung (bzw. Anlage 3 Nr. 17 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung) auf den Mieter umgelegt werden können.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVIII ZR 123/06 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nVerkündet am: \n14. Februar 2007 \nKirchgeßner, \nJustizhauptsekretärin \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nNachschlagewerk: \n\nja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja \n\nBGB § 556 Abs. 1 Satz 2; \nBetrKostVO §§ 1, 2 Nr. 17; \nII. BVO, Anlage 3 Nr. 17 zu § 27 \n\nWiederkehrende Kosten, die dem Vermieter zur Prüfung der Betriebssicherheit \n\neiner technischen Anlage (hier: Elektroanlage) entstehen, sind Betriebskosten, \n\ndie bei entsprechender ausdrücklicher Vereinbarung der Mietvertragsparteien \n\nals \"sonstige Betriebskosten\" im Sinne von § 2 Nr. 17 Betriebskostenverord-\n\nnung (bzw. Anlage 3 Nr. 17 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung) auf den \n\nMieter umgelegt werden können. \n\nBGH, Urteil vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 123/06 - LG Magdeburg \nAG Magdeburg \n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren mit \n\nSchriftsatzfrist bis zum 10. Januar 2007 durch den Vorsitzenden Richter Ball, \n\nden Richter Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Milger, den Richter Dr. Koch und \n\ndie Richterin Dr. Hessel \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Rechtsmittel der Klägerin werden das Urteil der 2. Zivil-\n\nkammer des Landgerichts Magdeburg vom 25. April 2006 aufge-\n\nhoben und das Urteil des Amtsgerichts Magdeburg vom 23. De-\n\nzember 2005 geändert. \n\nDie Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 22,65 Euro nebst Zin-\n\nsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit \n\ndem 28. Mai 2004 zu zahlen. \n\nDie Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\nDie Beklagte ist seit 1999 Mieterin einer Wohnung der Klägerin in M. . \n\n Die Parteien streiten darum, ob die Klägerin die Kosten für die Revision \n\nder Elektroanlage umlegen kann. \n\n2 \n\nDer Mietvertrag vom 16. November 1999 enthält zu den Vorauszahlun-\n\ngen für die Nebenkosten unter § 2 Nr. 2 folgende Bestimmung: \n\n\"Es werden Vorauszahlungen erhoben für (Einzelaufstellung siehe \nAnlage 1) \nBetriebskosten kalt: 107,96 DM (Vorauszahlung s. Anlage 1)…\" \n\n3 \n\nIn der Anlage 1 heißt es: \n\n\"Übersicht der in der Vorauszahlung enthaltenen Kostenarten ge-\nmäß Anlage 3 (zu § 27 Abs. 1) der zweiten Berechnungsverord-\nnung. \nBezeichnung: …\" \n\n4 \n\nAnschließend werden die einzelnen Betriebskosten genannt. Bei den \n\nsonstigen Betriebskosten sind unter anderem ausdrücklich die Kosten für die \n\nRevision von Elektroanlagen, Gasgeräten, brandschutztechnischen Einrichtun-\n\ngen sowie weiterer installierter Haustechnik aufgeführt. Die Klägerin lässt die \n\nRevision der Elektroanlagen entsprechend den berufsgenossenschaftlichen \n\nUnfallverhütungsvorschriften im Abstand von vier Jahren durchführen. \n\n5 \n\nDie der Beklagten am 29. August 2003 erteilte Betriebskostenabrech-\n\nnung der Klägerin für den Abrechnungszeitraum des Jahres 2002 wies eine \n\nNachforderung aus, die die Beklagte mit Ausnahme der anteiligen Kosten für \n\ndie Revision der Elektroanlage in Höhe von 22,65 Euro beglich. Diesen Betrag \n\nnebst Zinsen ab Rechtshängigkeit fordert die Klägerin im vorliegenden Rechts-\n\nstreit ein. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, das Landgericht hat die \n\nBerufung der Klägerin zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelas-\n\nsenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Begehren weiter. \n\nEntscheidungsgründe: \n\nI. \n\n6 \n\n7 \n\nDas Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge-\n\nführt: \n\nDie Klägerin könne die Erstattung der anteiligen Kosten für die Revision \n\nder Elektroanlage nicht verlangen, weil es sich insoweit nicht um umlagefähige \n\nBetriebskosten im Sinne des § 27 Abs. 1 II. Berechnungsverordnung handele. \n\nDie durch die Revision der Elektroanlage regelmäßig alle vier Jahre entstehen-\n\nden Kosten seien nicht als \"sonstige Betriebskosten\" anzusehen, sondern als \n\nInstandsetzungs- und Instandhaltungskosten, die ebenso wie Verwaltungskos-\n\nten nicht umlagefähig seien. \n\n8 \n\nDer mit der Revision der Elektroanlage verfolgte Zweck liege vor allem \n\nim Interesse des Vermieters, der sich auf diese Weise vor einer etwaigen Inan-\n\nspruchnahme wegen Mängeln der Elektroanlage schützen könne und lediglich \n\nder ihm ohnehin obliegenden Verkehrssicherungspflicht nachkomme. Anders \n\nals bei Wartungsarbeiten, von denen auch der Mieter profitiere, wie z.B. von \n\neiner optimalen Einstellung der Heizungsanlage durch niedrige Energiekosten, \n\nhabe der Mieter von der Revision der Elektroanlage - abgesehen davon, dass \n\ndie Erfüllung der dem Vermieter obliegenden Verkehrssicherungspflichten auch \n\nin seinem Interesse liege - keinen weitergehenden Nutzen. Da es sich somit bei \n\nden Aufwendungen für die Revision der Elektroanlage nicht um \"sonstige Be-\n\ntriebskosten\" handele, sei es unerheblich, dass sie nach der vertraglichen Ver-\n\neinbarung vom Mieter zu tragen seien. \n\nII. \n\n9 \n\nDiese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Der Klä-\n\ngerin steht der geltend gemachte Anspruch auf Erstattung der auf die Wohnung \n\nder Beklagten entfallenden anteiligen Kosten der Überprüfung der Elektroanla-\n\nge zu. Bei den Kosten der Überprüfung der elektrischen Anlage handelt es sich \n\num Betriebskosten und nicht, wie das Berufungsgericht meint, um Instandset-\n\nzungs- und Instandhaltungskosten. \n\n10 \n\n1. Betriebskosten sind - wie in Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II. Berech-\n\nnungsverordnung (ebenso in § 1 der ab 1. Januar 2004 geltenden Betriebskos-\n\ntenverordnung vom 25. November 2003, BGBl. I S. 2346, sowie in § 556 Abs. 1 \n\nSatz 2 BGB in der ab 1. Januar 2007 geltenden Fassung) definiert - die Kosten, \n\ndie dem Eigentümer durch das Eigentum an dem Grundstück oder durch den \n\nbestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit, \n\nder Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend \n\nentstehen. Kosten der Instandsetzung und Instandhaltung werden demgegen-\n\nüber durch Reparatur und Wiederbeschaffung verursacht oder müssen zur \n\nErhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs aufgewendet werden, um die \n\ndurch Abnutzung, Alterung, Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder \n\nsonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen \n\n(§ 28 Abs. 1 der \n\nII. Berechnungsverordnung bzw. § 1 Abs. 2 Nr. 2 Betriebskostenverordnung). \n\nInstandsetzung und Instandhaltung betreffen deshalb Mängel an der Substanz \n\nder Immobilie oder ihrer Teile (Senatsurteil vom 7. April 2004 - VIII ZR 167/03, \n\nNJW-RR 2004, 875 unter II 1a); es handelt sich dabei um weitgehend \n\ninhaltsgleiche Begriffe. \n\n11 \n\na) Die regelmäßige Überprüfung der Funktionsfähigkeit der elektrischen \n\nAnlagen eines Mietobjekts dient als solche nicht der Beseitigung von Mängeln; \n\ndie dadurch verursachten Kosten sind deshalb als sonstige - grundsätzlich um-\n\nlegbare - Betriebskosten im Sinne von Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 der \n\nII. Berechnungsverordnung bzw. § 2 Nr. 17 Betriebskostenverordnung anzuse-\n\nhen (MünchKomm/Schmid, BGB, 4. Aufl., BetrKV § 1 Rdnr. 9 und § 2 Rdnr. 75; \n\nDerckx, NZM 2005, 807, 809; Kinne, GE 2005, 165, 166; AG Tiergarten, GE \n\n1996, 1435; vgl. auch Staudinger/Weitemeyer, BGB (2006), § 556 Rdnr. 45). \n\n12 \n\nb) Nach einer in der Literatur verbreiteten Meinung, der sich auch das \n\nBerufungsgericht angeschlossen hat, steht dieser Einordnung entgegen, dass \n\nes sich bei der Überprüfung der Elektroanlage um eine vom Vermieter in erster \n\nLinie im eigenen Interesse getroffene Vorsorgemaßnahme (\"vorbeugende In-\n\nstandhaltung\") handele, mit der dieser zudem vor allem der ihm ohnehin oblie-\n\ngenden Verkehrssicherungspflicht nachkomme, um sich vor einer Inanspruch-\n\nnahme auf Schadensersatz zu schützen (Eisenschmid in Eisenschmid/Rips/ \n\nWall, Betriebskostenkommentar, 2. Aufl., § 2 BetrKV Rdnr. 3923; Wall, WuM \n\n1998, 524, 526; vgl. ferner Both, Betriebskostenlexikon, 2. Aufl., Rdnr. 73; \n\nLammel, Wohnraummietrecht, 3. Auflage, § 556 Rdnr. 109; AG Lichtenberg, \n\nWuM 1998, 572). Dieser einschränkenden Auslegung des Betriebskostenbeg-\n\nriffs kann nicht gefolgt werden. Vorsorgemaßnahmen des Vermieters gehören \n\nzwar dann zur Instandhaltung, wenn Erneuerungen schon vor dem Auftreten \n\nvon Mängeln getätigt werden, z.B. um einen Ausfall einer ohnehin in absehba-\n\nrer Zeit zu ersetzenden Einrichtung von vornherein zu verhindern (vgl. Langen-\n\nberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 4. Aufl., A III, \n\nRdnr. 136). Anders verhält es sich bei regelmäßig anfallenden, nicht durch eine \n\nbereits aufgetretene Störung veranlassten Maßnahmen, die der Überprüfung \n\nder Funktionsfähigkeit und Betriebssicherheit einer technischen Einrichtung \n\ndienen. Hierzu gehören etwa die in den Verordnungen ausdrücklich als Be-\n\ntriebskosten genannten Kosten der Prüfung der Betriebsbereitschaft und Be-\n\ntriebssicherheit der Fahrstühle sowie die Gebühren des Schornsteinfegers (An-\n\nlage 3 Nr. 7 und 12 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung bzw. § 2 Nr. 7 und \n\n12 Betriebskostenverordnung). Auch bei diesen Maßnahmen steht die Erfüllung \n\nder Verkehrssicherungspflicht des Vermieters im Vordergrund. Die regelmäßi-\n\nge Prüfung der Betriebssicherheit mag zwar mittelbar zu einer Minderung der \n\nInstandhaltungskosten führen, weil Mängel infolge der Inspektionen frühzeitig \n\nerkannt und im Einzelfall mit einem geringeren Kostenaufwand beseitigt werden \n\nkönnen. Dies rechtfertigt es nach der Systematik der Betriebskostenverordnun-\n\ngen jedoch nicht, bereits die turnusmäßigen Prüfkosten der Mangelbeseitigung \n\nzuzuordnen. \n\n13 \n\nc) Für die Einordnung als Betriebskosten ist es ferner nicht von Bedeu-\n\ntung, ob die Überprüfung der elektrischen Anlage als \"Wartung\" zu qualifizieren \n\nist. Teilweise wird in der Literatur allerdings die Auffassung vertreten, mit Hilfe \n\neines besonderen Wartungsbegriffs sei eine als sinnvoll erachtete Beschrän-\n\nkung der umlegbaren \"sonstigen Betriebskosten\" zu erzielen. Anderenfalls wäre \n\nder Vermieter - entgegen dem gesetzlichen Leitbild der Miete - in der Lage, alle \n\nregelmäßigen Kosten, die ihm für eine reibungslose Durchführung der Vermie-\n\ntung sinnvoll erschienen, auf den Mieter abzuwälzen (Langenberg, aaO, \n\nRdnr. 137). Die \"Wartung\" setzt sich nach dieser Auffassung als komplexer \n\nVorgang aus der Überprüfung der Funktionsfähigkeit und weiteren Maßnahmen \n\nder Einstellung, Reinigung oder Pflege zusammen. Maßnahmen, die sich von \n\nvornherein in einer Überprüfung der Funktionsfähigkeit erschöpften - wie die \n\nRevision der Elektroanlage - seien keine \"Wartung\", die dafür anfallenden Kos-\n\nten deshalb auch keine sonstigen Betriebskosten (Langenberg, aaO, Rdnr. 138, \n\n149; Wall, aaO, S. 528). \n\n14 \n\nFür eine derartige Beschränkung der \"sonstigen Betriebskosten\" auf die \n\nFälle einer so verstandenen \"Wartung\" besteht keine Grundlage. Sie lässt sich \n\nnicht damit rechtfertigen, dass einzelne Wartungsarbeiten, die über eine bloße \n\nFunktionsprüfung hinausgehen (z.B. Heizungseinstellung), ausdrücklich in den \n\nKatalog der umlegbaren Betriebskosten aufgenommen wurden. Nach den Be-\n\ntriebskostenverordnungen können derartige Kosten insgesamt umgelegt wer-\n\nden, nicht etwa nur die auf Einstellmaßnahmen entfallenden Kostenanteile. Im \n\nÜbrigen können sich auch die bereits erwähnten, in den Verordnungen aus-\n\ndrücklich als Betriebskosten aufgeführten Maßnahmen der Überprüfung der \n\nBetriebssicherheit der Fahrstühle und die Tätigkeit des Schornsteinfegers (bei \n\nder Abgaswegeüberprüfung von Gasfeuerstätten) im Einzelfall auf eine bloße \n\nMessung und Funktionsprüfung beschränken, so dass kein grundlegender Un-\n\nterschied zu der hier streitigen Revision der Elektroanlage besteht. Es ist auch \n\nnicht zu besorgen, dass dem Vermieter ohne eine Einschränkung des Betriebs-\n\nkostenbegriffs unübersehbare Umlagemöglichkeiten eingeräumt werden, denn \n\ndie Verwaltungskosten und die Aufwendungen für die Beseitigung von Mängeln \n\nbleiben dem Vermieter zugewiesen; lediglich die laufenden Kosten einer ord-\n\nnungsgemäßen Bewirtschaftung können - nach ausdrücklicher Vereinbarung - \n\nauf den Mieter umgelegt werden. \n\n15 \n\n2. Bei den wiederkehrenden Aufwendungen für die Revision der Elektro-\n\nanlage handelt es sich um \"laufend entstehende\" Kosten im Sinne der Betriebs-\n\nkostenverordnungen. Dieser Bewertung steht nicht entgegen, dass die Revisi-\n\nonskosten nach den Feststellungen des Berufungsgerichts nicht jährlich, son-\n\ndern in Abständen von vier Jahren anfallen. Es muss sich lediglich um wieder-\n\nkehrende Belastungen handeln, so dass auch ein mehrjähriger Turnus aus-\n\nreicht (Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Auflage, § 556 Rdnr. 5; Langenberg, aaO, \n\nA II, Rdnr. 18; Eisenschmid, aaO, Rdnr. 3910). Ob Aufwendungen, die in noch \n\nlängeren und deshalb nicht mehr überschaubaren Zeitabständen anfallen, \n\nschon dem Wortsinne nach keine \"laufenden Kosten\" mehr sind, bedarf hier \n\nkeiner Entscheidung. \n\n16 \n\n3. Im Übrigen hat der Vermieter bei der Abrechnung der Nebenkosten \n\n- wie in § 556 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 2 BGB ausdrücklich bestimmt - das Wirt-\n\nschaftlichkeitsgebot zu beachten und darf deshalb keine überflüssigen Maß-\n\nnahmen oder Kosten auf den Mieter umlegen (Palandt/Weidenkaff, BGB, \n\n66. Aufl., § 556 Rdnr. 9; Schmid, Mietrecht, 2006, Rdnr. 25 vor § 556; \n\nBlank/Börstinghaus, aaO, § 556 Rdnr. 105); er muss sich also an die Grundsät-\n\nze einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung halten (vgl. Senatsurteil vom \n\n7. April 2004, aaO, unter II 2). Soweit der Vermieter sich jedoch - wie hier be-\n\nzüglich der Prüfung der Betriebssicherheit der elektrischen Anlage geschehen - \n\nan den Unfallverhütungsvorschriften der Berufsgenossenschaften orientiert und \n\ndie dort vorgesehenen Maßnahmen zur Schadensverhütung ergreift, handelt er \n\nim Rahmen einer gewissenhaften und sparsamen Wirtschaftsführung. \n\nIII. \n\n17 \n\nNach den vorstehenden Ausführungen kann das Berufungsurteil keinen \n\nBestand haben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist zur Endentscheidung \n\nreif, da es keiner weiteren tatsächlichen Feststellungen bedarf (§ 563 Abs. 3 \n\nZPO). Die Beklagte ist in Abänderung des amtsgerichtlichen Urteils zur Zah- \n\nlung der auf ihre Wohnung anteilig entfallenden Kosten für die Revision der \n\nElektroanlage nebst Prozesszinsen (§§ 291, 288 Abs. 1 BGB) zu verurteilen. \n\nBall \n\nDr. Frellesen \n\nDr. Milger \n\nDr. Koch \n\nRichterin am Bundesgerichtshof \nDr. Hessel ist wegen Urlaubs \nan der Unterzeichnung verhindert \nKarlsruhe, 13. Februar 2007 \nBall \n\nVorinstanzen: \nAG Magdeburg, Entscheidung vom 23.12.2005 - 140 C 274/05 - \nLG Magdeburg, Entscheidung vom 25.04.2006 - 2 S 28/06 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2006/VIII_ZR_123-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2007-02-14/viii-zr-123-06","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 556","ref_norm":"556","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 288","ref_norm":"288","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 291","ref_norm":"291","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 562","ref_norm":"562","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 563","ref_norm":"563","n":1},{"jurabk":"BetrKV","ref":"§ 2","ref_norm":"2","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2006/VIII_ZR_123-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2006/VIII_ZR_123-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2007-02-14/viii-zr-123-06","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2006/VIII_ZR_123-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 21:24:43.148559+00:00"}}